Ch. civile B
ARRET No
du 24 JUIN 2015
R. G : 14/ 00036 R
Décision déférée à la Cour : Ordonnance Référé, origine Président du TGI d'AJACCIO, décision attaquée en date du 07 Janvier 2014, enregistrée sous le no 13/ 00260
X...
C/
SARL ORGANIGRAM Syndicat des copropriétaires 8 RUE BONAPARTE
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE QUINZE
APPELANTE :
Mme Elisabeth X...née le 12 Septembre 1946 à Nice (06000) ... 20167 APPIETTO
ayant pour avocat Me Eve NOURRY, avocat au barreau d'AJACCIO
INTIMES :
SARL ORGANIGRAM prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège 27 boulevard Fred Scamaroni 20000 AJACCIO
ayant pour avocat Me Marie Pierre MOUSNY PANTALACCI, avocat au barreau d'AJACCIO
Syndicat des copropriétaires 8 RUE BONAPARTE représenté par son syndic en exercice, la SARL Organigram, immatriculée au RCS d'Ajaccio sous le no 046320206, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège 27 boulevard Fred Scamaroni 20000 AJACCIO
ayant pour avocat Me Marie Pierre MOUSNY PANTALACCI, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 mai 2015, devant la Cour composée de :
Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre
Mme Françoise LUCIANI, Conseiller Mme Judith DELTOUR, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 24 juin 2015
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Mme X...est propriétaire, au sein de la copropriété de l'immeuble sis 8 rue Bonaparte à Ajaccio, des lots 9 et 13 comprenant un appartement au quatrième étage (lot no 9) et les combles (lot no 13).
La copropriété ne dispose d'aucun règlement.
La SARL Organigram a été nommée syndic par l'assemblée générale des copropriétaires en date du 16juin 2010.
Reprochant au syndic son inaction dans la gestion de l'immeuble, Mme X...a fait assigner la SARL Organigram et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble devant le président du tribunal de grande instance d'Ajaccio, statuant en la forme des référés, pour obtenir la nomination d'un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 8 rue Bonaparte.
Par ordonnance du 7 janvier 2014, le président du Tribunal de grande instance d'Ajaccio a :
- déclaré l'action recevable,
- débouté Mme Elisabeth X...de sa demande de désignation d'un administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 8 rue Bonaparte,
- condamné Mme Elisabeth X...à payer à la SARL Organigram, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,
- rejeté toutes demandes contraires ou plus amples,
- condamné Mme Elisabeth X...à payer à la SARL Organigram la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes demandes contraires ou plus amples,
- condamné Mme Elisabeth X...aux dépens.
Mme Elisabeth X...a relevé appel de cette ordonnance le 16 janvier 2014.
Dans ses dernières conclusions communiquées le 6 octobre 2014 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Mme Elisabeth X...demande à la cour de :
- de la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée,
- d'infirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue par Mme le président du tribunal de grande instance d'Ajaccio en date du 7 janvier 2014,
en conséquence, de
-désigner un administrateur provisoire de la copropriété de I'immeuble sis 8 rue Bonaparte à Ajaccio en application des dispositions des articles 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 49 du décret du 17 mars 1967,
- dire et juger que l'immeuble sis à Ajaccio, 8 rue Bonaparte est dépourvu de tout règlement de copropriété et état descriptif de division en violation des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967,
- d'écarter des débats l'ensemble des pièces produites par la SARL Organigram faute d'avoir été communiquées simultanément aux conclusions en violation de l'article 906 du code de procédure civile,
- débouter la SARL Organigram de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SARL Organigram à payer à Mme X...la somme de 4 000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL Organigram aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Elle fait valoir que si les intimés ont transmis un bordereau de communication de pièces avec leurs conclusions, pour autant aucune pièce n'a été communiqué par eux dans le cadre de la présente procédure d'appel en violation des dispositions des articles 15, 16, 132 et 906 alinéa 1er du code de procédure civile et ce malgré une sommation de communiquer signifiée le 17 avril 2014 mais est restée infructueuse à ce jour.
Elle ajoute, en ce qui concerne les travaux de réfection de la cage d'escalier, que, votés depuis 2009, soit plus de 7 mois après la fermeture de l'immeuble frappé d'un arrêté de péril, les travaux n'ont débuté qu'en novembre 2013. Elle reproche au premier juge d'avoir fait une très mauvaise appréciation de la situation en l'espèce et d'avoir méconnu les dispositions d'ordre public des articles 35 et 37 du décret du 17 mars 1965 qui permettent au syndic de copropriété d'exiger le paiement de provisions et avances relatives aux travaux adoptés par l'assemblée générale, et en cas d'urgence de faire procéder à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ; que de plus entre le 18 et le 19 mai 2013, l'immeuble a fait l'objet d'un cambriolage ; que le syndic Organigram n'a rien entrepris pour préserver la sécurité de l'immeuble sis 8 rue Bonaparte à Ajaccio, et qu'il ne précise pas s'il a déposé plainte au nom de la copropriété, de sorte que le 9 juillet 2013, elle a constaté de nouvelles effractions de son appartement ; qu'elle a su que, le lundi 8 juillet 2013, plusieurs personnes avaient pénétré dans l'appartement et le grenier après avoir forcé et fracturé les portes et que parmi ces personnes étaient présentes notamment, le syndic Organigram, des représentants de la mairie d'Ajaccio, un prétendu expert et d'autres copropriétaires, sans son autorisation ce qui constitue une violation de propriété ; que c'est la raison pour laquelle elle a déposé plainte les 10 juillet et 2 octobre 2013 contre la SARL Organigram et sa gérante, Mme Z..., pour violation, destruction, dégradations et détérioration de propriété privée avec acte de vandalisme en bande organisée et atteinte au droit de propriété, menaces, intimidation, tentative d'extorsion de fonds, et tentative de racket de la part de Mme Z..., syndic de la copropriété.
Elle ajoute que le syndic a encore failli à ses obligations en n'entreprenant pas les travaux ordonnés à la copropriété par arrêté municipal du 6 novembre 2013 concernant les façades et les balcons, malgré une mise en demeure qu'elle lui a adressée le 6 août 2014 et qu'à ce jour le délai imparti pour effectuer les travaux est expiré.
Elle ajoute que la copropriété n'a pas de règlement de copropriété et que le syndic n'a rien fait pour doter l'immeuble d'un tel règlement.
Elle reproche également au syndic de ne pas procéder au recouvrement des charges et affirme être à jour des siennes.
Dans leurs dernières conclusions communiquées le 30 septembre 2014, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SARL Organigram et le syndicat des copropriétaires du 8 rue Bonaparte demandent à la cour de :
- confirmer l'ordonnance en date du 7 janvier 2014 dans son intégralité,
en conséquence,
- rejeter l'ensemble des demandes formées par Mme X...,
Au surplus,
- condamner Mme Élisabeth X...au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts à la SARL Organigram,
- condamner Mme Élisabeth X...au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires du 8 rue Bonaparte,
- la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi aux entiers dépens.
La SARL Organigram et le syndicat des copropriétaires font valoir que Mme X...n'a cessé de par les actions judiciaires qu'elle a entreprises à leur encontre et par son refus de payer sa quote-part des travaux et des charges à retarder la réalisation des travaux ; que de plus ; les travaux initialement prévus se sont avérés insuffisants du fait de l'état du bâtiment, la cage d'escaliers ayant dû être entièrement détruite et reconstruite.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 décembre 2014 et l'affaire renvoyée à l'audience du 21 mai 2015.
MOTIVATION
Sur la demande aux fins de voir écarter les pièces adverses :
Si les dispositions de l'article 906 du code de procédure civile prévoient la simultanéité entre la signification des conclusions de l'appelante et la communication de ses pièces, elles ne sont assorties d'aucune sanction en cas de non respect.
Mme X...a disposé du temps nécessaire pour prendre connaissance des pièces produites et éventuellement en tirer argument de sorte que l'absence de simultanéité n'a causé aucun grief à la parties adverse et que le moyen doit être écarté, le principe du contradictoire n'ayant pas été bafoué.
Sur la demande en désignation d'un administrateur provisoire :
En application de l'article 18 alinéa 3 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice à défaut de stipulations du règlement de propriété, en cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat.
Mme X...avance à l'égard du syndic des reproches dont il convient d'analyser les mérites.
Concernant le retard dans la réalisations de travaux depuis 2007 :
Selon le procès verbal du 26 juin 2007 de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 rue Bonaparte, a été voté le principe de travaux de réfection de la cage d'escalier et il a été demandé au syndic de faire établir d'autres devis, notamment à l'entreprise A Citadella.
Selon procès verbal d'assemblée générale du 3 avril 2008, l'ensemble des copropriétaires ont demandé au syndic de faire établir des propositions d'honoraires de descriptif quantitatif estimatif.
Selon procès verbal du 20 janvier 2009, la majorité des copropriétaires a voté le devis de l'entreprise Leca BTP et a décidé d'un premier appel de fonds le 1er mars 2009.
Selon procès verbal d'assemblée générale spéciale du 26 octobre 2009, a été voté un nouveau devis de l'entreprise A Citadella, conformément aux travaux préconisés dans le rapport de L'APAVE et la majorité des copropriétaires a décidé de procédé au financement des travaux selon un calendrier précis.
Selon procès-verbal du 18 juin 2010, la majorité des copropriétaires ont approuvé le contrat de syndic de la SARL Organigram. Ce procès-verbal mentionne in fine que certains propriétaires n'ont pas respecté le calendrier visé ci-dessus de sorte que la réalisation des travaux est compromise.
Selon procès-verbal du 12 avril 2011, l'assemblée générale a décidé la mise en oeuvre immédiate des travaux, avec recouvrement forcé des sommes dues, si besoin.
L'une des copropriétaires, Mme A..., estimant qu'avant l'engagement des travaux il était nécessaire de faire procéder à un diagnostic parasitaire de l'ensemble de l'immeuble, a attrait le syndic et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio en vue de voir désigner un administrateur provisoire, puis se désistait de sa demande, une expertise des parties communes et privatives exception faite de la cage d'escalier étant ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance d'Ajaccio le 15 mai 2012.
Selon procès-verbal du 27 juin 2013, l'assemblée générale valide le suivi des travaux par le cabinet EBTS.
Selon procès verbal de l'assemblée générale du 8 octobre 2013, la majorité des copropriétaires entérine le devis de la société A Citadella.
Selon procès-verbal du 12 septembre 2013, il est noté que la société ETBS va rendre son rapport concernant les sondages des structures bois de la copropriété ; que selon M. B..., ingénieur du bâtiment, une étude préalable doit être faite avant le choix du devis de reconstruction de la cage d'escalier pour déterminer les moyens d'ancrage de celui-ci, certains murs n'étant pas porteurs.
Selon procès-verbal du 8 octobre 2013, l'assemblée générale vote le financement du coût du rapport de M. B...et les travaux urgents à réaliser.
L'historique à travers les procès verbaux des assemblées générales montre que les travaux initialement prévus étaient insuffisants ; que la reconstruction et non pas la réfection de la cage d'escalier était nécessaire ; que les travaux définitifs ont nécessité différentes études qui devaient être adoptées en assemblée générale.
Le retard dans la réalisation des travaux n'est en conséquence pas due à la carence du syndic ; qu'en tout état de cause, les travaux de la cage d'escaliers sont actuellement achevés.
Concernant le recouvrement des charges :
La SARL Organigram justifie que, conformément au procès verbal de l'assemblée générale du 12 avril 2011, elle a procédé au recouvrement des charges dues, d'une part en adressant aux copropriétaires s'étant abstenus de payer les charges une mise en demeure d'avoir à les régler et d'autre part en saisissant le tribunal d'instance d'Ajaccio en paiement.
Il n'a donc pas failli à sa mission.
Il sera observé que Mme X...déclare être parfaitement à jour des charges de copropriété mais n'en justifie que par la photocopie de chèques adressés à la CARPA ou à la CARSA qui concernent uniquement les charges dues depuis 2013, alors qu'elle produit un récapitulatif des charges dues à la copropriété du 1 avril 2012 au 25 avril 2013 dans lequel elle apparaît débitrice de 18 272, 30 euros.
Concernant l'absence de règlement de copropriété :
Il sera rappelé que le règlement de copropriété doit obligatoirement être établi au moment de la construction de l'immeuble par le promoteur, ou au moment de sa division en lots par le propriétaire.
Si la copropriété se trouve dépourvue de règlement, il appartient au syndicat des copropriétaires de voter l'établissement d'un règlement par vote de l'assemblée générale et dans la négative, tout copropriétaire peut alors saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble.
En aucun cas, le syndic n'est responsable du défaut de règlement de copropriété.
Concernant les multiples et autres reproches adressés par Mme X...à la SARL Organigram, la cour observe que lors des assemblée générales, le syndic a obtenu quitus de sa gestion ; qu'aucun des problèmes soulevés par Mme X...n'a fait l'objet de la moindre observation ;
En conséquence, la SARL Organigram remplissant correctement ses fonctions de syndic, la demande de Mme X...n'est pas fondée.
Sur les demandes en dommages-intérêts formées par la SARL ORGANIGRAM et le syndicat des copropriétaires :
Faute pour les intimés de fonder juridiquement leur demande et s'agissant de demandes nouvelles en appel, il ne sera pas fait droit à celles-ci.
Les parties ne critiquent pas dans leurs conclusions la disposition de l'ordonnance de référé du 14 janvier 2014 portant sur les dommages-intérêts pour procédure abusive.
L'ordonnance de référé frappée d'appel sera confirmée en toutes ses dispositions pour des motifs propres comme pour les motifs adoptés du premier juge.
Il est équitable d'allouer aux intimés la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens seront à la charge de Mme X....
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme l'ordonnance du 4 janvier 2015 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Mme X...à payer à la SARL Organigram et au syndicat des copropriétaires du 8 rue Bonaparte, ensemble, la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme X...aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
