Ch. civile B
ARRET No
du 30 NOVEMBRE 2011
R. G : 10/ 00226 R-MPA
Décision déférée à la Cour : jugement du 02 mars 2010 Tribunal de Grande Instance de BASTIA R. G : 09/ 1320
X...S. A. S COFIMMOBILIER S. C. P ANTOINE X...ET ROSE MARIE X...
C/
Y...S. A. R. L MONTE E MARE
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE ONZE
APPELANTS :
Maître Antoine X...né le 18 Décembre 1941 à BASTIA (20200) ...20200 BASTIA
représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assisté de la SCP SCP RETALI GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA
S. A. S COFIMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice 44 Rue Pasquier 75008 PARIS
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SCP SCP RETALI GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA
S. C. P ANTOINE X...ET ROSE MARIE X...Prise en la personne de son représentant légal en exercice ...20200 BASTIA
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de la SCP SCP RETALI GENISSIEUX, avocats au barreau de BASTIA
INTIMES :
Monsieur Roland Y......20200 BASTIA
représenté par la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Claude VOITURIEZ, avocat au barreau de BASTIA
S. A. R. L MONTE E MARE Prise en la personne de son représentant légal en exercice Lieu dit Pineto 20290 LUCCIANA
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
assistée de Me Jean-Paul EON, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 octobre 2011, devant Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 30 novembre 2011
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :
Dans le cadre d'opérations d'aménagement et de commercialisation d'une ZAC, Madame Élise B...et Monsieur Antoine C...ont constitué le 7 février 1996 la SCI MONTE E MARE, Maître Antoine X..., notaire, étant chargé des actes et formalités nécessaires à ce projet.
Le 12 février 1997, une convention de ZAC a été signée entre la SCI MONTE E MARE, propriétaire des terrains, et la commune de LUCCIANA.
Le 3 octobre 1997, Monsieur Antoine C...et son épouse Madame Marie D...ont créé la SARL MONTE E MARE qui a pour objet social l'acquisition des terrains de LUCCIANA, l'aménagement de la ZAC et la construction des immeubles auxquels sera ajoutée l'activité de la vente lors de l'assemblée générale des associés tenue en l'étude de MoAntoine X...le 23 octobre 2007.
La SARL MONTE E MARE a entrepris la réalisation de l'opération immobilière en vendant plusieurs immeubles et appartements en état futur d'achèvement du mois d'octobre 2007 au mois de juillet 2008.
Des différends ayant surgi, la SARL MONTE E MARE a assigné EDF devant le tribunal administratif.
Par jugement en date du 28 juin 2001, le tribunal administratif de Bastia a déclaré la demande d'indemnisation de la SARL MONTE E MARE irrecevable au motif que cette dernière ne justifiait d'aucun titre lui permettant d'agir pour le compte de la société civile immobilière d'attribution qui seule, détenait les droits en qualité d'aménageur de la ZAC.
L'opération immobilière ne pouvait donc se poursuivre.
Par acte d'huissier en date du 28 janvier 2002, Monsieur Roland Y...a fait assigner la SARL MONTE E MARE aux fins de voir prononcer la résolution de la vente intervenue le 11 juin 1998 et portant sur un appartement situé dans un immeuble en l'état futur d'achèvement dans la ZAC de PINETO à LUCCIANA au motif que la construction qui devait être achevée le 15 octobre 1998 n'avait pas été réalisée.
Par acte d'huissier en date du 6 février 2002, la SARL MONTE E MARE a appelé en la cause la SCP Antoine X...et Rose Marie X...et Maître Antoine X..., notaire, pour obtenir la nullité de l'acte de vente en raison des multiples erreurs entachant l'acte exposant que les notaires, rédacteurs de l'acte de vente, avaient commis des manquements à leur obligation de conseil et d'efficacité.
Dans le cadre d'un accord transactionnel régularisé le 9 décembre 2004, Monsieur Roland Y...s'est engagé à vendre le bien acquis à la SAS COFIMMOBILIER, société de transactions immobilières du groupe les mutuelles du Mans, assureur de la SCP Antoine X...et Rose Marie X....
L'acte de vente a été signé le 8 février 2006.
Par conclusions déposées le 15 mai 2008, Monsieur Roland Y...s'est désisté de son instance en résolution de la vente et de ses demandes subséquentes, demandant qu'il lui soit donné acte de ce qu'en l'état de la revente du bien immobilier, il a été rempli de ces droits à indemnisation.
Vu le jugement en date du 2 mars 2010 par lequel le tribunal de grande instance de Bastia a donné acte à Monsieur Roland Y...de ce qu'il s'est désisté de son instance en résolution de la vente et des demandes subséquentes, dit que le protocole d'accord signé le 9 décembre 2004 entre Monsieur Roland Y..., les mutuelles du Mans et la SAS COFIMMOBILIER est inopposable à la SARL MONTE E MARE, prononcé la nullité de l'acte de vente du 22 décembre 1997, prononcé la nullité subséquente de l'acte de vente du 8 février 2006 par lequel Monsieur Roland Y...a cédé à la SAS COFIMMOBILIER le même bien, déclaré Maître Antoine X...et la SCP Antoine X...et Rose Marie X...responsables de la nullité de l'acte de vente du 22 décembre 1997, et les a condamnés si besoin était, à garantir la SARL MONTE E MARE de toutes les sommes éventuellement mises à sa charge de ce fait, condamné Maître Antoine X...et la SCP Antoine X...et Rose Marie X...à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 500 euros à Monsieur Roland Y...et celle de 2. 000 euros à la SARL MONTE E MARE, condamné Maître Antoine X...et la SCP Antoine X...et Rose Marie X...aux dépens.
Vu la déclaration d'appel formalisée par Maître Antoine X..., la SAS COFIMMOBILIER et la SCP Antoine X...et Rose Marie X...le 16 mars 2010.
Vu les dernières conclusions de Monsieur Roland Y...en date du 19 novembre 2010 qui demande qu'il lui soit donné acte de ce qu'il
s'est désisté de l'action en nullité et conclut à la confirmation du jugement entrepris.
Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de la SARL MONTE E MARE le 9 mai 2011.
Elle demande qu'il soit constaté ou au besoin dit et jugé que le protocole d'accord seulement communiqué le 14 juin 2005 et conclu sans son concours lui est inopposable.
Arguant des multiples fautes commises par les notaires dans l'élaboration de l'opération immobilière, elle sollicite la nullité de l'acte de vente du 22 décembre 1997 ainsi que la nullité subséquente de l'acte de vente du 8 février 2006.
Elle demande à être relevée et garantie par Maître Antoine X...et la SCP Antoine X...et Rose Marie X...des sommes pouvant éventuellement être mis à sa charge en raison des fautes professionnelles commises par ce dernier et engageant leur responsabilité.
Elle sollicite qu'il lui soit donné acte de son intention d'intégrer dans les conséquences dommageables des fautes du notaire les conséquences de ladite annulation.
Elle réclame le paiement de la somme de 5. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions de Maître Antoine X..., la SAS COFIMMOBILIER et la SCP Antoine et Jean-Yves Z..., notaires associés, ès qualités de successeur de la SCP Antoine X...et Rose Marie X..., intervenante volontaire, du 5 septembre 2011.
En l'état du désistement d'instance de Monsieur Roland Y...qui se déclare rempli de ses droits, ils soutiennent que les demandes en nullité et en garantie formulées par la SARL MONTE E MARE sont par voie de conséquence dépourvues d'intérêt et donc irrecevables.
En tant que de besoin, ils demandent qu'il soit dit et jugé que la nullité du contrat de vente aura pour conséquence l'obligation pour chaque partie de restituer ce qu'elle a reçu de l'autre et que ces restitutions réciproques ne constituent pas en elle-même un préjudice indemnisable.
En conséquence, ils prétendent que la SARL MONTE E MARE, qui poursuit par ailleurs une action en responsabilité contre le notaire, n'est pas fondée en sa demande actuelle tendant à voir condamner ce dernier à la garantir de toutes les conséquences résultant de la nullité de la vente.
Ils réclament le paiement de la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 7 septembre 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 20 octobre 2011.
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MOTIFS :
Attendu que selon protocole d'accord du 9 décembre 2004 conclu en application de l'article 2044 du Code civil, la mutuelle du Mans, assureur de la SCP Antoine X...et Rose Marie X..., s'est engagée à supporter les conséquences financières pour Monsieur Roland Y...de la remise dans la situation où il était antérieurement au litige ; qu'en application de ce protocole, ce dernier devait percevoir le remboursement des sommes versées majorées des intérêts de droit, le versement d'une indemnisation, le remboursement de l'intégralité des frais de notaire, le remboursement des frais liés aux crédits contractés et majorations, le remboursement des frais d'acte, le remboursement des frais d'avocats ;
Attendu qu'au terme de cet accord, Monsieur Roland Y...s'est engagé à vendre à la SAS COFIMMOBILIER les biens et droits réels immobiliers lui appartement tel que désignés dans l'acte de vente du 22 décembre 1997 ; qu'en exécution du protocole, l'acte de vente a été passé le 8 février 2006 ;
Attendu toutefois que la SARL MONTE E MARE, alors que la procédure en résolution initiée à son encontre avait déjà débuté, n'était pas partie à ce protocole ; que dans ces conditions, et par application de l'article 2044 du Code civil, ce protocole d'accord ne lui est pas opposable et ne peut donc lui être opposé ;
Attendu que par conclusions du 15 mai 2008, Monsieur Roland Y...s'est désisté de sa demande en résolution de la vente ainsi que des demandes subséquentes ; qu'il ne peut lui être que donné acte de son désistement d'instance ;
Attendu sur l'intérêt à agir de la SARL MONTE E MARE dans le cadre de sa demande en nullité qu'il convient en premier lieu de constater que la demande d'annulation de la vente est antérieure à la signature du protocole d'accord ainsi qu'aux conclusions de désistement déposées par Monsieur Roland Y...;
Attendu que l'existence du droit d'agir s'apprécie à la date de la demande et ne peut être remis en cause par l'effet de circonstances postérieures ; qu'en l'espèce, et de surcroît, le protocole d'accord intervenu postérieurement n'est pas opposable à la SARL MONTE E MARE ;
Attendu en second lieu que les causes de résolution et de nullité sont distinctes ; qu'en effet, les causes de nullité affectent le contrat dès sa formation ; que surtout, le fait que Monsieur Roland Y...ne formule aucune demande ne saurait priver la SARL MONTE E MARE de son droit à obtenir l'indemnisation intégrale de son préjudice né de l'impossibilité de poursuivre l'opération immobilière entamée ; que la demande de nullité de l'acte de vente doit donc être examinée en son bien-fondé ;
Attendu sur ce point que la convention d'aménagement a été signée le 12 février 1997 avec la société civile immobilière ; que la SARL MONTE E MARE qui a acquis postérieurement la propriété des terrains constituant la ZAC, a passé les actes de vente nécessaire à l'opération sans qu'aucun acte n'ait été passé entre elles afin d'assurer un transfert des droits ;
Attendu ainsi et concrètement qu'en l'absence de titre, il ressort de l'examen de la situation telle qu'elle a été constatée par le tribunal administratif que l'aménageur, la société civile immobilière, n'était plus propriétaire des terrains alors que la SARL MONTE E MARE, propriétaire au jour de la vente, n'avait pas la qualité d'aménageur ;
Attendu qu'il résulte de ce constat, alors qu'il n'est pas discuté que la SARL MONTE E MARE était ignorante de l'impact du changement de personne morale au moment où elle a vendu, que l'erreur sur sa capacité juridique a eu pour conséquence de mettre à néant tous les effets de la convention de ZAC ;
Attendu pareillement que la réalisation d'une ZAC était nécessairement la cause des contrats de vente qui se sont succédé ; qu'en effet, la SARL MONTE E MARE n'aurait pas contracté si elle avait eu connaissance au moment des contrats de vente de son absence de qualité pour poursuivre l'opération immobilière ; qu'au-delà d'une erreur sur la personne, les conditions dans lesquelles s'est formé le contrat de vente révèlent également une absence de cause au sens de l'article 1131 du Code civil ;
Attendu que l'absence de cause au moment de la formation du contrat suffit à elle seule à justifier la demande de nullité sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres causes de nullité relative aux actes juridiques destinés à permettre l'opération immobilière ;
Attendu en conséquence qu'il convient de prononcer la nullité de la vente du 22 décembre 2007 intervenue entre la SARL MONTE E MARE et Monsieur Roland Y...; que de façon subséquente, cette nullité entraîne nécessairement la nullité de l'acte de vente conclu le 8 février 2006 entre Monsieur Roland Y...et la SAS COFIMMOBILIER ; qu'en conséquence de l'annulation, les restitutions réciproques doivent être ordonnées ;
Attendu sur la responsabilité des notaires qu'il convient de rappeler que par jugement, à ce jour définitif, du 1er mars 2005, Maître Antoine X...et la SCP Antoine X...et Rose Marie X...ont été déclarés responsables envers la SARL MONTE E MARE et ses associés de l'échec de l'opération dite de la ZAC de PINETO ; qu'à ce jour et devant la Cour, ces derniers n'articulent aucun moyen au soutien de leur absence de responsabilité ;
Attendu en effet qu'il ressort de l'examen du dossier que les associés de la société civile immobilière puis ceux de la SARL MONTE E MARE avaient chargé Maître Antoine X...de mener à bien et concrétiser juridiquement l'opération immobilière devant conduire à la réalisation et à la commercialisation des immeubles situés dans la ZAC de PINETO ;
Attendu qu'après constitution de la SCI, Maître Antoine X...est intervenu pour dresser l'acte du 30 janvier 1997 préparatoire à la signature de la convention de ZAC et par lequel les associés faisaient rapport à celle-ci des parcelles constitutives de l'assiette foncière de l'opération ;
Attendu qu'après la signature de la convention de ZAC, Maître Antoine X...a établi l'acte de création de la SARL MONTE E MARE du 3 octobre 1997, celle-ci ayant le même objet que la société civile immobilière, en l'espèce l'acquisition de terrains, l'aménagement de la ZAC et la construction d'un ensemble immobilier ; qu'il a formalisé les actes des 28 et 29 octobre 1997 portant apport des parcelles de terrain nécessaires à l'opération de construction ainsi que les actes de vente par la SARL MONTE E MARE aux différents acquéreurs des lots et notamment Monsieur Roland Y...;
Attendu ainsi qu'il n'est pas discuté que Maître Antoine X...est à l'origine de la création de la SARL MONTE E MARE comme devant succéder à la société civile immobilière dans la gestion de l'opération immobilière ; que les pièces versées aux débats permettent de constater que cette solution technique a été non seulement finalisée par Maître Antoine X...mais même conseillé par ce dernier aux associés de la société civile immobilière ;
Attendu qu'il ressort des motifs précédents que c'est justement ce montage juridique qui est à l'origine de l'impossibilité pour la SARL MONTE E MARE de poursuivre l'opération immobilière envisagée dans la mesure où, bien que propriétaire des terrains, elle était dépourvue des droits et obligations découlant de la convention de ZAC, n'ayant pas la qualité d'aménageur ;
Attendu que le notaire est tenu d'une obligation de conseil mais également de s'assurer de l'efficacité technique et de l'utilité des actes qu'il dresse en procédant, si besoin est, à la vérification des conditions juridiques et des faits nécessaires ; qu'il est établi que Maître Antoine X...n'a pris aucune disposition pour que la SARL MONTE E MARE succède à la société civile immobilière du même nom, signataire de la convention de ZAC, dans tous ses attributs et notamment en qualité d'aménageur ;
Attendu qu'à tout le moins, il n'a pas satisfait à son obligation de conseil en proposant et établissant ce montage juridique qui était incompatible avec les objectifs poursuivis par les associés de la société civile immobilière puis de la SARL MONTE E MARE ;
Attendu ainsi que Maître Antoine X...n'a pas satisfait à ses obligations professionnelles en termes de conseil mais également en omettant de s'assurer de l'efficacité juridique des actes qu'il passe ; que sa responsabilité mais également celle de la SCP Antoine X...et Rose Marie X...sera donc retenue pour ce motif et sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres griefs invoqués par la SARL MONTE E MARE ; qu'ils seront donc déclarés responsables des nullités prononcées précédemment ;
Attendu sur les conséquences de la responsabilité des notaires dans l'annulation des deux contrats de vente qu'il convient de constater que la SARL MONTE E MARE, à ce jour et devant la Cour, ne formule aucune demande précise, définie et chiffrée à l'encontre des notaires ; qu'à ce stade, la Cour ne pouvant se prononcer sur des demandes indéterminées et non déterminables, il n'y a pas lieu de condamner Maître Antoine X...et La SCP Antoine X...et Rose Marie X..., si besoin était, à garantir la SARL MONTE E MARE de toutes les sommes éventuellement mises à sa charge du fait de sa responsabilité, le jugement entrepris étant infirmé sur ce point ;
Attendu pour les mêmes motifs, qu'en l'absence de demande précise formulée à ce jour, il n'y a pas lieu de statuer sur le caractère indemnisable du préjudice pouvant être issu des créances de restitutions réciproques nécessairement issues de la décision d'annulation principale et subséquente des deux ventes ;
Attendu ainsi qu'il n'y a pas lieu de donner acte à la SARL MONTE E MARE de son intention d'intégrer dans les conséquences dommageables des fautes du notaire les conséquences de l'annulation, en l'absence de caractère juridictionnel lié à une telle décision ; que pour le surplus, la décision entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions ;
Attendu que les appelants, qui succombent sur le mérite de leur appel, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile et être déboutés en leur demande fondée sur l'article 700 du même code ; qu'en revanche, aucune raison d'équité ne commande de faire application de cet article au profit de la SARL MONTE E MARE ;
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bastia en date du 2 mars 2010 sauf en sa disposition ayant condamné, si besoin était, Maître Antoine X...et La SCP Antoine X...et Rose Marie X...à garantir la SARL MONTE E MARE de toutes les sommes éventuellement mises à sa charge du fait de l'annulation,
Statuant à nouveau de ce chef,
Constate que ce chef de demande est indéterminé et non déterminable et dit n'y avoir lieu à statuer sur ce point,
Y ajoutant,
Ordonne les restitutions réciproques rendues obligatoires par le prononcé de la nullité de l'acte de vente du 22 décembre 1997 par lequel la SARL MONTE E MARE a vendu à Monsieur Roland Y...un appartement dans un immeuble situé ILOT de la Zac de PINETO et de la nullité subséquente de l'acte de vente en date du 8 février 2006 par lequel Monsieur Roland Y...a cédé à la SAS COFIMMOBILIER le même bien immobilier,
Condamne in solidum Maître Antoine X..., la SAS COFIMMOBILIER et la SCP Antoine et Jean-Yves Z..., notaires associés aux entiers dépens d'appel,
Rejette toutes les autres demandes des parties.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
