Ch. civile B
ARRET No
du 24 AVRIL 2013
R. G : 11/ 00300 C-PL
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 08 Mars 2011, enregistrée sous le no 09/ 2051
Syndicat des copropriétaires 8 RUE LUCE DE CASABIANCA et 5 RUE CHANOINE LESCHI
C/
X...- Y...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
VINGT QUATRE AVRIL DEUX MILLE TREIZE
APPELANT :
Syndicat des copropriétaires 8 RUE LUCE DE CASABIANCA et 5 RUE CHANOINE LESCHI pris en la personne de son syndic en exercice SARL Kalliste Corse Gestion 40, boulevard Paoli 20200 BASTIA
assisté de la SCP SCP RETALI GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA substitué par Me Anne-Marie GIORGI, avocat au barreau de BASTIA
INTIME :
M. Angelo X...- Y... né le 28 Février 1963 à BASTIA (20200)...- ... 20200 SANTA MARIA DI LOTA
assisté de Me Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA, Me Jean Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA substitué par Me Anne Marie VIALE, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 février 2013, devant Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, et Madame Micheline BENJAMIN, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Pierre LAVIGNE, Président de chambre Marie-Paule ALZEARI, Conseiller Micheline BENJAMIN, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 24 avril 2013.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
M. Angelo X... Y... est propriétaire de lots situés au rez-de-chaussée des immeuble sis no5 rue Chanoine Leschi et no8 rue Luce de Casablanca.
Les syndicats de copropriétaires de ces deux immeubles, exposant qu'il a transformé l'activité initiale de son commerce de débits de boissons pour y créer une discothèque sans autorisation de l'assemblée générale, lui reprochent de générer, par cette nouvelle activité contraire à la destination de l'immeuble, des nuisances excédant celles qui existaient déjà auparavant, ainsi qu'une augmentation des charges de primes d'assurance.
Aussi, par assignation délivrée le 5 novembre 2009, les syndicats ont attrait M. X...Y... devant le tribunal de grande instance de Bastia pour obtenir sa condamnation à rétablir la destination de l'immeuble, à remettre les lieux en état et à rembourser le surcoût de la prime d'assurance.
Par jugement contradictoire du 8 mars 2011, le tribunal a :
- débouté les syndicats des copropriétaires de leur demande tendant à voir ordonner la cessation de l'exploitation poursuivie dans les lots appartenant à M. X...Y..., et de leurs demandes, principale et subsidiaire, au titre des primes d'assurance,
- déclaré irrecevable la demande tendant à la condamnation de la porte de secours de l'établissement,
- condamné les syndicats des copropriétaires, ensemble, à payer à M. X...Y... une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire,
- condamné les syndicats des copropriétaires aux dépens.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 13 avril 2011, les syndicats des copropriétaires ont relevé appel de cette décision.
En leurs dernières conclusions déposées le 4 décembre 2012, ils demandent à la cour de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuer à nouveau,
A TITRE PRINCIPAL
-constater et au besoin dire et juger qu'en transformant l'activité initiale de son commerce de débit de boissons sous l'enseigne « LA NOCE DE CUBA » pour y créer une activité de discothèque sous l'enseigne « LE RAFAELLO » et aujourd'hui l'activité de « strip-tease » avec les conséquences indiquées aux motifs, soit l'aggravation des nuisances sonores et olfactives, l'aggravation des risques, l'augmentation exorbitante de la prime d'assurance de l'immeuble supportée par l'ensemble des copropriétaires et ceci sans autorisation de l'assemblée générale M. X...Y... a changé l'affectation de son lot privatif de manière dommageable au préjudice des deux copropriétés,
- dire et juger que ce faisant M. X...Y... a modifié la destination de l'immeuble,
- constater et au besoin dire et juger que ce changement d'affectation a entraîné une aggravation des nuisances et une augmentation des charges excédant celles qui existaient antérieurement,
- constater et au besoin dire et juger que l'activité exercée dans les locaux trouble la tranquillité des habitants des immeubles concernés et porte atteinte au minimum de décence requis pour ce type d'habitation,
- dire et juger qu'il sera tenu de rétablir la destination initiale et à cet effet de cesser l'exploitation de sa discothèque et aujourd'hui de l'activité de « strip-tease » dans les locaux,
- dire et juger qu'il y sera tenu de le faire dans le mois qui suit la signification du jugement à intervenir sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard pendant trois mois après quoi il sera à nouveau fait droit,
- le condamner à rembourser le surcoût de la prime d'assurance payée par les concluants et ce jusqu'à cessation de l'exploitation de la discothèque et de la boîte de strip-tease,
- dire et juger qu'en transformant l'accès à la cour de l'immeuble du 5 Rue CHANOINE LESCHI en issue de secours du nouvel établissement, sans autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, M. X...-Y...a commis une voie de fait,
- dire et juger qu'il sera tenu en conséquence de rétablir les lieux dans leur état d'origine sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir pendant trois mois après quoi il sera à nouveau fait droit,
SUBSIDIAIREMENT
-dire et juger que M. X...Y... sera tenu de rembourser à chaque copropriété le surcoût des primes d'assurances échues et payées à ce jour et ce depuis la résiliation des contrats d'assurance antérieurs ainsi que de celles à échoir jusqu'au terme du contrat à tout le moins de la cessation de l'exploitation de la discothèque et de l'activité de strip-tease,
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
-accorder aux syndicats l'autorisation de faire voter une délibération visant à mettre à la charge exclusive de M. X...-Y...la totalité du surcoût de la prime d'assurance échues et payées depuis la résiliation des contrats d'assurance antérieurs et celles à échoir dans la mesure où le surcoût est directement et immédiatement lié à l'exploitation de sa nouvelle activité de discothèque,
- dans tous les cas, condamner M. X...Y... à payer à chaque copropriété concluante la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
En ses dernières conclusions déposées le 9 novembre 2012, l'intimé demande à la cour de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner les appelants au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir que l'action est tardive et surprenante dès lors que l'activité exercée dans le lot dont il est propriétaire est quasi-identique depuis 30 ans au moins et qu'en tout état de cause, il n'y a pas eu de véritable changement de destination. S'agissant du surcoût de primes d'assurance, il indique qu'à la condition de démontrer le changement de destination des lieux, il appartenait aux syndicats des copropriétaires de solliciter le vote de l'assemblée générale pour procéder à une nouvelle répartition de ces charges, conformément aux dispositions de l'article 25 f de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, il précise que la porte de secours qu'on lui reproche d'avoir installée existe depuis plus de 30 ans et a simplement fait l'objet d'un remplacement.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 9 janvier 2013 fixant l'audience de plaidoiries au 21 février 2013.
MOTIFS DE LA DECISION
La cour se réfère à la décision entreprise et aux conclusions récapitulatives susdites pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.
Sur la demande tendant à la cessation de l'exploitation, l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 1e règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que commues, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
En outre, l'article 9 alinéa 1 de la même loi énonce que chaque propriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
En l'espèce, aucun règlement de copropriété n'est établi pour les immeubles dans lesquels M. X...Y... est copropriétaire.
Toutefois, il ressort de la procédure que ces immeubles connaissent l'exercice d'un commerce, notamment de bar, depuis plus de trente ans, au rez-de-chaussée, dans les lots appartenant à l'intimé. Cette constatation, certes issue des attestations produites par ce dernier mais ne se heurtant à aucune preuve contraire, doit dès lors être entérinée et il convient d'en déduire, comme l'a fait le tribunal, que les deux immeubles litigieux ont une destination mixte à savoir d'habitation et d'exploitation commerciale au rez-de-chaussée.
S'agissant de lots où l'exercice d'un commerce est ainsi autorisé, il convient de rechercher si le changement de la nature de l'activité commerciale intervenu porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.
Il est constant, au regard des pièces produites aux débats, que M. X...Y... a exploité à compter du 1er février 2000 un débit de boissons 4ème catégorie ainsi qu'un débit de tabac sous l'enseigne " La Noche de Cuba ", au no5 rue Chanoine Leschi, et exploite dans les mêmes lieux depuis le 26 septembre 2007 un débit de boissons de même catégorie et une discothèque sous l'enseigne " Le Raffaello ".
Les appelants prétendent que ces changements d'activité constituent un changement d'affectation et non une simple modification de l'usage commercial des lieux comme l'a retenu selon eux à tort le tribunal. Ils font valoir que le changement effectué porte atteinte à la destination de l'immeuble et qu'il nuit aux droits des autres copropriétaires. Il en est ainsi de l'aggravation des nuisances sonores et olfactives et de l'augmentation considérable de la prime d'assurance que les copropriétés ont dû souscrire.
La cour considère, à l'instar du premier juge, que l'adjonction d'une activité de discothèque dans un bar qui, selon les éléments d'appréciation produits, fonctionnait de nuit, constitue une modification de l'usage commercial des lieux qui n'implique pas, par lui-même, une atteinte à la destination de l'immeuble. En effet, la différence est ténue entre l'activité d'un bar de nuit qui diffuse de la musique, comme c'était le cas de " La Noche de Cuba " selon les témoignages recueillis et celle d'une discothèque où une partie de la clientèle, en sus de consommer, s'adonne à la danse. Ce changement d'activité ne s'est accompagné d'aucune transformation extérieure des lieux et il n'est pas de nature à avoir provoqué un changement substantiel de clientèle. Les mêmes observations doivent être faites au regard de l'activité de strip-tease qui, selon les seuls dires des appelants, serait également pratiquée quelques soirs par semaine dans l'établissement.
L'atteinte à la destination de l'immeuble est en conséquence invoquée à tort par les appelants.
Au vu des éléments d'appréciation qui lui sont soumis, la cour considère, toujours à l'instar du premier juge, que les syndicats appelants ne démontrent pas davantage que les changements effectués ont porté atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Les attestations et la pétition signée par deux copropriétaires seulement qui sont produites aux débats sont peu circonstanciées. Les quelques nuisances ponctuelles dont ces pièces font état ne suffisent pas à caractériser l'aggravation des nuisances sonores, olfactives et des risques, l'atteinte à la décence dénoncées par les appelants dans leurs écritures. Inversement, il convient de relever que les troubles invoqués n'ont pas dissuadé l'autorité préfectorale de renouveler, après enquête administrative, une autorisation d'exploitation par une décision que la juridiction administrative, saisie par les syndicats de copropriétaires, a refusé d'annuler. Il ressort également des justificatifs produits par l'intimé que son établissement est aux normes requises en matière d'isolation phonique et, plus généralement, de sécurité.
S'agissant de l'augmentation de la prime d'assurance générée par le changement d'activité, la cour, tout en constatant que les appelants apportent peu de justifications permettant d'apprécier l'impact sur le fonctionnement de la copropriété de cette nouvelle prime dont le règlement a cessé depuis le 1er août 2012, relève que cette modification constitue en toute hypothèse une augmentation des charges de la copropriété en vue d'une meilleure assurance et que, dès lors, elle ne saurait être regardée comme une atteinte aux droits des copropriétaires.
En conséquence de tout ce qui précède, c'est à bon droit que le tribunal a considéré que M. X...Y... n'était pas tenu de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires avant de procéder au changement de la nature de l'activité commerciale exercée dans son lot et que, par suite, il a débouté les syndicats des copropriétaires de leurs prétentions tendant à voir ordonner la cessation de l'exploitation. La cour entrera en voie de confirmation de ce chef.
Sur la demande tendant au paiement du surcoût des primes d'assurance, c'est à juste titre que les appelants soutiennent que l'assurance qu'ils ont dû souscrire suite à l'exercice par l'intimé de l'activité incriminée, visait à garantir l'ensemble de l'immeuble et portait aussi bien sur les parties communes que sur les parties privatives. Dès lors, le paiement des primes litigieuses constitue une charge relative à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes relevant des dispositions de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Or, ce texte prévoit une répartition des charges entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Il suit de là que la surprime d'assurance résultant de l'exercice par un copropriétaire d'une activité à risques ne peut légalement être mise à la seule charge de ce copropriétaire, dans la mesure où l'activité est conforme à la destination de l'immeuble comme cela vient d'être constaté en l'espèce.
Par suite, les appelants ne peuvent être accueillis en leur demande tendant à la condamnation de l'intimé à rembourser à la copropriété ou à chaque copropriétaire le surcoût des primes d'assurance payées et à échoir ; la cour confirmera dès lors la disposition du jugement déféré rejetant ces demandes.
Les dispositions de l'article 10 précité étant d'ordre public, il ne peut y être dérogé ni par le règlement de copropriété, ni par une décision de l'assemblée générale ni par une autorisation judiciaire. Les appelants doivent dès lors être déboutés de leur demande subsidiaire tendant à être autorisés à faire voter une délibération visant à mettre à la charge exclusive de M. X...Y... la totalité du surcoût de la prime d'assurance litigieuse.
Sur la demande tendant au rétablissement de l'accès à la cour du 5 rue Chanoine Leschi, les appelants ne font que reprendre leurs moyens de première instance. Or, le jugement déféré repose sur des motifs exacts et pertinents que la Cour adopte. En effet, l'intimé démontre par les attestations qu'il produit et qui ne se heurtent à aucune preuve contraire, que l'ensemble des transformations incriminées par les appelants ont été accomplies plus de dix ans avant l'introduction de l'instance de sorte que, en l'absence de nouvelles modifications comme d'aggravation des conséquences des transformations précédentes dans le délai de 10 ans prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la prescription de l'action est encourue. En l'absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de rétablissement des lieux dans leur état d'origine.
Les dispositions du jugement déféré portant attribution à M. X...Y... de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et relatives aux dépens de première instance seront également confirmées.
Les appelants, qui succombent dans leur recours, seront condamnés aux dépens de l'appel. Dans un souci d'apaisement, s'agissant d'un litige entre copropriétaires, il ne sera pas fait une nouvelle application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis no5 rue Chanoine Leschi et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble no8 rue Luce de Casablanca de toutes leurs demandes,
Déboute M. Angelo X... Y... de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis no5 rue Chanoine Leschi et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble no8 rue Luce de Casablanca, solidairement, aux dépens de l'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
