Ch. civile B
ARRET No
du 16 MAI 2012
R. G : 09/ 01109 C-PL
Décision déférée à la Cour : jugement du 09 novembre 2009 Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO R. G : 07/ 1331
Assoc. Syndic. Libre RESIDENCE DU GOLFE D'AJACCIO
C/
X...B...Y...C...E...Z...G...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
SEIZE MAI DEUX MILLE DOUZE
APPELANTE :
Association Syndicale Libre RESIDENCE DU GOLFE D'AJACCIO Prise en la personne de son représentant légal en exercice... 20166 PORTICCIO
assistée de la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA et de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO, plaidant en visioconférence
INTIMES :
Monsieur Romain X......... 20166 PORTICCIO
assisté de la SCP JOBIN, avocats au barreau de BASTIA, la SCP SCP MARIAGGI BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence par Me BATTINI
Madame Odile B... épouse X......... 20166 PORTICCIO
assistée de la SCP JOBIN, avocats au barreau de BASTIA, la SCP SCP MARIAGGI BOLELLI, avocats au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence par Me BATTINI
INTERVENANTS VOLONTAIRES :
Monsieur Jean Y...né le 30 Mai 1928 à LE TRAIT (76580) ...... 20166 PORTICCIO
assisté de la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA et de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence
Madame Joëlle C... épouse D...née le 29 Mars 1948 à MARSEILLE (13000) ......20166 PORTICCIO
assistée de la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA et de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence
Madame E... épouse F...née le 22 Septembre 1938 à PORTICCIO (20166)... 20166 PORTICCIO
assistée de la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA et de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence
Madame Françoise Z...née le 03 Novembre 1929 à MONTMORILLON (86500)... 20166 PORTICCIO
assistée de la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA et de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence
Madame G... épouse H... née le 08 Octobre 1935 à ARGIUSTA MORICCIO (20140)... 20166 PORTICCIO
assistée de la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA et de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 mars 2012, devant Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre,
et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 16 mai 2012.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* * L'association syndicale libre de la..., soutenant que Monsieur Romain X...et son épouse Odile B... (les époux X...) ont entrepris sur leur lot une construction contrevenant aux dispositions du cahier des charges du lotissement, a saisi le tribunal de grande instance d'AJACCIO, par assignation délivrée le 19 novembre 2007, d'une action tendant à la remise en état des lieux avec démolition sous astreinte de la construction illicite et à la condamnation des époux X...au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 9 novembre 2009, le tribunal a déclaré l'association syndicale libre irrecevable en son action pour défaut de qualité à agir et l'a condamnée à payer aux époux X...la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration remise au greffe le 18 décembre 2009, l'association syndicale libre a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 7 décembre 2011, elle demande à la cour de déclarer son action recevable, de condamner in solidum les époux X...à démolir la construction illicite édifiée sur leur lot no 31 du lotissement... sous astreinte passé un délai de 30 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, de les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 15 juin 2011, Monsieur Jean Y..., Madame Joëlle C..., Madame F..., Madame Françoise Z..., Madame H... sont intervenus volontairement à l'instance en leur qualité de co-lotis.
Dans leurs dernières conclusions signifiées le 7 décembre 2001, ils demandent à la cour de les déclarer recevables en leur intervention et de prononcer à l'encontre des époux X...les condamnations sollicitées par l'association syndicale libre. Chacun réclame en outre l'allocation de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs ultimes conclusions signifiées le 19 octobre 2011, les époux X...demandent à la cour :
- principalement, de confirmer le jugement entrepris et, en conséquence, de constater la nullité de l'assignation faute de capacité à agir de l'association syndicale libre et de qualité à agir de Madame H... et de déclarer irrecevables les interventions volontaires,
- subsidiairement, constater la caducité des règles du lotissement, débouter en conséquence l'appelante et les intervenants volontaires de leurs demandes, condamner l'association syndicale libre au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2012 ; l'affaire a été plaidée le 22 mars 2012 puis mise en délibéré au 16 mai 2005, les parties régulièrement avisées.
*
* *
SUR QUOI, LA COUR
Il résulte de la procédure que par acte authentique en date du 7 août 2003, les époux X...ont acquis une maison à usage d'habitation formant le lot no 31 du lotissement de la... sis à PORTICCIO, autorisé par arrêté de lotir en date du 28 juin 1965.
Courant 2007, ils ont édifié sur leur lot un abri de jardin réalisant ainsi, selon l'association syndicale libre de la..., une construction non conforme au cahier des charges du lotissement en ce qu'elle serait implantée à une distance inférieure à onze mètres par rapport à l'axe médian des voies.
C'est pourquoi, l'association syndicale a entrepris une action en remise en état qui a été déclarée irrecevable par le jugement frappé d'appel, le tribunal considérant que la demanderesse représentée par sa directrice Madame H... n'était pas habilitée ou autorisée à agir en justice.
Toutefois, il ressort des justificatifs produits par l'association demanderesse que celle-ci a été régulièrement déclarée à la préfecture d'AJACCIO le 7 décembre 1970 et que cette déclaration a été publiée dans un journal d'annonces légales du 22 décembre 1970.
C'est à bon droit que l'appelante soutient que l'accomplissement de ces formalités lui ont conféré la personnalité morale et qu'en conséquence, contrairement à ce que les intimés prétendent, elle bénéficiait déjà de cette qualité lorsqu'elle a introduit la présente action en justice le 19 novembre 2007.
Il résulte des statuts de cette association, dans leur rédaction en vigueur à cette dernière date, qu'elle était chargée d'administrer le lotissement et à ce titre, notamment de veiller au respect des textes et règlements en vigueur " si besoin vient à s'en faire sentir ".
Contrairement à l'appréciation du tribunal, la cour estime que la mission de l'association ainsi définie lui donnait clairement le pouvoir de faire respecter les documents contractuels du lotissement et, par suite, d'agir en justice à cet effet.
Par ailleurs, les mêmes statuts, dont les intimés ne précisent pas en quoi ils ne seraient pas conformes " à la législation de 1865 " de sorte que ce moyen doit être écarté, confèrent expressément au directeur de l'association syndicale libre le pouvoir de représenter celle-ci en justice " en défenseur comme en demandeur ".
C'est dès lors à bon droit que l'appelante soutient que, par simple application des dispositions statutaires sans qu'il soit besoin d'une habilitation spéciale qui n'est pas expressément exigée, le directeur de l'association avait qualité pour introduire la présente action en justice au nom de l'association syndicale libre. Par suite, les moyens pris du défaut d'habilitation ou d'autorisation spéciale par l'assemblée générale, proposés par les consorts X...et repris par le tribunal doivent être écartés.
Les consorts X...invoquent, dans leurs conclusions déposées devant le cour, l'existence dans le règlement du lotissement d'une clause compromissoire prévoyant que les difficultés entre les propriétaires et le syndicat relativement à l'application du règlement seront réglées par voie d'arbitrage. Toutefois, force est de constater que le non respect de cette clause n'est invoqué que pour stigmatiser " l'incohérence de la position de Madame H... " et que cet argument, qui n'intervient qu'à la fin de conclusions et dans le cadre des explications sur le fond, n'est pas présenté comme une fin de non-recevoir.
De ce qui précède, il résulte que l'action introduite par l'association syndicale libre représentée par Madame H... pour obtenir la mise en conformité de la construction litigieuse au règlement du lotissement est recevable. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré et de statuer sur les demandes présentées par l'appelante.
Les co-lotis ci-dessus identifiés sont intervenus volontairement en cause d'appel aux mêmes fins que l'association syndicale en se fondant sur la non conformité de la construction litigieuse par rapport aux stipulations du cahier des charges.
L'action en responsabilité contractuelle pour violation du cahier des charges est ouverte de plein droit aux co-lotis qui ont la qualité de parties au contrat que constitue le cahier des charges et sans avoir à justifier de l'existence d'un préjudice.
Il convient dès lors de déclarer Monsieur Jean Y..., Madame Joëlle C..., Madame F..., Madame Françoise Z..., Madame H... recevables en leur intervention volontaire.
Sur l'application des règles du lotissement, il résulte des dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme reprenant en termes analogues celles de l'article L 315-2-1 alors en vigueur, que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Toutefois, lorsqu'une majorité de co-lotis, calculée comme il est dit à l'article L 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique.
Il ressort des pièces produites par l'association appelante que par délibération du 29 décembre 1987, les co-lotis ont décidé à l'unanimité le maintien des règles d'urbanisme du lotissement en application des dispositions légales précitées. Les époux X...tentent de contester la régularité de cette décision en faisant valoir l'absence de fiche de présence permettant de vérifier que le quorum a été atteint. Mais c'est à juste titre que l'appelante soutient que les intimés, qui n'étaient pas propriétaires à cette époque, n'ont pas qualité pour contester la délibération incriminée.
De plus, il résulte de la procédure que les co-lotis se sont une nouvelle foi prononcé à l'unanimité en faveur du maintien des règles du lotissement lors de l'assemblée générale du 19 août 2006 intervenue dans le cadre de l'élaboration du PLU.
Les époux X...soutiennent encore que le règlement du lotissement est caduque faute d'avoir été incorporé ou annexé au POS de la commune. Mais c'est à bon droit que l'appelante réplique que la décision exprimée par les co-lotis lors de l'assemblée générale du 29 décembre 1987 a été prise en considération par l'autorité compétente puisque lors de l'élaboration du POS, le lotissement a été classé en zone UL2, c'est à dire dans une zone où s'appliquent les règles d'urbanisme propres à ce lotissement. En outre, c'est avec exactitude par rapport aux prévisions contenues dans l'article L 442-9 précité que l'appelante fait observer qu'aucune décision expresse de l'autorité compétente mettant fin à ces règles n'est intervenue à ce jour.
Enfin, c'est toujours à bon droit que l'appelante soutient que les énonciations contenues dans l'acte d'acquisition des époux X..., selon lesquelles l'ancien propriétaire déclare qu'à sa connaissance aucune demande de maintien des règles d'urbanisme propres au lotissement n'a été formulée dans le délai imparti, ne lui sont pas opposables.
De tout ce qui précède, il résulte que les moyens pris de la caducité du règlement du lotissement soulevés par les époux X...pour s'opposer à la demande de l'association syndicale libre ne sont pas fondés et que cette dernière est en conséquence en droit de solliciter l'application de ce règlement, en particulier de son article 15 prévoyant les modalités d'édification des constructions.
L'article L 442-9, précité, du code de l'urbanisme, dispose dans son dernier alinéa que les dispositions qu'il édicte ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre co-lotis définis dans le cahier des charges du lotissement. Par ailleurs, il est constant en droit que les clauses du cahier des charges engagent les co-lotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenus.
Dès lors, les intervenants volontaires sont également en droit de faire respecter les stipulations du cahier des charges définissant les conditions devant être respectées en matière de construction.
Le cahier des charges du lotissement, dont la régularité formelle n'est pas contestée, stipule dans son article 15 que toutes les constructions qui seront édifiées devront l'être d'après les plans et devis établis par un architecte ; que ces documents devront également être soumis aux architectes du lotissement et être approuvés par eux avant d'être présentés au service du permis de construire.
Les époux X...ne contestent pas le grief qui leur est fait par l'appelante et par les intervenants volontaires de s'être affranchis de ces prescriptions sans invoquer pour autant un motif légitime. Ils ont ainsi commis un premier manquement caractérisé au cahier des charges du lotissement.
Le même document impose le respect d'une distance de 11 mètres entre l'implantation de la construction et l'axe central des voies. Il résulte du constat établi par huissier de justice le 9 février 2007 et il n'est pas contesté par les époux X...que la construction incriminée se trouve à 5 mètres de la voie de circulation. Le deuxième grief articulé par l'association syndicale libre et par les co-lotis intervenants volontaires est donc également caractérisé. Ce non respect des distances constitue un autre manquement commis par les intimés aux règles du lotissement qui s'imposent à eux.
Comme le soutient l'association appelante, les époux X...ne peuvent se prévaloir de l'avis favorable de l'autorité administrative qui n'est délivré que sous réserve des droits des tiers. Les intimés ne peuvent mieux invoquer l'absence de préjudice, les co-lotis étant en droit de faire respecter les stipulations contenues dans le cahier des charges sans avoir à justifier de l'existence d'un dommage.
Enfin, les intimés ne tirent aucune conséquence juridique de l'argument déjà évoqué tenant à l'incohérence qu'aurait exprimé l'association syndicale libre en n'appliquant pas la clause compromissoire prévue par le règlement qu'elle revendique de sorte que cet argument ne peut qu'être écarté.
Il convient, en définitive, d'accueillir l'association syndicale libre de la... et les intervenants volontaires en leur demande tendant à la condamnation des époux X...à démolir la construction incriminée. Il y sera fait droit dans les conditions spécifiées au dispositif du présent arrêt.
Les époux X..., qui succombent, supporteront les dépens de première instance et d'appel. Il convient de les condamner en outre à payer à l'association syndicale libre la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, la demande formée par les intervenants volontaires sur le même fondement n'est pas fondée.
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* *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Déclare l'association syndicale libre de la... recevable en son action,
Déclare Monsieur Jean Y..., Madame Joëlle C..., Madame F..., Madame Françoise Z..., Madame H... recevables en leur intervention volontaire en cause d'appel,
Condamne solidairement les époux Romain et Odile X...à démolir la construction illicite édifiée sur leur lot no 31 du lotissement... dans un délai de 60 jours à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de cent euros par jour de retard,
Condamne solidairement les époux Romain et Odile X...à payer à l'association syndicale libre de la... la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute Monsieur Jean Y..., Madame Joëlle C..., Madame F..., Madame Françoise Z..., Madame H... de leur demande fondée sur le même fondement juridique,
Condamne solidairement les époux Romain et Odile X...aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
