Ch. civile B
ARRET No
du 31 AOUT 2011
R. G : 09/ 00698 R-PH
Décision déférée à la Cour : jugement du 29 juin 2009 Tribunal d'Instance de BASTIA R. G : 08/ 206
X...Y...
C/
CONSORTS Z...A...B...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
TRENTE ET UN AOUT DEUX MILLE ONZE
APPELANTS :
Monsieur Hubert X...né le 04 Mai 1950 à PRUNELLI DI FIUMORBO (20243) ...
représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Jean-François POLI, avocat au barreau de BASTIA
Madame Viviane Anne Venturine Y...épouse X...née le 09 Mars 1953 à VENTISERI (20240) ...
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Jean-François POLI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMES :
Monsieur Jacques Z......
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Jean-Paul TRANI, avocat au barreau de BASTIA
Madame Véronique Z......
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Jean-Paul TRANI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur Christophe Z.........
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Jean-Paul TRANI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur Olivier Z.........
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Jean-Paul TRANI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur Thomas A......
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Jean-Paul TRANI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur Lionel B......
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
ayant pour avocat Me Jean-Paul TRANI, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 juin 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Julie GAY, Président de chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 31 août 2011
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* * Vu le jugement du tribunal d'instance de BASTIA du 29 juin 2009 qui a :
- condamné les époux Hubert X...et Viviane née Y...à payer à Monsieur Jacques Z..., Madame Véronique Z..., Monsieur Christophe Z..., Monsieur Olivier Z..., Monsieur Thomas A...et Monsieur Lionel G..., la somme de 3. 841, 74 euros au titre des loyers échus au 31 décembre 2007,
- prononcé la résiliation du contrat de bail signé entre les parties portant sur une maison sise lieu dit Cavone Ventiseri,
- dit qu'à défaut par les époux X...d'avoir libéré les lieux trois mois après la signification du jugement, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et au transport des meubles aux frais des expulsés dans un garde-meubles ou local approprié,
- fixé l'indemnité d'occupation due jusqu'au départ effectif des lieux à la somme de 300 euros par moi,
- dit que dans le délai de six mois les propriétaires des locaux loués devront procéder à la mise en conformité de l'installation électrique et de la fosse septique,
- condamné les époux X...au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- rejeté le surplus des prétentions des parties.
Vu la déclaration d'appel déposée le 28 juillet 2009 pour les époux X....
Vu les dernières conclusions des appelants du 8 février 2011 aux fins d'infirmation du jugement entrepris et, statuant de nouveau, de voir constater qu'ils ont quitté les lieux et ont remis les clés aux bailleurs depuis le 30 juin 2010, leur donner acte de ce qu'ils n'entendent pas se prévaloir d'un bail les liant aux intimés à compter du 30 juin 2010, débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes, les condamner solidairement à payer aux appelants la somme de 3. 476, 05 euros en réparation du préjudice causé par le non-respect de leurs obligations contractuelles de bailleurs et celle de 3. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions des intimés du 6 avril 2011 aux fins de voir :
- juger qu'à compter de la date de délivrance de l'assignation introductive d'instance du 3 avril 2008, il devra être versé une indemnité d'occupation de 300 euros par mois jusqu'à l'expulsion définitive des preneurs,
- dire que les appelants devront dans les 24 heures de la signification de l'arrêt à intervenir vider et rendre libre de leur personne et de tout occupant de leur chef le logement donné à bail,
- dire qu'il devra être dressé un état des lieux de fin de bail et désigner à cette fin un huissier de justice,
- assortir ces obligations d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt pour une durée de deux mois,
- dire que, passé ce délai, il sera procédé à la liquidation de l'astreinte et prononcé une astreinte définitive,
- dire qu'il pourra être prononcé à l'expulsion des appelants et de tout occupant de leur chef dès la signification de l'arrêt à intervenir avec, au besoin l'assistance de la force publique,
- condamner les appelants à verser aux intimés la somme de 2. 392 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les appelants aux dépens d'instance comprenant le coût du commandement et des actes préalables à l'assignation.
Vu l'ordonnance de clôture du 6 avril 2011.
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Monsieur Ignace Z..., décédé le 12 novembre 1975, avait donné à bail verbal à Monsieur et Madame Hubert X...un local d'habitation sis .... Ses héritiers ont fait délivrer aux locataires le 18 juin 2007 un commandement de payer la somme de 4. 607, 62 euros au titre des loyers échus au 31 mai 2007 puis les ont assignés devant le tribunal d'instance de BASTIA, par acte d'huissier du 3 avril 2008.
Par jugement du 29 juin 2009, le tribunal d'instance de BASTIA a notamment condamné les époux X...à payer aux demandeurs la somme de 3. 841, 74 euros au titre des loyers échus au 31 décembre 2007, prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion des locataires, fixé à 300 euros par mois l'indemnité d'occupation jusqu'à leur départ effectif des lieux et ordonné aux propriétaires de réaliser la mise en conformité de l'installation électrique et de la fosse septique.
Devant la Cour, les époux X...font valoir que leur chèque de 3. 475, 80 euros remis à l'audience avait été refusé et qu'après déduction de cette somme leur dette ne s'élève plus qu'à 365, 94 euros.
Ils critiquent le comportement des bailleurs et font valoir que le logement loué ne respectait pas les conditions minimales d'habitabilité. Ils se réfèrent au constat dressé par la commune de VENTISERI pour indiquer qu'ils ont couru d'importants risques sanitaires dans un logement humide à l'installation électrique vétuste et dont la fosse septique est dépourvue de bac à graisse et de plateau d'épandage.
Ils contestent la résiliation du bail et précisent avoir procédé à la remise des clés du logement le 30 juin 2010 par l'intermédiaire de l'avoué des intimés.
Ils considèrent que les demandes en expulsion sous astreinte sont sans objet et que l'établissement d'un état des lieux de sortie n'est pas utile du fait qu'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée et que depuis le 30 juin 2010 les lieux sont sous la maîtrise des intimés.
Ils invoquent un trouble de jouissance qui peut être évalué à 20 % du montant du loyer mensuel de 182, 94 euros soit à 36, 59 euros mensuels et justifie la condamnation des intimés à leur verser la somme de 3. 476, 05 euros, du fait que le trouble a commencé en 2002.
Les intimés répliquent en soutenant que la condamnation au paiement des loyers et la résiliation du bail étaient justifiées.
Ils font valoir qu'aucune défectuosité ou défaut d'entretien ne peut leur être imputé et relèvent que les locataires ont réalisé des travaux sans autorisation en particulier l'installation de tuyaux d'évacuation d'eaux usées à l'arrière de la maison mais qu'ils n'ont pas entretenu convenablement la fosse septique.
Ils précisent n'avoir pas reçu de réclamation relative à l'installation électrique et indiquent qu'aucun constat émanant d'un expert ou d'un professionnel n'est produit.
Ils contestent les conditions de la remise des clés par courrier du 29 juin 2010 et soutiennent qu'il est nécessaire de faire établir un constat d'état des lieux de sortie et que les locataires ne pouvaient valablement mettre un terme au contrat sans respecter le délai de trois mois de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989.
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MOTIFS :
Par de justes motifs que la Cour adopte, le premier juge a justifié le prononcé de la résiliation du bail en raison d'un manquement aux obligations contractuelles des locataires consistant en un défaut de paiement des loyers à bonne date, a statué sur le montant des loyers dus au 31 décembre 2007 et a retenu le principe d'une indemnité mensuelle d'occupation de 300 euros jusqu'au départ effectif des lieux des locataires.
Ces dispositions du jugement entrepris seront en conséquence confirmées et il sera indiqué aux locataires qu'ils ne pouvaient imposer aux propriétaires un règlement partiel par chèque remis à l'audience.
Les époux X...ayant quitté les lieux et remis le 30 juin 2010 les clés du logement à un mandataire des appelants, la demande d'expulsion sous astreinte est devenue sans objet.
Les intimés pouvaient faire établir un constat de l'état des lieux à la fin de leur occupation par les époux X...sans attendre que la Cour l'ordonne. Le temps écoulé depuis le 30 juin 2010 justifie que la demande présentée de ce chef par les intimés soit rejetée.
La libération des lieux par les époux X...au 30 juin 2010 rend inutile la disposition du jugement imposant aux bailleurs de procéder à la mise en conformité de l'installation électrique et de la fosse septique qu'ils devront cependant effectuer s'ils choisissent de conclure un nouveau bail concernant ce logement.
Cette libération des lieux justifie une condamnation des appelants au paiement en deniers ou quittances de la somme de 300 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter de juillet 2009 et jusqu'au mois de juin 2010.
Les intimés qui demandaient l'expulsion des locataires et ont obtenu en juin 2009 la résiliation du bail sont mal fondés à imposer aux époux X...le délai de préavis de trois mois qui ne s'applique que si le bail régit les rapports des parties.
Les appelants n'ont produit aucune correspondance adressée aux bailleurs leur signalant l'insalubrité du logement. Ils n'ont pas demandé la consignation des loyers au motif de la nécessité d'obtenir des travaux de mise aux normes du local loué. Ils n'ont pas justifié avoir procédé à un entretien minimal de la fosse septique et ont effectué sans autorisation des travaux, en particulier en matière d'évacuation des eaux usées qui ont contribué à la dégradation de la maison. Leur demande reconventionnelle au titre du trouble de jouissance sera en conséquence rejetée.
L'équité commande de confirmer la condamnation prononcée en première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner les appelants à payer la somme de 1 000 euros sur ce fondement au titre des frais irrépétibles de l'appel.
Le surplus des demandes des parties sera rejeté, les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 18 juin 2007 étant mis à la charge des appelants qui succombent.
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du Tribunal d'instance de BASTIA du 29 juin 2009 en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail liant les époux X...aux intimés, a condamné les époux X...au paiement d'une somme de TROIS MILLE HUIT CENT QUARANTE ET UN EUROS et SOIXANTE QUATORZE CENTIMES (3 841, 74 €) au titre des loyers échus au 31 décembre 2007, à une indemnité d'occupation mensuelle de TROIS CENTS EUROS (300 €) jusqu'à leur départ effectif du logement loué et à une somme de CINQ CENTS EUROS (500 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,
Condamne Monsieur Hubert X...et son épouse née Viviane Y...à payer en deniers ou quittances valables une indemnité d'occupation de TROIS CENTS EUROS (300 €) par mois à compter de juillet 2009 jusqu'au mois de juin 2010 ainsi qu'une somme de MILLE EUROS (1 000 €) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
Rejette le surplus des prétentions des parties,
Condamne Monsieur et Madame X...aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 18 juin 2007.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
