Ch. civile B
ARRET No
du 11 JANVIER 2012
R. G : 09/ 00522 R-PH
Décision déférée à la Cour : jugement du 28 mai 2009 Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO R. G : 08/ 96
S. C. I LFMS
C/
X...SARL AUROPEANU
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
ONZE JANVIER DEUX MILLE DOUZE
APPELANTE :
S. C. I LFMS prise en la personne de son représentant légal en exercice C/ M et Mme Y...... 20137 PORTO-VECCHIO
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
assistée de Me Jean pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMES :
Monsieur Olivier X...né le 15 Mars 1971 à TOULOUSE (31000) ...20137 PORTO-VECCHIO
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Philippe MONTANE, avocat au barreau d'AJACCIO
SARL AUROPEANU Prise en la personne de son représentant légal en exercice Quartier Vignola 20137 PORTO-VECCHIO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Philippe MONTANE, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 novembre 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et
Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2012
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* * Vu le jugement du tribunal de grande instance d'AJACCIO du 28 mai 2009 qui a :
- dit que les baux conclus entre Monsieur Olivier X...et la société civile immobilière LFMS à compter du 1er janvier 2005 sont soumis au statut des baux commerciaux,
- dit que le bail liant les parties est de neuf années à compter du 1er janvier 2005 conformément aux dispositions de l'article L 145-4 du code de commerce, étant rappelé que le loyer est fixé à la somme mensuelle de 1. 000 euros,
- condamné la société LFMS à payer à Monsieur Olivier X...la somme de 2. 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les autres demandes,
- condamné la société LFMS aux dépens.
Vu la déclaration d'appel déposée le 17 juin 2009 pour la société LFMS.
Vu l'arrêt avant dire droit de cette Cour du 15 décembre 2010 qui a ordonné la mise en cause de la société à responsabilité limitée AUROPEANU par la société LFMS.
Vu l'assignation en intervention forcée délivrée le 11 janvier 2011 à la société AUROPEANU.
Vu les dernières conclusions de la société LFMS du 6 avril 2011 aux fins d'infirmation et de voir :
- dire que Monsieur X...n'a jamais acquis le bénéfice du statut des baux commerciaux,
- subsidiairement, dire que cette acquisition du statut des baux commerciaux date du 2 octobre 2003 et, dans cette hypothèse, juger que le bail est résolu à défaut pour le preneur d'avoir respecté les obligations contractuelles souscrites et d'avoir transféré l'exploitation et le bénéfice du bail commercial à la société AUROPEANU,
- très subsidiairement, dire que le bail commercial devra être réévalué à dire d'expert à la date d'acquisition du statut des baux commerciaux et que le bailleur sera redevable du montant desdits loyers dans la limite de 5 années à compter de la notification de ces écritures et sous réserve des réductions de loyers qu'il aurait pu régler pour la même période,
- condamner Monsieur X...à payer la somme de 6. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur X...aux entiers dépens,
- dire que la décision à intervenir est opposable à la société AUROPEANU,
- ordonner son expulsion, avec le concours de la force publique le cas échéant.
Vu les dernières conclusions du 9 juin 2011 de Monsieur X...et de la société AUROPEANU aux fins de :
- confirmation du jugement entrepris et de voir condamner la
société LFMS au paiement d'une somme de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- à titre subsidiaire et si la Cour considérait que le droit d'exploitation avait été cédé par Monsieur X...à la société AUROPEANU, de voir :
constater que les dispositions du bail précaire conclu en 2005 entre la société LFMS et Monsieur X...se sont appliquées de plein droit à la société AUROPEANU dont il était à la fois le gérant et le seul associé,
constater qu'un second bail précaire a été établi entre la société LFMS et Monsieur X...en sa qualité de gérant de la société AUROPEANU le 5 février 2007,
dire et juger que le second bail précaire conclu le 5 février 2007 devra être requalifié en bail commercial d'une durée de neuf années,
- à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la Cour ne devait pas retenir l'argumentation ci-dessus développée :
constater que le non-renouvellement du bail cause à Monsieur X...un préjudice certain justifiant le versement d'une indemnité d'éviction conformément aux dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce dans la mesure où trois baux précaires consécutifs ont été signés par lui avec la société LFMS depuis le mois de janvier 2001,
condamner la société LFMS à verser à Monsieur X...une indemnité d'éviction dont le montant ne saurait être inférieur à la somme de 1. 890. 954 euros,
dire et juger que le montant de l'indemnité d'occupation en cas de résiliation du bail signé le 1er janvier 2007 ne saurait être supérieur à la somme de 1. 000 euros par mois,
condamner la société LFMS au paiement d'somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
Attendu que pour l'exposé de faits, de la procédure antérieure et des moyens et prétentions des parties la Cour se réfère au jugement entrepris, à l'arrêt avant dire droit du 15 décembre 2010 et aux dernières conclusions des parties ;
Attendu que les parties s'opposent quant à la qualification des contrats signés les 2 octobre 2001, 1er janvier 2005 et 5 février 2007 considérés par la société LFMS comme des conventions d'occupation précaire et analysés par Monsieur X...et la société AUROPEANU comme des baux dérogatoires au droit commun ;
Attendu qu'ainsi que l'a relevé le premier juge les contrats ne comportent pas la mention obligatoire des circonstances exceptionnelles justifiant le recours à une occupation précaire ;
Attendu que ces contrats précisent qu'ils sont conclus pour une durée inférieure à 24 ou 23 mois et qu'ils ne sont pas soumis au décret du 30 septembre 1953 mais ne mentionnent pas le caractère précaire de la convention ;
Attendu que l'appelante soutient qu'il s'agit de conventions d'occupation précaire consenties à titre provisoire en faisant valoir que Monsieur B...neveu d'un de ses associés avait obtenu la possibilité d'exploiter l'établissement pendant quelques mois avec son ami Monsieur X..., le temps de trouver autre chose mais attendu que ces allégations ne sont corroborées par aucun élément de preuve, que le caractère provisoire du bail n'est pas mentionné dans les contrats et que le montant du loyer ne peut suffire à prouver qu'il s'agit d'une convention d'occupation précaire ;
Attendu que ces actes s'analysent en conséquence comme des baux dérogatoires dont la validité doit être appréciée par la Cour ;
Attendu que les parties ne critiquent pas celle du premier bail conclu le 2 octobre 2001, conforme aux dispositions du 1er alinéa de l'article L 145-5 du code de commerce, visant une période expirant le 1er octobre 2003 ;
Attendu que Monsieur X...et la société AUROPEANU font valoir qu'à compter du 1er octobre 2003 le contrat s'est prolongé de manière tacite pour une durée de deux ans et qu'à l'issue de cette période les parties ont conclu un nouveau bail précaire pour une période commençant le 1er janvier 2005 pour se terminer le 31 décembre 2006 puis un bail signé le 5 février 2007 pour la période du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2007 ;
Attendu que Monsieur X...et la société AUROPEANU soutiennent que ces baux sont nuls car conclus pour une durée inférieure à la durée légale de neuf ans fixée à l'article L 145-4 du code de commerce tandis que la société LFMS considère que la signature par le locataire d'un nouveau bail dérogatoire équivaut à une renonciation à son droit au bail de neuf ans et souligne que les contrats prévoient que les parties renoncent à l'application des baux commerciaux et que les renonciations sont intervenues postérieurement à la naissance du droit au statut des baux commerciaux ;
Attendu que le premier juge a de manière pertinente relevé que la renonciation à l'application du statut des baux commerciaux ne saurait se déduire de la conclusions d'un second bail dérogatoire ; qu'il sera en outre observé que les baux conclus en 2005 et 2007 ne précisent pas que le preneur, informé de ce qu'il bénéficie du statut des baux commerciaux, y renonce ;
Attendu qu'il n'est pas possible de renoncer à un droit sans en avoir pleinement conscience et qu'en l'absence de preuve de l'existence d'une volonté non équivoque de renoncer au statut des baux commerciaux, il y a lieu de rejeter le moyen proposé par le bailleur tiré de la renonciation découlant de la conclusion de nouveaux baux dérogatoires ;
Attendu que Monsieur X...a obtenu du premier juge qu'il dise dans le dispositif du jugement que les baux conclus à compter du 1er janvier 2005 sont soumis au statut des baux commerciaux et que le bail liant les parties est de neuf ans à compter du 1er janvier 2005 ;
Attendu que les intimés entendent obtenir la confirmation de ces dispositions du jugement entrepris tandis qu'à titre subsidiaire l'appelante demande de fixer au 2 octobre 2003 l'acquisition par le preneur du statut des baux commerciaux ;
Attendu qu'ainsi que l'avait noté le premier juge dans les motifs de sa décision, la seconde convention invoquée pour la période 2003-2004 ne répondait plus aux conditions édictées par l'article L 145-5 du code de commerce ;
Attendu qu'à l'issue du bail conclu le 2 octobre 2001, le contrat s'est prolongé de manière tacite, non pour une durée de deux ans comme soutenu par les intimés, mais dans le cadre d'un bail commercial de droit commun, en application du deuxième alinéa de l'article 145-5 du code de commerce, sans que les contrats ultérieurs dont la nullité est établie, emportent novation ;
Attendu qu'il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement entrepris et de dire que Monsieur X...a acquis le statut des baux commerciaux à compter du 2 octobre 2003 ;
Attendu que l'appelante entend obtenir la résolution du bail en soutenant que Monsieur X..., titulaire du bail, n'est pas le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux loués et que la société AUROPEANU exploite sans l'accord du bailleur ;
Attendu que l'appelante fait valoir que les baux conclus prévoyaient une interdiction de sous-location ou de transmission du droit d'exploitation et souligne que les garanties de recouvrement à l'égard d'une société à responsabilité limitée sont moindres que celles vis à vis d'une personne physique ;
Attendu que les intimés répliquent en invoquant les dispositions de l'article L 145-8 du code de commerce et en indiquant que Monsieur X...a commencé l'exploitation en nom personnel puis en a modifié la structure juridique en créant la société AUROPEANU immatriculée en juin 2005 dont il est le gérant et le seul associé et qu'il existe une continuité évidente entre l'enseigne EUROPEANU exploitée par Monsieur X...et la société EUROPEANU ;
Attendu que le bail conclu le 2 octobre 2001, alors que la société AUROPEANU n'existait pas encore, stipule une interdiction de cession et de sous-location et une obligation pour le preneur, Monsieur X...d'exploiter personnellement les locaux ;
Attendu que le bail né de l'application du deuxième alinéa de l'article 145-5 du code de commerce en octobre 2003 ne peut profiter qu'à Monsieur X...et non à la société dont il est le gérant ;
Attendu que l'extrait du registre de commerce et des sociétés concernant Monsieur X...produit par l'appelante mentionne sa radiation du registre à compter du 31 mai 2005 pour cessation d'activité et une suppression du fonds tandis que l'extrait concernant la société AUROPEANU créée le 30 juin 2005 précise qu'elle a été créée et exploite directement le fonds de commerce à compter du 1er juin 2005 ;
Attendu que les intimés ne démontrent pas que le bailleur avait accepté la cession du bail et l'exploitation du fonds par une personne morale ; qu'il sera observé que la lettre de mise en demeure d'avoir à quitter les lieux a été adressée le 28 décembre 2007 à Monsieur X...et non à la société dont il est le gérant et que le transfert du bail et de l'exploitation du fonds à une personnel morale constitue une violation importante des obligations résultant du bail justifiant la résolution du bail aux torts du preneur ;
Attendu qu'il y a lieu en conséquence de rejeter l'ensemble des prétentions de Monsieur X...et de la société AUROPEANU, de prononcer la résolution du bail commercial né le 2 octobre 2003, d'ordonner l'expulsion des locaux loués de Monsieur X...et de tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et de dire la présente décision opposable à la société AUROPEANU ;
Attendu que l'équité ne commande pas de prononcer en l'espèce une quelconque condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société LFMS ;
Attendu que Monsieur X...qui succombe supportera les entiers dépens de l'instance ;
*
* *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Infirme le jugement du tribunal de grande instance d'AJACCIO du 28 mai 2009,
Statuant à nouveau,
Dit qu'à compter du 2 octobre 2003 il s'est opéré un nouveau bail commercial d'une durée de neuf ans au profit de Monsieur X...,
Prononce la résolution de ce bail aux torts du preneur et ordonne l'expulsion de Monsieur X...et de tout occupant de son chef des locaux loués avec, le cas échéant, le concours de la force publique,
Dit que cet arrêt est opposable à la société AUROPEANU,
Rejette le surplus des prétentions des parties,
Condamne Monsieur X...aux entiers dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
