Ch. civile B
ARRET No
du 12 OCTOBRE 2011
R. G : 10/ 00593 R-PH
Décision déférée à la Cour : jugement du 13 juillet 2010 Tribunal de Grande Instance de BASTIA R. G : 09/ 1412
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE MONTESORO
C/
X...C...E... Y...Z...A...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
DOUZE OCTOBRE DEUX MILLE ONZE
APPELANT :
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE DE MONTESORO Pris en la personne de son syndic en exercice Cabinet Saint-Nicolas 44 Boulevard Graziani 20200 BASTIA
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat la SCP TOMASI-SANTINI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA, avocats au barreau de BASTIA
INTIMES :
Monsieur Serge X...né le 01 Octobre 1943 à LA TREMBLADE (17390) ...20600 BASTIA
représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Jean Michel ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA
Madame Marie Catherine C... épouse D...née le 06 Février 1937 à PROPRIANO (20110) ...20200 BASTIA
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Jean Michel ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur Leonardo E... né le 25 Février 1953 à LESINA (ITALIE) ...
20600 BASTIA
défaillant
Monsieur François Y...né le 05 Août 1927 à CARCHETO BRUSTICO (20229) ...20600 BASTIA
défaillant
Madame Muriel Z...née le 11 Décembre 1974 à BASTIA (20200) ...20200 BASTIA
défaillante
Monsieur Jean Yves A...né le 23 Juin 1956 à PARIS ...20620 BIGUGLIA
défaillant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 juillet 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Julie GAY, Président de chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 28 septembre 2011, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 12 octobre 2011.
ARRET :
Réputé contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* * Vu le Jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 13 juillet 2010 qui a :
- annulé la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires des RESIDENCES DE MONTESORO en date du 2 juin 2009 aux termes de laquelle ladite assemblée a approuvé les comptes de l'exercice 2008, ainsi que la répartition des charges qui en a été faite, et donné quitus au syndic pour sa gestion,
- débouté le Syndicat des copropriétaires des RESIDENCES DE MONTESORO de sa demande de dommages et intérêts pour abus de droit,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- condamné le Syndicat des copropriétaires des RESIDENCES DE MONTESORO à verser aux demandeurs la somme de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de l'avocat des demandeurs.
Vu la déclaration d'appel déposée le 27 juillet 2010 pour le Syndicat des copropriétaires des RESIDENCES DE MONTESORO.
Vu les dernières conclusions de l'appelant du 29 novembre 2010 aux fins d'infirmation du jugement entrepris et, statuant à nouveau, de voir débouter les demandeurs de leurs prétentions, de voir chacun des demandeurs condamné au paiement de la somme de 1. 500 euros à titre de dommages et intérêts, de celle de 1. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions déposées le 7 janvier 2011 pour Monsieur Serge X...et Madame Catherine C... épouse D...aux fins de voir :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
- préciser qu'est également annulée la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires des RESIDENCES DE MONTESORO en date du 2 juin 2009 aux termes de laquelle ladite assemblée a adopté le budget prévisionnel de l'exercice 2010,
- condamner le Syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur X...la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de l'avoué des intimés.
Vu l'assignation délivrée à personne le 3 janvier 2011 à Monsieur Léonardo E..., Monsieur François Y..., Monsieur Jean-Yves A...et, en application des dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, le 14 janvier 2011, à Madame Muriel Z....
Vu l'ordonnance de clôture du 6 avril 2011.
*
* *
Monsieur Serge X..., Madame Marie C... épouse D..., Monsieur Léonardo E..., Monsieur François Y..., Madame Muriel Z...et Monsieur Jean-Yves A..., en leur qualité de copropriétaires de l'immeuble RESIDENCE D EMONTESORO ont, par acte d'huissier du 14 avril 2009, assigné devant le Tribunal de grande instance de BASTIA le Syndicat des copropriétaires de cette Résidence (le syndicat) afin d'obtenir :
- l'annulation de la délibération de l'assemblée générale en date du 2 juin 2009 aux termes de laquelle la dite assemblée :
approuve les comptes de l'exercice 2008 ainsi que la réparation
des charges qui en a été faite,
donne quitus au syndic pour sa gestion,
adopte le budget prévisionnel de l'exercice 2010,
- la condamnation du syndicat au paiement d'une somme de 2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation du syndicat aux entiers dépens.
Par jugement du 13 juillet 2010, le Tribunal a accueilli la demande d'annulation de la délibération du 2 juin 2009 en ce qu'elle a approuvé les comptes de l'exercice 2008 et donné quitus au syndic pour sa gestion. Les parties étaient déboutées du surplus de leurs prétentions, le syndicat condamné à verser la somme de 1. 500 euros aux demandeurs sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Devant la Cour, le syndicat a fait valoir que l'assemblée générale des copropriétaires s'était valablement tenue, que les premiers juges s'étaient focalisés sur un sous-tableau par bâtiment pour estimer que la société civile immobilière IMMO PRESTIGE n'avait pas participé aux charges communes du bâtiment no16 alors que le décret du 14 mars 2005 et son arrêté du même jour ne mentionnent pas le caractère obligatoire d'une présentation de sous-tableau par bâtiment et que la convocation comporte bien tous les décomptes de charges et autres tableaux dont la communication est obligatoire.
L'appelant conteste également l'annulation du quitus, rapport moral qui englobe la totalité des actions du syndic et doit être distingué de l'approbation des comptes qui constitue un rapport financier.
Il considère qu'il n'y a pas lieu d'annuler cette délibération, que les demandeurs doivent être déboutés de l'ensemble de leurs prétentions et condamnés chacun au paiement d'une somme de 1. 500 euros à titre de dommages et intérêts et de celle de 1. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur X...et Madame C... épouse D..., seuls intimés ayant constitué avoué, se fondent sur les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir que la reconnaissance des règles de participation aux charges communes doit entraîner l'annulation de la délibération critiquée.
Ils précisent que ni la société civile immobilière IMMO PRESTIGE, ni son vendeur Monsieur I..., ne figurent dans le tableau de répartition de charges au titre du bâtiment 16 et que la société IMMO PRESTIGE qui possède également un appartement dans le bâtiment 13 n'a participé aux charges de copropriété que pour cet appartement.
Ils considèrent que l'assemblée générale ayant délibéré sur un tableau de répartition des charges erroné, il y a lieu d'annuler les délibérations subséquentes relatives à l'approbation des comptes de l'exercice 2008, au quitus donné au syndic pour sa gestion, qui suppose la ratification des actes du syndic en tant que mandataire du syndicat, mais également à l'adoption du budget prévisionnel de l'exercice 2010.
Ils soutiennent que le syndic a omis de porter à l'ordre du jour de l'assemblée du 2 juin 2009 les points contenus dans la lettre recommandée du 20 mars 2009 adressée par Monsieur X...relatif à :
- la distribution du produit de la vente des parties communes,
- l'autorisation donnée à la police de pénétrer dans certaines parties communes,
- la suppression des vide-ordures.
Ils précisent que la distribution du produit de la vente des parties communes était en lien direct avec la répartition des charges et leur montant, ce qui doit conduire à confirmer le jugement entrepris annulant la délibération portant approbation des comptes et donnant quitus au syndic pour sa gestion.
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* *
SUR CE :
Attendu que par des motifs pertinents que la Cour adopte, les premiers juges ont relevé que la société IMMO PRESTIGE, déjà propriétaire d'un lot situé dans le bâtiment 13, avait acquis suivant acte notarié du 4 décembre 2007, un appartement situé dans le bâtiment 16 mais n'avait pas participé aux charges relatives aux deux lots possédés en 2008 ;
Attendu que le syndicat soutient que la présentation d'un sous-tableau par bâtiment n'est pas obligatoire mais ne démontre pas que l'erreur contenue dans le tableau des charges relatif au bâtiment 16 est contredite par un appel en 2008 des charges auprès de la société IMMO
PRESTIGE conforme aux lots de copropriété qu'elle possédait en 2008 et aux dispositions d'ordre public contenues aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que les documents datés de 2009 qu'il verse aux débats sont sans incidence sur le litige ;
Attendu qu'il y a lieu en conséquence de confirmer l'annulation de la délibération ayant, sur la base d'un tableau de répartition des charges erroné, approuvé les comptes de l'exercice 2008 ;
Attendu que le syndicat distingue à juste Titre l'approbation des comptes, rapport financier qui porte sur la gestion comptable, du quitus, rapport moral qui porte sur la gestion du syndic, mais attendu qu'en l'espèce l'annulation de la délibération approuvant les comptes provient d'une mise en oeuvre inadaptée des règles de participation aux charges communes ; que le quitus implique la ratification des actes du syndic en tant que mandataire du syndicat et que le syndicat ne pouvait ratifier une méconnaissance des règles de participation aux charges communes dont il n'était pas informé ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé également la délibération donnant quitus au syndic ;
Attendu que les intimés ayant constitué avoué entendent voir préciser que la délibération adoptant le budget prévisionnel 2010 est également annulée ;
Attendu que les premiers juges n'ont pas prononcé cette annulation et ont débouté les demandeurs de leurs autres demandes, rejetant implicitement mais nécessairement la demande d'annulation de la délibération adoptant le budget prévisionnel 2010 ;
Attendu que cette délibération valant pour l'avenir n'est pas nécessairement liée à la question de la répartition des charges de copropriété passées ; que Monsieur X...et Madame C... ne démontrent pas que l'assemblée ne pouvait valablement adopter le budget prévisionnel 2010 et que cette décision leur a fait grief ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas annulé la délibération relative à l'adoption du budget prévisionnel 2010 ;
Attendu que le syndicat a présenté une demande de dommages et intérêts pour abus de droit d'ester en justice à l'encontre des intimés alors qu'ils ont obtenu en première instance une annulation de deux délibérations prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 2 juin 2009 ; qu'il y a lieu en conséquence ainsi que l'ont décidé les premiers juges de rejeter cette demande ;
Attendu que l'équité commande de confirmer la condamnation prononcée en première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, d'accueillir à hauteur de la somme de 500 euros la demande présentée en cause d'appel sur ce fondement par Monsieur X...et de rejeter la demande de l'appelant de ce chef ;
Attendu que l'appelant qui succombe supportera les entiers dépens de l'instance d'appel, l'avoué des intimés étant autorisé à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
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* *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 13 juillet 2010 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble RESIDENCE DE MONTESORO à verser la somme de CINQ CENTS EUROS (500 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à Monsieur Serge X...,
Rejette le surplus des demandes des parties,
Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble RESIDENCE DE MONTESORO aux entiers dépens de l'instance d'appel et autorise l'avoué des intimés à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
