Ch. civile A
ARRET No du 09 JUILLET 2014 R. G : 10/ 00243 R-JG
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 04 Mars 2010, enregistrée sous le no 08/ 1192
X...C/ Y...Z...
COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRET DU
NEUF JUILLET DEUX MILLE QUATORZE
APPELANTE :
Mme Mouna X... née le 17 Octobre 1943 à Damas...... 20600 BASTIA
ayant pour avocat Me Jean-Pierre BATTAGLINI de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avocat au barreau de BASTIA, et Me Martine CAPOROSSI, avocat au barreau de BASTIA (bénéficie d'une aide juridictionnelle numéro 2010/ 1599 du 27/ 05/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)
INTIMES : M. René Y... né le 08 Février 1943 à Marseille... 20200 BASTIA assisté de Me Marie Odile SOMMELLA, avocat au barreau de BASTIA
Mme Marie Z... épouse Y... née le 10 Mars 1949 à BASTIA... 20200 BASTIA assistée de Me Marie Odile SOMMELLA, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 mai 2014, devant Mme Julie GAY, Président de chambre, et Mme Marie BART, Vice-président placé près Monsieur le premier président, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Julie GAY, Président de chambre Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller Mme Marie BART, Vice-président placé près Monsieur le premier président
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Marie-Jeanne ORSINI. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2014
ARRET :
Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Mme Julie GAY, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Vu l'arrêt avant dire droit du 6 juillet 2011 commettant en qualité d'expert M. A... avec mission de :- visiter les lieux sis à Pietra di Verde, lieu dit Monticchio,- les décrire,
- donner tous éléments permettant à la cour d'apprécier si le statut de la copropriété est applicable en la cause et si un passage commun qui aurait été obstrué permet à Mme X... d'accéder à son bien,- faire toutes constatations utiles à la solution du litige.
Après dépôt du rapport d'expertise, par arrêt du 10 avril 2013 auquel il convient de se reporter pour plus ample exposé des faits et de la procédure, la cour a avant dire droit ordonné la comparution personnelle des parties en présence de M. A..., expert.
Lors de cette mesure d'instruction, Mme X... a refusé la proposition d'accès à son bien par l'entrée sud du bâtiment faite par les époux Y.... Ces derniers étant prêts à lui abandonner l'appentis
d'une superficie de 24 mètres carrés, cadastré sous le no 250 constituant le lot no 2 de l'état descriptif de division établi par Me E... et figurant en pages 2 et 3 de leur acte d'achat, les deux parties ont manifesté leur accord pour choisir un entrepreneur afin d'étudier la faisabilité du percement du mur maître de l'appentis assurant l'accès au bien de Mme X... et chiffrer le coût des travaux, et Mme X... a accepté de prendre à sa charge le coût des escaliers qu'il faut édifier dans sa maison pour accéder aux différents niveaux.
Il est apparu également que la création d'une servitude de passage sur la parcelle no 250 était nécessaire sur la terrasse au nord (cadastré no 250) pour permettre l'accès à l'appentis dont Mme X... deviendrait propriétaire.
En ses dernières écritures remises le 24 janvier 2014 auxquelles il y a lieu de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Mme X... rappelle qu'il ressort clairement du rapport d'expertise de M. A... que l'accès à son appartement situé à cheval sur les parcelles 247 et 249 ne peut s'effectuer que par la parcelle 247 par l'entrée nord et que le passage commun lui permettant d'accéder à son bien a été obstrué par des portes aux niveaux 1, 2 et 3, son immeuble comportant un espace commun sur la parcelle 247.
Elle précise que si lors de la comparution personnelle des parties du 7 mai 2013, les parties se sont accordées pour que M. et Mme Y... lui abandonnent la propriété de l'appentis d'une surface de 24 mètres carrés et qu'elle-même prenne à sa charge le coût des escaliers qu'il faut édifier dans sa maison pour accéder aux différents niveaux, elle n'a jamais proposé de payer les travaux de percement du mur maître, ces derniers devant être exclusivement supportés par les conjoints Y... et n'est donc pas concernée par le devis de l'entreprise Gandolfi du 29 mai 2013 d'un montant de 4 060 euros.
Elle soutient qu'elle n'a jamais renoncé à sa demande d'indemnisation du préjudice de jouissance qu'elle subit depuis de nombreuses années et que les frais notariés inhérents à l'acte de servitude devront être exclusivement supportés par les conjoints Y....
Elle fait observer que ces derniers occupent depuis 1989 indûment les parties communes dont elle est également propriétaire, qu'elle a dû procéder aux travaux de réfection de sa toiture depuis l'extérieur et se trouve dans l'impossibilité depuis 2005 d'effectuer les travaux intérieurs qui s'imposent dans son immeuble où elle a refait le toit, crépi la façade et posé des volets neufs.
Elle fait valoir qu'elle n'a donc pas pu louer son bien pendant quatre vingt seize mois au moins et doit recevoir une juste réparation du préjudice dont elle est victime.
Elle ajoute que selon l'expert M. A..., l'immeuble disposait de deux entrées et son bien perdant une entrée traversante et double pour ne pas durement démembrer la propriété Y..., elle ne saurait pâtir d'une entrée non reconnue et demande donc que son entrée principale, le soit en pleine propriété et logique cadastrale sur la terrasse située devant sa porte, terrasse appartenant déjà en toute logique à l'appentis A 250 dont l'accès ne s'effectue que par ce chemin, l'entrée principale de son immeuble ne pouvant être subordonnée à une seule servitude.
Elle demande en conséquence à la cour de :- lui donner acte de sa demande tendant l'attribution en pleine propriété de la terrasse A 250 supportant l'entrée unique de l'appentis et dès lors celle de sa maison,- homologuer l'accord intervenu entre les parties selon lequel, d'une part les conjoints Y... abandonnent à Mme X... la propriété de l'appentis constituant le lot no 2 de l'état descriptif de division établi par Me E..., notaire, et figurant en pages 2 et 3 de l'acte d'achat des époux Y... en date du 3 février 1989, d'une superficie de 24 mètres carrés, d'autre part Mme X... prendra à sa charge le coût des escaliers qu'il faut édifier dans sa maison pour desservir ses différents niveaux,- dire que les conjoints Y... devront supporter la charge des frais notariés,- dire et juger que les travaux de percement sont à la seule charge des époux Y...,- condamner in solidum les conjoints Y... à payer à Mme Mouna X... la somme de 48 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,- les condamner également dans les mêmes conditions à payer à Mme Mouna X... la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris ceux de première instance.
Par leurs conclusions remises le 13 février 2014, auxquelles il sera référé pour un exposé plus exhaustif de leurs moyens et prétentions, les époux Y... font valoir qu'ils ont acquis leur bien en 1989 sans connaître l'existence des travaux de fermeture réalisés dans les années 80 pour le compte de leur vendeur M. B... par un artisan du village, ainsi qu'en atteste l'ex-épouse de celui-ci.
Ils soutiennent qu'ils ne sauraient subir les conséquences de l'abandon et du délabrement manifeste de ce bien qui se trouve en état de ruine avancée.
Ils précisent que c'est M. C..., voisin mitoyen sur la parcelle A 249 qui subissant de nombreuses infiltrations en provenance de la toiture de Mme X... a obligé celle-ci à refaire son toit, et que les travaux de façade effectués par l'appelante ont été destinés à éviter la chute du mur qui était ventru.
Ils ajoutent que le bien de Mme X... n'a pas été loué et n'aurait jamais pu l'être et ce avant même les travaux réalisés par M. B... et leur achat puisqu'il n'a jamais été décemment habitable et qu'ils ne sont nullement responsables de cet état de fait.
Ils soulignent que la proposition faite et retenue par les parties selon procès-verbal de comparution du 7 mai 2013 compense aisément le manque à gagner qu'elle invoque, puisque la pièce qu'elle obtient est en très bon état, dispose avec deux grandes fenêtres d'une belle vue sur la vallée, et constitue une amélioration manifeste de son bien, sa superficie de 24 mètres carrés étant supérieure à la surface de chacun des niveaux de l'immeuble qu'elle possède.
Ils expliquent en revanche qu'ils tiennent à conserver la propriété de la terrasse, et sont seulement disposés à y créer une servitude de passage. Ils ajoutent que l'entrée par l'appentis qui lui appartiendra compense aisément la perte de l'entrée extérieure au nord de la maison, et qu'il serait équitable de partager le coût des travaux de percement du mur ainsi que les frais notariés inhérents à la création de la servitude conventionnelle. Ils demandent en conséquence à la cour,
vu l'arrêt avant dire droit de la cour d'appel du 10 avril 2013, vu le procès-verbal de comparution en date du 7 mai 2013, vu la note du 10 mai 2013 de M. A... après la réunion du 7 mai 2013, vu le devis en date du 29 mai 2013 de l'entreprise Gandolfi d'un montant de 4 060 euros TTC correspondant au coût des travaux pour réaliser l'ouverture du mur maître de l'appentis,
vu la note et l'annexe de l'entreprise Gandolfi en date du 08 février 2014, de :- prendre acte des diligences opérées, de la faisabilité du percement du mur maître de l'appentis, du montant nécessaire pour le coût des travaux soit 4 060 euros TTC qu'il conviendrait de repartir par moitié entre chacune des parties à l'instar du montant des frais notariés inhérents uniquement à la création de la servitude conventionnelle,
- en conséquence homologuer la proposition retenue par les parties selon procès-verbal de comparution avec cependant la création d'une servitude conventionnelle sur la terrasse au Nord leur appartenant pour permettre à Mme X... d'accéder à son bien par l'accès à l'appentis qui deviendra ainsi sa propriété,- débouter en conséquence Mme X... de sa demande d'attribution à son profit de la terrasse A 250 laquelle appartient et restera la propriété des intimés,- la débouter aussi de sa demande infondée de transport sur les lieux. Compte tenu de leur bonne foi démontrée :
- dire et juger, au vu des nombreuses attestations produites aux débats, qu'ils n'ont procédé à aucune opération de comblement avec pose de briques rouges ni sur parcelle A 249 et moins encore sur parcelle A 247,- débouter en conséquence Mme X... de sa demande de condamnation des époux Y... à lui payer une indemnité de 48 000 euros en réparation de son trouble de jouissance en ce qu'elle est totalement infondée et confirmer en ce point le jugement querellé, aucune faute des époux Y... n'ayant été démontrée, ces derniers ayant produit des témoignages démontrant qu'ils ont acquis l'immeuble en l'état en 1989 avec les pièces sud-est déjà murées et de surcroît qu'ils ne sont pas à l'origine de l'obstruction d'un quelconque passage comme cela a été dûment établi,- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 26 mars 2014.
SUR CE :
Attendu qu'il ressort du rapport d'expertise de M. A... que l'immeuble que possède Mme X... recensé au cadastre de la commune de Pietra di Verde sous le No 247 est enclavé et sans accès, les emplacements des portes qui y donnaient accès à chacun de ses niveaux depuis les lots dont M. et Mme Y... sont propriétaires dans ce même immeuble ayant été murés ; Qu'ainsi le jugement déféré qui a débouté Mme X... de sa demande de rétablissement de l'accès à son bien ne peut qu'être infirmé ;
Attendu que lors de la comparution personnelle des parties, les époux Y... ont proposé de céder la propriété de leur appentis cadastré 250, proposition qui a été acceptée par Mme X... ; Qu'il sera d'ailleurs observé que M. D..., fils de Mme X... qui représentait celle-ci lors de l'expertise judiciaire, avait d'ailleurs suggéré cette solution lors d'un accédit sur les lieux, puisqu'en perçant l'un des murs de l'appentis cadastré 250, il est possible d'assurer la desserte de l'immeuble appartenant à Mme X... ;
Attendu que si l'entreprise Gandolfi et fils, consultée par M. et Mme Y... précise que le chantier comporte des difficultés étant donné que la réalisation du linteau se fait dans un mur porteur en vieilles pierres et que la hauteur de la porte sera limité à deux mètres environ, avec des reprises significatives qui devront être réalisées, et des précautions prises, la faisabilité du percement du mur est néanmoins assurée et son coût fixé ; Que l'accord pris par les parties sera en conséquence homologué ;
Attendu que l'accès au fonds appartenant à l'appelante qui sera créé n'étant pas celui d'origine, il appartient aux intimés d'en assurer la réalisation et d'en assumer le coût, d'autant que Mme X... prend à sa charge celui de la création des escaliers nécessaires pour desservir chacun des niveaux de son immeuble ;
Attendu que si la demande de Mme X... tendant à obtenir aussi la propriété de la terrasse cadastrée sous le No 250 n'est pas justifiée, les époux Y... étant propriétaires en sus de l'appentis de l'immeuble bâti situé sur cette même parcelle, il appartiendra en revanche à ces derniers de prendre à leur charge les frais de l'acte notarié qui s'imposera tant pour assurer le transfert de la propriété de l'appentis que pour la création de la servitude conventionnelle de passage au profit du fonds de Mme X... ;
Attendu que la cession de la propriété de l'appentis cadastré 250 d'une superficie de 24 mètres carrés qui assurera un accès indépendant à son immeuble est de nature à procurer à ce dernier une plus-value manifeste qui contribuera à la réparation du préjudice dont se plaint l'appelante ; Que la demande de dommages et intérêts que celle-ci formule à l'encontre des époux Y... qui ne sont pas à l'origine de la fermeture des accès à son fonds, réalisée antérieurement à leur acquisition n'est pas justifiée et sera rejetée d'autant que l'immeuble litigieux se trouve dans un état extrêmement dégradé rendant inenvisageable sans la réalisation de travaux importants son occupation ou sa location ; Que le jugement déféré qui a débouté Mme X... de sa demande de dommages et intérêts sera dès lors confirmé et la demande de l'appelante formée de ce même chef devant la cour rejetée ;
Attendu qu'aucune mesure d'instruction supplémentaire n'apparaît nécessaire, mais pour éviter toute difficulté d'exécution, il convient de dire que, sauf meilleure entente entre les deux parties, l'accord souscrit par celles-ci lors de la comparution personnelle du 7 mai 2013 qui permettra à chacune d'elles de jouir de leur bien respectif de façon indépendante sera finalisé selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt ;
Attendu que l'équité ne commandant pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement déféré qui a condamné Mme X... de ce chef sera infirmé ;
Attendu qu'en l'état de l'accord intervenu entre les parties les dépens d'instance et d'appel en ce compris le coût du rapport d'expertise seront partagés par moitié entre les parties, le jugement déféré étant encore réformé sur ce point ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR :
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Mme X... de sa demande de dommages et intérêts, Statuant de nouveau, Homologue l'accord intervenu entre les parties selon lequel d'une part M. René Y... et son épouse née Marie Z... cèdent à Mme X... la propriété de l'appentis constituant le lot No 2 de l'état descriptif de division établi par Me E... notaire et figurant en pages 2 et 3 de l'acte d'achat des époux Y... du 3 février 1989, d'une superficie de 24 mètres carrés, d'autre part Mme X... prendra à sa charge le coût des escaliers qu'il faudra édifier pour desservir les différents niveaux de son immeuble, Dit que les parties devront passer un acte notarié dans le délai de quatre mois de la signification du présent arrêt, pour assurer le transfert de propriété de ce bien, et que cet acte devra prévoir la création d'une servitude de passage sur la terrasse Nord cadastrée A 250 appartenant aux époux Y... au profit du fonds de Mme Mouna X..., Dit que les frais notariés engendrés par le transfert de propriété de l'appentis à Mme X... et la création de la servitude de passage au profit du fonds de Mme X... sur la terrasse A 250 seront supportés par M. et Mme René Y..., Dit que sauf meilleur entente des parties, les époux Y... devront dans le délai de quatre mois de cet acte notarié faire procéder par l'entrepreneur de leur choix au percement du mur de l'appentis assurant à Mme X... un accès indépendant à son immeuble, et ce à leurs frais et sous leur responsabilité ;
Y ajoutant, Rejette tout autre chef de demande,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Fait masse des dépens et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
