ARRET No
du 24 OCTOBRE 2007
R.G : 06 / 00341 C-MLP
Décision déférée à la Cour :
jugement du 28 février 2006
Tribunal de Grande Instance de BASTIA
R.G : 05 / 1331
S.A CORSE PROVENCE " LE CLOS DES AMANDIERS "
C /
X...
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE SEPT
APPELANTE :
S.A CORSE PROVENCE " LE CLOS DES AMANDIERS "
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
Hôtel Pavillonaire " Amanduletto "
20260 CALVI
représentée par Me Antoine CANARELLI, avoué à la Cour
assistée de Me Antoine RETALI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMEE :
Mademoiselle Marie Josée X...
...
20220 ILE ROUSSE
représentée par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour
assistée de Me Jean-Paul EON, avocat au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 septembre 2007, devant la Cour composée de :
Monsieur Bernard WEBER, Conseiller, magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre des nominations à la Cour, faisant fonction de président de chambre,
Madame Marie-Laure PIAZZA, Conseiller
Madame Christine DEZANDRE, Conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Emmanuelle PORELLI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2007.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Signé par Monsieur Bernard WEBER, Conseiller, et par Madame Emmanuelle PORELLI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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* *
Vu le jugement rendu le 28 février 2006 par le Tribunal de grande instance de BASTIA qui déboute la SA CORSE PROVENCE LE CLOS DES AMANDIERS de toutes ses demandes, déboute Madame Marie Josée X... de sa demande en paiement de dommages intérêts, condamne la SA CORSE PROVENCE LE CLOS DES AMANDIERS de sa demande au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et condamne la SA CORSE PROVENCE LE CLOS DES AMANDIERS aux dépens.
Vu la déclaration d'appel de la SA CORSE PROVENCE LE CLOS DES AMANDIERS du 30 mars 2006.
Vu les conclusions de la SA CORSE PROVENCE LE CLOS DES AMANDIERS du 29 mai 2007 aux fins d'infirmation du jugement, visant à faire juger que la convention la liant à l'intimée est un bail commercial soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, en application duquel elle bénéficie d'un droit au renouvellement, et à obtenir condamnation de l'intimée au paiement de la somme de 2. 500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Vu les conclusions de Madame Marie-Josée X... du 4 mai 2007 aux fins de confirmation du jugement et de condamnation de l'appelante au paiement de la somme de 5. 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, et de celle de 5. 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Attendu que par acte notarié du 23 juin 1958, Monsieur BARTHELEMY B..., ayant droit de Madame Marie-Josée X..., a donné à bail à loyer à la SA CORSE PROVENCE LE CLOS DES AMANDIERS à compter du 1er juillet 1958, pour une période de 40 ans des terrains nus dénommés Chioso Longo et Mora, d'une superficie totale de 5 hectares situés sur la commune de CALVI ;
Attendu que la convention prévoyait, notamment :
-que le bail était fait " aux conditions ordinaires des baux ",
-que la société preneuse pouvait y construire des hôtels en vue de les louer ou d'y faire toute autre exploitation commerciale, lesquels restaient sa propriété en fin de bail sauf si le bailleur exigeait la remise en état des lieux,
-que le loyer annuel de 300. 000 anciens francs, payable à terme échu, pour la première fois le 1er octobre 1958 " pourrait être révisé tous les trois ans conformément aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 modifié auquel les parties déclaraient vouloir se référer... ",
-que la société preneuse ne pouvait céder son droit au bail sans l'autorisation du bailleur, si ce n'est à un successeur dans l'exploitation commerciale ;
Attendu qu'il résulte de la faculté donnée au preneur d'investir et de construire sur le terrain loué un immeuble susceptible de demeurer sa propriété en fin de bail, que le bailleur lui a conféré un droit réel immobilier ;
Attendu que l'existence de ce droit réel immobilier conféré au preneur caractérise le bail emphytéotique, et le différencie du bail commercial qui n'institue pas un tel droit au profit du locataire ;
Attendu que par lettre du le 1er décembre 1997, la SA CORSE PROVENCE LE CLOS DES AMANDIERS demandait à la bailleresse de lui renouveler le bail pour 20 ans ;
Attendu que Marie-Josée X... répondait le 17 décembre 1997, qu'elle entendait donner congé pour le 30 juin 1998 terme du bail emphytéotique ;
Attendu que cette chronologie confirme que les parties ont entendu à son terme appliquer à la convention le statut des baux emphytéotiques, la société preneuse ne se sentant aucunement investie d'un droit au renouvellement ;
Attendu que s'il est de principe que le preneur jouisse d'un libre droit de cession de ses droits, la disposition du contrat qui semble limiter ce droit par la nécessité d'un accord du bailleur, aussitôt corrigée par celle selon laquelle cette autorisation n'est pas requise dés lors que le
cessionnaire est un " successeur dans l'exploitation commerciale ", ne permet aucune limitation effective de ce droit et ne peut remettre en cause cette analyse ;
Attendu, en conséquence, qu'au delà du droit réel immobilier transféré à l'appelante, la dénomination du bail, l'intention des parties manifestée à son terme, la modicité de la redevance, et la longue durée de cette location confirment la qualification emphytéotique du bail litigieux ;
Attendu que la qualification de bail emphytéotique est exclusive du statut des baux commerciaux sauf en ce qui concerne la révision du loyer par application des dispositions de l'article L 145-3 du code de commerce ;
Attendu que la destination de l'immeuble donné à bail et l'activité qui y est exercée sont indifférentes à la qualification emphytéotique de celui-ci ;
Attendu que si c'est à bon droit que le premier juge a dit que l'appelante ne bénéficiait pas d'un droit au renouvellement du bail en considération de l'absence de caractère commercial de celui ci, c'est donc à tort que la qualification de bail emphytéotique a été écartée ;
Que le jugement sera donc dans cette mesure réformé ;
Attendu que l'absence de toute faute imputable à la SA CORSE PROVENCE LE CLOS DES AMANDIERS de nature à faire dégénérer en abus l'exercice de son droit d'appel, doit conduire au rejet de la demande en paiement de dommages intérêts formée à ce titre par l'intimée ;
Attendu que l'équité commande de condamner la SA CORSE PROVENCE LE CLOS DES AMANDIERS au paiement de la somme de 2. 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu que l'appelante qui succombe supportera les dépens d'appel.
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Confirme le jugement entrepris dans sa disposition qui déboute la SA CORSE PROVENCE LE CLOS DES AMANDIERS de sa demande visant à lui faire reconnaître un droit au renouvellement du bail, en considération du caractère non commercial de celui ci, et dans ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du nouveau code de
procédure civile et aux dépens.
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,
Dit que le bail passé le 23 juin 1958 entre les parties est un bail emphytéotique.
Y ajoutant,
Déboute Madame Marie-Josée X... de sa demande en paiement de dommages intérêts pour appel abusif.
Condamne la SA CORSE PROVENCE LE CLOS DES AMANDIERS à payer à Madame Marie-Josée X... la somme de DEUX MILLE EUROS (2. 000 €) au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Condamne la SA CORSE PROVENCE LE CLOS DES AMANDIERS aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
FEUILLE DE SUIVI APRES ARRET
06 / 00341 Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée arrêt du VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE SEPT
S.A CORSE PROVENCE " LE CLOS DES AMANDIERS "
Rep / assistant : Me Antoine CANARELLI (avoué à la Cour)
Rep / assistant : Me Antoine RETALI (avocat au barreau de BASTIA)
C /
X...
Rep / assistant : Me Antoine-Paul ALBERTINI (avoué à la Cour)
Rep / assistant : Me Jean-Paul EON (avocat au barreau de BASTIA)
DOSSIERS AVOUES MANQUANTS :
NON
RENDRE LES DOSSIERS AUX AVOUES
DOSSIERS RENDUS LE
NOMBRE DE PHOTOCOPIES :
7
