Ch. civile B
ARRET No
du 28 SEPTEMBRE 2011
R. G : 10/ 00609 C-MPA
Décision déférée à la Cour : jugement du 17 mai 2010 Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO R. G : 09/ 348
X...
C/
Y...S. A. R. L LA CLOSERIE LYAUTEY
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
VINGT HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE ONZE
APPELANT :
Monsieur Christian X...né le 18 Avril 1974 à MARSEILLE (13000) ...20000 AJACCIO
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
INTIMES :
Monsieur Joseph Y...né le 01 Avril 1944 ... 20166 PORTICCIO
représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Jean Baptiste DON SIMONI, avocat au barreau d'AJACCIO
S. A. R. L LA CLOSERIE LYAUTEY Prise en la personne de son représentant légal Villa Elisa Avenue Maréchal Lyautey 20090 AJACCIO
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Jean Baptiste DON SIMONI, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 juillet 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Julie GAY, Président de chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 28 septembre 2011.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* * FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES
Par acte notarié en date du 30 juillet 2007, la SARL LA CLOSERIE LYAUTEY a consenti à Monsieur Christian X...une vente en l'état futur d'achèvement portant sur les lots 15, 12 et 26 d'un ensemble immobilier dénommé LA CLOSERIE LYAUTEY moyennant le prix de 92 500 euros payables par tranches selon l'état d'avancement des travaux.
95 % du prix a été acquitté par Monsieur Christian X....
Aux termes du contrat, le vendeur s'est obligé à ce que les biens vendus soient achevés et livrés au plus tard à la fin du quatrième trimestre 2007 sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.
En cas de retard du vendeur à mettre les locaux à la disposition de l'acquéreur, une indemnité a été forfaitairement fixée, à titre de clause pénale, à la somme de 100 euros par jour de retard sauf survenance de l'une des causes légitimes de suspension énumérées au contrat : retard provenant de la défaillance d'une entreprise, retards imputables aux compagnies cessionnaires, retards de paiement de l'acquéreur.
Arguant du manquement du vendeur à son obligation de délivrance avant le 31 décembre 2007, Monsieur Christian X...a saisi le Tribunal de grande instance d'AJACCIO par assignation en date du 23 mars 2009.
Vu le jugement en date du 17 mai 2010 par lequel le Tribunal de grande instance d'AJACCIO a rejeté la demande fondée sur la clause pénale de l'acte de vente du 30 juillet 2007 de Monsieur Christian X..., condamné Monsieur Christian X...à payer à la SARL LA CLOSERIE LYAUTEY la somme de 4 625 euros au titre du solde du prix de vente, condamné Monsieur Christian X...à payer à la SARL LA CLOSERIE LYAUTEY la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté toutes les autres demandes et condamné Monsieur Christian X...aux dépens.
Vu la déclaration d'appel formalisée par Monsieur Christian X...le 29 juillet 2010.
Vu les conclusions déposées dans l'intérêt de la SARL LA CLOSERIE LYAUTEY le 9 février 2011.
À titre principal, elle sollicite la confirmation du jugement entrepris et y ajoutant, le paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Elle prétend que les travaux de l'appartement de Monsieur Christian PINELLI étaient terminés en octobre 2008.
En tout état de cause, elle indique que Monsieur Christian X...a autorisé son notaire, le 23 décembre 2008, à débloquer 5 % du prix de vente alors qu'il est stipulé que le paiement de 95 % du prix de vente n'est dû qu'à compter de l'achèvement de l'appartement. Ainsi elle considère que ce dernier ne peut contester que son appartement était achevé le 23 décembre 2008.
Enfin, estimant que la prise de possession est établie, elle demande confirmation de la condamnation de Monsieur Christian X...à lui payer le solde du prix soit la somme de 4 625 euros.
Sur la demande principale, elle invoque les causes légitimes de suspension du délai de livraison contractuellement prévues ajoutant que l'article L. 231-1 du code de la construction de l'habitation ne s'applique pas au cas d'espèce.
Elle soutient donc que le délai de livraison a été suspendu pendant au moins 20 mois.
À titre infiniment subsidiaire, elle demande que l'application de la clause pénale soit cantonnée à la date d'octobre 2008 et réduite à de plus justes proportions en application de l'article 1152 alinéa 2 du Code civil. En tout état de cause, elle réclame le paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'assignation en intervention délivrée le 2 mars 2011 à l'encontre de Monsieur Joseph Y....
Vu les dernières conclusions de Monsieur Christian X...en date du 29 mars 2011.
Il demande qu'il soit constaté que la SARL LA CLOSERIE LYAUTEY a manqué à son obligation contractuelle de délivrer le bien en l'état de futur achèvement avant la fin du quatrième trimestre 2007 dans la mesure où cette dernière ne peut arguer d'un cas de force majeure, d'un cas fortuit ou d'intempéries, seules causes légitimes de suspension du délai de livraison au regard de la loi applicable.
En conséquence, il réclame le paiement de la somme de 44 800 euros au titre de l'application de la clause pénale pour la période du 31 décembre 2007 au 23 mars 2009 date de l'assignation.
À titre subsidiaire, il sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé la livraison à la date du 1er janvier 2009.
En conséquence, il réduit sa réclamation à la somme de 36 500 euros pour la période du 31 décembre 2007 au 1er janvier 2009.
En revanche, estimant que les travaux n'ont pas été achevés et en l'absence de réception, il sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a été condamné à payer le solde du prix de vente.
En outre, en raison du retard dans la livraison, il soutient avoir dû exposer des frais de location d'un appartement pendant un an pour une somme totale de 6 053, 48 euros ainsi que des frais de location d'un garde-meuble pour un montant de 475 euros.
Il réclame le paiement de ces sommes outre celle de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les conclusions de Monsieur Joseph Y...du 5 avril 2011 qui adhère aux conclusions déposées par la SARL LA CLOSERIE LYAUTEY.
Vu l'ordonnance en date du 6 avril 2011 par laquelle le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures 11/ 180 et 609/ 2010 sous ce dernier numéro.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 6 avril 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 7 juillet 2011.
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MOTIFS :
Attendu sur les causes légitimes de suspension du délai de livraison qu'il convient en premier lieu de constater que l'article L. 231-3 du code de la construction ne peut s'appliquer au cas d'espèce s'agissant des conditions légales régissant les contrats de construction de maisons individuelles ;
Attendu sur l'application des clauses contractuelles qu'en page 13 du contrat de vente il est expressément stipulé que les biens vendus doivent être achevés avant la fin du quatrième trimestre 2007 sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ;
Attendu que sont expressément prévues comme causes légitimes de suspension du délai de livraison les retards provenant de la défaillance d'une entreprise ainsi que les retards imputables aux compagnies cessionnaires ;
Attendu sur le premier point que la justification d'un retard provenant de la défaillance d'une entreprise peut être justifiée au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d'oeuvre du chantier à l'entrepreneur défaillant ; que la simple lecture de cette disposition contractuelle permet de constater que le mode de justification ainsi fixé n'est qu'une possibilité ; que la preuve de la défaillance d'une entreprise peut donc être rapportée par un autre moyen ;
Attendu à cet égard que la SARL LA CLOSERIE LYAUTEY verse aux débats l'attestation de l'ingénieur chargé de la direction des travaux qui certifie que l'entreprise de gros oeuvre a arrêté les travaux de juillet à octobre 2007 ; qu'il ajoute que cet arrêt de chantier a été précédé par une diminution très forte des effectifs qui a pénalisé les entreprises de second oeuvre s'agissant des travaux de couverture ;
Attendu qu'il est également stipulé que les circonstances constituant des causes légitimes de suspension auront pour effet de retarder la livraison du bien vendu d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré et ce, en raison de leurs répercussions sur l'organisation générale du chantier ;
Attendu ainsi que la suspension telle que justifiée par la défaillance de l'entreprise ayant perduré sur une période de quatre mois, il convient de fixer la durée de cette cause de suspension à huit mois ;
Attendu sur le second point qu'il est établi et non contesté que la compagnie des eaux a pris du retard dans le raccordement des biens vendus à l'eau potable ; qu'en effet ce raccordement n'a été effectué que le 13 février 2008 ; que toutefois, ce retard n'est pas imputable au vendeur qui n'avait pas la charge et la maîtrise des démarches administratives à réaliser à cet effet ; qu'ainsi, alors que la SARL LA CLOSERIE LYAUTEY indique que ces travaux auraient pu être réalisés dès le 14 octobre 2007, les quatre mois de retard dans ce raccordement peuvent être justement considérés comme une cause légitime de suspension ; que de ce chef, le délai de livraison, en application des clauses contractuelles, a donc été suspendu pour le double de cette durée soit huit mois ;
Attendu que pour les motifs précédents, la SARL LA CLOSERIE LYAUTEY peut donc se prévaloir d'une suspension du délai de livraison de 16 mois ; qu'à tout le moins, il ressort du procès-verbal de constat établi le 15 mai 2009 que Monsieur Christian X...reconnaît avoir emménagé dans l'appartement vendu au mois de janvier 2009 ; qu'il a présenté une facture EDF-GDF en date du 10 novembre 2008 mais également une facture d'eau en date du 5 janvier 2009 ; que l'emménagement dans les lieux justifie la prise de possession et donc la livraison des biens vendus ; que cette livraison au regard des faits de l'espèce est donc intervenue avec une année de retard mais sans qu'il y ait lieu à application de la clause pénale, la durée totale de la suspension du délai de livraison pour cause légitime étant de 16 mois ;
Attendu sur les autres demandes en paiement de dommages et intérêts que compte tenu des motifs précédents et alors que la responsabilité de la SARL LA CLOSERIE LYAUTEY n'a pas été retenue, cette demande ne peut valablement prospérer ; qu'au demeurant, Monsieur Christian X...ne verse au débat et ne justifie avoir communiqué aucune pièce susceptible de justifier son préjudice quant à des frais de location d'un appartement et d'un garde-meuble ;
Attendu sur la livraison de l'appartement qu'il est établi, selon procès-verbal de constat du 15 mai 2009 que Monsieur Christian X...est dans les lieux depuis le mois de janvier 2009 ; que l'entrée dans les lieux implique nécessairement la remise des clés ; qu'il doit donc être fait droit à la demande en paiement de la somme de 4 625 euros représentant 5 % du prix restant à payer conformément aux engagements contractuels tels que stipulés en page cinq du contrat de vente ;
Attendu que à défaut de justifier d'un préjudice direct et distinct du fait de la présente procédure, la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par la SARL LA CLOSERIE LYAUTEY sera écartée ;
Que pas plus la demande de constatation d'une tentative d'escroquerie au jugement ne saurait prospérer, en l'absence de fondement juridique de cette demande ;
Attendu que Monsieur Christian X..., qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile et être débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du même code ; qu'en outre, aucune raison d'équité ne commande d'écarter l'application de cet article au profit de la SARL LA CLOSERIE LYAUTEY ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu d'en faire une application plus ample en cause d'appel.
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO en date du 17 mai 2010 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Rejette la demande en paiement de dommages et intérêts de la SARL LA CLOSERIE LYAUTEY,
Condamne Monsieur Christian X...aux entiers dépens,
Rejette toutes les autres demandes des parties.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
