Ch. civile B
ARRET No du 04 JUIN 2014R.G : 13/00310 C-MPA
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 21 Février 2013, enregistrée sous le no 12/01243
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 2 RUE FAVALELLI C/SCI GARGANTUASARL D'EXPLOITATION DU ZANZIBAR
COUR D'APPEL DE BASTIACHAMBRE CIVILE
ARRET DU QUATRE JUIN DEUX MILLE QUATORZE
APPELANT : Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE 2 RUE FAVALELLI 20200 BASTIA représenté par son syndic en exercice, domicilié ès qualités audit siège SARL CABINET SAINT NICOLAS44 Boulevard Graziani20200 BASTIA assisté de Me Anne Christine BARRATIER, avocat au barreau de BASTIA
INTIMEES :SCI GARGANTUA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège socialHameau de Castello 20222 BRANDO
ayant pour avocat Me François FABIANI, avocat au barreau de BASTIA SARL D'EXPLOITATION DU ZANZIBARprise en la personne de son représentant légal, en exercice 2 Rue Favalelli20200 BASTIAdéfaillante
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 avril 2014, devant la Cour composée de : M. Pierre LAVIGNE, Président de chambreMme Marie-Paule ALZEARI, Conseiller Mme Françoise LUCIANI, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 04 juin 2014.
ARRET : Rendu par défaut, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Mme Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI Gargantua est propriétaire de deux lots situés au rez-de-chaussée de l'immeuble, 2 rue Favalelli à Bastia, dans lequel est exploité un établissement de restauration donné en location-gérance à la SARL d'Exploitation du Zanzibar. Par acte d'huissier du 26 juin 2012, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 rue Favalelli 20200 Bastia a sollicité la condamnation de la SCI Gargantua à remettre en état la cour de l'immeuble et à enlever la colonne d'évacuation des odeurs de cuisine installée sur la façade de l'immeuble.
Vu le jugement en date du 21 février 2013 par lequel le tribunal de grande instance de Bastia a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 rue Favalelli 20200 Bastia de toutes ses demandes et condamné ce dernier aux dépens.
Vu la déclaration d'appel formalisée par ce dernier le 16 avril 2013.
Vu l'assignation avec signification de déclaration d'appel et de conclusions délivrée à l'encontre de la SARL d'Exploitation du Zanzibar qui, autrement citée qu'à sa personne, n'a pas comparu.
Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de l'appelant le 11 octobre 2013.
Il soutient que le syndic a été valablement autorisé à ester en justice par la délibération VI de l'assemblée générale du 7 juillet 2011 ayant valablement statué à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Il expose que la SCI Gargantua a effectué des travaux et occupe les parties communes de la copropriété, cour et façade, sans autorisation. En conséquence, il prétend à la condamnation de la SCI Gargantua à remettre en état la cour de l'immeuble et à enlever la colonne d'évacuation des odeurs de cuisine sous astreinte de 500 euros par jour de retard, la décision à intervenir devant être rendue opposable à la SARL d'Exploitation du Zanzibar.Il réclame en outre le paiement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières écritures transmises par la SCI Gargantua le 22 juillet 2013.
Elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ester en justice, notamment en cause d'appel. Subsidiairement, elle allègue que la colonne d'extraction et l'occupation de la cour sont conformes aux exigences légales et réglementaires.En tout état de cause, elle conclut à la condamnation de l'appelant à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 8 janvier 2014 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 3 avril 2014.
MOTIFS
Attendu sur la recevabilité de l'appel que l'intimée explique que le syndic n'a pas reçu mandat pour ester devant la juridiction de céans au regard de la 11e résolution du procès-verbal d'assemblée générale du 23 avril 2013 au motif qu'il a été demandé à ce dernier de surseoir et de procéder à la convocation d'une nouvelle assemblée afin de traiter la question de cette procédure ;
Attendu toutefois qu'aux termes de la cinquième résolution du procès-verbal d'assemblée générale du 15 juillet 2013, le syndic a été autorisé expressément à faire appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bastia le 21 février 2013 ;
Attendu au demeurant que l'autorisation du syndic à ester en justice à l'encontre de la SCI Gargantua a été confirmé pour l'occupation illicite de la cour commune de l'immeuble ; que le moyen soulevé in limine litis relatif à la recevabilité de l'appel sera donc rejeté ;
Attendu sur l'autorisation donnée au syndic d'engager une action judiciaire à l'encontre de la SCI Gargantua que cette dernière expose que les procès-verbaux d'assemblée générale dont se prévaut l'appelant ne permettent pas d'établir qu'il a été valablement donné mandat au syndic d'agir en justice ; qu'elle ajoute que la résolution remettant en cause une autorisation donnée à un copropriétaire n'a pas été adopté à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu toutefois qu'aux termes de la résolution VI du procès-verbal d'assemblée générale du 7 juillet 2011, il a été demandé au syndic d'engager une procédure judiciaire afin d'obtenir l'arrêt de l'occupation illicite et la remise en état de la cour commune ainsi que l'enlèvement de la colonne d'évacuation des odeurs de cuisine ne correspondant pas aux dispositions techniques énoncées par l'assemblée générale ;
Attendu que cette délibération a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, soit six copropriétaires représentant 380 tantièmes ; que cette délibération a été prise à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette majorité est suffisante pour l'autorisation donnée au syndic d'ester en justice ;
Attendu par ailleurs qu'au terme de la première résolution de l'assemblée générale extraordinaire du 6 septembre 2010, l'assemblée générale a constaté la caducité de l'autorisation donnée à la SCI Gargantua lors de l'assemblée générale du 29 juillet 2003 pour l'installation d'un équipement d'aération des odeurs de cuisine en considérant que les conditions fixées n'avaient pas été remplies ;
Attendu sur ce point que l'intimée explique qu'elle dispose d'une personnalité juridique propre différente de celui à qui avait été accordée l'autorisation ; que toutefois cet élément est inopérant alors qu'il n'est pas contesté que l'accord , dont la caducité a été constatée, concernait effectivement l'installation dont le retrait est demandé ;
Attendu dans ces conditions que la demande syndicat des copropriétaires doit être examinée ;
Attendu ainsi sur le bien-fondé de la réclamation que la SCI Gargantua soutient que la colonne d'évacuation des odeurs de cuisine
fonctionne parfaitement et sans nuisances ; qu'elle ajoute que le restaurant Le Rapido qui évacue ses odeurs dans la même cour commune sans aucune installation n'a jamais été inquiété ;
Attendu en fait que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un courrier recommandé avec accusé de réception du 22 juin 2011, mettant en demeure la SCI Gargantua de cesser l'occupation illicite de la cour de l'immeuble ;
Attendu qu'il a été constaté selon procès-verbal du 10 septembre 2011 que le local appartenant à la SCI Gargantua dispose d'une porte d'accès dans la cour ; que sur le côté sud de la cour, un grand meuble en métal inoxydable avec trois grandes portes occupe la quasi-totalité de la surface ; que sont également produites des photographies prises par les copropriétaires et démontrant la présence de ce meuble mais également de la saleté dans lequel il est laissé par l'exploitant ;
Attendu que ces pièces font la démonstration que l'intimée s'est approprié la cour de l'immeuble en créant une ouverture avec une porte d'accès depuis ses locaux et en y installant des meubles ; qu'elle ne justifie ni même n'allègue avoir obtenu un accord de la copropriété pour ce faire ;
Attendu que le syndicat précise et ajoute que la copropriété n'a plus d'accès à la cour de l'immeuble puisque la porte installée par la SCI Gargantua est munie d'un verrou fermé à clé et en possession de cette dernière ;
Attendu ainsi qu'en l'absence de toute autorisation, le syndicat des copropriétaires est fondé, en application des dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, à réclamer la condamnation de la SCI Gargantua à remettre en état la cour par l'enlèvement du local technique édifié illégalement, la suppression de la porte d'accès et le retirement de tous meubles ou objets lui appartenant ;
Attendu sur la colonne d'évacuation des fumées qu'il doit être rappelé, concernant les autorisations précédemment examinées, que les locaux litigieux sont actuellement la propriété de la SCI Gargantua qui est donc valablement attraite en la cause ; que le fonds de commerce appartient à la SARL Zanzibar et a été donné en location-gérance à la SARL d'Exploitation du Zanzibar ;
Attendu que l'assemblée générale extraordinaire du 29 juillet 2003 a donné l'autorisation au gérant de la SARL Zanzibar d'installer une colonne d'extraction des odeurs de cuisine mais, à certaines conditions et par l'établissement d'un protocole ;
Attendu toutefois qu'il n'est pas contesté que les conditions de cet accord n'ont pas été respectées mais que surtout, aucun protocole d'accord n'a jamais été signé pour formaliser et rendre définitif l'accord avec la copropriété ; que l'assemblée générale du 6 septembre 2010 a ainsi constaté la caducité de cet accord et a autorisé le syndic a engagé une action judiciaire ;
Attendu sur l'édification litigieuse qu'un huissier de justice, les 4 et 10 mars 2010, a constaté la présence d'un important moteur formant extracteur, le bruit étant perceptible de plus en plus fort en se rapprochant du dernier étage ; qu'au dernier étage, le moteur émet un bruit important avec vibration ; que ce procès-verbal de constat est complété par différentes photos montrant la colonne et l'extracteur ;
Attendu que le syndicat verse aux débats les témoignages de différents copropriétaires sur l'existence des nuisances sonores et olfactives occasionnées par l'installation de la colonne d'évacuation et de sa tourelle et ce, en totale contradiction avec les prescriptions de l'assemblée générale ;
Attendu à l'opposé que la SCI Gargantua ne démontre nullement que cette installation ait été réalisée à la demande de la copropriété mais surtout en conformité avec les prescriptions légales et d'éventuelles autorisations ;
Attendu ainsi que cette installation reposant sur les parties communes, sans autorisation, au-delà même des nuisances dont il est justifié, suffit à fonder l'action du syndicat au regard de l'atteinte portée auxdites parties ;
Attendu dans cette mesure qu'il convient donc également de faire droit à la demande d'enlèvement de la colonne d'évacuation et de la tourelle située en toiture aux conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision ;
Attendu néanmoins, qu'il n'y a pas lieu d'assortir les décisions d'enlèvement venant d'être ordonnées d'une astreinte ;
Attendu que la présente décision sera déclarée commune et opposable à la SARL d'Exploitation du Zanzibar en sa qualité d'exploitant de l'établissement de restauration situé dans les locaux appartenant à la SCI Gargantua ;
Attendu que la SCI Gargantua qui succombe, doit être condamnée aux dépens et déboutée en sa demande fondée sur l'article
700 du code de procédure civile ; qu'à l'opposé, il doit être fait application de cet article au profit de l'appelant.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 rue Favalelli 20200 Bastia recevable en son appel, Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Bastia en date du 21 février en toutes ses dispositions,Statuant à nouveau,
Condamne la SCI Gargantua à : - remettre en état la cour de l'immeuble 2 rue Favalelli 20200 Bastia en enlevant le local technique situé dans la cour commune, en supprimant la porte créée depuis son lot et donnant sur la cour et en retirant tous meubles ou objets lui appartenant de cette cour,- enlever la colonne d'évacuation des odeurs de cuisine installée sur la façade de l'immeuble 2 rue Favalelli 20200 Bastia ainsi que la tourelle située en toiture après remise en état du garde corps du toit terrasse suite à la dépose du conduit,
Dit que ces enlèvements et remise en état devront être effectués dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, Déclare le présent arrêt commun et opposable à la SARL d'Exploitation du Zanzibar,Condamne la SCI Gargantua à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 2 rue Favalelli 20200 Bastia la somme de deux mille cinq cents euros (2 500 euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI Gargantua aux dépens d'appel et de première instance.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
