Ch. civile B
ARRET No
du 04 AVRIL 2012
R. G : 10/ 00772 C-PH
Décision déférée à la Cour : jugement du 20 septembre 2010 Tribunal d'Instance de BASTIA R. G : 11-10-29
X...X...X...
C/
Y...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
QUATRE AVRIL DEUX MILLE DOUZE
APPELANTS :
Monsieur Pierre Joseph X...né le 02 Décembre 1942 à BUSTANICO (20212) ... 20212 BUSTANICO
ayant pour avocat Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA et Me Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 3189 du 10/ 11/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)
Monsieur Pasquin X...né le 06 Mai 1944 à BUSTANICO (20212) ... 20212 BUSTANICO
ayant pour avocat Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA et Me Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 3187 du 10/ 11/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)
Madame Julie X...née le 12 Décembre 1940 à BUSTANICO (20212) ... 20212 BUSTANICO
ayant pour avocat Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA et Me Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 3188 du 10/ 11/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)
INTIMEE :
Madame Lucie Y......13003 MARSEILLE 03
ayant pour avocat la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avocats au barreau de BASTIA et Me Jean André ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 février 2012, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 04 avril 2012
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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* * Vu le jugement du Tribunal d'instance de BASTIA du 20 septembre 2010 qui a :
rejeté la demande d'annulation du congé pour vendre le logement loué à Madame Julie X...et Messieurs Pierre Joseph et Pasquin X..., notifié par la bailleresse Madame Lucie Y..., et de condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné les demandeurs à payer à Madame Y...la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Vu la déclaration d'appel déposée le 15 octobre 2010 pour Madame Julie X...et pour Messieurs Pierre Joseph et Pasquin X....
Vu les dernières conclusions des appelants du 17 octobre 2011 aux fins d'infirmation du jugement entrepris, de voir dire nul et non avenu le congé pour vendre délivré aux consorts X...par Madame Y...et de la voir condamner au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Vu les dernières conclusions de l'intimée du 12 mai 2011 aux fins de confirmation du jugement entrepris, de voir juger les congés valables et bien fondés, débouter les consorts X...de leurs demandes et les condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 7 décembre 2011.
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* *
Madame Lucie Y...a loué moyennant un loyer mensuel de 97euros, suivant bail verbal, une maison à usage d'habitation située sur le territoire de la commune de BUSTANICO à Madame Julie X...et Messieurs Pierre Joseph et Pasquin X....
Par lettres recommandées avec accusé de réception du 16 septembre 2009, Madame Y...notifiait à chacun de ses locataires un congé pour vendre et leur donnait congé pour le 23 juin 2010.
Par acte d'huissier du 8 janvier 2010, les consorts X...ont assigné Madame Y...devant le Tribunal d'instance de BASTIA en faisant valoir le caractère frauduleux du congé, le prix de vente fixé à 65 000 euros leur paraissant exorbitant et destiné à empêcher les locataires d'exercer leur droit de préemption.
Par jugement du 20 septembre 2010, le tribunal a rejeté leur demande d'annulation du congé pour fraude en estimant qu'ils ne produisaient aucune pièce de nature à établir le caractère manifestement excessif du prix demandé et en relevant que la bailleresse pouvait décider de vendre l'immeuble en raison du fait qu'elle ne souhaite pas assumer la charge financière de sa rénovation compte tenu de l'extrême modicité des revenus qu'il produit, le loyer mensuel étant de 97 euros. Le tribunal a en outre condamné les demandeurs au paiement de la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Devant la Cour, les appelants critiquent à nouveau le prix de vente proposé qu'ils considèrent exorbitant au regard d'une offre de vente au prix de 25 000 euros contenue dans une lettre du 14 janvier 2008, d'une offre à 30 000 euros contenue dans une lettre du 17 mars 2008 et de l'état de l'immeuble, tel qu'il apparaît dans un rapport de l'expert C...qui retient une surface utile pondérée de 35 mètres carrés environ.
Les appelants soutiennent que le prix proposé est dix fois supérieur au prix habituellement pratiqué en zone rurale de Haute-Corse.
Ils produisent, outre les lettres citées, des annonces de maison à vendre dans la région ainsi qu'une lettre du 22 octobre 2009 proposant la vente de la maison à la commune de BUSTANICO.
Ils font valoir que le caractère excessif du prix mentionné au congé résulte des propositions émises précédemment, qu'il est un indice d'une fraude établie par les autres éléments de preuve et que l'unique objectif de Madame Y...n'est pas de vendre le logement mais de se soustraire à son obligation de réaliser les travaux demandés par ses locataires.
Ils considèrent que le prix de 65 000 euros a été indiqué dans le congé pour faire échec à l'exercice du droit de préemption des locataires et les dissuader de se porter acquéreurs.
L'intimée réplique en faisant valoir que la fixation d'un prix excessif ne peut être à elle seule la preuve d'une intention frauduleuse du vendeur.
Elle indique vouloir vendre, avoir dès 2006 proposé aux locataires d'acquérir la maison et n'avoir pas accepté l'offre d'acquisition au prix de 4 500 euros formulée en 2006 par Madame Julie X....
Elle précise ne pas pouvoir assumer les frais liés à la réfection de cette maison, notamment en raison de la modicité du loyer, ainsi que l'a retenu le tribunal. *
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SUR QUOI :
Attendu que par des motifs pertinents que la Cour adopte, le premier juge a démontré que les locataires ne rapportaient pas la preuve du caractère frauduleux du congé ;
Attendu qu'en cause d'appel cette preuve n'est pas plus établie ;
Attendu que le caractère excessif du prix mentionné au congé ne suffit pas à démontrer la volonté de la bailleresse de dissuader les locataires d'acquérir l'immeuble ;
Attendu qu'il sera observé que dans la lettre adressée le 22 octobre 2009 par l'intimée au maire de BUSTANICO, elle fait état de ses faibles revenus ne lui permettant pas d'engager de gros frais et indique que si les locataires ne voulaient pas acquérir la maison pour 13 000 euros, elle souhaitait la vendre à la commune ;
Attendu que le prix mentionné au congé n'apparaît pas en conséquence comme un moyen de dissuader les locataires d'acquérir mais comme l'expression d'une ambition sans doute excessive de la bailleresse mais qui n'établit pas le caractère frauduleux du congé ;
Attendu qu'il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de rejeter les prétentions des appelants ;
Attendu que l'équité commande en outre d'accueillir à hauteur de la somme de 700 euros la demande présentée sur le fondement de 700 par l'intimée ;
Attendu que les appelants qui succombent supporteront les entiers dépens de l'instance.
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du Tribunal d'instance de BASTIA du 20 septembre 2010,
Y ajoutant,
Rejette l'ensemble des prétentions des appelants,
Les condamne à verser à Madame Lucie Y...la somme de SEPT CENTS EUROS (700 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamne aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
