Ch. civile A
ARRET No
du 19 DECEMBRE 2012
R. G : 11/ 00200 R-PYC
Décision déférée à la Cour : Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 16 Novembre 2010, enregistrée sous le no 08/ 1327
X...B...
C/
Y... Z... E...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE DOUZE
APPELANTS :
Monsieur Olivier X...né le 14 Février 1969 à CLERMOND FERRAND ...20213 CASTELLARE DI CASINCA
assisté de la SCP JOBIN, avocats au barreau de BASTIA, et de Me Sophie PERREIMOND, avocat au barreau de BASTIA
Madame Christelle B... épouse X...née le 30 Août 1968 à CORNEILLE EN PARISIS ...20213 CASTELLARE DI CASINCA
assistée de la SCP JOBIN, avocats au barreau de BASTIA, et de Me Sophie PERREIMOND, avocat au barreau de BASTIA
INTIMES :
Monsieur Philippe Y... ...94370 SUCY EN BRIE
assisté de Me Jean pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur François Laurent Z... ...20200 BASTIA
défaillant
Madame Marie Anne E... divorcée Z... ...20213 CASTELLARE DI CASINCA
assistée de Me Anne christine BARRATIER, avocat au barreau de BASTIA, et de Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/ 1789 du 26/ 05/ 2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 octobre 2012, devant la Cour composée de :
Madame Julie GAY, Président de chambre Madame Rose-May SPAZZOLA, Conseiller Monsieur Pierre Yves CUZIN, Vice-Président placé près Monsieur le Premier Président
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Martine COMBET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2012
ARRET :
Réputé contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Philippe Y... a acquis des époux Z... le 14 avril 2008 une parcelle cadastrée B 596 à CASTELLARE DI CASINCA (Haute-Corse).
Olivier X...et son épouse Christelle B..., propriétaires de la parcelle B 734 contiguë ont assigné devant le Tribunal de grande instance de BASTIA François-Laurent Z... et son épouse Marie-Anne E... par acte d'huissier en date du 28 juillet 2008, puis Philippe Y... par acte en date du 23 mars 2009.
Par jugement en date du 16 novembre 2010, le Tribunal de grande instance de BASTIA a, au visa du rapport du géomètre-expert en date du 20 octobre 2005 et du jugement en date du 31 juillet 2006 ordonnant le bornage des parcelles, ainsi que du compte rendu de bornage en date du 15 janvier 2007 :
- condamné Monsieur Philippe Y... à démolir ou faire démolir la partie de construction empiétant sur la parcelle de Monsieur et Madame X..., située à CASTELLARE DI CASINCA (Haute-Corse) cadastrée section B numéro 596, dans un délai de dix mois suivant la signification du jugement,
- dit qu'à l'expiration de ce délai, Monsieur Y... sera redevable à l'égard de Monsieur Olivier X...et de Madame Christelle B... son épouse d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une durée de six mois au plus,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné Monsieur Philippe Y... à payer à Monsieur Olivier X...et de Madame Christelle B... son épouse, ensemble, la somme de 1. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur Philippe Y... aux dépens.
Les époux X...ont relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 11 mars 2011.
Dans leurs dernières écritures en date du 8 décembre 2011 auxquelles il convient de se référer pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens ils font valoir qu'il résulte du bornage réalisé que la construction des consorts Z... empiète sur leur propriété et qu'elle a été édifiée en violation du permis de construire ; qu'en effet le projet prévoyait l'implantation de la construction à 3 mètres de la limite séparative conformément au plan d'occupation des sols ;
Qu'aux termes de l'article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété lorsqu'il ne s'agit pas d'une cause d'utilité publique ;
Que les défendeurs doivent dès lors être condamnés à démolir la partie de la construction constitutive de l'empiétement ;
Que l'article 555 alinéa 4 du code civil, invoqué par Madame E... n'est pas applicable à l'espèce en l'absence d'accession à la propriété en cas d'empiétement ;
Que nonobstant la non-publication du jugement relatif au bornage Philippe Y... était au courant de la situation d'empiétement puisque les dispositions du jugement du 31 juin 2006 figurent dans l'acte de vente des parcelles et de la maison litigieuse ;
Qu'ils comptaient débuter les travaux avant même la signature définitive de l'acte d'achat de la parcelle ;
Que cet empiétement a généré un retard dans les travaux de construction, car ils devaient implanter leur construction à 4, 50 mètres à partir de la clôture érigée par les consorts Z... et la construction devait dès lors être déplacée sur la parcelle B 733 ;
Qu'ils ont dû pour cela acheter la parcelle B 733 pour le prix de 12. 196 euros, débuter les travaux, avec 20 mois de retard, et donc prolonger leur bail soit un préjudice de 11. 661, 20 euros ;
Qu'ils voulaient au départ une seule parcelle comme en atteste la promesse en date du 10 février 2003 ; qu'il s'est écoulé 2 ans et demi entre l'obtention du permis de construire le 7 janvier 2004 et le jugement de bornage le 31 juillet 2006 ; qu'ils n'avaient aucun moyen de visualiser la réalité de l'empiétement ;
Que les travaux pratiqués sur la parcelle B 596 lors de l'édification de l'immeuble ont empièté sur la parcelle B 734 et modifié sa topographie ; que la remise en l'état originel nécessitera un mur de soutènement pour la somme de 19. 446, 18 euros ;
Qu'ils ont subi un préjudice moral dû aux tracasseries qui doit être évalué à 10. 000 euros ;
Que la construction des consorts Z... viole l'article UC7 du plan d'occupation des sols, ce qui est constitutif de l'infraction prévue à l'article L 480-4 du code de l'urbanisme et cause un préjudice visuel et un préjudice de promiscuité aux consorts X..., engendrant une moins-value de leur maison ;
Que l'action en démolition devant le juge civil se prescrit selon les délais de droit commun ; qu'il ne s'agit pas ici de contester l'illégalité du permis de construire mais de demander réparation du préjudice résultant de la non-conformité de la construction au permis de construire pour
laquelle la Cour est compétente ; que la démolition est un droit dès lors que la construction illicite cause un préjudice personnel ;
Qu'actuellement Philippe Y... est en l'état d'un permis de construire avec un recul de 4, 50 mètres et non en limite séparative comme le prévoit aussi le plan d'occupation des sols ; qu'ils sont donc bien fondés à demander la démolition de la construction qui s'étend au delà de 4, 5 mètres ;
Que si la Cour limite la démolition à la partie qui empiète, alors elle devra les indemniser à hauteur de la moins-value subie par leur propriété, soit 30. 030 euros ; que les ouvertures existantes qui constituent des vues illégales aux termes des articles 678 et 679, en calculant à partir du pignon, extérieur du mur jusqu'à la ligne de séparation des propriétés, devront être supprimées.
En conséquence les consorts X...demandent à la Cour de :
- confirmer le jugement du 16 novembre 2010 en ce qu'il a condamné Monsieur Y... à démolir ou faire démolir la partie de la construction empiétant sur la parcelle des concluants dans un délai de dix mois suivant la signification du jugement,
- le confirmer également en ce qu'il a dit qu'à l'expiration de ce délai, Monsieur Y... sera redevable à l'égard des concluants d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une durée de six mois au plus,
- l'infirmer dans toutes ses autres dispositions,
Statuant de nouveau :
- constater que l'empiétement a causé des préjudices aux concluants et condamner conjointement et solidairement les consorts Z...-E...à leur verser :
11. 661, 20 euros assortie des intérêts légaux à compter du 15 mai 2007 au titre du retard des travaux de construction,
12. 196 euros assortie des intérêts légaux à compter du 11 juillet 2005 au titre de l'achat d'un second terrain,
19. 446, 16 euros au titre de la construction d'un mur de soutènement rendu nécessaire par le terrassement des consorts Z... ; dire que cette somme sera réactualisée au jour de la réalisation des travaux dur la base de l'indice de la construction BT 01,
10. 000 euros au titre du préjudice moral.
- constater que la construction des consorts Z...-E...n'est pas conforme au permis de construire qu'ils ont obtenu le 9 septembre 1998 et qu'elle viole ainsi l'article UC7 du plan d'occupation des sols,
En conséquence,
à titre principal,
- condamner Monsieur Y... à démolir la partie de la construction litigieuse ne respectant pas l'article sus-visé, soit celle s'étendant au delà des 4, 50 mètres avant la limite séparative,
subsidiairement,
- condamner conjointement et solidairement Monsieur Z... et Madame E... à verser aux concluants la somme globale de 30. 030 euros en réparation des préjudices de moins-value et autres subis du fait de la non-conformité de leur construction au permis de construire délivré,
- condamner Monsieur Y... à supprimer les ouvertures situées sur la façade nord-est de sa maison,
- dans tous les cas condamner conjointement et solidairement Monsieur Z..., Madame E... et Monsieur Y... à payer aux concluants la somme de 3. 500 euros correspondant à la procédure devant le Tribunal de grande instance et la somme de 3. 500 euros correspondant à la procédure devant la Cour de céans, le tout au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner dans les mêmes conditions aux entiers dépens de première instance et d'appel.
En ses dernières écritures en date du 29 août 2011 auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses prétentions et moyens Philippe Y... fait valoir qu'en application de l'article 1382 du code civil il ne peut être tenu responsable d'un préjudice quelconque puisqu'il n'a commis aucune faute ;
Que les permis ont été délivrés sous réserve des droits des tiers ; que la maison est parfaitement implantée au regard du permis de construire ; qu'il appartenait aux appelants d'engager une action en annulation du permis de construire en temps utile au motif du défaut du respect par la demande de la situation exacte de la limite séparative ;
Que le plan d'occupation des sols prescrit la construction des bâtisses soit en limite séparative soit avec un recul de 3 mètres ; qu'ainsi la mise en conformité avec les dispositions réglementaires peut se faire en obtenant un permis d'extension de la construction de la construction afin de réaliser un mur aveugle en limite ;
Qu'on ne voit donc pas quel préjudice la construction existante a pu causer aux appelants alors qu'il restait loisible aux consorts Z... de construire en limite ;
Que les demandes au delà de la réparation de l'empiétement doivent établir la preuve d'un préjudice qui peut être réparé par des dommages et intérêts ;
Qu'à défaut de publication du jugement intervenu le 31 juillet 2006 Philippe Y... pouvait raisonnablement penser plusieurs années après que les appelants n'entendaient pas en tirer d'autres considérations que la reconnaissance de leur limite ; qu'il était de bonne foi, ce qui l'autorise à invoquer les dispositions des articles 550 et 555 du code civil et à solliciter qu'aucune démolition ne soit prononcée ;
Qu'en ce qui concerne les vues droites et obliques il n'est pas établi par les appelants qu'elles ne soient pas conformes au code civil ; qu'en toutes hypothèses il est possible de réaliser des ouvrages pour les supprimer ; que la Cour pourrait limiter l'obligation de Philippe Y... à la construction d'un mur aveugle en limite séparative ;
Qu'il est fondé à demander à être garanti par ses vendeurs pour l'ensemble des conséquences dommageables que pourraient avoir les travaux à mettre en oeuvre quant aux vues ; qu'il conviendrait dès lors dans ce cas de désigner un expert afin de déterminer ces travaux, leur coût, la moins-value générée sur la bâtisse du concluant.
Philippe Y... demande donc à la Cour de :
- confirmer le jugement dont s'agit, sauf quant à la démolition et à l'article 700 du code de procédure civile,
- juger inopposable à Philippe Y... le jugement de 2006 à défaut de publication,
- juger inopposables les dispositions des articles L 480-4, comme les dispositions de l'article 1382 du code civil,
- constater, en l'état, que seules les prétentions développées dans le cadre de l'atteinte au droit de propriété sont recevables à l'égard des consorts Z...-E...,
- juger qu'au cas d'espèce et en l'état de la bonne foi manifeste de l'acquéreur, il n'y a pas lieu à démolition mais à simples dommages et intérêts qui ne sauraient être mis à sa charge,
subsidiairement,
- juger que ne pourra être ordonnée que la simple démolition de l'angle de la bâtisse situé dans la propriété des requérants, sans autre recul à 3 mètres, prétention qui ne pourrait être fondée que sur les dispositions de l'article 1382 du code civil et dans le cadre d'une réparation en nature, supposant au préalable l'annulation du permis par application de l'article L 480-13 du code de l'urbanisme,
très subsidiairement,
- juger que le concluant devra mettre en oeuvre, dans un délai d'un an, les travaux utiles pour réaliser une bâtisse en conformité avec les dispositions de l'article UC7 du plan d'occupation des sols et, le cas échéant, se faire autoriser à étendre cette dernière jusqu'en limite séparative,
- si le concluant devait mettre un terme à des vues, l'autoriser soit à réaliser un mur aveugle en limite séparative soit à user de tous procédés (verres opaques...) de nature à se conformer à cette obligation,
- si la Cour devait ordonner quelques travaux que ce soient au motif de la création de vues droites ou obliques, désigner un expert afin qu'il détermine tant le coût desdits travaux que la moins value générée par ces derniers sur la bâtisse du concluant et juger que les consorts E...-Z...seront redevables solidairement tant du coût des dits travaux que de ladite moins-value,
- condamner la partie succombant aux entiers frais et dépens outre à l'allocation d'une somme de 2. 000 euros en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions en date du 18 octobre 2011 auxquelles il convient de se référer pour un exposé complet de ses prétentions et moyens Marie Anne E... épouse Z... expose qu'aux termes d'une clause intitulée " conditions particulières " Philippe Y... a été informé dans l'acte d'achat de la parcelle de l'existence de la procédure de bornage et s'est engagée à faire son affaire de toutes conséquences pouvant en résulter ; qu'elle doit donc être mise hors de cause ;
Que l'empiétement, de 40 centimètres, est minime ; qu'elle a construit la maison en 1993 sur la base de la limite de propriété établie par l'auteur des consorts X...;
Que les consorts X...ont construit leur maison en connaissance de cause ;
Que leur action est un abus de droit ;
Que le géomètre-expert a relevé que les limites séparatives entre les deux lots ont été implantées par le propriétaire de la parcelle 734 qui avait donné son accord à l'implantation de la construction des époux Z... ;
Que les consorts X...ont entrepris la construction de leur maison dès l'obtention de leur titre de propriété et avant le résultat de l'action en bornage ;
Que la demande de dommages et intérêts pour le mur de soutènement n'est accompagnée d'aucun élément justifiant la réalisation du mur ni la topographie originelle ;
Que les deux terrains ont été acquis simultanément ;
Que le contentieux relatif au respect de la réglementation d'urbanisme et au permis de construire ne relève pas de la compétence judiciaire ;
Que la demande de dommages et intérêts, qui est infondée, est irrecevable devant le juge civil ;
Que les époux X...n'ont eux-mêmes pas respecté les prescriptions de leur permis de construire.
En conséquence Marie-Anne E... épouse Z... demande à la Cour de :
- à titre principal :
constater que les époux E...-Z...ont vendu leur terrain cadastré section B 734 suivant acte en date du 14 avril 2008,
en conséquence, prononcer la mise hors de cause de Madame E... et infirmer le jugement dont appel sur ce point,
- à titre subsidiaire, sur le fond :
constater que la demande de démolition des époux X...est effectuée dans le seul but de nuire à leur voisin ou d'obtenir de lui un avantage indu et qu'elle constitue un abus du droit de propriété,
en conséquence, les débouter de leurs demandes de démolition et infirmer le jugement dont appel sur ce point,
constater que le juge civil n'est pas compétent pour statuer sur le respect des prescriptions du permis de construire,
les débouter de leurs demandes de l'intégralité de leurs demandes de dommages et intérêts non justifiées,
les condamner au paiement de la somme de 2. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Bien que régulièrement cité, François Laurent Z... n'a pas comparu.
L'ordonnance de clôture a été prise le 23 mai 2012 et l'affaire renvoyée pour être plaidée au 22 octobre 2012.
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* *
SUR QUOI, LA COUR :
Sur l'empiétement :
Il n'est pas contesté par les parties, après bornage réalisé par le géomètre expert en exécution du jugement du tribunal d'instance de BASTIA en date du 31 juillet 2006, qu'un angle de la maison de Philippe Y... empiète de 40 centimètres sur le fonds X....
C'est donc à bon droit que le premier juge a estimé que les consorts X...pouvaient invoquer les dispositions de l'article 545 du code civil et que l'article 555 ne pouvait recevoir application dans le cas d'un empiétement.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la démolition de la partie de la construction qui empiète sur le fonds X...selon les modalités précisées qui sont parfaitement adéquates.
Sur la non-conformité de la construction appartenant à Philippe Y... au permis de construire, et aux règles d'urbanisme :
Il n'est établi par aucune pièce versée aux débats que la construction édifiée par les consorts Z... n'est pas implantée de façon strictement conforme au permis de construire délivré le 9 septembre 1998 au vu du projet qui a été soumis à l'autorité compétente.
En conséquence l'article L 480-4 relatif à l'infraction de construction sans permis ne peut en toutes hypothèses recevoir application.
D'autre part l'article L 480-13 du code de l'urbanisme ne donne compétence aux tribunaux de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire que si préalablement le permis de construire a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. Or le permis de construire est maintenant définitif.
C'est donc à bon droit que le premier juge a débouté les consorts X...de leur demande de démolition des constructions ne respectant pas la distance minimum d'avec la limite séparative. Cette
disposition sera confirmée. De même le rejet de la demande de dommages et intérêts en réparation de la moins-value sur leur maison sera confirmé.
Sur les vues illégales :
Les consorts X...demandent à la Cour d'ordonner la suppression des ouvertures situées sur la façade Nord-Est de la maison des intimés.
Or les articles 678 et 679 du code civil dispose qu'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres sur l'héritage de son voisin s'il n'y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, et de vues par côté ou obliques s'il n'y a 6 décimètres de distance.
En l'espèce les appelants ne versent aucun élément établissant que la maison Y... dispose de vues droites ou obliques sur leur fonds, qui sont prohibées par les articles ci-dessus.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de ce chef.
Sur les dommages et intérêts :
Les consorts X...demandent à être indemnisés des préjudices engendrés par l'empiétement, à savoir selon eux le retard de la construction de leur habitation, la nécessité dans laquelle ils se sont trouvés d'acheter une seconde parcelle et les dommages occasionnés par le terrassement des consorts Z..., et enfin leur préjudice moral.
Or il est constant qu'ils ont acquis leurs parcelles le 11 juillet 2005 alors que la construction litigieuse existait, qu'ils ont été valablement informés de la procédure de bornage en cours et du litige et qu'ils ont ouvert leur chantier dès le 15 septembre 2005 avant l'issue de la procédure judiciaire le 6 juillet 2006.
C'est donc en toute connaissance de cause qu'ils ont accepté l'aléa de la procédure en bornage et pris les mesures destinées à en atténuer les effets.
Ils ne peuvent donc reprocher aux intimés un retard qui n'est que la conséquence du risque qu'ils ont accepté de courir après avoir pesé le pour et le contre en achetant à telles conditions de prix et de livraison une propriété non bornée et dont une des limites était litigieuse, ni l'achat
d'une seconde parcelle, rendu nécessaire par leur hâte d'entreprendre les travaux avant même le résultat de la procédure judiciaire.
Par ailleurs le préjudice vraisemblablement esthétique subi par leur parcelle du fait du terrassement d'implantation de la construction Z...-Y... n'est en rien précisé ni démontré.
Il en est de même du préjudice moral.
Les consorts X...ne rapportent donc pas la preuve d'une préjudice autre que celui que réparait la décision déférée en ordonnant la démolition. C'est dès lors à bon droit qu'ils ont été déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.
Enfin le premier juge a fait une juste application de l'article 700 du code de procédure civile en leur allouant la somme de 1. 500 euros.
En conséquence le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.
Aucune considération d'équité ne commande qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts X...qui succombent en leur appel seront condamnés aux dépens d'appel.
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* *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur et Madame X...aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
