Ch. civile B
ARRET No
du 14 SEPTEMBRE 2011
R. G : 10/ 00530 C-PH
Décision déférée à la Cour : jugement du 11 mai 2010 Tribunal de Grande Instance de BASTIA R. G : 09/ 1634
S. C. I CABINVEST
C/
X...X...X...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
QUATORZE SEPTEMBRE DEUX MILLE ONZE
APPELANTE :
S. C. I CABINVEST Prise en la personne de son représentant légal 3 Rue d'Astings 14390 VARAVILLE
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Martine CAPOROSSI-POLETTI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMES :
Monsieur Michel X...Pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de Madame Marcelle X..., décédée ...59100 ROUBAIX
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me François-José MARTINI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur Erick X...Pris en sa qualité d'héritier de Madame Marcelle X..., décédée né le 09 Octobre 1953 à ROUBAIX (59100) ...59170 CROIX
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me François-José MARTINI, avocat au barreau de BASTIA
Madame Annie X...Prise en sa qualité d'héritière de Madame Marcelle X..., décédée née le 07 Janvier 1950 à HEM (59510) ...59100 ROUBAIX
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me François-José MARTINI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 juin 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Julie GAY, Président de chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2011.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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* * Vu le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 11 mai 2010 qui a :
condamné la société civile immobilière CABINVEST à libérer les combles litigieux de toute occupation, de quelque nature que ce soit,
condamné la société CABINVEST à déposer le cumulus et son système d'alimentation sous astreinte de 50 euros par jour passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision,
débouté la société CABINVEST de sa demande de voir restituer par les consorts X...au syndicat des copropriétaires 22 centimètres,
débouté la société CABINVEST de sa demande aux fins de voir ordonner la suppression de deux trous percés par les consorts X...sur le mur du bâtiment et des canalisations du système de climatisation,
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
débouté les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société CABINVEST aux entiers dépens de l'instance.
Vu la déclaration d'appel déposée le 7 juillet 2010 pour la société CABINVEST.
Vu les dernières conclusions de l'appelante du 3 mars 2011 aux fins de voir infirmer le jugement déféré et :
constater qu'elle occupe, vu le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 3 août 2010, régulièrement les combles et débouter les consorts X...de leurs demandes,
condamner les consorts X...à restituer au syndicat des copropriétaires la superficie dont ils se sont accaparés en modifiant l'implantation de leur baie vitrée,
les condamner à supprimer les trous percés dans le mur porteur du bâtiment et le système de climatisation dont les canalisations ont été installées sur la surface du bâtiment, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction.
Vu les dernières conclusions du 9 février 2011 de Messieurs Michel X..., Erick X...et de Madame Annie X...aux fins de confirmation du jugement, en portant le montant de l'astreinte à 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt et en condamnant l'appelante au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 15 juin 2011.
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EXPOSE DU LITIGE :
La société CABINVEST est propriétaire du lot 147 d'un immeuble en copropriété sis à SAINT-FLORENT, hameau de la Foce, bâtiment 2, par suite d'un apport opéré par les héritiers de Monsieur Robert B... constaté par acte authentique des 15 décembre 2000 et 15 janvier 2001.
Monsieur Michel X...et son épouse née Marcelle C...ont acquis dans le même immeuble le lot no 141, par acte authentique du 13 juin 1978.
Par acte d'huissier du 5 novembre 2008, Monsieur Michel X...a assigné devant le Tribunal de grande instance de BASTIA la société CABINVEST afin de la voir condamner à libérer les combles situés au dessus de son appartement et à enlever sous astreinte le cumulus et l'installation électrique et d'arrivée d'eau s'y trouvant.
Par acte d'huissier du 2 avril 2009, la société CABINVEST a fait appeler en cause Madame X...afin de voir condamner les époux X...à restituer au syndicat des copropriétaires la superficie qu'ils auraient accaparée au profit de leur loggia, à supprimer les deux trous d'aération réalisés sur le mur de l'immeuble et le système de climatisation dont les canalisations ont été installées en façade du bâtiment.
A la suite du décès de Madame X..., Messieurs Michel et Erick X...et Madame Annie X...ont repris l'instance.
Par jugement du 11 mai 2010, le Tribunal de grande instance de BASTIA a accueilli les demandes des consorts X...relatives à la libération des combles qualifiés de parties communes en retenant que la société CABINVEST ne pouvait bénéficier de la prescription acquisitive, en particulier du fait de la résolution prise par l'assemblée des copropriétaires le 29 juillet 1997, et en considérant que les consorts X..., en qualité de copropriétaires, avaient le droit d'exiger la cessation d'une atteinte aux parties communes.
Ce jugement a en outre rejeté les demandes reconventionnelles de la société CABINVEST en indiquant qu'elle ne rapportait pas la preuve de l'empiétement sur les parties communes de la baie vitrée des consorts X...et que la société CABINVEST de démontrait pas que les trous percés dans le mur et les tuyaux du système de climatisation n'avaient pas été autorisés et qu'ils étaient inesthétiques.
La société CABINVEST qui a interjeté appel de ce jugement souligne l'ambiguïté du règlement de copropriété et fait valoir devant la Cour que les copropriétaires ont voté le 3 août 2010 une résolution n'exigeant pas la remise en état des lieux dans leur situation d'origine et confirmant que la résolution prise lors de l'assemblée générale du 27 juillet 1995 relative à l'occupation des parties communes s'appliquait à Monsieur et Madame Robert B... aux droits desquels vient la société CABINVEST.
L'appelant conteste la recevabilité de l'action des intimés et fait valoir que les intimés n'ont pas agi en nullité dans les deux mois de la notification de cette décision qui doit en conséquence s'appliquer. Elle considère qu'elle possède donc un titre régulier d'occupation, outre l'usucapion dont elle peut se prévaloir depuis sa possession depuis 1968.
Elle se réfère à la correspondance du 21 décembre 1995 de Monsieur Michel X...pour soutenir qu'il a enfreint le règlement de copropriété en avançant une baie vitrée et modifié l'aspect des persiennes.
Elle indique que les premiers juges ont inversé la charge de la preuve de l'autorisation du percement des trous d'aération et de la pose du système de canalisation en façade.
Elle invoque l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et précise que tous les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doivent faire l'objet d'une autorisation explicite.
Les intimés répliquent en indiquant que les combles ne sont pas des parties privatives mais bien des parties communes et que le procès-verbal d'assemblée générale du 29 juillet 1977 a rejeté la demande de régularisation de l'utilisation de la partie située au dessus de l'appartement de Monsieur B... qu'il avait présentée.
Les consorts X...soutiennent que la résolution prise par l'assemblée générale en cours d'instance d'appel est obscure et que les copropriétaires ne pouvaient délibérer sur une question soumise à la Cour mais seulement intervenir à l'instance.
Les intimés se fondent sur un constat d'huissier du 8 septembre 2009 pour contester l'accaparement des parties communes qui leur est reproché et précisent que la baie vitrée est placée sur une loggia, qui, selon le règlement de copropriété, est une partie privative et que l'installation ne modifie en rien l'aspect de l'immeuble.
Ils soulignent que les volets sont les mêmes et sont placés au même endroit.
Ils s'opposent aux demandes relatives aux trous d'aération en indiquant qu'ils ont été effectués par tous les copropriétaires pour de raisons de sécurité et qu'ils respectent scrupuleusement l'esthétique de la façade étant équipés d'une grille peinte aux couleurs de la façade.
Ils soutiennent que le climatiseur est invisible de l'extérieur et que la motivation des premiers juges mérite d'être retenue pour rejeter les demandes reconventionnelles de la société CABINVEST.
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MOTIFS DE LA DECISION :
Par de justes motifs que la Cour adopte, les premiers juges ont constaté que la société CABINVEST occupait des parties communes, que faute d'indication de ce que les combles étaient mentionnés dans un lot, ils devaient être considérés comme des parties communes dont l'annexion pouvait justifier l'action d'un copropriétaire sans qu'il soit astreint à démontrer l'existence d'un préjudice personnel et spécial distinct de celui de la collectivité des membres du syndicat des copropriétaires et que la société CABINVEST n'établissait pas avoir prescrit par usucapion l'usage des combles situés au dessus de son appartement dès lors que les locaux ont été acquis en 1968 et que par décision de l'assemblée des copropriétaires du 29 juillet 1997, la demande de régularisation de l'utilisation présentée par Monsieur B... avait été rejetée.
L'appelante soutient que la résolution adoptée le 3 août 2010 par l'assemblée générale des copropriétaires lui confère un titre régulier d'occupation des combles mais elle ne produit pas l'éventuelle notification de cette décision aux intimés, ce dont il résulte que cette résolution n'apparaît pas opposable aux consorts X....
Cette résolution ne constitue en outre pas une délibération autorisant efficacement l'occupation par la société CABINVEST des combles mais propose une nouvelle lecture de la résolution adoptée le 27 juillet 1995 relative à l'occupation des parties communes en la déclarant applicable aux époux B... alors qu'une analyse de cette résolution établit que l'occupation sur laquelle les copropriétaires ont statué était celle commise par Monsieur D..., autorisée contre un versement opéré à titre transactionnel.
Si Monsieur B... avait été autorisé à occuper les combles situés au dessus de son appartement par l'assemblée générale tenue le 27 juillet 1995, il n'aurait d'ailleurs pas demandé la régularisation que l'assemblée générale du 29 juillet 1997 lui a refusée.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné la société CABINVEST à libérer les combles litigieux et à déposer le cumulus et son système d'alimentation sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision rendue, sans qu'il soit utile d'augmenter le montant de l'astreinte prévue en première instance.
Comme l'ont indiqué les premiers juges, la seule lettre de Monsieur X...du 21 décembre 1995 ne suffit pas à établir l'appropriation des parties communes lors de l'implantation d'une baie vitrée alléguée par la société CABINVEST.
Cette lettre indique que le bâti des volets a été reculé de 22 centimètres mais Monsieur X...précise n'avoir pas cherché à gagner de l'espace pour son living et le constat d'huissier établi le 8 septembre 2009 produit par les intimés mentionne que les volets en bois se ferment normalement sans modification de l'aspect extérieur de l'immeuble et que la baie vitrée mise en place n'empiète pas sur les parties communes. Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef.
S'agissant des trous d'aération et des canalisations du système de climatisation en façade d'immeuble critiqués par l'appelante, le jugement entrepris retient que la société CABINVEST ne démontre pas que ces modifications n'ont pas été autorisées mais dès lors qu'elles affectent les parties communes, il appartient au copropriétaire qui entend les réaliser d'obtenir une autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires et la charge de la preuve de l'existence de cette autorisation pèse sur le copropriétaire qui réalise les travaux.
Les consorts X...n'établissent ni n'allèguent avoir obtenu cette autorisation et le constat d'huissier du 8 septembre 2009 a noté que Monsieur Michel X...a indiqué que ces travaux avaient été effectués sans l'autorisation de la copropriété.
Ces travaux affectent les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble et entrent dans le champ de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Leur réalisation sans autorisation de l'assemblée générale est irrégulière et tout copropriétaire peut agir en vue d'obtenir la remise en état des parties communes.
Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu'il a débouté la société CABINVEST de ses demandes visant à la suppression des trous d'aération et des canalisations en façade réalisés sans autorisation.
Les consorts X...seront condamnés à procéder à ces suppressions mais sans qu'il soit nécessaire d'assortir cette condamnation d'une astreinte, en particulier du fait que les travaux irréguliers peuvent être ratifiés par une décision ultérieure de l'assemblée générale des copropriétaires.
L'équité ne commande pas de prononcer en l'espèce une quelconque condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens de l'instance seront mis à la charge de la société CABINVEST qui pour l'essentiel succombe.
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 11 mai 2010 dans toutes ses dispositions à l'exception de celle relative à la demande de suppression des trous d'aération et des canalisations du système de climatisation présentée par la société CABINVEST,
Statuant de nouveau de ce chef,
Condamne Messieurs Michel et Erick X...et Madame Annie X...à supprimer les trous percés dans le mur du bâtiment afin d'y installer des aérations et le système de climatisation dont les canalisations ont été installées sur la façade de l'immeuble,
Rejette le surplus des prétentions des parties,
Met les entiers dépens de l'instance à la charge de la société civile immobilière CABINVEST.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
