Ch. civile B
ARRET No
du 13 FEVRIER 2013
R. G : 12/ 00132 R-MB
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 12 Décembre 2011, enregistrée sous le no 1111000196
CONSORTS X...
C/
Y...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
TREIZE FEVRIER DEUX MILLE TREIZE
APPELANTS :
Monsieur Claude X...... 20214 CALENZANA
ayant pour avocat Me Barbara LAQUERRIERE, avocat au barreau de BASTIA
Madame Danielle X...née le 30 Janvier 1960 à MARSEILLE (13000)... 20214 CALENZANA
ayant pour avocat Me Barbara LAQUERRIERE, avocat au barreau de BASTIA
INTIMEE :
Madame Thi Lan Y...née le 07 Mai 1934 à HAIBUONG (Vietnam)... 20214 CALENZANA
ayant pour avocat Me Pierre louis MAUREL, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 décembre 2012, devant Madame Micheline BENJAMIN, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller Madame Micheline BENJAMIN, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 13 février 2013
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* * EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er janvier 2002, M. et Mme Y..., l'époux étant décédé depuis, ont donné à bail à M. Claude X..., un logement à usage d'habitation situé lieudit ...à CALENZANA, appartement no 48, pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction et par période d'un an, moyennant un loyer mensuel de 400 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 365, 88 euros.
Par acte d'huissier du 25 juin 2010, Mme Thi Lan Y..., délivre aux époux Claude et Danielle X..., contenant notamment un congé pour vendre à la date du 31 décembre 2010.
M. et Mme X...n'ayant pas quitté les lieux, à cette date, par acte d'huissier du 07 mars 2011, Mme Thi Lan Y...les a assignés devant le tribunal d'instance de BASTIA en vue d'obtenir leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, sous astreinte, ainsi que leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et d'une somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 12 décembre 2011, le tribunal a :
- dit que M. et Mme X...étaient occupants sans droit ni titre du logement en vertu du congé pour vendre valablement donné par Mme Y...par acte d'huissier du 25 juin 2010,
- dit qu'à défaut pour les défendeurs d'avoir restitué le logement à Mme Y...ou à tout mandataire de son choix dans les deux mois de la notification du présent jugement, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamné les époux X...à payer à Mme Y...une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer de décembre 2010 pour les mois de janvier et février 2011 et de 500 euros par mois à compter du mois de mars 2011 et jusqu'à leur sortie effective des lieux,
- condamné M. et Mme X...au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par déclaration reçue le 15 février 2012, M. et Mme X...ont interjeté appel de cette décision.
Par leurs dernières conclusions déposées le 07 mai 2012, ils sollicitent l'infirmation du jugement et le rejet de l'ensemble des demandes de Mme Y....
Les appelants demandent à la cour de dire et juger la nullité du congé pour vente en date du 25 juin 2010, d'ordonner leur maintien dans le logement situé lieudit ... à CALENZANA (20214), d'ordonner la rédaction d'un nouveau bail qui doit être soumis à la loi de 1989, de constater les manoeuvres frauduleuses de Mme Y...et de condamner cette dernière à leur payer la somme de 4. 000 euros au titre de dommages et intérêts.
Ils réclament aussi la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens comprenant les frais de première instance et ceux du constat d'huissier de justice, à la charge de l'intimée.
Par ses dernières conclusions déposées le 06 juillet 2012, Mme Y...sollicite la confirmation du jugement querellé en toutes ses dispositions, le rejet de l'ensemble des prétentions des appelants et leur condamnation au paiement de la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions respectives des parties, la cour se réfère au jugement déféré et à leurs dernières conclusions sus-visées.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2012.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la nature juridique du bail et les dispositions légales applicables
En première instance, M. et Mme X...soulevaient la nullité du bail litigieux en faisant valoir qu'il ne s'agissait pas d'un logement meublé, malgré la mention portée sur le contrat.
Le tribunal a considéré que le bail conclu entre les parties le 01 janvier 2002 n'était pas un bail meublé au motif qu'il ne comportait pas l'inventaire des meubles garnissant les lieux loués de façon suffisante pour établir qu'il s'agissait effectivement d'un bail d'un logement meublé ; toutefois, il n'a pas annulé mais requalifié ledit contrat de location en bail régi par les dispositions de la loi du 06 juillet 1989.
En cause d'appel, les époux X...soutiennent maintenant que le contrat litigieux est une location meublée, comme il résulte de leurs dernières écritures précisant en gras et soulignant les derniers termes " il s'agit d'un contrat de location à usage d'habitation mais pour une location meublée (...) que ce type de contrat est exclu du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 (...). De son côté, Mme Y...se prévaut du contrat de location meublée le 1er janvier 2002 ".
Par ailleurs, plusieurs mentions figurant sur le contrat de location en question, (intitulé, case cochée LOCATION MEUBLEE, régime juridique précisée) établissent, sans ambiguïté que les parties ont, en toute connaissance de cause, conclu aux termes de ce contrat, une location en meublé.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la cour, ajoutant au jugement querellé, dira, que le bail du 01 janvier 2002 objet du litige est une location meublée.
Sur les demandes de maintien dans les lieux et de rédaction d'un nouveau bail soumis à la loi de 1989
Les appelants disent souhaiter se maintenir dans les lieux et ne pas s'opposer à une augmentation du loyer révisable selon l'indice de référence mais réclament cependant, la signature d'un nouveau bail entre les parties, soumis au régime de la loi de 1989.
L'intimée soulève, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, l'irrecevabilité de ces demandes comme étant nouvelles n'ayant pas été formulées en première instance et, sur le fond, s'oppose à ces demandes.
Sur l'irrecevabilité des demandes
En vertu de l'article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel à la condition posée par l'article 70 du même code, de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Au regard de ces dispositions, la cour estime que la demande de maintien dans les loués est une prétention nouvelle des appelants recevable tandis que celle relative à la rédaction d'un nouveau bail soumis à la loi du 06 juillet 1989 est irrecevable, cette nouvelle prétention n'ayant pas de lien suffisant avec les demandes initiales.
Sur le maintien dans les lieux
Au soutien de leur demande de se maintenir dans les lieux, les appelants font valoir qu'ils ont réalisé des travaux d'aménagement à hauteur de 31. 644 euros et produisent diverses factures.
L'intimée réplique que les travaux effectués par les époux X...n'étaient pas nécessaires, qu'ils ont été décidés et réalisés sans son autorisation et que ces travaux n'ouvrent pas à leur profit d'un droit au maintien dans les lieux.
La cour observe que les travaux effectués par les appelants ne leur permettent pas de se prévaloir d'un droit au maintien dans les lieux, ce droit ne résultant d'aucune disposition légale.
La proposition faite par les époux X..., n'étant pas acceptée par Mme Y..., il convient de dire irrecevable la demande de rédaction d'un nouveau bail soumis à la loi de 1989 et de rejeter la demande de maintien dans les lieux formulées par les appelants.
Sur le congé pour vendre
En cause d'appel, il n'est pas contesté par les parties que le congé pour vendre litigieux est soumis aux dispositions de l'article L 632 du code de la construction et de l'habitation.
En l'espèce, il résulte de l'acte d'huissier du 25 juin 2010, que Mme Thi Lan Y...a délivre aux époux Claude et Danielle X...un congé pour vendre à la date du 31 décembre 2010.
Les appelants soutiennent, sur le fondement des dispositions légales précitées, que ce congé pour vendre est nul, aux motifs que le délai de préavis de 3 mois n'a pas été respecté et que les motivations invoquées ne sont pas valables
Sur le non-respect du délai de préavis Au vu du congé qui leur a été délivré, par l'acte sus-visé, les appelants ont bénéficié d'un délai de préavis de 6 mois, donc supérieur au délai légal de 3 mois ; le caractère prématuré du congé, qui ne leur a causé aucun préjudice, n'entraîne pas sa nullité.
Sur les motivations du congé Les appelants contestent la validité du motif invoqué par l'intimé, à savoir la vente de son immeuble et reprennent leurs moyens et arguments présentés en première instance, arguant à l'encontre de l'intimée, de manoeuvres frauduleuses à l'égard de précédents locataires et de l'objectif de relocation avec une hausse de loyers et non de la vente de son immeuble.
Toutefois, l'analyse des échanges de lettres entre les parties, versées aux débats, établit la réelle intention de Mme Y...de vendre sa maison et des difficultés rencontrées par cette dernière, notamment en raison du comportement de M. X...qui s'oppose à toute visite.
En conséquence, la cour confirmera le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Sur la demande par les appelants de dommages et intérêts à l'encontre de l'intimée
Les appelants sollicitent 4. 000 euros à titre de dommages et intérêts à l'encontre de l'intimée en invoquant un préjudice résultant du harcèlement et du comportement agressif de Mme Y...à l'origine d'un syndrome dépressif important chez Mme X....
Mme Y...fait valoir, qu'il s'agit d'une demande nouvelle qui ne pourrait prospérer sur le fondement des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile et sur le fond, l'absence de preuve du préjudice allégué ainsi que du lien de causalité. Elle précise, par ailleurs, avoir été victime de la part de M. X...de coups et blessures, en produisant les pièces justificatives (notamment le procès-verbal de gendarmerie du 16 juillet 2010).
En application des dispositions des 567 et 70 du code de procédure civile, la cour déclarera la demande de dommages et intérêts, formulées pour la première fois en cause d'appel par les époux X..., irrecevable.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'équité commande de condamner les époux X...à payer à Mme Y..., la somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les appelants, succombant en leur recours, supporteront les dépens d'appel.
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* *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Dit que le bail par acte sous seing privé du 1er janvier 2002 souscrit entre M. et Mme Thi Lan Y...et M. Claude X...est une location meublée,
Dit irrecevables les demandes de rédaction d'un nouveau bail soumis à la loi de 1989 et de dommages et intérêts formulées, pour la première fois en cause d'appel, par les époux Claude et Danielle X...,
Vu l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Condamne les époux Claude et Danielle X...à payer à Mme veuve Thi Lan Y...la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 500 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toutes autres demandes,
Condamne les époux Claude et Danielle X...aux entiers dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
