Ch. civile B
ARRET No
du 14 SEPTEMBRE 2011
R. G : 09/ 01079 C-MPA
Décision déférée à la Cour : jugement du 24 juillet 2009 Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO R. G : 07/ 752
X...Z...S. C. I SANTINA
C/
S. C. I ROC E MARE S. C. P A...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
QUATORZE SEPTEMBRE DEUX MILLE ONZE
APPELANTS :
Monsieur Jean Noël X...né le 10 Décembre 1951 à CASABLANCA (MAROC) ...20000 AJACCIO
représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SCPA M. M. LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO
Madame Carole Z... épouse X...née le 28 Avril 1961 à NOUMEA (98802) ...20000 AJACCIO
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SCPA M. M. LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO
S. C. I SANTINA Prise en la personne de son représentant légal Lotissement Les Collines du Scudo 20000 AJACCIO
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SCPA M. M. LEANDRI, avocats au barreau d'AJACCIO
INTIMEES :
S. C. I ROC E MARE Prise en la personne de son représentant légal Alzo di Leva-Bât. A1 Rue Elie Exiga 20000 AJACCIO
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Joseph SAVELLI, avocat au barreau d'AJACCIO
S. C. P A...-Notaires associés Prise la personne de son représentant légal en exercice 19, Cours Napoléon 20000 AJACCIO
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Antoine RETALI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 juin 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Julie GAY, Président de chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2011.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES
Par acte en date des 4 et 7 mai 1998, la SCI ROC E MARE a acquis le lot numéro 36 du lotissement « ...».
Elle a divisé ce lot en huit parcelles sur lequel elle a fait édifier le même nombre de villas destinées à être vendues en l'état futur d'achèvement.
Monsieur Jean Noël X..., son épouse Madame Carole Z...et la SCI SANTINA ont acquis chacun l'une de ces villas.
Les actes de vente ont été établis par la SCP A....
Par acte huissier en date du 25 octobre 2006, la SCI SANTINA, Monsieur Jean Noël X...et son épouse Madame Carole Z...ont fait assigner la SCI ROC E MARE et la SCP A...afin de faire constater que les contrats de vente ne respectaient pas les dispositions d'ordre public de la loi du 19 décembre 1990 et d'entendre dire que le notaire avait failli à son devoir de conseil, réclamant ainsi le paiement de la somme de 150 000 euros au titre des travaux nécessaires de reprise ainsi que celle de 30 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.
Vu le jugement en date du 24 juillet 2009 par lequel le Tribunal de grande instance d'AJACCIO a dit n'y avoir lieu à sursis à statuer, constaté que l'opération de construction litigieuse s'analysait en un contrat de vente d'immeuble à construire, constaté également que ladite opération portait sur une maison individuelle relevant de la formule de garantie intrinsèque visée à l'article R261-19 du code de la construction et de l'habitation dont les conditions nécessaires à son application ont été réalisées, débouté en conséquence la SCI SANTINA, Monsieur Jean Noël X...et son épouse Madame Carole Z...de toutes leurs demandes et condamné ces derniers au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Vu la déclaration d'appel formalisée par Monsieur Jean Noël X..., son épouse Madame Carole Z...et la SCI SANTINA le 14 décembre 2009.
Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de la SCI ROC E MARE le 28 juin 2010.
Elle conclut à la confirmation du jugement déféré et réclame le paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En premier lieu, elle invoque le principe de l'autorité de la chose jugée au motif que le Tribunal de grande instance d'AJACCIO, par jugement en date du 14 décembre 2009, a déclaré irrecevables les demandes de Monsieur Jean Noël X...et son épouse Madame Carole Z...et a statué sur leur demande de réparation.
Subsidiairement, elle invoque irrecevabilité des demandes relatives aux parties communes par application de l'article 15 de la loi de 1965.
Elle soutient également que les travaux ont été intégralement réalisés et qu'elle n'avait aucune obligation contractuelle de procéder à un raccordement concernant la voirie.
Vu les dernières conclusions de la SCP A...du 16 novembre 2010.
Au principal, elle conclut au rejet des demandes estimant que le notaire a régulièrement établi un contrat de vente d'immeuble à construire et qu'il n'a commis aucune faute de ce chef.
Subsidiairement, elle demande que les acquéreurs s'expliquent sur la mise en oeuvre par eux de l'assurance dommages souscrite par le vendeur.
Plus subsidiairement encore, elle prétend qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute alléguée et le dommage invoqué alors qu'elle n'a été partie à aucune des procédures invoquées par les appelants pour établir leur préjudice.
Elle réclame le paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions de la SCI SANTINA, Monsieur Jean Noël X...et son épouse Madame Carole Z...en date du 15 décembre 2010.
Ils prétendent à l'infirmation de la décision appelée et réclament le paiement de la somme de 100 000 euros représentants le coût des travaux nécessaires pour achever les travaux relatifs aux parties communes du lot 36 sauf à recourir à une mesure d'expertise pour les décrire et en chiffrer le coût.
Ils sollicitent en outre le paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance. Ils soutiennent que la propriété du terrain sur lequel a été édifié leur maison leur a été transférée indirectement par la SCI ROC E MARE et que dans ces conditions, seul un contrat de construction de maisons individuelles pouvait être signé.
Ainsi, ils invoquent l'application de l'article L231-6-1 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation. Ils ajoutent que la garantie intrinsèque aurait dû être donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance agréée à cet effet, ces dispositions étant d'ordre public.
Sur la responsabilité du notaire, ils prétendent que ce dernier a failli à son obligation de prudence et de conseil en ne s'opposant pas à l'accomplissement de ces opérations.
Plus précisément, ils indiquent qu'en établissant un acte notarié sans vérifier si les conditions de la garantie intrinsèque choisie par le promoteur étaient remplies, le notaire a commis une faute entachant la validité et la sincérité des actes.
En effet, ils estiment qu'en sa qualité de professionnel, le notaire ne pouvait ignorer le régime juridique applicable au programme immobilier de la SCI ROC E MARE.
Ils invoquent également les dispositions d'ordre public de l'article L261-18 du code de la construction et de l'habitation.
Sur la préjudice, ils exposent que la SCI ROC E MARE n'a pas achevé les parties communes et que les travaux de raccordement des eaux pluviales n'ont pas été réalisés.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 6 avril 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 16 juin 2011.
*
* *
MOTIFS :
Attendu sur la nature du contrat liant les parties, que par acte notarié des 4 et 7 mai 1998, la SCI ROC E MARE a acquis auprès de la SARL Les Collines du SCUDO une parcelle sise sur le territoire de la commune d'Ajaccio, ... cadastrée section CO no310 constituant le lot numéro 36 du lotissement dénommé « ...» ;
Attendu que par actes notariés en date du 1er février et 9 juin 1999, la SCI ROC E MARE a vendu à chacun des demandeurs un lot provenant de la division de la parcelle mentionnée ci-dessus dont la propriété a été transférée le jour de la vente ainsi que les constructions existantes, les acheteurs devenant propriétaires des ouvrages au fur et à mesure de leur édification ;
Attendu que l'examen de ces contrats de vente permet de considérer que la SCI ROC E MARE a fourni à chacun des demandeurs un terrain sur lequel elle s'est obligée à édifier une construction à usage d'habitation ;
Attendu qu'en application de l'article L261-10 du code de la construction et de l'habitation, tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil, reproduits aux articles L261-2 et L261-3 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu qu'en application de cet article, celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble à usage d'habitation, lorsqu'il procure directement le terrain doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa précédent ;
Attendu qu'en application de ces dispositions, le constructeur qui procure directement le terrain a l'obligation de conclure un contrat de vente d'immeubles à construire ; qu'au regard de la justification de la propriété de la parcelle initiale mais également des actes de vente de produits, il convient de considérer qu'un contrat de vente d'immeubles à construire a justement été établi par le notaire instrumentaire ; que le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point ;
Attendu sur la garantie intrinsèque qu'en application de l'article L261-11 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de vente d'immeuble à construire doit préciser la garantie de l'achèvement de l'immeuble ; qu'au terme des dispositions de l'article R261-17 du code de la construction et de l'habitation, cette garantie résulte soit de l'existence de conditions propres à l'opération, soit de l'intervention, dans les conditions prévues ci-après, d'une banque ou d'un établissement financier habilité pour les opérations de crédit immobilier ;
Attendu que dans les actes de vente litigieux il a été précisé que les conditions propres de l'opération constituaient la garantie de l'obligation d'achever le bien au sens des articles R261-17 et R261-19 du code de la construction et de l'habitation ; que les acquéreurs ont reconnu avoir été avertis de la teneur de cette garantie, le notaire ayant donné lecture des dispositions légales et réglementaires ;
Attendu en effet que s'agissant d'une vente portant sur une maison individuelle, c'est la garantie d'achèvement telle que stipulée à l'article R261-19 du code de la construction qui avait vocation à s'appliquer aux contrats de vente de l'espèce ;
Attendu que conformément à cet article, la vente de la maison individuelle est intervenue après achèvement des fondations et en conformité avec l'échelonnement prévu à l'article précité ;
Attendu enfin que l'opération immobilière entreprise par la SCI ROC E MARE concernait un ensemble de huit maisons ; qu'il n'y avait donc pas lieu à réalisation préalable des équipements extérieurs communs tels que précisés au deuxième alinéa du paragraphe a) de l'article R261-19 ; qu'il convient donc de considérer que les contrats de vente litigieux ont été conclus conformément aux dispositions légales ; que la responsabilité des intimées ne peut donc être retenue ; que la SCI SANTINA, Monsieur Jean Noël X...et son épouse Madame Carole Z...seront donc déboutés en toutes leurs prétentions ;
Attendu qu'en l'état de ce rejet, il est sans objet de statuer sur les demandes subsidiaires ;
Attendu que la SCI SANTINA, Monsieur Jean Noël X...et son épouse Madame Carole Z..., qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile ; qu'en revanche, il peut être alloué à la SCP A...la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; que toutefois, il n'y a pas lieu de faire une application plus ample de cet article au profit de cette dernière en cause d'appel ; qu'en outre, aucune raison d'équité ne commande l'application de cet article au profit de la SCI ROC E MARE.
*
* *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO en date du 24 juillet 2009 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Rejette la demande d'expertise pour décrire et chiffrer les travaux non exécutés,
Rejette les demandes subsidiaires,
Condamne la SCI SANTINA, Monsieur Jean Noël X...et son épouse Madame Carole Z... aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI et Maître Antoine ALBERTINI,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
