Ch. civile B
ARRET No
du 11 AVRIL 2012
R. G : 11/ 00227 C-PH
Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 02 mars 2011 Tribunal de Grande Instance de BASTIA R. G : 11/ 155
SARL EURO FINANCE IMMOBILIER SAS ANTAEUS SELARL AJ PARTENAIRES
C/
SARL VIP INVEST
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
ONZE AVRIL DEUX MILLE DOUZE
APPELANTS :
SARL EURO FINANCE IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal 38, Boulevard Paoli 20200 BASTIA
assistée de la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avocats au barreau de BASTIA, Me Jean-Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN plaidant par Me Benoit LAMBERT
SAS ANTAEUS Prise en la personne de son représentant légal Cité Internationale 45, Quai Charles De Gaulle 69006 LYON 06
assistée de la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA
SELARL AJ PARTENAIRES Représentée par Maître Bruno X..., agissant en qualité de commissaire à l'exécution de la société ANTAEUS 174 Rue de créquis 69003 LYON 03
assistée de la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avocats au barreau de BASTIA, la SCP MOULINIER DULATIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
INTIMEE :
SARL VIP INVEST Prise en la personne de son représentant légal Chemin de Casabiti Lieu dit Mortola 20620 BIGUGLIA
assistée de Me Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA et de Me Sylvia AH-TOY, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 février 2012, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 11 avril 2012.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *Vu l'ordonnance du juge des référés du Tribunal de grande instance de BASTIA du 2 mars 2011 qui a :
constaté, avec effet au 10 décembre 2010, la résiliation du bail conclu le 30 décembre 2008 entre la société à responsabilité limite VIP INVEST et la société par actions simplifiée ANTAEUS portant sur des locaux situés au sein d'un ensemble immobilier dénommé résidence VANINA PARK à CORTE : trois lots numérotés 73 (appartement no 119), 94 (appartement no 140) et 265 (appartement no 613),
dit que la société EURO FINANCE IMMOBILIER devra quitter les lieux ainsi que tous occupants de son chef,
dit qu'à défaut de satisfaire à ces obligations, la société EURO FINANCE IMMOBILIER pourra y être contrainte par toute voie de droit, notamment l'expulsion diligentée par le ministère d'huissier de justice et si besoin avec le concours de la force publique,
condamné la société ANTAEUS à payer à la société VIP INVEST à titre de provision la somme de 6 875, 83 euros correspondant aux loyers dus de août 2009 au 28 février 2010 et au coût des commandements de payer,
condamné la société EURO FINANCE IMMOBILIER à payer à la société VIT INVEST à titre de provision la somme de 9 972, 33 euros correspondant aux loyers dus de mars 2010 à janvier 2011 et au coût du commandement de payer, déduction faite des provisions qui auraient pu être versées,
fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à 296, 27 euros pour chacun des trois appartements et condamné la société EURO FINANCE IMMOBILIER à payer à la société VIP INVEST cette indemnité d'occupation à compter du premier février 2011 et jusqu'à son départ effectif,
condamné la société EURO FINANCE IMMOBILIER à payer à la demanderesse une indemnité de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société EURO FINANCE IMMOBILIER aux dépens.
Vu la déclaration d'appel déposée le 18 mars 2011 pour la société EURO FINANCE IMMOBILIER.
Vu la déclaration d'appel déposée le 5 avril 2011 pour la société ANTAEUS.
Vu les dernières conclusions du 18 octobre 2011 de la société EURO FINANCE IMMOBILIER aux fins de voir :
vu les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce et de l'article 809 du code de procédure civile,
constater et au besoin prononcer la nullité du commandement de payer signifié le 9 novembre 2010,
en toute hypothèse, dire et juger que l'appréciation de la régularité du commandement incombe au juge du fond, faisant ainsi échec à ce que soit constaté en référé la résiliation du bail,
subsidiairement, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et, en l'état du règlement intervenu le 10 février 2011, allouer à la société EURO FINANCE IMMOBILIER un délai de deux mois et un jour à l'effet de satisfaire aux causes du commandement à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, soit à compter du 9 décembre 2010,
constater que l'intégralité des causes du commandement a été réglée le 10 février 2011 et réformer par conséquent en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
condamner la société VIP INVEST à payer à la société EURO FINANCE IMMOBILIER la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP JOBIN.
Vu les dernières conclusions du 18 octobre 2011 de la société ANTAEUS et de la société AJ PARTENAIRES représentée par Maître Bruno X... agissant en qualité d'administrateur judiciaire de la société ANTAEUS aux fins de voir :
déclarer irrecevables la demande en paiement de la société VIP INVEST au titre des loyers prétendument restés impayés antérieurement au redressement judiciaire de la société ANTAEUS,
constater que la société ANTAEUS a versé à la société VIP INVEST la somme de 158, 72 euros au titre des loyers dus pour la période du 24 au 28 février 2010,
en conséquence, réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
condamner la société VIP INVEST à payer à la société AJ PARTENAIRES une indemnité de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la même aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI.
Vu les dernières conclusions de la société VIP INVEST du 4 août 2011 aux fins de voir :
débouter les appelants de toutes leurs demandes,
y ajoutant, condamner la société ANTAEUS à payer la somme de 477, 82 euros au titre des loyers restant dus pour la période du 24 février au 28 février 2010 outre celles de 52, 91 euros multipliée par 3 et 319, 09 euros au titre de frais d'huissier,
condamner solidairement les sociétés ANTAEUS et EURO FINANCE IMMOBILIER à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 7 décembre 2011.
*
* *
La société VIP INVEST est propriétaire de trois appartements situés au sein d'un ensemble immobilier dénommé Résidence VANINA PARK à CORTE (appartements no 119, 140 et 613). Ces locaux ont été donnés à bail pour l'exercice de l'activité de résidence hôtelière à la société ANTAEUS moyennant un loyer annuel hors taxes de 10 111 euros, suivant acte sous-seing privé du 30 décembre 2008.
L'exploitation de la résidence a commencé au mois de mai 2009.
Par jugement du 24 février 2010, le Tribunal de commerce de LYON a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société ANTAEUS. La société AJ PARTENAIRES a été désignée en qualité d'administrateur judiciaire de la société ANTAEUS.
Par lettre du 9 mars 2010, la société ANTAEUS a avisé la société VIP INVEST de ce qu'elle avait cédé son fonds de commerce à la société EURO FINANCE IMMOBILIER qui lui réglerait le loyer à partir du mois de mars.
La société VIP INVEST a fait délivrer le 7 septembre 2010 à la société ANTAEUS et le 9 novembre 2010 à la société EURO FINANCE IMMOBILIER un commandement de payer la somme de 8 261, 84 euros correspondant aux loyers impayés de mars 2010 à novembre 2010 augmentés des frais. Ce commandement visait la clause résolutoire insérée au bail du 30 décembre 2008.
Par actes d'huissier des 24 et 27 janvier 2011, la société VIP INVEST a assigné en référé la société EURO FINANCE IMMOBILIER et la société ANTAEUS représentée par son administrateur judiciaire afin de voir notamment constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la société EURO FINANCE IMMOBILIER et de tous occupants de son chef des locaux loués et obtenir une indemnité d'occupation de 296, 27 euros pour chacun des trois appartements et la condamnation à titre provisionnel de la société ANTAEUS au paiement des loyers dus d'août 2009 au 28 février 2010 ainsi que celle de la société EURO FINANCE IMMOBILIER au paiement des loyers dus de mars 2010 à janvier 2011.
Les défendeurs ne se sont pas fait représenter et le juge des référés a accueilli par ordonnance du 2 mars 2011 les demandes présentées par la société VIP INVEST et condamné la société EURO FINANCE IMMOBILIER à payer une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
*
* *
SUR QUOI :
Attendu que pour un plus ample exposé des faits et des moyens et prétentions des parties la cour se réfère à la décision entreprise et aux dernières conclusions des parties ;
Attendu qu'à titre principal la société EURO FINANCE IMMOBILIER soulève la nullité du commandement qui a exigé un paiement immédiat et non fractionné alors que le locataire dispose en application de l'article L 145-15 du code de commerce d'un délai d'un ois pour s'exécuter ;
Attendu que la société EURO FINANCE IMMOBILIER fait valoir en outre que l'appréciation de la régularité du commandement incombe au juge du fond, faisant ainsi obstacle à ce que soit constatée en référé la résiliation du bail ;
Attendu que la société VIP INVEST réplique en faisant valoir que la société EURO FINANCE IMMOBILIER confond la demande en paiement des loyers impayés et celle visant à obtenir les effets de la clause résolutoire que le juge des référés a selon elle accueillie à bon droit ;
Attendu qu'en application des dispositions de l'article 808 du code de procédure civile et du deuxième alinéa de l'article 809 du même code, le juge des référés est compétent pour ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse ;
Attendu que l'appréciation de la régularité du commandement n'échapperait à sa compétence que si la société EURO FINANCE IMMOBILIER avait soulevé une contestation sérieuse ;
Attendu que le commandement délivré le 9 novembre 2010 n'est pas sérieusement critiquable dès lors qu'il fait sommation d'avoir à payer sans délai une somme exigible puis reproduit l'article L 145-41 du code de commerce et fait référence à la clause résolutoire inscrite dans le bail dont le bailleur entend en cas d'absence de règlement dans le mois, se prévaloir ; qu'il y a donc lieu de rejeter les demandes d'annulation du bail ou de renvoi devant le juge du fond présentées par la société EURO FINANCE IMMOBILIER ;
Attendu que la société EURO FINANCE IMMOBILIER demande à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire en l'état du règlement intervenu le 10 février 2011 en invoquant sa bonne foi et les difficultés de la reprise de la gestion des baux de la résidence liées à la nécessité d'identifier les étudiants sous-locataires afin de pouvoir recueillir les loyers ;
Attendu que la société VIP INVEST s'oppose à cette suspension en soulignant que la société EURO FINANCE IMMOBILIER a bénéficié de délais de paiement étendus alors qu'elle est contrainte de régler les mensualités de l'emprunt destiné à financier l'acquisition des appartements ;
Attendu que la société EURO FINANCE IMMOBILIER n'a pas justifié des difficultés qu'elle invoque, qu'il n'était guère difficile d'identifier trois sous-locataires, qu'elle n'a réglé les causes du commandement qu'en février 2011 alors que le premier loyer impayé daté de mars 2010 et qu'elle n'a pas démontré être à jour du règlement des sommes dues depuis février 2011 ; qu'il y a donc lieu de rejeter sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de cette clause, ordonné l'expulsion, fixé l'indemnité d'occupation et statué sur les demandes de provision présentées contre la société EURO FINANCE IMMOBILIER ;
Attendu que la société ANTAEUS et son administrateur judiciaire invoquent le principe de l'arrêt des poursuites individuelles à compter de l'ouverture de la procédure collective et soutiennent que la société VIP INVEST qui a déclaré sa créance n'est pas recevable à demander le règlement des loyers antérieurs au 24 février 2010 ;
Attendu que la société VIP INVEST tout en demandant la confirmation de l'ordonnance entreprise demande en outre la condamnation de la société ANTAEUS à payer la somme de 477, 82 euros au titre des loyers restant dus pour la période du 24 février au 28 février 2010, outre des frais d'huissier ;
Attendu que par application des dispositions de l'article L 622-21 du code de commerce, la société VIP INVEST n'est pas recevable à demander le règlement d'une créance antérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective ; qu'en application de l'article L 622-7 du code de commerce une interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture pèse sur la société ANTAEUS ;
Attendu que s'agissant de la demande relative aux loyers restant dus pour la période du 24 au 28 février 2010 la société VIP INVEST ne pouvait en référé demander qu'une condamnation à titre provisionnel si sa créance ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;
Attendu que la société ANTAEUS se fonde sur le règlement d'une somme de 158, 72 euros au titre des loyers échus pour la période du 24 au 28 février 2010 inscrite au grand livre des comptes fournisseurs pour soutenir qu'elle n'était pas débitrice de loyer au jour du jugement d'ouverture ;
Attendu que la société VIP INVEST soutient que la somme de 158, 72 euros correspond à des charges récupérables et qu'elle est créancière de la somme réclamée au titre des loyers dus pour la période du 24 au 28 février 2010 ;
Attendu qu'en l'absence de production d'un quelconque décompte de charges le caractère non sérieusement contestable de la demande de la société VIP INVEST n'est pas établi et qu'il y a lieu en conséquence d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné à titre provisionnel la société ANTAEUS de dire irrecevable la demande portant sur une créance née avant le 24 février 2010 et de rejeter la demande de condamnation présentée au titre des loyers échus entre le 24 et le 28 février 2010 augmentée des frais ;
Attendu que l'équité commande de confirmer la condamnation prononcée en première instance contre la société EURO FINANCE IMMOBILIER sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, d'accueillir à hauteur de la somme de 2 000 euros la demande présentée en cause d'appel sur ce fondement par la société VIP INVEST à l'encontre de la société EURO FINANCE IMMOBILIER et de rejeter le surplus des demandes des parties présentées de ce chef ;
Attendu que la société EURO FINANCE IMMOBILIER qui succombe supportera les entiers dépens de l'instance, la SCP RIBAUT-BATTAGLINI étant autorisée à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
*
* *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme l'ordonnance rendue le 2 mars 2010 par le juge des référés du Tribunal de grande instance de BASTIA en toutes ses dispositions à l'exception de celle prononçant condamnation à l'encontre de la société ANTAEUS,
Statuant à nouveau de ce chef,
Déclare irrecevable la demande de la société VIP INVEST se rapportant à une créance antérieure au 24 février 2010 et rejette la demande de provision concernant les loyers échus entre le 24 février et le 28 février 2010 augmentée des frais du fait de l'existence d'une contestation sérieuse,
Y ajoutant,
Condamne la société EURO FINANCE IMMOBILIER à payer à la société VIP INVEST la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 €) par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des prétentions des parties,
Condamne la société EURO FINANCE IMMOBILIER aux entiers dépens et autorise la SCP RIBAUT-BATTAGLINI à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
