ARRET No
du 23 JANVIER 2008
R. G : 04 / 00016 C-R-JB
Décision déférée à la Cour : jugement du 04 septembre 2003 Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO R. G : 00 / 962
X... X... X...
C /
Y... Z... A...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE HUIT
APPELANTS :
Monsieur Paul X......... 20218 MOROSAGLIA
représenté par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
assisté de la SCP LENTALI-PIETRI-DUCOS, avocats au barreau d'AJACCIO et de Me Gilles ANTOMARCHI, avocat au barreau de BASTIA
Mademoiselle Armelle Thérèse X...... 20218 MOROSAGLIA
représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
assistée de la SCP LENTALI-PIETRI-DUCOS, avocats au barreau d'AJACCIO et de Me Gilles ANTOMARCHI, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur Paul Bastien X......... 20218 MOROSAGLIA
représenté par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
assisté de la SCP LENTALI-PIETRI-DUCOS, avocats au barreau d'AJACCIO et de Me Gilles ANTOMARCHI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMES :
Monsieur Luigi Y...... 20169 BONIFACIO
défaillant
Monsieur Jean Z...... 20137 PORTO VECCHIO
représenté par Me Antoine CANARELLI, avoué à la Cour
assisté de Me Pierre-Louis MAUREL, avocat au barreau de BASTIA
Monsieur Mario A...... NAPLES 16162 ITALIE
représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 novembre 2007, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre Monsieur Bernard WEBER, Conseiller Madame Marie-Laure PIAZZA, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Emmanuelle PORELLI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2007, prorogée par le magistrat par mention au dossier au 23 janvier 2008.
ARRET :
Réputé contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Emmanuelle PORELLI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Vu le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA du 4 septembre 2003 qui :
-dit n'y avoir lieu à prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente en date du 27 mai 1992,
-dit que la vente de la parcelle située à BONIFACIO lieudit Calalonga cadastrée section N no 414 d'une contenance de 1 hectare 1 are 20 centiares par Monsieur Paul X..., Mademoiselle Annelle Thérèse Antoinette X..., Monsieur Paul Bastien X... à Monsieur Luigi Y..., aux droits duquel vient Monsieur Jean Z..., est parfaite,
-dit que le présent jugement vaudra vente et que le dispositif de la présente décision sera publié à la Conservation des Hypothèques,
-dit que le montant des acomptes versés sur le prix de vente de la parcelle située à BONIFACIO et cadastrée section N no 414 s'élève à 343. 930, 78 euros (2. 256. 038 francs),
-constate en conséquence que l'intégralité du prix fixé à 425. 948, 10 euros 2. 794. 036, 40 francs) n'a pas été réglée par l'acquéreur,
-déboute Monsieur Luigi Y... et Monsieur Jean Z... de leurs demandes de dommages et intérêts,
-déboute Monsieur Paul X..., Mademoiselle Annelle Thérèse Antoinette X... et Monsieur Paul Bastien X... de leur demande de dommages et intérêts,
-dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision,
-condamne Monsieur Paul X..., Mademoiselle Annelle Thérèse Antoinette X..., Monsieur Paul Bastien X... à payer à Monsieur Luigi Y... et Monsieur Jean Z... la somme de 1. 200 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
-condamne Monsieur Paul X..., Mademoiselle Annelle Thérèse Antoinette X... et Monsieur Paul Bastien X... aux dépens.
Vu la déclaration d'appel des consorts X... déposée au greffe de la Cour le 1er décembre 2003.
Vu les dernières conclusions des consorts X... du 20juin 2007 aux fins d'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demandant à la Cour de :
-dire que Monsieur Z... Jean n'apporte toujours pas à ce jour la preuve de sa qualité pour agir dans la présente procédure,
-le débouter en conséquence de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions devant la Cour,
-le condamner à payer aux appelants les sommes suivantes :
. la somme de 45. 735 euros à titre de dommages et intérêts,. la somme de 3. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,. les entiers dépens de première instance et d'appel,
En tout état de cause,
-constater que la promesse unilatérale de vente du 27 mai 1992 est un acte sous signatures privées qui n'a pas régulièrement été enregistré,
-dire :
. que cette promesse unilatérale de vente, de même que les actes ultérieurs la concernant, sont frappés d'une nullité absolue en application des dispositions de l'article 7 de la Loi du 17 décembre 1963 sous article 1840 A du Code Général des Impôts,
. qu'ils ne peuvent produire aucun effet juridique,
-débouter en conséquence l'intimé de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions devant la Cour,
-le condamner à payer aux appelants les sommes suivantes :
. la somme de 45. 735 euros à titre de dommages et intérêts,. la somme de 3. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,. les entiers dépens de première instance et d'appel.
Et si par extraordinaire,
La Cour venait à considérer l'acte du 27 mai 1992 comme valable,
-constater :
. d'une part que le bénéficiaire de la promesse n'a pas respecté les obligations mises à sa charge,
. d'autre part, que les conditions suspensives si elles ont été levées, l'ont été après l'arrivée du terme de la promesse,
. et qu'enfin, celle-ci n'a jamais fait l'objet d'une demande de réitération authentique pendant plusieurs années,
-en tirer toutes conséquences de droit et débouter l'intimé de l'ensemble de ses prétentions,
-le condamner à payer aux appelants la somme de 45. 735 euros à titre de dommages et intérêts outre 3. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et dépens.
Vu les dernières conclusions de Monsieur Jean Z... du 6 juillet 2006 aux fins de confirmation du jugement dans toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne sa demande de dommages et intérêts et tendant à la condamnation des consorts X... à lui payer la somme de 222. 179 euros à titre de dommages et intérêts soit après compensation du solde du prix restant dû la somme de 142. 161, 68 euros outre 6. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et dépens.
Vu la non comparution de Monsieur Luigi Y... assigné le 30 juin 2004 en la forme de l'article 659 du nouveau code de procédure civile.
Vu la constitution de Maître ALBERTINI pour Monsieur Mario A... qui n'a pas conclu.
Vu l'ordonnance de clôture du 19 septembre 2007.
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LES FAITS ET LA PROCEDURE :
Suivant acte sous-seing privé du 27 mai 1992, les consorts X... ont consenti à Monsieur Luigi Y... qui a accepté une promesse de vente des parcelles N 414 et 415 situées à BONIFACIO lieu-dit Calalonga d'une contenance de 10. 120 m ² et 7. 990 m ² respectivement moyennant le prix de 5. 000. 000 de francs, Monsieur Luigi Y... se réservant la faculté de se substituer toute personne de son choix.
Le 28 mai 1992, soit le lendemain, Monsieur Luigi Y... a levé l'option et remis au notaire quatre billets à ordre d'un montant de 500. 000 francs chacun prévus dans la promesse, d'autres versements intervenant postérieurement : 500. 000 francs le 31 août 1992, 800. 00 francs le 8 juin 1993, 456. 038 francs le 27 juillet 1993 puis payée par Monsieur F... et B... la somme de 750. 000 francs.
Il apparaissait cependant très rapidement que les vendeurs ne pouvaient justifier d'un titre sur la parcelle N 415 ainsi que le laissait entendre la promesse de vente. Il est d'ailleurs établi par l'arrêt de la Cour d'appel de BASTIA du 15 janvier 2002 que les consorts X... n'étaient pas propriétaires de cette parcelle.
Le 16 juin 2000, Monsieur Y..., dans des conditions aujourd'hui discutées par les consorts X..., cédait les droits tirés de l'opération d'achat des parcelles.
Par actes du 22 juillet 1999, Monsieur Luigi Y... et Monsieur Jean Z... ont assigné les époux X... devant le Tribunal de grande instance d'AJACCIO pour entendre juger que la vente intervenue étant parfaite, ils étaient bien propriétaires de la parcelle no 414 et entendre condamner les consorts X... à leur payer divers dommages et intérêts d'une part en réparation du préjudice résultant de l'immobilisation des fonds et la privation de jouissance sur la parcelle no 414 durant près de huit ans, d'autre part du préjudice subi du fait de l'impossibilité d'acquérir la parcelle N 415.
Devant le tribunal étaient discutés en premier lieu la qualité à agir de Monsieur Z..., en deuxième lieu la nullité de la promesse de vente non enregistrée au regard des dispositions de l'article 1840 du Code Général des Impôts, en fin l'imputation et la nature des versements réalisés entre les mains des consorts X... qui selon eux correspondaient à une autre opération dite " Girolatta ".
Les mêmes moyens sont repris devant la Cour par les parties.
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MOTIFS :
Sur la qualité à agir de Monsieur Jean Z... :
Attendu qu'il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l'original produit à la demande des appelants que la cession des droits détenus par Monsieur Y... à l'encontre des consorts X... est intervenue le 16 juin 2000 et que l'acte sous-seing privé de cession a été signifié les 21 juillet et 10 novembre 2000, puis le 25 février 2005 en tant que de besoin ;
Attendu que ni la nature, ni la portée de cet acte ne sont discutées et que dès lors, il y a lieu de constater que Monsieur Jean Z... a bien qualité à agir aux lieu et place de Monsieur Y... auquel était substitué comme le permettait la convention d'origine aucune demande de retrait n'étant d'ailleurs formulée ;
Sur la nullité de la promesse de vente :
Attendu qu'aux termes de l'article 1840-A ancien du Code Général des Impôts devenu l'article 1589-2 du code civil est nulle et de
nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble notamment si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous-seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ;
Attendu qu'en l'espèce la promesse unilatérale de vente de la part des consorts X... a été consentie le 27 mai 1992 et acceptée dans le même acte par Monsieur Luigi Y... ;
Attendu que pour être valable, il convenait donc qu'elle soit enregistrée dans le délai légal ;
Mais attendu que dès le 28 mai 1992 soit le lendemain, Monsieur Y... levait l'option, cette date ne pouvant être contestée du fait du reçu de Monsieur Paul X..., et que dès lors la vente était devenue parfaite dans le délai de dix jours ;
Attendu que l'obligation d'enregistrer la promesse unilatérale qui n'existait plus, pour avoir changé de nature au profit d'une vente parfaite dans le délai, ne se justifiait plus ;
Attendu qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement dont appel sur ce point ;
Attendu par ailleurs, que l'article 1840-A du Code Général des Impôts disposait également de l'obligation d'enregistrement dans les dix jours de sa date de tout acte de cession portant sur une promesse unilatérale de vente ;
Mais attendu qu'en l'espèce, la cession est postérieure à la levée de l'option, de sorte que les droits cédés ne correspondent pas seulement au bénéfice d'une simple promesse de vente mais à des droits de propriété ;
Attendu à cet égard, que par des motifs pertinents que la Cour approuve, le premier juge a d'une part jugé que la réitération de l'acte dans les quinze jours de la levée de l'option ne constituait pas un élément essentiel de la vente intervenue pas plus que le paiement intégral du prix et que les conditions suspensives contenues dans l'acte du 27 mai 1992 dans le seul intérêt de l'acquéreur ont été levées ;
Attendu enfin que le tribunal a également à bon droit souligné que la demande ne portait que sur la parcelle no 414 dont le prix est déterminable par un simple calcul proportionnel, la nature des terrains étant identiques ce qui n'est pas contesté ;
Que le jugement, au demeurant non critiqué sur ce point, doit également être approuvé lorsqu'il fixe à 2. 794. 036, 40 francs le prix de vente de la parcelle ;
Sur le paiement du prix :
Attendu que les sommes de 500. 000 francs versés le jour de la signature du sous-seing privé et de 500. 000 francs payés par traite soit au total 1. 000. 000 de francs ne sont pas discutées ;
Que la difficulté réside dans l'affectation de deux virements effectués par Madame Y... les 8 juin 2003 et 27 juillet 2003 provenant de l'agence 37 Roma Sede de la Banque Carifermo un montant respectif de 800. 000 francs et 456. 038 francs soit au total 1. 256. 038 francs qui selon les appelants doivent être imputés sur une opération postérieure dite " opération de Girolata " ;
Attendu que le Tribunal a analysé le document intitulé " décharge " du 29 juillet 1993 signé par Monsieur Y... et constaté que cette " décharge " porte sur la somme de 1. 106. 038 francs qui ne correspond pas au montant de la somme litigieuse et ce sans qu'aucune explication sur la différence soit fournie ;
Attendu que Monsieur Z... souligne à bon droit devant la Cour que les consorts X... ne s'expliquent pas davantage aujourd'hui sur la non-concordance des sommes ;
Attendu par ailleurs que la " décharge " elle-même met en évidence que d'autres reçus avaient été signés par Monsieur Paul X... au titre de l'opération de Girolata et qu'ils se trouvent annulés par ce document alors que les deux versements litigieux ont été réalisés par virement bancaire sans qu'il soit même prétendu qu'un quelconque reçu ait pu être délivré ;
Attendu qu'il apparaît ainsi que les consorts X... ne rapportent pas la preuve de l'affectation de ces paiements à l'opération Girolata ;
Attendu qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement sur ce point et d'ajouter que la dette concernant les terrains de BONIFACIO était échue et exigible alors que les versements afférents à l'opération Girolata constituaient des investissements et qu'en toute hypothèse elle était plus ancienne, et qu'en conséquence, les paiements dont s'agit ne peuvent qu'être imputés sur le prix d'achat de la parcelle N 414 ;
Attendu que le décompte fait dès lors apparaître un solde restant dû de 82. 017, 33 euros à la charge de Monsieur Z... venant aux droits de Monsieur Y... ;
Sur les demandes de dommages et intérêts :
Attendu que Monsieur Z... persiste devant la Cour dans sa demande de dommages et intérêts rejetée par le Tribunal ;
Attendu qu'il convient de souligner, comme l'a justement fait le Tribunal, que l'acquéreur n'établit pas l'existence d'une quelconque faute de la part des défendeurs qui serait en relation de causalité avec le préjudice dont il se plaint ;
Que sur l'immobilisation prolongée des fonds, ce n'est que sept ans après la levée de l'option que l'acquéreur a engagé une action en revendication de propriété, après n'avoir réglé que moins de la moitié du prix d'achat des deux parcelles (80 % du no 414 et rien pour le no 415) ;
Que par ailleurs, il n'est même pas intervenu dans l'affaire opposant les consorts X... à un tiers quant à la propriété de la parcelle no 415 alors que ses droits sur cette parcelle auraient été les mêmes que sur la parcelle no 414 si les consorts X... en avaient été jugés propriétaires ;
Attendu que l'absence d'initiatives de l'acquéreur démontre clairement qu'il n'était pas disposé à régler le solde du prix exigible lors de la réitération de la vente sous la forme authentique et que par son inertie, il a lui-même provoqué le préjudice dont il se plaint ;
Que le montant du prix de cession des droits, qu'il n'appartient pas à la Cour de qualifier, est d'ailleurs significatif à cet égard ;
Attendu qu'il convient donc de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande en dommages et intérêts formulée par Monsieur Z... ;
Attendu que les consorts X..., qui ne sont plus propriétaires de la parcelle no 414 depuis la levée de l'option, ne sauraient de leur côté prétendre à des dommages et intérêts pour les opérations postérieures qu'ils n'ont pu entreprendre ;
Attendu qu'il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés non compris dans les dépens ;
Attendu que les consorts X... qui succombent dans leur appel supporteront les dépens.
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement du tribunal de grande instance d'AJACCIO du 4 septembre 2003 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile devant la Cour,
Condamne les appelants aux dépens.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT, FEUILLE DE SUIVI APRES ARRET
04 / 00016 Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours arrêt du VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE HUIT
X... Rep / assistant : la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN (avoués à la Cour) Rep / assistant : la SCP LENTALI-PIETRI-DUCOS (avocats au barreau D'AJACCIO) Rep / assistant : Me Gilles ANTOMARCHI (avocat au barreau de BASTIA) X... Rep / assistant : la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN (avoués à la Cour) Rep / assistant : la SCP LENTALI-PIETRI-DUCOS (avocats au barreau D'AJACCIO) Rep / assistant : Me Gilles ANTOMARCHI (avocat au barreau de BASTIA) X... Rep / assistant : la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN (avoués à la Cour) Rep / assistant : la SCP LENTALI-PIETRI-DUCOS (avocats au barreau D'AJACCIO) Rep / assistant : Me Gilles ANTOMARCHI (avocat au barreau de BASTIA)
C /
Y... Z... Rep / assistant : Me Antoine CANARELLI (avoué à la Cour) Rep / assistant : Me Pierre-Louis MAUREL (avocat au barreau de BASTIA) A... Rep / assistant : Me Antoine-Paul ALBERTINI (avoué à la Cour)
DOSSIERS AVOUES MANQUANTS :
OUI
Maître ALBERTINI
RENDRE LES DOSSIERS AUX AVOUES
DOSSIERS RENDUS LE
NOMBRE DE PHOTOCOPIES : 9
