Ch. civile A
ARRET No
du 26 JUIN 2013
R. G : 11/ 00309 C-MAB
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Juge de l'exécution de BASTIA, décision attaquée en date du 31 Mars 2011, enregistrée sous le no 10/ 1836
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 avril 2013, devant Mme Julie GAY, Président de chambre, et Mme Marie BART, Vice-président placé près M. le premier président, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Julie GAY, Président de chambre Mme Marie-Noëlle ABBA, Conseiller Mme Marie BART, Vice-président placé près M. le premier président
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 26 juin 2013.
ARRET :
Rendu par défaut,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Mme Julie GAY, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Courant 2007, Mme Joëlle X..., Mme Christine M..., Mme Alessandra N..., M. Lionel Y..., Mme Jessica Z..., M. Marc A..., M. Hubert C... et son épouse Mme Patricia J..., la SCI U Palazzo et la SCI MAF ont acquis en l'état futur d'achèvement auprès de la SARL Foncière Corse des droits dans un ensemble immobilier situé à Bastia, résidence Sainte Marie, construit sur les parcelles cadastrées section AS no 256 et AS no 255.
Le 16 octobre 2008, ils ont obtenu une ordonnance du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bastia les autorisant à procéder à la saisie conservatoire de créances pour avoir sûreté et paiement de la somme de 350 000, 00 euros. Le 6 novembre 2008, ils ont obtenu une ordonnance du même juge les autorisant à prendre une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire sur les biens et droits immobiliers dont la SARL Foncière Corse est propriétaire pour avoir sûreté et paiement de la somme de 700 000, 00 euros.
Par assignation du 21 septembre 2010, la SARL Foncière Corse a sollicité auprès du juge de l'exécution la mainlevée de la saisie conservatoire et de l'hypothèque judiciaire.
Par jugement du 31 mars 2011, le juge de l'exécution du Tribunal de grande instance de Bastia a :
- dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer dans l'attente de la décision du juge des référés,
- débouté la SARL Foncière Corse de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la SARL Foncière Corse à payer à Mme Joëlle X..., Mme Christine M..., Mme Alessandra N..., M. Lionel Y..., Mme Jessica Z..., M. Marc A..., M. Hubert C..., Mme Patricia J... épouse C..., la SCI U Palazzo et la SCI MAF la somme de 1 500, 00 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la SARL Foncière Corse aux dépens.
La SARL Foncière Corse a relevé appel de ce jugement par déclaration déposée au greffe le 14 avril 2011.
En ses dernières conclusions en date du 27 novembre 2012 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SARL Foncière Corse demande à la Cour de :
- infirmer le jugement du 31 mars 2011 du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bastia,
- constater que les inscriptions d'hypothèques judiciaires provisoires et saisies conservatoires ont été obtenues sans aucune information préalable ni autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires,
- dire que les inscriptions d'hypothèques judiciaires provisoires et saisies conservatoires sont nulles,
- ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire des créances pratiquée le 16 octobre 2008,
- ordonner la mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire en date du 6 novembre 2008,
* à titre subsidiaire, si la mainlevée ne devait pas être ordonnée dans sa totalité, cantonner à son plus strict montant, la saisie et l'inscription d'hypothèque afin de lui permettre de faire face à ses échéances,
* lui donner acte dans cette éventualité que si les fonds n'étaient pas libérés en totalité à son profit de ce qu'elle propose que les sûretés soient consignées sur le compte du syndicat des copropriétaires de la résidence Sainte-Marie de Cardo, dans l'attente de l'issue de la procédure au fond diligentée par les intimés
-condamner in solidum Mme Joëlle X..., Mme Christine M..., Mme Alessandra N..., M. Lionel Y..., Mme Jessica Z..., M. Marc A..., M. Hubert C..., Mme Patricia J... épouse C..., la SCI U Palazzo et la SCI MAF à lui régler la somme de 4 000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les intimés aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Albertini, Avocat aux offres de droit.
Elle indique que, sur demande des intimés, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bastia a ordonné une expertise confiée à M. O....
Elle soulève le défaut de qualité à agir des intimés qui ont obtenu, selon elle, les deux ordonnances contestées sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence ni information préalable et en déduit qu'ils ont obtenu 1 050 000, 00 euros de sûreté pour garantir la protection de parties communes et l'achèvement des travaux du bâtiment II dans lequel ils n'ont acquis aucun lot. Elle fait observer que les intimés ont obtenu des mesures de sûreté sur la base d'un rapport d'expertise non contradictoire faisant état de désordres affectant essentiellement les parties communes et le bâtiment II. Elle précise que M. J... chiffre à 1 950 000, 00 euros les travaux des deux bâtiments dont 1 100 000, 00 euros pour la finition du bâtiment II pour lequel ils ne sont propriétaires d'aucun lot. Elle ajoute que le syndic de la copropriété, à savoir Syndicap Immobilier, a procédé le 12 octobre 2011 à la réception des parties communes et que les intimés ne pouvaient agir pour demander réparation sur lesdites parties. Elle indique qu'après désignation de l'organe représentatif du syndicat des copropriétaires, les intimés ne l'ont pas non plus informé de leurs demandes de sûreté.
Elle estime encore que la créance des intimés n'est pas fondée au regard de l'article 67 de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 en ce qu'elle présente des garanties. Elle fait observer que son assureur a versé au syndic, en septembre 2012, au titre de l'assurance dommage ouvrage la somme de 55 311, 51 euros pour certains dommages affectant les parties communes. Elle ajoute que les intimés disposent de garanties supplémentaires puisqu'ils ont fait consigner, en décembre 2011 et janvier 2012, auprès du notaire chargé de la vente de leurs appartements la somme totale de 79 905, 76 euros au titre des 5 %. Elle souligne que les intimés disposent également de la consignation des 5 % des autres copropriétaires qui se trouvent toujours entre les mains du notaire soit 37 015, 22 euros. Elle estime que les intimés disposent ainsi de plus de 2 000 000, 00 euros de garanties compte tenu de leur inscription d'hypothèques prises sur ses appartements qu'elle estime à 1 577 710, 00 euros.
Elle considère que les intimés ont présenté un rapport d'expertise non contradictoire et mensonger pour obtenir les ordonnances litigieuses. Elle affirme que, contrairement aux allégations de l'expert J..., le chantier n'était pas abandonné au cours du mois d'août 2008. Elle ajoute que les délais d'achèvement ont été respectés puisque les intimés ont acquis leur lot du bâtiment I dans le courant du 3ème trimestre 2007. Elle mentionne que M. J... a chiffré le coût des travaux du bâtiment I à 314 500, 00 euros et que l'importance des sommes saisies a paralysé l'achèvement des travaux de l'ensemble immobilier. Elle indique qu'à ce jour, de nombreuses prestations ont été effectuées et elle conteste tant les malfaçons décrites dans le rapport (façades, sous-sols, parties communes, talus, voiries et espaces verts) que le chiffrage des réparations proposé par l'expert J.... Elle critique la décision du juge de l'exécution qui a retenu une créance d'un montant de 250. 690, 20 euros alors que les appartements sont occupés à titre personnel ou loués. Elle remarque que le montant des travaux énoncés au soutien des saisies et inscription pour un montant de 2 264 000, 00 euros est infondé alors qu'elle est elle-même créancière d'une somme de 33 647, 00 euros au titre des travaux supplémentaires non compris dans le prix de vente. Elle indique que l'expert judiciaire O... limite le montant du préjudice lié à l'inexistence d'une isolation phonique à la somme de 4 000, 00 euros par appartement. Au vu des propositions de M. O..., elle s'estime redevable de la somme de 80 581, 53 euros au titre des préjudices affectant les parties privatives et de celle de 51 585, 00 euros au titre de la privation de jouissance et du retard de livraison soit au total 132 166, 33 euros rendant injustifiable l'inscription d'hypothèque pour un montant de 700 000, 00 euros et la saisie conservatoire de ses comptes bancaires de 350 000, 00 euros. Elle indique, enfin, avoir respecté son permis de construire en se soumettant aux prescriptions de l'OEHC et ne pas avoir à supporter les frais d'éventuels travaux de changement de raccordement.
En leurs dernières conclusions en date du 27 novembre 2012 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, Mme Joëlle X..., Mme Christine M..., Mme Alessandra N..., M. Lionel Y..., Mme Jessica Z..., M. Marc A..., M. Hubert C..., Mme Patricia J... épouse C..., la SCI U Palazzo et la SCI MAF demandent à la Cour de :
- dire qu'ils ont qualité et intérêt à agir,
- confirmer le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bastia,
- débouter la SARL Foncière Corse de ses demandes de main-levée et de cantonnement de la saisie conservatoire pratiquée le 31 octobre 2008 et de l'hypothèque judiciaire provisoire inscrite le 15 décembre 2008,
- exclure toute mesure de consignation des fonds, valeurs et sûretés par la SARL Foncière Corse au profit du syndicat des copropriétaires,
- condamner la SARL Foncière Corse à payer à chaque intimé la somme de 2 000, 00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL Foncière Corse aux dépens.
Ils expliquent avoir fait établir un rapport de situation par M. J..., le 26 août 2008, en raison tant des retards d'exécution et de livraison des travaux de leurs lots privatifs et des parties communes que de l'inexécution de travaux et de prestations dans les parties communes et de vices de construction. Ils font valoir qu'à la date du rapport de situation, le bâtiment Nord était au stade du gros oeuvre et que le bâtiment Sud, dans lequel ils ont acquis leurs lots, présentait des non conformités et des malfaçons évalués à :
-314 000, 00 euros pour les seuls travaux et prestations devant rendre le bâtiment Sud conforme,
-380 000, 00 euros pour les travaux urgents pour la stabilisation des talus,
-85 000, 00 euros pour les travaux de réalisation des réseaux et voiries,
-60 000, 00 euros pour la réalisation des espaces.
Ils font valoir que, nonobstant l'inachèvement du programme, ils ont pris possession de leur lot respectif pendant la période allant entre juin et août 2008, soit près d'une année après le délai d'achèvement prévu, en mentionnant que les réserves faites n'ont pas encore été levées. Ils ajoutent vivre encore dans des conditions dangereuses. Ils précisent avoir subi, pour certains d'entre eux, un préjudice financier en raison du retard de livraison des lots proposés à la location. Ils expliquent que postérieurement à l'assignation devant le Tribunal de grande instance qu'ils ont délivrée à la SARL Foncière Corse, celle-ci a fait poser les ascenseurs, stabilisé la falaise en amont au bâtiment I et entrepris la réalisation des espaces verts.
Sur le défaut d'autorisation du syndicat des copropriétaires, ils font observer que la copropriété était inorganisée en 2008 (administration provisoire en 2010 et organisée en 2011). Ils précisent tenir leurs droits de la VEFA et ajoutent qu'ils peuvent se prévaloir de l'obligation de délivrance conformément à l'article 15 alinéa 2 de loi du 10 juillet 1965 qui leur permet d'agir sans autorisation du syndicat à charge d'en informer le syndic.
Ils font état des désordres subsistant pour soutenir que les sûretés et garanties ne sont pas abusives puisque l'expert judiciaire a chiffré le coût prévisionnel :
- des travaux concernant les voies d'accès, le parking et le confortement du talus à 605 000, 00 euros, frais connexes inclus.
- pour les parties privatives : à 80 581, 00 euros le coût des reprises des réserves, à 518 704, 00 euros pour l'ensemble des acquéreurs la perte de valeur vénale, à 88 849, 00 euros le préjudice résultant du retard de livraison outre le préjudice résultant du défaut d'isolation phonique et le trouble de jouissance.
Ils expliquent que les garanties prises sont de 836 000, 00 euros alors que les travaux de reprise à l'exception de ceux concernant le bâtiment Nord sont de 850 000, 00 euros.
Ils ajoutent que la SARL Foncière Corse avait, au mépris des prescriptions de l'administration l'obligeant au raccordement au réseau public avec station de relevage des eaux usées, branché frauduleusement leur copropriété sur le réseau d'assainissement privé de la copropriété mitoyenne " Les terrasses de Cardo " et qu'elle va devoir prendre en charge le coût des travaux de raccordement au réseau public d'assainissement d'environ 80 000, 00 euros. Ils se référent au pré-rapport de l'expert judiciaire qui chiffre à 1 929 300, 00 euros le montant total général des travaux de mise en conformité de la résidence pour affirmer que les garanties et sûretés prises ne suffiront pas à couvrir tous leurs préjudices.
Ils considèrent que les garanties proposées par la SARL Foncière Corse sont limitées en ce qu'elle ne dispose que d'un capital de 7 622, 45 euros, qu'elle n'a pas souscrit de garantie extrinsèque d'achèvement et qu'elle n'a pas réceptionné les travaux. Ils critiquent l'estimation des biens produite par la SARL Foncière Corse qu'ils considèrent comme surévaluée.
Ils contestent, enfin, être redevables de travaux supplémentaires tels que chiffrés par l'expert de la SARL Foncière Corse dont le rapport n'a pas été établi contradictoirement.
M. Cyrille B... et M. Jean Philippe D..., régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat. Il sera statué par arrêt de défaut.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2013 et l'affaire renvoyée pour être plaidée au 29 avril 2013.
MOTIFS DE LA DECISION :
1- Sur la qualité et l'intérêt à agir des intimés :
Aux termes de l'article 15 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
Il en résulte que chaque copropriétaire peut agir en garantie puisqu'il supporte par principe un préjudice personnel en raison des défectuosités atteignant les parties communes de l'immeuble dont l'intégrité est nécessaire pour qu'il puisse jouir normalement des parties privatives de son lot. Mais encore, l'information du syndic par tout copropriétaire exerçant seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot n'est pas prescrite à peine d'irrecevabilité.
En l'espèce, il ressort du pré-rapport de l'expert judiciaire, M. O..., de novembre 2012 que :
- les réparations des malfaçons et des dommages affectant les parties privatives des intimés représentent un montant de 980. 500, 00 euros
-les désordres affectant les parties communes concernent sans distinction les deux bâtiments puisque les dommages concernent la route bétonnée d'accès, les parkings (protection au feu, dimension, désenfumage, ventilation, sécurité, signalisation), l'isolation thermique et phonique des logements, le fonctionnement des ascenseurs, la couverture, l'écoulement des eaux fluviales, l'évacuation des eaux usées, l'étanchéité des terrasses, la route intérieure, l'entrée de la copropriété, le talus arrière.
Au vu de ces éléments, il apparaît que les intimés étaient en droit d'obtenir du juge de l'exécution les ordonnances litigieuses puisque les dommages concernant les parties communes ont des répercussions indéniables sur l'habitabilité de leur bien comme en affectant l'accès, le parking, l'isolation ou l'écoulement des eaux et que l'information du syndic des actions concernant la propriété ou la jouissance de leur lot privatif n'est pas prescrite à peine d'irrecevabilité. Il convient, en conséquence, de rejeter la fin de non recevoir soulevée par la SARL Foncière Corse.
2- Sur la créance fondant les mesures conservatoires :
Aux termes de l'article 67 de la loi du 9 juillet 1991 devenu l'article L. 511-1 du code des procédures civiles d'exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d'une saisie conservatoire ou d'une sûreté judiciaire.
Il ressort des pièces produites que l'évaluation non contradictoire de M. J... jointe aux requêtes présentées par les intimés au juge de l'exécution n'est pas abusive. En effet, le pré-rapport de l'expert judiciaire, M. O..., évalue à une date encore plus récente et après réalisation de certains travaux par la SARL Foncière Corse, le montant global des désordres affectant tant les lots privatifs que les parties communes de la résidence Sainte Marie à la somme de 1 929 300, 00 euros.
Au surplus, les travaux supplémentaires dont la SARL Foncière Corse réclame le paiement ne sont pas imputables aux intimés puisqu'ils n'ont pas fait l'objet, conformément à l'acte de vente, d'une commande de leur part et qu'ils doivent être inclus dans le prix de vente au jour de la livraison. Comme l'a dit le premier juge, ils ne peuvent donc venir en compensation des sommes à la charge de la SARL Foncière Corse.
Le premier juge a également estimé à bon droit par des motifs pertinents que la cour adopte que les intimés ne subissaient pas de préjudice supplémentaire du fait du branchement par la SARL Foncière Corse sur le réseau d'assainissement privé de la copropriété mitoyenne " Les terrasses de Cardo " puisque l'action est engagée à l'encontre du syndicat des copropriétaires et non des intimés exclusivement.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que la créance des intimés apparaît fondée en son principe.
Pour demander la mainlevée des sûretés, la SARL Foncière Corse se prévaut certes d'une assurance-dommage et d'une garantie décennale prises auprès de la société Allianz mais elle ne justifie pas avoir déclaré un quelconque sinistre relatif au chantier de la résidence Sainte Marie étant précisé qu'il n'est pas certain que la totalité des désordres soient pris en charge au titre des contrats d'assurance. La SARL Foncière Corse fait état également de la consignation auprès du notaire des 5 % du solde du prix d'achat pour garantir la créance. Or, cette consignation de 79 905, 76 euros et de 37 015, 22 euros représente une somme largement inférieure au montant de la créance. Quant aux biens immobiliers que la SARL FONCIERE offre en garantie et qu'elle a fait estimer à la somme de 1 577 710, 00 euros, ils sont situés pour l'essentiel dans la résidence Sainte Marie de sorte qu'ils vont subir une dépréciation en raison des nombreux désordres et malfaçons les affectant. Enfin, l'extrait Kbis de la SARL Foncière Corse fait apparaître une décision de non dissolution de la société après constat que ses capitaux propres sont devenus inférieurs à la moitié du capital social à compter du 30 septembre 2011 laissant augurer d'une situation financière fragile.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'existence d'un péril menaçant le recouvrement de la créance des intimés est suffisamment caractérisée, la SARL Foncière Corse ne justifiant pas des garanties nécessaires.
Le premier juge en a déduit à juste titre que les demandes de mainlevée et de cantonnement tant de la saisie conservatoire que de l'hypothèque ne pouvaient prospérer. Le jugement querellé sera, en conséquence, confirmé.
Il ne sera pas d'avantage fait droit à la demande de consignation des fonds sur le compte du syndicat des copropriétaires de la résidence Sainte Marie lequel n'est pas attrait dans la cause et ne s'est pas joint à l'action des intimés. La SARL Foncière Corse sera, dès lors, déboutée de cette prétention.
3- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Succombant en ses prétentions, la SARL Foncière Corse est déboutée de sa demande d'indemnisation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile devant la cour et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande en première instance.
Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme Joëlle X..., Mme Christine M..., Mme Alessandra N..., M. Lionel Y..., Mme Jessica Z..., M. Marc A..., M. Hubert C... et son épouse Mme Patricia J..., la SCI U Palazzo et la SCI MAF les frais exposés et non compris dans les dépens. La SARL Foncière Corse sera condamnée à leur payer, ensemble, la somme de 2 000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a condamnée à leur payer la somme de 1 500, 00 euros sur le même fondement.
Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a mis à la charge de la SARL Foncière Corse les dépens de première instance. La SARL Foncière Corse, partie succombante, supportera la charge des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
REJETTE la fin de non recevoir soulevée par la SARL Foncière Corse et dit que Mme Joëlle X..., Mme Christine M..., Mme Alessandra N..., M. Lionel Y..., Mme Jessica Z..., M. Marc A..., M. Hubert C... et son épouse Mme Patricia J..., la SCI U Palazzo ainsi que la SCI MAF ont qualité et intérêt à agir ;
CONFIRME le jugement rendu le 31 mars 2011 par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bastia en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
DEBOUTE la SARL Foncière Corse de sa demande tendant à consigner les fonds sur le compte du syndicat des copropriétaires de la résidence Sainte Marie ;
CONDAMNE la SARL Foncière Corse à payer à Mme Joëlle X..., Mme Christine M..., Mme Alessandra N..., M. Lionel Y..., Mme Jessica Z..., M. Marc A..., M. Hubert C... et son épouse Mme Patricia J..., la SCI U Palazzo ainsi qu'à la SCI MAF, ensemble, la somme de deux mille euros (2 000, 00 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SARL Foncière Corse de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
LAISSE les dépens d'appel à la charge de la SARL Foncière Corse.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
