Ch. civile A
ARRET No
du 14 MARS 2012
R. G : 10/ 00348 C-JG
Décision déférée à la Cour : jugement du 30 mars 2010 Tribunal de Grande Instance de BASTIA R. G : 08/ 1902
X...
C/
Y...D...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
QUATORZE MARS DEUX MILLE DOUZE
MIXTE
APPELANT :
Monsieur Roger X... né le 20 Avril 1955 à MARSEILLE (13000)... 13190 ALLAUCH
ayant pour avocat Me Antoine-Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA et Me Christine TRIBOLO, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES :
Monsieur Jean Charles Y...né le 16 Novembre 1955 à BASTIA (20200)... 20233 SISCO
assisté de Me Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA et de Me Jean FILIPPI, avocat au barreau de BASTIA
Madame Marlène D... épouse Y...née le 28 Février 1957 à SAN MARTINO DI LOTA (20200)... 20233 SISCO
assistée de Me Jean Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA et de Me Jean FILIPPI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 janvier 2012, devant la Cour composée de :
Madame Julie GAY, Président de chambre Madame Rose-May SPAZZOLA, Conseiller Madame Marie-Noëlle ABBA, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 14 mars 2012.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* * Par jugement du 30 mars 2010, le tribunal de grande instance de BASTIA, statuant sur les demandes formées par Monsieur Roger X... propriétaire d'un appartement sis au premier étage d'une maison de village située à SISCO, hameau ...à l'encontre des consorts Y...qui ont acquis le rez-de-chaussée de ce même immeuble et y ont réalisé des travaux, a :
- débouté Monsieur Roger X... de sa demande de remise en état des lieux,
- constaté que l'évent de la fosse septique a été modifié comme l'avait préconisé l'expert,
- débouté Monsieur Roger X... de sa demande en dommages-intérêts concernant le refus de raccordement à la fosse septique,
- débouté Monsieur Roger X... de sa demande de partage du coût des travaux à réaliser sur les linteaux des fenêtres de l'immeuble,
- débouté Monsieur Roger X... de sa demande d'usage de la salle de bains et de sa demande de remise en état des lieux (réouverture du placard), pour lui permettre d'utiliser la salle de bains,
- débouté Monsieur Roger X... de sa demande aux fins de voir ordonner l'établissement d'un règlement de copropriété de l'immeuble sis...,
- débouté Monsieur Roger X... de sa demande de désignation d'un mandataire ad hoc pour administrer la copropriété,
- condamné Monsieur Roger X... à payer à Madame Marlène D... épouse Y...et à Monsieur Jean Charles Y...la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur Roger X... aux entiers dépens de l'instance.
Monsieur Roger X... a relevé appel de ce jugement par déclaration du 30 avril 2010.
En ses dernières écritures déposées le 12 octobre 2011 auxquelles il sera référé pour plus ample exposé de ses moyens et conclusions, Monsieur X... qui soutient que l'immeuble étant soumis au statut de la copropriété, il devait donner son accord aux travaux portant sur la structure de l'immeuble d'autant qu'un différend les opposait en ce qui concerne l'existence d'une servitude d'utilisation de la salle de bain commune et l'absence de règlement de copropriété concernant les parties communes.
Il fait valoir que les époux Y...ont procédé à des modifications de compteur d'eau sans l'aviser, qu'ils lui ont interdit l'accès à la salle de bains du rez-de-chaussée qu'il utilisait depuis plus de trente ans et le raccordement à la fosse septique, lui occasionnant par la modification de la configuration des lieux et la violation des dispositions légales en matière de servitude un préjudice certain du fait de cette entrave, le déblocage de la situation n'ayant été possible que grâce à la réalisation par la mairie d'un réseau d'eaux usées.
Il conclut en conséquence à l'infirmation du jugement déféré et statuant à nouveau, demande à la cour de :
- constater que l'immeuble litigieux est soumis au statut de la copropriété et que l'ensemble des travaux a été réalisé sans son autorisation, et en violation de l'article R 421-17 du code urbanisme,
et par conséquent,
- condamner les époux Y...in solidum à la remise en état des lieux,
- condamner les époux Y...au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait du refus de raccordement à la fosse septique et du refus de l'utilisation de la salle de bains de l'immeuble ainsi que pour l'ensemble des entraves commises aux règles de la copropriété,
- ordonner le partage par moitié du coût des travaux en ce qui concerne les linteaux des fenêtres de l'immeuble,
- ordonner l'établissement d'un règlement de copropriété de l'immeuble sis...,
- dire et juger que les frais d'établissement de cet acte seront à la charge des époux Y...,
- désigner le cas échéant un mandataire ad hoc afin de représenter la copropriété actuellement vacante de tout représentant,
- condamner Monsieur et Madame Y...au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens y compris les frais d'expertise avancés, distraits au profit de Maître ALBERTINI Antoine Paul, avoué aux offres de droit.
Par leurs écritures signifiées le 19 octobre 2011, auxquelles il convient de renvoyer pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, les époux Y...font observer que Monsieur X... qui refuse leur présence a fait pression sur eux pour bénéficier d'un droit d'usage de la " salle de bains ", puis pour obtenir le droit de se brancher sur le système d'assainissement qu'ils ont installé après leur prise de possession.
Ils précisent que dans le même temps, il a ignoré leur demande de remise d'un double des clefs leur permettant d'accéder à leur appartement par la porte principale, ce qui les a conduits à se priver de cet accès en l'obturant sans affecter la solidité du mur porteur et en procédant à la modification d'une ouverture que la commune a autorisée après régularisation du dossier administratif, ce qui laisse à l'appelant l'usage exclusif de l'entrée d'origine.
Ils soulignent que Monsieur G...expert désigné en référé, a indiqué clairement dans son rapport que les travaux qu'ils ont réalisés sont conformes aux règles de l'art et que les fissures de linteaux des fenêtres de l'appartement X...à l'étage sont sans corrélation avec les travaux réalisés au rez-de-chaussée et sont dus à la vétusté.
Ils font valoir que Monsieur X... a lui-même réalisé son branchement sans se préoccuper des règles de la copropriété et sans solliciter aucune autorisation.
Ils font observer que l'acte de Maître H...du 26 mai 1992 a attribué à Monsieur I...les biens qui sont ensuite entrés dans leur héritage et que le partage qui a mis un terme à l'indivision a fait cesser les pratiques des occupants et notamment l'usage de la salle de bains ou le droit de se raccorder à une fosse septique édifiée sur leur propriété après la sortie de l'indivision.
Ils indiquent qu'ils ne se sont nullement emparés du compteur d'eau de Monsieur X... et ont seulement procédé à l'installation de leur propre compteur qui n'a pas à être supprimé.
Ils contestent l'existence d'une copropriété en faisant valoir que leur appartement se situe dans deux rajouts de construction au rez-de-chaussée, le seul élément commun étant la porte d'entrée vers la route qui a été obturée. Au cas où cette existence serait établie, ils soutiennent que la répartition proposée par Monsieur X... ne peut être retenue alors qu'un troisième propriétaire, Madame J...est impliquée dans la partie cage d'escalier par l'entrée au rez-de-chaussée et dispose d'une pièce au dernier étage de sorte qu'ils ne peuvent être tenus à la moitié des réparations, dues à la vétusté et à un défaut absolu d'entretien. Ils ajoutent qu'une expertise est nécessaire préalablement, à l'établissement d'un règlement de copropriété et à la fixation de leur quote part de millièmes, celle du quart avancée par l'appelant étant arbitraire et que la désignation d'un administrateur ad hoc pour représenter la copropriété est prématurée et donc irrecevable puisque celle-ci ne peut encore être organisée.
Ils demandent en conséquence à la Cour de :
- constater que de nombreuses demandes sont aujourd'hui obsolètes suite à la réalisation d'un réseau d'assainissement public et au raccordement réalisé par l'appelant,
- dire que les époux Y...ne sauraient être tenus de partager l'usage de leur salle de bains avec le demandeur, ni même d'autoriser celui-ci à raccorder l'évacuation de ses eaux usées dans la fosse septique édifiée par eux sur le terrain, après le partage,
- dire que la demande de remise en état antérieur est totalement infondée, eu égard aux constatations de l'expert judiciaire,
- dire que les propriétés X... et Y...sont bien individualisées et ne sont pas concernées par la loi sur la copropriété,
- dire que la demande visant à obtenir qu'ils soient contraints de prendre en charge la moitié des frais de réfection de la maison est injustifiée,
- dire que la répartition des millièmes opérée par l'appelant selon laquelle la quote part des époux Y...serait d'un quart, est arbitraire,
- recourir au besoin à une expertise à l'effet de vérifier s'il existe une copropriété et dans ce cas en établir les millièmes et ce aux frais avancés du demandeur,
- dire que la demande de désignation d'un administrateur ad hoc pour la copropriété, est irrecevable,
- en l'état, débouter Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes, y compris celle visant les frais d'expertise de la procédure de référé,
- confirmer le jugement du 30 avril 2010 en toutes ses dispositions,
- y ajoutant, condamner Monsieur X... au contraire à payer aux concluants en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 4 000 euros,
- le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 20 octobre 2011.
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* *
SUR CE :
Sur les demandes de l'appelant relatives à l'usage de la salle de bains et de la fosse septique des époux Y...:
Attendu que Monsieur X... prétend pouvoir bénéficier d'une servitude lui permettant de faire usage de la salle de bains et de la fosse septique dépendant de l'appartement acquis par les intimés ;
Qu'il s'agit de servitudes discontinues qui ont besoin du fait de l'homme pour être exercées conformément à l'article 688 du code civil et qui aux termes de l'article 691 du même code, ne peuvent s'établir que par titres ;
Attendu que l'appelant qui ne produit aucun titre faisant référence aux servitudes dont il se prévaut sur le bien des époux Y...a été à juste raison débouté de sa demande d'usage de la salle de bains et de dommages-intérêts pour refus de raccordement à la fosse septique ;
Que le jugement déféré sera sur ce point confirmé et Monsieur X... sera en outre débouté de la demande de dommages-intérêts qu'il formule pour ne pas avoir eu l'usage de la salle de bains ;
Sur l'application à l'immeuble du statut de copropriété :
Attendu qu'aux termes de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes ;
Qu'ainsi, le statut de la copropriété est applicable à un immeuble qui, à la suite d'un partage successoral, a été divisé en lots privatifs attribués à des propriétaires différents, cette division ayant entraîné la création de parties communes dont implicitement mais nécessairement une quote-part a été attribuée à chacun des copropriétaires, même si aucun règlement de copropriété n'a été établi ;
Attendu qu'en l'espèce si l'état descriptif de division établi en 1992 fait référence à un rez-de-chaussée et à deux étages, ce que confirment les photographies versées aux débats et laisse supposer l'existence d'une copropriété, la cour ne dispose toutefois pas d'éléments suffisants pour décider de plano de l'application à l'immeuble en cause du statut de la copropriété, laquelle est contestée par les intimés ;
Qu'une expertise s'avère dès lors indispensable à la solution du litige pour vérifier d'une part s'il y a superposition des lots appartenant aux parties témoignant de l'existence des parties communes telles que notamment la toiture, les murs maîtres ou des dalles séparatives servant de plafonds à l'un et de plancher à l'autre, d'autre part déterminer au cas où l'existence de parties communes serait avérée le nombre de millièmes de chaque lot indispensable à la rédaction du futur règlement de copropriété ;
Que cette mesure d'instruction sera diligentée avant dire droit quant aux autres demandes formées par Monsieur X... et aux frais avancés de celui-ci ;
Attendu que les frais irrépétibles et les dépens seront réservés.
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* *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur Roger X... de sa demande d'usage de la salle de bains et de sa demande en dommages-intérêts concernant le refus de raccordement à la fosse septique,
Y ajoutant,
Déboute Monsieur Roger X... de la demande de dommages-intérêts qu'il forme pour avoir été privé de l'usage de la salle de bains,
Avant dire droit sur les autres demandes formées par Monsieur Roger X...,
Ordonne une expertise,
Commet pour y procéder :
Monsieur Raymond K...... ...20620 BIGUGLIA Tél : ...
avec mission, après avoir convoqué les parties et leurs conseils respectifs et pris connaissance de tous documents utiles, de :
- se rendre sur les lieux,
- dire si dans l'immeuble litigieux, les lots appartenant aux deux parties sont superposés de telle sorte qu'existent entre eux des parties communes,
- dans l'affirmative, déterminer celles-ci,
- préciser le nombre de millièmes de chaque lot indispensable à la rédaction du futur règlement de copropriété,
Dit que l'expert pourra recueillir l'avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne en sollicitant, au besoin, un complément de provision,
Dit que Monsieur Roger X... devra consigner au greffe dans un délai d'un mois à compter de la notification qui lui sera faite de la présente décision la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 €) destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert,
Dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle des expertises, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité,
Dit que qu'il estime insuffisante la provision initiale ainsi fixée, l'expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de ses investigations et évaluer d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au magistrat chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire,
Dit qu'en cours d'expertise, l'expert pourra conformément aux dispositions de l'article 280 du code de procédure civile, solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises la consignation d'une provision complémentaire dès lors qu'il établira que la provision allouée s'avère insuffisante,
Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe dans le délai de quatre mois à compter de la notification qui lui sera faite par les soins du greffier de la consignation à moins qu'il ne refuse sa mission. Il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avère insuffisant,
L'informe que les dossiers des parties sont remis aux avocats de celles-ci,
Dit que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à leurs dires,
A défaut de pré-rapport, il organisera, à la fin de ses opérations, un " accédit de clôture " où il informera les parties du résultats de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d'expertise,
Dit que conformément à l'article 173 du code de procédure civile, l'expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou à leur représentant) en mentionnant cette remise sur l'original,
Réserve les frais non taxables et les dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
