ARRET No
du 07 FEVRIER 2007
R.G : 05/00683 C-R-JB
Décision déférée à la Cour :
jugement du 07 mars 2005
Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO
R.G : 02/924
S.A.R.L U COLUMBU BLEU
S.C.I COLOMBO
C/
S.A.R.L SOCIETE D'EXPLOITATION DE L'HOTEL COLOMBO
S.C.I. U COLOMBU BLEU
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
SEPT FEVRIER DEUX MILLE SEPT
APPELANTES :
S.A.R.L U COLUMBU BLEU
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
Route de Calvi
20150 PORTO
représentée par la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de Me Gilbert ALEXANDRE, avocat au barreau d'AJACCIO
S.C.I COLOMBO
Prise en la personne de son gérant en exercice
OTA
20150 PORTO
représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
assistée de Me Marie Josée POFI MARIANI, avocat au barreau de PARIS
INTIMEES :
S.A.R.L SOCIETE D'EXPLOITATION DE L'HOTEL COLOMBO
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
20150 OTA
représentée par la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN, avoués à la Cour
assistée de Me Marie Josée POFI MARIANI, avocat au barreau de PARIS
S.C.I. U COLOMBU BLEU
Prise en la personne de son gérant en exercice
20150 PORTO
représentée par la SCP RIBAUT-BATTAGLINI, avoués à la Cour
assistée de Me Gilbert ALEXANDRE, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 décembre 2006, devant Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et Monsieur Bernard WEBER, Conseiller, chargés du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre
Monsieur Bernard WEBER, Conseiller
Madame Marie-Laure PIAZZA, Conseiller
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Madame Emmanuelle PORELLI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2007, prorogée par le magistrat par mention au dossier au 07 février 2007.
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Emmanuelle PORELLI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par jugement du 7 mars 2005, le Tribunal de grande instance d'AJACCIO a :
- déclaré parfaite depuis le 17 décembre 2001 la vente par la SCI "COLOMBO" à la SCI "U COLOMBU BLEU" du terrain situé à OTA cadastré section C no 4 d'une contenance de 1280 m² sur lequel est édifié un immeuble d'une superficie de 580 m² dénommé "Hôtel LE COLOMBO", moyennant le prix de 335.387,84 euros (2.200.000 francs),
- constaté que, compte tenu de l'acompte versé de 200.000 francs (30.489,80 euros), la SCI "U COLOMBU BLEU" reste redevable de la somme de 304.898,03 euros sur le prix de vente,
- condamné la SCI "COLOMBO" à délivrer juridiquement la propriété du terrain susvisé situé à PORTO 20150 OTA et des constructions y édifiées dénommées "Hôtel COLOMBO" à la SCI "U COLOMBU BLEU",
- dit que la SCI "COLOMBO" devra remettre au notaire choisi par les parties, tous les actes, certificats et renseignements nécessaires à la publication de l'acte constatant la translation de propriété, après avoir été sommé par la SCI "U COLOMBU BLEU", sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de ladite sommation,
- dit que la SCI "COLOMBO" devra en outre se présenter chez le notaire instrumentaire choisi et régulariser la cession consentie, faute de quoi elle sera redevable envers la SCI "U COLOMBU BLEU" d'une astreinte de 100 euros par jour de retard,
- débouté la SARL "U COLOMBU BLEU" de toutes ses demandes relatives au fonds de commerce d'hôtellerie,
- condamné la SARL "U COLOMBU BLEU" à payer à la SARL "Société d'Exploitation de l'Hôtel COLOMBO" le loyer prévu dans le contrat de location gérance en date du 1er avril 2002, soit 30.490 euros,
- constaté que la SARL "U COLOMBU BLEU" s'est maintenue dans les lieux et a exploité le fonds de commerce d'hôtellerie sans droit ni titre du 1er janvier au 31 mars 2002, puis à compter du 1er novembre 2002,
- en conséquence, condamné la SARL "U COLOMBU BLEU" à payer à la SARL "Société d'Exploitation de l'Hôtel COLOMBO" une indemnité de 7.800 euros au titre de la période du 1er janvier au 31 mars 2002, ainsi qu'une indemnité de 2.600 euros par mois à compter du 1er novembre 2002 et jusqu'à la libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- autorisé l'expulsion de la SARL "U COLOMBU BLEU" des lieux loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,
- débouté la SCI "COLOMBO" et la SARL "Société d'Exploitation de l'Hôtel COLOMBO" de toutes leurs demandes reconventionnelles à l'égard de la SCI "U COLOMBU BLEU",
- débouté la SCI "COLOMBO" et la SARL "Société d'Exploitation de l'Hôtel COLOMBO" de leur demande de dommages et intérêts,
- dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement,
- fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés à concurrence de la moitié par la SCI "U COLOMBU BLEU" et par la SARL "U COLOMBU BLEU" et à concurrence de l'autre moitié par la SCI "COLOMBO" et par la SARL "Société d'Exploitation de l'Hôtel COLOMBO".
La SCI COLOMBO et la Société d'Exploitation de l'Hôtel COLOMBO ont relevé appel de ce jugement.
Elles exposent que :
- la SCI COLOMBO est propriétaire d'un terrain à PORTO 20150 OTA sur lequel est implanté un immeuble à usage d'hôtel, la SARL Société d'Exploitation de l'Hôtel COLOMBO (SARL LE COLOMBO) étant propriétaire du fonds de commerce,
- par acte du 31 décembre 1998, le fonds a été loué à Madame A... épouse B... pour une durée de un an moyennant un loyer de 200.000 francs,
- suivant acte sous-seing privé du 1er janvier 2000, la SARL LE COLOMBO donnait le fonds en location-gérance à la SARL U COLOMBU BLEU représentée par son gérant Monsieur Benjamin C... REYMOND pour une durée de un an renouvelable par tacite reconduction moyennant un loyer annuel de 200.000 francs,
- par lettre recommandée du 21 septembre 2001, la SARL LE COLOMBO a dénoncé la location-gérance devant prendre fin le 31 décembre 2001 pour cause de vente de l'hôtel,
- le 17 décembre 2001, Madame C... REYMOND, gérante de la SCI U COLOMBU BLEU et Monsieur D..., gérant de la SCI COLOMBO signaient un "compromis de vente sous-seing privé",
- le 1er avril 2002, un nouveau contrat de location-gérance était signé entre Monsieur D... en qualité de gérant de la SARL LE COLOMBO et la SARL U COLOMBU BLEU pour une durée courant du 1er avril au 31 octobre 2002 non renouvelable moyennant un loyer de 30.490 euros,
- par acte du 6 août 2002, la SCI U COLOMBU BLEU et la SARL U COLOMBU BLEU ont assigné devant le Tribunal de grande instance d'AJACCIO la SCI LE COLOMBO et la SARL LE COLOMBO aux fins d'entendre dire parfaite la vente du 17 décembre 2001 moyennant le prix de 335.288 euros portant sur l'immeuble pour 304.898 euros et sur le fonds de commerce pour 30.490 euros et avec toutes les conséquences de droit détaillées dans l'assignation.
Au soutien de leur appel, ils soulignent que dès le premier contrat de location-gérance, Madame A... épouse B..., locataire gérant, avait manifesté l'intention "d'acheter l'immeuble et le fonds de commerce" selon le contrat du 31 décembre 1998. Son fils Monsieur E... gérant de la SARL U COLOMBU BLEU a certes signé un nouveau contrat le 1er janvier 2000 mais sans qu'il soit fait référence à une quelconque intention d'achat, pas plus que lors du renouvellement par tacite reconduction pour la période du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2001.
Les locataires gérants ne manifestant plus l'intention d'acquérir, la SARL LE COLOMBO informait la SARL U COLOMBU BLEU par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 septembre 2001 que le contrat de location-gérance prendrait fin irrémédiablement le 31 décembre 2001 : "Le motif de cette dénonciation de contrat est que nous désirons vendre l'hôtel COLOMBO... vous restez prioritaires pour cet achat jusqu'au 31 décembre 2001".
C'est dans ces conditions qu'intervenait le compromis de vente du 17 décembre 2001.
Pour les appelants, ce compromis est assorti d'une double condition suspensive puisque le délai de signature devant le notaire est fixé à deux mois et quinze jours, la vente devant s'effectuer dans ledit délai sous réserve de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur auprès de l'organisme bancaire.
Ils soutiennent d'une part que le compromis de vente est nul, c'est en effet le nom de Monsieur D... Antoine qui est mentionné dans l'acte alors que c'est Madame D... Catherine qui est gérante et qui avait seule qualité pour engager la SCI à défaut de mandat spécial donné à Monsieur D... ; par ailleurs, l'indemnité d'immobilisation de 200.000 francs n'a pas été versée au vendeur ni au notaire.
D'autre part, cette promesse de vente est caduque puisque le délai de réalisation de la vente expirait le 2 mars 2002 et que l'intention des parties, ainsi qu'il est établi par les pièces du dossier, était bien de faire de la réitération par acte authentique un élément constitutif de leur consentement.
C'est à cet égard à tort que les premiers juges ont estimé qu'en l'absence de sanction au dépassement du délai expressément prévue dans l'acte et de mise en demeure du vendeur de justifier de la réalisation de la condition suspensive, il ne peut être tiré aucune conséquence juridique de la non-réitération de l'acte dans le délai fixé.
Pour apprécier l'intention des partie, le tribunal a mis l'accent sur une lettre bien postérieure à l'accord des parties mais a omis de tenir compte de la lettre du 17 septembre 2001 par laquelle la famille B... est autorisée à loger au sous-sol de l'hôtel COLOMBO jusqu'à la fin février 2002, étant précisé que si l'achat de l'hôtel ne pouvait s'effectuer d'ici cette date, elle devra verser 7.000 francs représentant deux mois de loyer et libérer l'appartement de la même façon qu'il libérera l'hôtel COLOMBO.
Cette lettre et l'attestation de Monsieur F... sont significatives de l'intention des parties quant à la nature du délai. La caducité de la vente est d'ailleurs confirmée par le nouveau contrat de location-gérance signé en avril 2002 par lequel les consorts B... s'engagent à rendre les clés le 31 octobre 2002.
Les appelants demandent ainsi à la Cour d'infirmer le jugement et de dire au principal que le compromis de vente est entaché de nullité et subsidiairement de prononcer la caducité de celui-ci, de fixer à 2.000 euros par mois l'indemnité d'occupation que devra payer la SARL U COLUMBU BLEU à la SARL Société d'Exploitation de l'Hôtel COLOMBO à compter du 1er novembre 2002 et d'ordonner l'expulsion de celle-ci sous astreinte outre paiement de la somme de 1.000 euros par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La SCI U COLOMBU BLEU et la SARL U COLOMBU BLEU concluent à la confirmation du jugement dont appel en ce qu'il a déclaré parfaite la vente de l'immeuble par la SCI COLOMBO à la SCI U COLOMBU BLEU avec toutes ses conséquences de droit.
Elles demandent de plus par voie d'appel incident de :
- dire que le prix de vente des biens et droits immobiliers s'élève à la somme de 304.898,03 euros sur laquelle a été payée la somme de 30.489,90 euros en 2001 et la somme de 30.490 euros en 2002,
- de donner acte à la SCI U COLUMBU BLEU de ce qu'elle offre de payer les 243.918,10 euros de surplus à la comparution chez le notaire,
- dire que la SARL Société d'Exploitation de l'Hôtel COLOMBO a également vendu son fonds de commerce depuis le 17 décembre 2001 à la SARL U COLOMBU BLEU et en conséquence de la condamner sous astreinte à délivrer la propriété juridique du fonds,
- donner acte à la SARL U COLOMBU BLEU de son offre de règlement dès sa comparution chez le notaire du prix de vente du fonds de commerce de l'hôtel COLOMBO qui s'élève à 30.490 euros,
- condamner les appelants à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile outre dépens.
Les intimés exposent que les consorts D... exploitaient un hôtel non classé de douze chambres à OTA-PORTO dont l'exploitation était déficitaire depuis 1995.
Ils décidèrent donc de confier l'hôtel aux consorts HILAIRE-VARENNE sous forme de location-gérance fin 1998.
Ces derniers avaient l'intention d'acheter l'établissement mais les derniers bilans de la SARL Société d'Exploitation de l'Hôtel COLOMBO ne permettaient pas d'obtenir un quelconque prêt de la banque qui souhaitait prendre un peu de recul.
C'est dans ces conditions que fut régularisée la dernière location-gérance en 2002, l'accord de la banque ayant été obtenu mais la mise en place du prêt avec une contre garantie Sofaris retardant l'opération.
Cette dernière location-gérance constituait un titre d'exploitation du 1er avril au 31 octobre 2002. Le contrat ne comportait pas de façon regrettable le rappel de l'achat de l'hôtel mais il était bien dans la commune intention de ne pas abandonner la vente puisque la redevance pour l'exercice 2002 devait s'imputer sur le prix de vente de l'hôtel ou au contraire être considérée comme le paiement des loyers de la location-gérance pour la période du 1er avril 2002 au 31 octobre 2002.
A leur sens, il n'existe aucune ambiguïté sur les intervenants et la validité de la promesse : Monsieur Antoine D... prend de lui-même la fausse qualité de gérant de la SCI COLOMBO par une mention manuscrite ce que ses cocontractants ne pouvaient mettre en doute, les discussions ayant toujours été menées par Monsieur Jean D... son père alors que c'est sa soeur Madame Catherine D... qui est en droit la véritable gérante de la SCI.
Au delà de la fiction des actes juridiques, Monsieur Jean D... s'est toujours considéré comme propriétaire des murs et du fonds qui ne faisaient qu'un dans son esprit : en témoignent les deux contrats de location-gérance et le rôle joué par Monsieur Jean D....
Cette ambiguïté soigneusement entretenue par les appelantes doit céder le pas à l'apparence ainsi que cela a été justement apprécié par les premiers juges.
Si ceux-ci ont parfaitement analysé l'absence de caducité de la promesse de vente synallagmatique, il y a bien eu vente à la fois des murs et du fonds même si des imperfections existent dans le sous-seing du 17 décembre 2001.
L'examen des pièces du dossier met à leur sens en évidence que Monsieur D... a toujours considéré l'hôtel COLOMBO sans distinguer les murs du fonds de commerce.
Le 3 décembre 1998, c'est la SARL d'Exploitation de l'Hôtel COLOMBO qui s'engage à céder le fonds et les murs.
Par la suite, il ne s'est jamais démenti que l'hôtel COLOMBO signifiait bien à la fois les murs et le fonds et qu'il s'agissait de la vente du tout de façon indivisible (lettres du 15 mars 2002, du 21 septembre 2001, protocole d'accord du 24 avril 2003).
La preuve de la cession également du fonds de commerce leur apparaît ainsi démontrée.
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MOTIFS :
Aux termes de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente synallagmatique vaut vente.
Les conditions de validité de la vente doivent cependant être réunies pour que la promesse puisse sortir son plein et entier effet : capacité des parties, accord sur la chose déterminée et sur le prix déterminé.
En l'espèce, il convient en premier lieu de noter qu'il n'est pas contesté que Monsieur Antoine D... n'est pas aux dires des parties le gérant de la SCI COLOMBO. Certes il apparaissait comme étant le maître de l'affaire mais il ne disposait d'aucun pouvoir spécial pour engager la société. Le co-contractant n'a pas de raison en principe de vérifier l'étendue des pouvoirs de celui qui agit au nom de la SCI mais il est frappant que les locataires qui aspiraient à l'achat de l'hôtel avaient constitué, selon le même montage juridique que les propriétaires, deux sociétés la SCI U COLOMBU BLEU et la SARL U COLOMBU BLEU dont les gérants sont l'un des deux associés pour chaque société.
Il ne pouvait donc exister la confusion dont ils se plaignent et il leur appartenait dans ce cas de figure très particulier de vérifier la capacité de Monsieur Antoine D... à engager la SCI.
En deuxième lieu, le tribunal tire logiquement du fait que les deux SCI sont parties à l'acte que la vente ne pouvait porter que sur l'immeuble, le fonds de commerce n'étant pas concerné puisque propriété de la SARL Société d'Exploitation de l'Hôtel COLOMBO et insusceptible d'être acquis par une SCI.
Il convient cependant de relever que l'acte introductif d'instance vise à la fois l'immeuble que la SCI doit délivrer mais aussi le fonds de commerce propriété de la SARL et que par leur appel incident, les intimés, conscients de la situation inextricable créée par le transfert de propriété du seul immeuble, persistent dans cette attitude.
La promesse de vente ne peut donc être considérée comme constituant un accord sur la vente d'un bien déterminé au moins pour les acquéreurs qui en réclament pourtant la réitération en y ajoutant.
En troisième lieu, la demande telle que formulée rend le prix des choses vendues indéterminé puisqu'aucune ventilation n'a été réalisée entre les deux biens alors que son importance au moins sur le plan fiscal et sur le droit des sociétés est indéniable.
Il apparaît ainsi qu'aux dires mêmes des acquéreurs, le "compromis de vente sous-seing privé" ne reflète pas l'intention des parties et n'exprime pas le consentement réel des signataires.
Il ne saurait dès lors être considéré comme valant vente au sens de l'article 1589 du code civil.
Dès lors, la question de la caducité de la promesse qui n'était pas prévue dans l'acte comme sanction de la non réitération par acte authentique dans les délais prévus, ne peut se poser.
Les parties se trouvant dans la même situation qu'avant la signature de l'accord lors de la signature du contrat de location-gérance du 1er avril 2002, les vendeurs c'est à dire la SCI COLOMBO et la SARL Société d'Exploitation de l'Hôtel COLOMBO pouvaient à tout moment renoncer au projet de vente que les deux sociétés la SCI U COLOMBU BLEU et la SARL U COLOMBU BLEU ne parvenaient pas à concrétiser.
Il y a donc lieu d'infirmer le jugement dont appel et de débouter les sociétés SCI U COLOMBU BLEU et SARL COLOMBU BLEU de leurs demandes.
La SARL U COLOMBU BLEU étant occupante sans droit ni titre doit être condamnée, dans les limites des écritures des parties, à payer à la SARL société d'exploitation de l'HOTEL COLOMBO une indemnité de 2.000 euros par mois à compter du 1er novembre 2002 jusqu'à la libération effective des lieux, sans qu'il y ait lieu d'assortir la condamnation des intérêts à taux légal s'agissant d'une indemnité fixée par la présente décision.
Par ailleurs, il convient de faire droit à la demande d'expulsion mais en tenant compte de la situation commerciale de cette société et des engagements qu'elle a pu prendre pour la saison d'été.
Un délai de 8 mois lui sera donc accordé pour quitter les lieux à l'expiration duquel elle pourra être expulsée sous astreinte de 50 euros par jour de retard.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des appelants la totalité des frais exposés non compris dans les dépens et il leur sera alloué la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Les intimés qui succombent supporteront les dépens de première instance et d'appel.
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PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Infirme le jugement du Tribunal de grande instance d'AJACCIO du 7 mars 2005,
Statuant à nouveau,
Déboute la SCI U COLOMBU BLEU et la SARL U COLOMBU BLEU de l'ensemble de leurs demandes,
Condamne la SARL U COLOMBU BLEU à payer à la SARL société d'exploitation de L'HOTEL COLOMBO une indemnité d'occupation de DEUX MILLE EUROS (2.000 euros) par mois à compter du 1er novembre 2002 jusqu'à la libération effective des lieux,
Ordonne l'expulsion de la société SARL U COLOMBU BLEU des lieux loués sous astreinte de CINQUANTE EUROS (50 euros) par jour de retard,
Accorde à cette société un délai de 8 mois à compter de la signification du présent arrêt pour quitter les lieux et dit que, à l'expiration de ce délai, elle pourra être expulsée par toutes voies de droit et que l'astreinte commencera à courir,
Condamne la SCI U COLOMBU BLEU et la SARL U COLOMBU BLEU à payer à la SCI COLOMBO et à la SARL U COLOMBU BLEU la somme de MILLE EUROS (1.000 euros) en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Les condamne aux dépens dont distraction au profit de la SCP R.JOBIN et Ph.JOBIN, avoués, selon les dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
FEUILLE DE SUIVI APRES ARRET
05/00683 Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours arrêt du SEPT FEVRIER DEUX MILLE SEPT
S.A.R.L U COLUMBU BLEU
Rep/assistant : la SCP RIBAUT-BATTAGLINI (avoués à la Cour)
Rep/assistant : Me Gilbert ALEXANDRE (avocat au barreau d'AJACCIO)
S.C.I COLOMBO
Rep/assistant : la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN (avoués à la Cour)
Rep/assistant : Me Marie Josée POFI MARIANI (avocat au barreau de PARIS)
C/
S.A.R.L SOCIETE D'EXPLOITATION DE L'HOTEL COLOMBO
Rep/assistant : la SCP R. JOBIN ET PH. JOBIN (avoués à la Cour)
Rep/assistant : Me Marie Josée POFI MARIANI (avocat au barreau de PARIS)
S.C.I. U COLOMBU BLEU
Rep/assistant : la SCP RIBAUT-BATTAGLINI (avoués à la Cour)
Rep/assistant : Me Gilbert ALEXANDRE (avocat au barreau d'AJACCIO)
DOSSIERS AVOUES MANQUANTS :
NON
RENDRE LES DOSSIERS AUX AVOUES
DOSSIERS RENDUS LE
NOMBRE DE PHOTOCOPIES :
7
