Ch. civile B
ARRET No
du 19 OCTOBRE 2011
R. G : 10/ 00073 C-PL
Décision déférée à la Cour : jugement du 30 novembre 2009 Tribunal d'Instance de L'ILE-ROUSSE R. G : 1109. 39
X...Y...
C/
A...A...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
DIX NEUF OCTOBRE DEUX MILLE ONZE
APPELANTS :
Monsieur Jean Claude X...né le 14 Décembre 1958 à VILLEPINTE (11150) ...20260 CALVI
représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Olivier CARDI, avocat au barreau de BASTIA
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2010/ 1141 du 15/ 04/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)
Madame Malika Y...née le 14 Mars 1955 à AULNAY SOUS BOIS (93600) ...20260 CALVI
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Olivier CARDI, avocat au barreau de BASTIA
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2010/ 1143 du 15/ 04/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)
INTIMES :
Monsieur Jean A......20214 CALENZANA
représenté par la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Livia CECCALDI-VOLPEI, avocat au barreau de BASTIA
Madame Sarah A......20214 GHISONACCIA
représentée par la SCP Antoine CANARELLI-Jean-Jacques CANARELLI, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Livia CECCALDI-VOLPEI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 septembre 2011, devant Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 19 octobre 2011.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Pierre LAVIGNE, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
ORIGINE DU LITIGE
Suivant contrat de bail meublé en date du 13 février 2006 avec remise des clés aux locataires dès le 28 décembre 2005, les époux Jean et Sarah A...ont donné en location à Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...une maison individuelle de type F4 située au ... à CALENZANA moyennant un loyer mensuel de 914, 70 euros.
Les locataires, faisant valoir sur la foi de constats d'huissier qu'en raison de nombreux désordres non réparés malgré mises en demeure le bien était devenu impropre à sa destination, ont saisi le Tribunal d'instance de L'ILE ROUSSE, par déclaration enregistrée au greffe le 26 mai 2009, d'une demande tendant à la désignation d'un expert et à la consignation du loyer.
Par jugement contradictoire du 30 novembre 2009, le tribunal a :
- condamné Monsieur et Madame Jean et Sarah A...en raison du manquement à leur obligation de délivrance à payer à Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...une somme de 4 573, 50 euros en réparation du préjudice de jouissance qu'ils ont subi ;
- rejeté la demande d'expertise du bien loué présentée par Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...;
- condamné Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...à payer à Monsieur et Madame Jean et Sarah A...les loyers jusqu'au 27 décembre 2009, date du congé qui leur a été délivré, soit la somme de 9 147 euros ;
- ordonné la compensation de ces deux sommes et en conséquence dit que la somme de 4 573, 50 euros reste devoir par Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...à Monsieur et Madame Jean et Sarah A...;
- rejeté les demandes présentées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- laissé les dépens exposés par chacune des parties à leur charge.
ETAT DE LA PROCÉDURE DEVANT LA COUR
Par déclaration remise au greffe le 4 février 2010, Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...ont relevé appel de cette décision.
Par conclusions récapitulatives déposées le 3 mars 2011 et régulièrement notifiées, les appelants demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement du 30 novembre 2009,
- voir constater le défaut de délivrance du bien loué de la part du bailleur et l'important préjudice du preneur,
- dire et juger que Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...seront dispensés du règlement du loyer de mars à octobre 2009 inclus ;
- dire et juger qu'il leur sera alloué à titre de dommages et intérêts en raison du manquement de délivrance une somme équivalente d'un montant de 7 317, 60 euros ;
- condamner les consorts A...au paiement de la somme de 9 260, 70 euros en réparation du préjudice matériel non couvert par l'assurance ;
- condamner les consorts A...au paiement de la somme de 1 829, 40 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
- condamner les consorts A...au paiement de la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral ;
- condamner les consorts A...au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions récapitulatives déposées le 14 janvier 2011 régulièrement notifiées, les intimés demandent à la Cour de :
- constater que Monsieur et Madame A...ont respecté leurs obligations contractuelles en entretenant régulièrement le bien donné à bail ;
- constater que Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...sont débiteurs de la somme de 7 317, 60 euros correspondant aux loyers de mars à octobre 2009 inclus ;
- constater qu'ils ont fait obstacle au déroulement des travaux ;
- en conséquence, infirmer le jugement entrepris et statuer à nouveau,
- dire et juger que Monsieur et Madame A...ont rempli leurs obligations contractuelles et notamment l'obligation de jouissance paisible ;
- débouter Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...de l'ensemble de leurs demandes,
- les condamner au paiement de la somme de 7 317, 60 euros représentant les loyers de mars à octobre 2009, avec intérêts au taux légal ;
- les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2011 avec renvoi de l'affaire pour plaidoiries à l'audience du 9 septembre 2011. Après débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 octobre 2011.
SUR QUOI, LA COUR
La Cour se réfère à la décision entreprise et aux conclusions récapitulatives susdites pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.
L'appel, interjeté dans les formes et délais légaux, est régulier et recevable.
Il est constant que Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...ont quitté les lieux loués le 1er novembre 2009 suite au congé pour reprise qui leur a été signifié le 25 juillet 2009 et dont ils ne contestent pas la régularité.
Dès lors leur demande d'expertise formulée dans l'acte introductif d'instance étant devenue sans objet au moment où le tribunal a statué de sorte que celui-ci ne pouvait que la rejeter. La décision prise de chef, qui n'est d'ailleurs pas critiquée par les appelants, sera en conséquence confirmée.
La libération des lieux est toutefois sans incidence sur les autres prétentions des parties qui s'analysent en une demande des preneurs en réparation de leur préjudice né du manquement commis par les bailleurs à l'obligation de délivrance et en une demande de ces derniers en paiement de l'arriéré de loyers.
L'article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer au preneur un logement décent si la chose louée constitue comme en l'espèce son habitation principale.
Du constat d'huissier établi à la requête des bailleurs le 28 décembre 2005, soit le jour de la date d'entrée dans les lieux des preneurs, il résulte que l'habitation donnée à bail par les époux Jean et Sarah A...à Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...présentait d'importantes fissures en façade et des traces d'infiltration sur plafond dans la pièce principale ;
Que de nombreuses tuiles du toit étaient cassées ; que les fils électriques des lustres étaient sans protection ; que les convecteurs étaient sales et en mauvais état ; que les évacuations des eaux usées étaient bouchées ; que le cumulus fuyait ; que la chasse d'eau était cassée ; que des traces de moisissure apparaissaient sur les joints des sanitaires, autour de la baignoire et du lavabo.
Ces désordres, dont la réalité n'est pas contestée par les intimés, portent atteinte à la solidité de l'immeuble et représentent un risque pour l'hygiène et la sécurité de ses occupants ; ils ne répondent pas dès lors à l'exigence de délivrance d'un logement décent.
Selon les dispositions de l'article 1719 précité du code civil et de l'article 1720 du même code le bailleur doit faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et, notamment, effectuer dans l'immeuble loué toutes les réparations qui peuvent y devenir nécessaires autres que locatives.
Il résulte des énonciations non contestées du procès-verbal de constat en date du 3 février 2009 produit aux débats que le même immeuble présentait alors de grosses fissures murales affectant toutes les façades ; que des traces de moisissures étaient visibles sur les murs ; que des traces d'infiltration et d'humidité étaient visibles dans les chambres, dans la salle d'eau, dans les placards, sur le parquet, sur la tapisserie ; que le tableau électrique n'est pas protégé et que des traces de combustion y sont visibles ; qu'une forte odeur de moisi et d'humidité baigne dans la maison.
Il suit de là que non seulement les désordres initialement constatés n'ont pas été réparés pendant la durée du bail mais encore qu'ils se sont aggravés alors qu'ils relevaient de réparations autres que locatives que les bailleurs avaient l'obligation d'effectuer.
Force est de constater dans de telles conditions que les preneurs n'ont jamais été mis en possession par les bailleurs d'un logement décent. Pourtant, les époux Jean et Sarah A...ont été informés de l'état de l'immeuble dès l'origine par le constat dressé le 28 décembre 2005 établi à leur requête comme déjà indiqué ; par la suite, ils ont été plusieurs fois avisé de la persistance et de l'aggravation des désordres par les preneurs et mis en demeure d'accomplir les travaux ; les lettres en date des 26 janvier 2006, 8 décembre 2007 et 13 juin 2008 produites aux débats en font suffisamment foi. Par ailleurs le constat susvisé du 3 février 2009 leur a été immédiatement communiqué.
Les époux Jean et Sarah A..., qui contestent tout manquement, se prévalent de la réalisation de nombreux travaux mais ils produisent à titre de preuves des factures qui pour les unes sont antérieures à l'entrée en jouissance des appelants et pour les autres se rapportent à des prestations étrangères aux désordres litigieux.
Ils soutiennent aussi que ces désordres ont pour cause une tempête survenue le 1er février 2008 et avoir fait le nécessaire pour qu'ils soient prise en charge dans le cadre d'une assurance.
Mais cette position ne résiste pas à l'examen du rapport d'expertise en date du 11 septembre 2009 établi par le cabinet PolyExpert à leur demande. En effet, il est expressément mentionné dans ce document que la réfection de l'installation électrique et sa mise aux normes sont sans relation avec le sinistre et que les infiltrations ont pour origine un défaut d'étanchéité notamment de la toiture.
Le sinistre invoqué ne peut donc constituer un fait justificatif de leur défaillance.
Les intimés affirment enfin que Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...ont empêché l'entreprise qu'ils avaient mandaté de réaliser les travaux et que le préjudice souffert procède dès lors de leur propre faute.
Mais les pièces produites par les intimés eux-mêmes démontrent que s'ils ont effectivement demandé à une entreprise d'effectuer des travaux de réfection de l'électricité, de la plomberie et de la toiture, ce n'est que par lettre du 22 juillet 2009 soit trois jours avant la délivrance du congé aux locataires et alors que les désordres soufferts par ces derniers existaient depuis l'origine du bail et s'étaient constamment aggravés.
Une réaction aussi tardive et qui s'explique avant tout par la volonté de reprendre les locaux ne peut avoir valeur de tentative d'exécution d'une obligation contractée envers les preneurs dès la signature du bail.
De tout ce qui précède, il résulte que le manquement commis par les époux Jean et Sarah A...à leur obligation de délivrer à Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...un logement décent est parfaitement caractérisée comme l'a jugé à bon droit le tribunal dans une décision méritant confirmation de ce chef.
En raison de ce manquement, les preneurs ont vécu du 28 décembre 2005 au 31 octobre 2009, soit pendant près de quatre ans, dans un logement proche de l'insalubrité ; ils ont subi des désordres d'infiltration récurrents générant une humidité permanente ; ils ont subi un dégât des eaux conséquent en décembre 2008 ; le compteur électrique a pris feu en février 2006 et l'installation électrique disjonctait régulièrement provoquant des avaries aux appareils.
La réparation d'un préjudice de jouissance aussi conséquent justifie que, comme les appelants en font la demande, l'intégralité du loyer des mois de mars à octobre 2009 inclus, représentant la somme de 7 317, 60 euros, ne soit pas versée aux bailleurs.
La décision du premier juge, limitant le montant du préjudice à la moitié des loyers seulement et accordant aux bailleurs la somme 4 573, 50 euros après compensation, doit dès lors être infirmée.
Statuant à nouveau, il convient de dire que le montant des loyers précité compense le préjudice de jouissance souffert par les preneurs et de débouter les époux Jean et Sarah A...de leur demande en paiement de la somme correspondant à cet arriéré.
Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...justifient d'un préjudice matériel complémentaire représenté par la détérioration de mobilier et d'instruments de musique suite à un dégât des eaux provoqué par le mauvais état de l'immeuble loué. Mais il ressort des pièces produites que ce sinistre a été entièrement pris en charge par la compagnie d'assurance, les appelants ne rapportant pas la preuve de dépenses restées à leur charge.
La Cour ne trouve dans la cause aucun élément permettant de retenir l'existence d'un préjudice moral. La demande formée de ce chef par les appelants sera en conséquence rejetée.
En revanche, ceux-ci sont fondés à obtenir la restitution de la somme de 1 829, 40 euros versée au titre d'un dépôt de garantie dont rien ne justifie la rétention par les anciens bailleurs.
Enfin, il sera alloué aux appelants la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Quant aux dépens, il seront entièrement mis à la charge des époux Jean et Sarah A..., partie perdante en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Déclare recevable l'appel formé par Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...;
Le dit partiellement fondé ;
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
- rejeté la demande d'expertise du bien loué présentée par Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...;
- dit que Monsieur et Madame Jean et Sarah A...ont commis un manquement à leur obligation de délivrance ;
- condamné Monsieur et Madame Jean et Sarah A...à réparer le préjudice de jouissance subi de ce fait par Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...;
L'infirme en ses autres dispositions ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
- Fixe le préjudice de jouissance subi par Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...à la somme de SEPT MILLE TROIS CENT DIX SEPT EUROS et SOIXANTE CENTIMES (7 317, 60 €) correspondant aux loyers des mois de mars à octobre 2009 inclus ;
- Alloue ladite somme à Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...ainsi dispensés du paiement des loyers portant sur la période susvisée ;
- Condamne Monsieur et Madame Jean et Sarah A..., solidairement, à restituer à Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...la somme de MILLE HUIT CENT VINGT NEUF EUROS et QUARANTE CENTIMES (1 829, 40 €) correspondant au montant du dépôt de garantie ;
- Déboute Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...de leurs demandes formées en réparation du préjudice matériel et du préjudice moral ;
- Déboute Monsieur et Madame Jean et Sarah A...de leur demande en paiement de la somme de SEPT MILLE CENT TRENTE SEPT EUROS et SOIXANTE CENTIMES (7 137, 60 €) au titre de l'arriéré de loyers des mois de mars à octobre 2009 inclus ;
- Condamne Monsieur et Madame Jean et Sarah A..., solidairement, à payer à Monsieur Jean-Claude X...et Madame Malika Y...la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 €) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Les condamne, sous la même solidarité, aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
