Ch. civile B
ARRET No
du 31 AOUT 2011
R. G : 08/ 00551 C-PH
Décision déférée à la Cour : jugement du 20 mai 2008 Tribunal d'Instance d'AJACCIO R. G : 11-07-92
A...X...
C/
Y...Z...S. A. R. L ORGANIGRAM Synd. de copropriété RESIDENCE LES JARDINS
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU TRENTE ET UN AOUT DEUX MILLE ONZE
APPELANTS :
Monsieur Joseph A...né le 15 Mai 1930 à CAPANORI (ITALIE) ...
représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assisté de Me Louis BUJOLI, avocat au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence
Madame Emmanuelle X...épouse A...née le 16 Avril 1934 à PALMA DEL RIO (ESPAGNE) ...
représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de Me Louis BUJOLI, avocat au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence
INTIMES :
Monsieur Felipe Y......
représenté par la SCP Antoine CANARELLI-Jean-Jacques CANARELLI, avoués à la Cour
assisté de Me Marie-Pierre MOUSNY-PANTALACCI, avocat au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence
Madame Alice Maria Z...épouse Y... ...
représentée par la SCP Antoine CANARELLI-Jean-Jacques CANARELLI, avoués à la Cour
assistée de Me Marie-Pierre MOUSNY-PANTALACCI, avocat au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence
S. A. R. L ORGANIGRAM Prise en la personne de son représentant légal en exercice 27 Boulevard Fred Scamaroni 20000 AJACCIO
défaillante
Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES JARDINS Pris en la personne de son syndic en exercice la SARL AJACCIO IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice 10 Avenue Impératrice Eugénie 20000 AJACCIO
représentée par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour
ayant pour avocat Me Laurence VASCHETTI, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 juin 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Julie GAY, Président de chambre Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Marie-Jeanne ORSINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 31 août 2011.
ARRET :
Réputé contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Julie GAY, Président de chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* * Vu le jugement du Tribunal d'instance d'AJACCIO du 20 mai 2008 qui a :
enjoint à Monsieur Joseph A...et à son épouse, Madame Emmanuelle X..., d'effectuer les travaux nécessaires à la réparation des infiltrations affectant l'appartement loué à Monsieur Filipe Y... et à son épouse Madame Alice Y... situé bâtiment A, résidence des Jardins, Avenue Maréchal Lyautey à AJACCIO,
dit n'y avoir lieu à délivrer une astreinte sur cette injonction,
autorisé la consignation des loyers par les époux Y... depuis le mois de janvier 2007 jusqu'à la complète remise en état des lieux,
déclaré le jugement opposable à la société ORGANIGRAM, mandataire de l'administration des biens des époux A...et au syndicat des copropriétaires de la résidence des Jardins,
débouté les époux A...de leur demande d'expulsion des époux Y...,
condamné les époux A...à verser aux époux Y... la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,
dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
mis les dépens de l'instance à la charge des époux A....
Vu la déclaration d'appel déposée le 1er juillet 2008 pour les époux A....
Vu l'assignation délivrée à personne à la société ORGANIGRAM le 17 novembre 2008.
Vu l'ordonnance du Président de chambre chargé de la mise en état du 24 avril 2009 ordonnant une expertise confiée à Monsieur Dominique J...avec mission de décrire les désordres dus notamment à l'humidité affectant le logement appartenant aux époux A..., de rechercher leur origine et leur cause ainsi que les moyens d'y remédier, de chiffrer le coût des travaux de réparation éventuellement nécessaire et d'apporter à la Cour tous éléments permettant d'apprécier la responsabilité respective des parties et plus généralement de donner tous éléments utiles à la solution du litige.
Vu le rapport d'expertise de Monsieur J...déposé le 16 septembre 2009.
Vu les dernières conclusions des époux A...du 6 avril 2011 aux fins d'infirmation du jugement du 10 mai 2008 et de voir :
Sur la demande principale :
• constater que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l'inexécution de leurs obligations par les bailleurs,
• débouter les intimés de leurs demandes,
Subsidiairement :
• condamner la société ORGANIGRAM à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,
Reconventionnellement :
• constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail :- à compter du 10 juin 2007 pour non production de l'attestation d'assurance dans le mois du commandement,
- à compter du 10 juillet 2007 pour non paiement des loyers,
• condamner les époux Y... au paiement de la somme de 689 euros par mois au titre des loyers dus depuis le 1er janvier 2007 jusqu'au 15 janvier 2010, date de la récupération des clés soit au total à la somme de 25 493 euros,
• condamner les époux Y... à payer sur le fondement de l'article 1382 du code civil, la somme de 6 037, 34 euros correspondant à la remise en état de l'appartement valeur septembre 2009 et dire que cette somme sera indexée sur l'indice BT 01 du coût de la construction entre le 9 septembre 2009 et le parfait paiement,
• condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 622, 45 euros indexée pareillement, correspondant à la remise en état du placard et du WC,
• constater que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que les travaux d'étanchéité qu'il a réalisés en toiture sont efficaces et les condamner sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à effectuer cette réparation assortie des garanties légales,
A titre encore plus subsidiaire :
• condamner le syndicat des copropriétaires à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées en application des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
En toute hypothèse :
• condamner les intimés aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions du 13 octobre 2010 du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins aux fins de confirmation du jugement entrepris, de voir rejeter les demandes des époux A...à son encontre et de les voir condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de son avoué.
Vu les dernières conclusions des époux Y... du 6 avril 2011 aux fins de voir :
constater que les bailleurs n'ont pas respecté leurs obligations en louant un bien ne correspondant pas aux normes de décence imposées par la loi du 13 décembre 2000 et son décret d'application du 30 janvier 2002,
débouter les appelants de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 6 037, 34 euros,
condamner solidairement les époux A...au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,
condamner solidairement les époux A...à leur verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Vu l'ordonnance de clôture du 6 avril 2011.
Monsieur Joseph A...et son épouse sont propriétaires d'un appartement de type F4 situé au dernier étage de la résidence Les Jardins à AJACCIO. Ils ont confié le 12 avril 1999 un mandat de gestion de cet appartement à la société ORGANIGRAM.
Suivant contrat de bail sous-seing privé du 7 septembre 2001, l'appartement a été loué aux époux Y... et un état des lieux d'entrée a été établi.
Par acte d'huissier du 31 janvier 2007, les époux Y... ont assigné les époux A...devant le Tribunal d'instance d'AJACCIO afin d'obtenir la réalisation de travaux nécessaires à la reprise de désordres, la dispense du règlement des loyers et la condamnation des bailleurs au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance en se fondant sur un rapport du service d'hygiène de la mairie d'AJACCIO, des certificats médicaux et des photographies de l'appartement loué.
Les époux A...ont assigné en intervention forcée la société ORGANIGRAM et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins.
Les instances ont été jointes et, par jugement du 20 mai 2008, le Tribunal d'instance d'AJACCIO a notamment autorisé la consignation des loyers à compter du mois de janvier 2007, enjoint aux bailleurs de faire procéder à des travaux, rejeté leur demande d'expulsion et les a condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.
Les époux A...ont relevé appel de ce jugement.
Les époux Y... ont libéré l'appartement loué et en ont restitué les clés dès le 15 janvier 2010.
Devant la Cour, les appelants se fondent sur les commandements visant la clause résolutoire du bail délivré le 10 mai 2007 aux fins de paiement des loyers de janvier à mai 2007 et de justification de la souscription d'une assurance locative ainsi que sur le rapport de l'expert J....
Ils font valoir qu'avant l'assignation les locataires n'avaient formulé aucune demande alors qu'ils avaient fait réaliser plusieurs réparations locatives.
Ils reprochent aux locataires de n'avoir pas occupé les lieux en bon père de famille en n'aérant pas et ne chauffant pas suffisamment les lieux pour éviter la destruction des plâtres et tapisseries par condensation.
Ils précisent que la salle de bains comporte deux fenêtres et que son aération est possible. Ils contestent être tenus d'installer un système de ventilation et soulignent la mauvaise foi des locataires qui ont quitté l'appartement à la suite du dépôt du rapport de l'expert non sans l'avoir occupé pendant trois années sans rien régler.
Ils soutiennent que l'absence d'autorisation de consignation doit conduire à la validation du congé, à l'acquisition de la clause résolutoire et au paiement de la somme de 25 493 euros correspondant au montant du loyer dus depuis le 1er janvier 2007.
Ils considèrent que les manquements fautifs des époux Y... justifient en outre leur condamnation au paiement des travaux de reprise des peintures de l'appartement.
Ils reprochent au syndicat des copropriétaires le défaut d'étanchéité de la souche en toiture qui est à l'origine des dégradations dans le placard, la chambre 3 et le WC et l'absence de réfection totale de l'étanchéité du toit assortie d'un certificat de garantie.
Ils entendent, à titre subsidiaire obtenir d'être garantis par leur mandataire qui était tenu de gérer le bien conformément aux intérêts du mandant.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins fait valoir que ni les propriétaires ni les locataires ne se sont plaints auprès du syndic d'infiltrations, que les taches d'humidité existantes ont pour origine la condensation imputable à l'absence d'aération et que la réparation de l'étanchéité de la souche de cheminée a été réalisée par lui, telle que préconisée par l'expert.
Le syndicat des copropriétaires en conclut que la demande présentée de ce chef par les époux A...est injustifiée et souligne que l'immeuble a été construit il y a près de vingt ans et que le réseau de ventilation mécanique d'extraction préconisé par l'expert n'était alors pas obligatoire. Il indique que les époux Y... qui sont à l'origine de nombreux désordres dans la copropriété surchauffaient l'appartement.
Les époux Y... contestent que leur mode de vie soit à l'origine des phénomènes d'humidité qu'ils expliquent par l'absence totale d'isolation et de ventilation de l'appartement.
Ils se réfèrent à l'état des lieux d'entrée pour indiquer que l'appartement est en " état d'usage " avec des tapisseries défraîchies et déchirées et des appareils de chauffage ne fonctionnant pas dans l'ensemble des pièces.
Ils soutiennent qu'il appartenait aux propriétaires d'entretenir et de réparer les appareils de chauffage et de fournir un appartement correctement ventilé et isolé.
Ils précisent que l'expert a préconisé la réfection de l'étanchéité du toit sur une surface d'environ 50 mètres carrés qui correspond à la surface de l'appartement où apparaissent les troubles.
Ils invoquent la loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 qui impose au bailleur de délivrer un logement décent dont le décret du 30 janvier 2002 a détaillé l'ensemble des caractéristiques.
Ils considèrent que l'absence d'isolation, de ventilation d'étanchéité et de chauffage justifie leur demande présentée au titre de leur trouble de jouissance et signalent qu'ils ont quitté les lieux après avoir repeint l'appartement et que les époux A...n'ont produit aucun état des lieux ou constat d'huissier faisant état d'un quelconque besoin de réfection.
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* *
MOTIFS :
Le rapport de Monsieur J...est circonstancié. Il a été établi dans le respect du principe du contradictoire et permet à la juridiction de se prononcer.
Ce rapport distingue les désordres dus à l'étanchéité défaillante du toit, dans le WC et un placard de la chambre III, des autres désordres dus à la vapeur d'eau et à la condensation. Il indique que l'étanchéité de la toiture de l'immeuble est en mauvais état mais précise que les taches et dégradations dans le placard de la chambre III et le WC proviennent exclusivement des défauts de l'étanchéité de la souche en toiture. Il explique les autres désordres dus au phénomène de condensation par un manque de ventilation aggravé par le fait que la famille Y... a surchauffé le logement en hiver avec toutes les fenêtres fermées.
L'expert a préconisé des travaux d'étanchéité qui ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires qui a versé aux débats une facture de travaux de l'entreprise Imper'Corse du 17 novembre 2009 pour un montant de 3 745, 25 euros et une lettre du 2 février 2011 de Monsieur A...confirmant l'absence de fuite depuis l'intervention de l'entreprise d'étanchéité.
Monsieur J...a également préconisé la réalisation d'une ventilation mécanique d'extraction tout en indiquant que les époux A...ont acquis l'appartement en 1970 et qu'à cet époque cet aménagement n'était pas obligatoire et que sa mise en place suppose l'accord de la copropriété.
Les époux Y... ayant quitté les lieux et remis les clés le 15 janvier 2010 leur demande de réalisation de travaux sous astreinte et la demande d'expulsion présentée par les époux A...sont devenues sans objet.
Le syndicat des copropriétaires ayant fait réaliser les travaux préconisés par l'expert par une entreprise dont le travail a été salué par Monsieur A...dans sa lettre du 2 février 2011, les demandes dirigées contre lui par les époux A...ne sont pas justifiées et seront rejetées à l'exception de la demande en paiement relative aux travaux de remise en état du placard et du WC estimés par l'expert à la somme de 622, 45 euros qui sera indexée sur l'indice du coût de la construction entre le 9 septembre 2009, date du dépôt du rapport d'expertise, et le prononcé du présent arrêt.
Les désordres constatés dans le placard de la chambre III et le WC ne sont pas imputables aux locataires mais ne permettent pas de considérer que l'appartement loué ne constituait pas un logement décent au sens de la loi du 13 décembre 2000 et du décret du 30 janvier 2002.
Il est significatif que ces défauts n'ont pas été signalés aux bailleurs avant l'assignation délivrée le 31 janvier 2007.
Les défauts des convecteurs électriques n'avaient pas non plus fait l'objet d'une information des bailleurs qui ont justifié avoir fait procéder à des réparations locatives. Ils ne justifiaient pas le surchauffage mentionné par l'expert et n'interdisaient pas une aération par l'ouverture des fenêtres, d'autant plus nécessaire que l'appartement était dépourvu d'un mécanisme de ventilation mécanique d'extraction.
Le comportement des époux Y... qui n'ont pas assez aéré l'appartement, causant les phénomènes de condensation, et qui n'ont pas informé les bailleurs des infiltrations dans le WC et le placard de la chambre III, est à l'origine du trouble de jouissance qu'ils invoquent. Leur demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance sera en conséquence rejetée.
La consignation des loyers qu'ils ont opérée pour la totalité du montant du loyer, sans avoir reçu l'autorisation du juge d'instance ni obtenu celle des bailleurs n'était pas plus justifiée et il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris qui n'a pas constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail visée dans le commandement de payer les loyers de janvier à mai 2007 délivré le 10 mai 2007 et demeuré infructueux.
Cette acquisition sera constatée au 10 juillet 2007 et les époux Y... seront condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement de la somme de 25 493 euros correspondant aux loyers et indemnités d'occupation dus entre le mois de janvier 2007 et la remise des clés intervenue le 15 janvier 2010.
L'état des lieux d'entrée démontre que l'appartement loué en septembre 2001 présentait plusieurs traces d'humidité et qu'il n'était pas en excellent état d'entretien.
Les époux Y... ont indiqué avoir repeint l'appartement avant de restituer les clés et, en l'absence d'état des lieux de sortie ou de production d'un constat d'huissier attestant de désordres, il y a lieu de rejeter la demande de condamnation présentée par les époux A...au titre des travaux de reprise à l'encontre des époux Y....
L'équité ne commande pas de prononcer en l'espèce une quelconque condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux Y... succombant pour l'essentiel supporteront les entiers dépens de l'instance comprenant le coût de l'expertise judiciaire et l'avoué du syndicat des copropriétaires sera autorisé à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*
* *
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Infirme le jugement du Tribunal d'instance d'AJACCIO du 20 mai 2008,
Statuant à nouveau,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les époux Y... aux époux A..., faute pour les locataires d'avoir réglé les loyers visés au commandement délivré le 10 mai 2007,
Condamne les époux Felipe et Alice Y... à payer en deniers ou quittances valables aux époux Joseph et Emmanuelle A...la somme de VINGT CINQ MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS (25 493 €) au titre des loyers dus au 10 juillet 2007 et des indemnités d'occupation à compter de cette date et jusqu'au mois de janvier 2010,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins à verser aux époux A...la somme de SIX CENT VINGT DEUX EUROS et QUARANTE CINQ CENTIMES (622, 45 €) indexée sur l'indice BT 01 du coût de la construction entre le 9 septembre 2009 et le prononcé du présent arrêt,
Rejette le surplus des prétentions des parties,
Condamne les époux Y... aux entiers dépens comprenant le coût de l'expertise de Monsieur J...et autorise l'avoué du syndicat des copropriétaires à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
