COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
2ème CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° 298 DU 16 MAI 2022
N° RG 20/00993 -
N° Portalis DBV7-V-B7E-DIR6
Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 09 Novembre 2020, enregistrée sous le n° 11-19-002204
APPELANT :
Monsieur [Z] [M]
12 Résidence Fleur d'Epée
97190 Le Gosier
Représenté par Me Daniel Werter, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMEE :
Madame [W] [O]
Maison Ayassamy Richeplaine
97180 Sainte-Anne
Représentée par Me Frédérique Bouyssou, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001184 du 15/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASSE-TERRE)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme Corinne Desjardins, Présidente de chambre,
Madame Christine Defoy
Madame Annabelle Cledat
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 09 Mai 2022.Le délibéré a ensuite été prorogé au 16 mai 2022.
GREFFIER,
Lors des débats: Mme Armélida Rayapin, greffière.
Lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Mme Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé du 31 mars 2016, M. [Z] [M] a donné à bail à Mme [W] [O] un appartement, sis rue Lethière à Sainte-Anne, moyennant un loyer mensuel de 500 euros, le locataire devant prendre en charge l'électricité, l'eau, ainsi que le coût d'entretien du jardin.
Suivant exploit d'huissier en date du 13 novembre 2019, Mme [W] [O] a assigné M. [Z] [M] devant le tribunal d'instance de Pointe à Pitre aux fins d'obtenir la condamnation de ce dernier à lui verser les sommes suivantes :
- 6640 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice subi du fait de la location d'un logement indécent,
- 330 euros correspondant au coût du constat d'huissier,
- 25 euros correspondant aux frais postaux,
- 421, 45 euros correspondant au remboursement des sommes payées au titre des estimations de consommation d'eau non régularisées,
- 2500 euros au titre du préjudice moral.
Par jugement du 9 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Pointe à Pitre a :
- condamné M. [Z] [M] à payer à Mme [W] [O] la somme de 6640 euros au titre de son trouble de jouissance, la somme de 421,45 euros correspondant au remboursement des sommes payées au titre des estimations de consommation d'eau non régularisées, 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,
- débouté M. [Z] [M] de ses demandes reconventionnelles,
- débouté M. [Z] [M] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [Z] [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 9 mai 2019 ainsi que les frais postaux.
Le 23 décembre 2020, M. [Z] [M] a interjeté appel de l'ensemble des dispositions du jugement précité.
Suite à l'avis du greffe en date du 22 février 2021, M. [Z] [M] à fait signifier, le 22 mars 2021, sa déclaration d'appel ainsi que ses conclusions à l'intimée non constituée.
Le 30 avril 2021, Mme [W] [O] a régularisé sa constitution d'intimée par la voie électronique.
Suite à l'avis du greffe en date du 23 juin 2021, demandant aux parties de lui transmettre leurs observations sur l'éventuelle irrecevabilité à conclure de l'intimée, le conseiller de la mise en étant, par ordonnance du 20 septembre du 2021, a :
- déclaré les conclusions déposées au greffe par l'intimée par voie électronique le 25 juin 2021 recevables,
- dit que les dépens resteront à la charge du trésor public.
Les parties ayant conclu, l'ordonnance de clôture est intervenue le 22 novembre 2021.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 14 mars 2022 et mise en délibéré au 9 mai 2022.Le délibéré a ensuite été prorogé au 16 mai 2022.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
1/ M. [Z] [M], appelant :
Vu les conclusions notifiées par M. [Z] [M] le 21 septembre 2021, par lesquelles celui-ci demande à la cour de :
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamné à payer à Mme [W] [O] les somme suivantes : 6640 euros au titre de son trouble de jouissance, 421, 45 euros correspondant au remboursement des sommes payées au titre des estimations de consommation d'eau non régularisées et 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, en ce qu'il l'a débouté de ses demandes reconventionnelles, en ce qu'il l'a débouté de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamné au entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 9 mai 2019 ainsi que les frais postaux,
- statuant à nouveau, condamner Mme [W] [O] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 313 euros au titre des appareils électroménagers qu'elle a emportés en quittant le logement,
- condamner Mme [W] [O] à lui payer la somme de 1000 euros au titre des loyers dus pendant la période de préavis,
- condamner Mme [W] [O] à lui payer la somme de 2000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [W] [O] aux entiers dépens.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens.
2/ Mme [W] [O], intimée :
Vu les conclusions notifiées le 18 octobre 2021, par lesquelles Mme [W] [O] demande à la cour de :
- confirmer purement et simplement le jugement du 9 novembre 2020 du tribunal judiciaire de Pointe à Pitre, en ce qu'il a condamné M. [Z] [M] à lui payer la somme de 6640 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice subi du fait de la location d'un logement indécent, celle de 330 euros correspondant au coût du constat d'huissier,
celle de 25 euros correspondant aux frais postaux, celle de 421, 45 euros correspondant au remboursement des sommes payées au titre des estimations de consommation d'eau non régularisées,
- au surplus, condamner M. [Z] [M] à lui payer la somme de 3000 euros, en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens.
MOTIFS :
Sur l'éventuel trouble de jouissance subi par la locataire,
En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé de :
de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application du premier et du deuxième alinéa,
d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou des défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux mentionnés au a ci-dessus,
d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués,
de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
En l'espèce, le jugement déféré a condamné M. [Z] [M], en sa qualité de bailleur, à indemniser Mme [W] [G] du trouble de jouissance qu'elle a subi, durant le temps qu'elle a occupé le logement litigieux à hauteur du tiers du montant du loyer (166 euros x 40) soit 6640 euros.
L'appelant conteste le bien-fondé d'une telle condamnation qu'il considère comme non établie, au vu du constat d'huissier dressé le 9 mai 2019, à la demande de Mme [W] [G] par Maître [V] [I].
En effet, l'huissier instrumentaire a dressé les constatations suivantes :
- pour ce qui est de la cuisine, le sol est en carrelage ancien, avec des éclats répartis, la faïence a été reprise, aucun plan de travail, ni plaque de cuisson ne sont visibles, au niveau de l'ouverture sur rue, il n'y a aucune fenêtre, la seule fermeture est constituée de volets, le robinet du lavabo n'est en outre pas fixé,
- l'ouverture sur balcon est dépourvue de porte- fenêtre, la seule fermeture est constituée de volets,
- s'agissant du séjour, l'ouverture sur jardin est dépourvue de porte-fenêtre, la seule fermeture est constituée de volets, à l'étage le balcon est pourvu d'un entourage bois ancien,
- dans la salle de bains, le sol en carrelage est ancien, de même que la faïence, une ouverture sur rue est constituée d'une porte en bois qui force à l'ouverture, une seconde ouverture sur rue est dépourvue de fenêtres, la seule fermeture est constituée de volets, des traces de termites sont visibles sur les huisseries, la commande eau chaude du robinet est bloquée en position fermée, la pression d'eau en sortie du flexible de douche est réduite,
- sur le balcon, la rambarde en bois est ancienne, des traces de termites sont visibles,
- la chasse d'eau des WC fuit, l'écoulement du lavabo est hors service,
- le socle béton du balcon est dégradé, le logement est dépourvu de détecteur de fumée,
- au niveau du fonctionnement du téléviseur, des pertes de signaux sont visibles.
Il convient tout d'abord de souligner qu'en l'absence d'état des lieux annexé au contrat de bail signé le 31 mars 2016, les biens sont réputés avoir été en bon état de réparations locatives.
Le bail mentionne toutefois au titre de la clause de travaux que le carrelage de la cuisine et de la salle de bains est défectueux et qu'une plaque de cuisson devra être installée.
Or, contrairement aux allégations de l'intimée, l'appelant parvient à démontrer que les travaux visés par cette clause contractuelle ont été dûment exécutés : l'absence de plaque de cuisson a été palliée par l'achat d'une cuisinière, le 7 avril 2016, comme en atteste la facture constituant la pièce n°2 produite par M. [Z] [M]. A ce titre, il convient d'ailleurs de souligner que ce n'est que quelques mois avant son départ, dans un courrier du 5 février 2019, que Mme [W] [G] a alerté pour la première fois son bailleur sur cette absence de plaque de cuisson dont elle ne s'était jamais plainte auparavant, compte-tenu de la mise à disposition par le bailleur, dès le mois d'avril 2016, d'une cuisinière.
De plus, les travaux de carrelage ont été réalisés par M. [R] [H], comme en témoigne la facture établie par ce dernier le 28 juin 2017 et le courrier rédigé par Mme [W] [O] le 5 février 2019, même si une réfection totale n'a pas été effectuée, au vu des constatations de l'huissier.
Pour ce qui est des désordres relatifs à la plomberie (fuite à la chasse d'eau des WC, robinet défectueux), ils relèvent des r éparations locatives et ne peuvent en aucun cas être à l'origine d'un trouble de jouissance subi par le locataire qui s'est abstenu de procéder à la remise en état qui pourtant lu incombait.
S'agissant des fenêtres, s'il est exact qu'elles sont inexistantes, il est noté que les pièces principales du logement bénéficient d'ouvertures sur l'extérieur qui peuvent être fermées moyennant des volets. Là encore, Mme [W] [O] ne démontre nullement le trouble de jouissance induit par ce mode de fermeture, l'absence de fenêtre étant largement usitée en climat tropical et ayant été contractuellement acceptée par la locataire lors de l'entrée dans les lieux.
Il résulte de ce qui précède que, nonobstant le constat d'huissier qu'elle verse aux débats, Mme [W] [O] défaille à l'effet de démontrer l'existence d'un quelconque trouble de jouissance imputable à son bailleur, dès lors que :
- les travaux contractuellement visés ont été exécutés,
- l'essentiel des désordres invoqués sont la conséquence d'un déficit d'entretien locatif,
- l'intimée a accepté de louer un appartement dépourvu de fenêtre et dont les ouvertures étaient obstruées par de simples volets en bois.
Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. [Z] [M] à payer à Mme [W] [G] la somme de 6640 euros en réparation de son trouble de jouissance. Statuant de nouveau de ce chef, Mme [W] [G] sera déboutée de sa demande formée de ce chef.
De plus, le jugement attaqué sera également infirmé en ce qu'il a mis à la charge de l'appelant le coût du constat d'huissier d'un montant de 330 euros et les frais postaux à hauteur de 25 euros. En effet, ces dépens ont été exposés inutilement par l'intimée qui succombe aujourd'hui dans la charge de la preuve de son préjudice.
Sur le remboursement des sommes réglées au titre des factures d'eau non régularisées,
L'appelant critique le jugement déféré qui l'a condamné à rembourser à Mme [W] [G] la somme de 421, 45 euros correspondant au montant des sommes payées au bailleur au titre des factures d'eau et non régularisées.
Il ressort des éléments versés aux débats que la question posée en l'espèce n'est pas celle d'une absence de régularisation des charges, mais d'une répartition des factures d'eau faite par le propriétaire au prorata du nombre d'appartements loués dans le même immeuble.
En effet, M. [Z] [M] verse aux débats les factures d'eau qu'il a réellement réglées au service de la SIAEAG puisque le compteur était à son nom. Toutefois, en l'absence de compteur individuel pour chacun de ses locataires, il a divisé le montant de chaque facture par le nombre d'appartements.
Si ce mode de répartition des charges n'est pas pleinement satisfaisant, il vient en réalité pallier l'absence de compteur individuel pour chaque locataire.
Dans ces conditions, dès lors que Mme [W] [G] défaille à l'effet de démontrer que les sommes qu'elle a réglées excédaient ce qu'elle devait effectivement au titre de sa consommation, elle sera déboutée de sa demande formée de ce chef et le jugement entrepris infirmé sur ce point.
Sur le préjudice moral,
Outre le fait que le trouble de jouissance de Mme [W] [G] ne soit pas démontré, il en est de plus fort pour son préjudice moral qui ne résulte d'aucune pièce versée aux débats et pour lequel elle sera déboutée de sa demande. Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. [Z] [M] à payer à Mme [W] [G] la somme de 2500 euros à ce titre.
Sur les demandes reconventionnelles de l'appelant,
M. [Z] [M] sollicite la condamnation de Mme [W] [G] à lui régler la somme de 313 euros au titre des appareils ménagers qu'elle a emportés en quittant le logement.
Toutefois, outre le dépôt de plainte pour vol formé par Mme [P] [M], venant aux droits du bailleur, le 3 août 2019 dans laquelle elle met en cause l'intimée pour avoir volé du matériel électroménager se trouvant dans l'appartement loué et dont les suites ne sont pas connues, il n'est pas démontré de quelque manière que ce soit que Mme [W] [G] se soit rendue coupable de ce vol.
M. [Z] [M] ajoute que la locataire a commis de nombreuses dégradations au sein des lieux loués, alors que l'appartement lui a été délivré au début du bail en bon état de réparation locative. Il demande donc d'être indemnisé à hauteur de 5000 euros pour le préjudice subi du fait du comportement inadéquat de Mme [W] [G].
Au soutien d'une telle demande, M. [Z] [M] produit diverses attestations de membres du voisinage faisant état du comportement querelleur de l'intimée, ainsi que celle de sa nouvelle propriétaire, qui la met en cause pour des problèmes de comportement et pour mal entretenir son logement. Ces éléments sont toutefois insuffisants pour établir que Mme [W] [G] a failli dans le cadre des relations contractuelles la liant à M. [Z] [M], lequel sera donc débouté de sa demande indemnitaire formée de ce chef.
Il résulte donc de ce qui précède que le jugement déféré qui avait débouté M. [Z] [M] à ces titres sera confirmé.
De plus, M. [Z] [M] sollicite la condamnation de son ex-locataire à lui payer la somme de 1000 euros, correspondant à deux mois de loyer au titre du préavis. Une telle demande nouvelle en appel sera déclarée recevable car se rattachant par un lien suffisant aux prétentions originaires.
Il résulte effectivement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en son ancienne rédaction applicable au moment de la signature du bail, que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis est de trois mois.
Or, il résulte des éléments du dossier que Mme [W] [G] a donné congé à son bailleur par correspondance du 19 juillet 2019 pour le 1er aout suivant. Au regard de la date du courrier, elle aurait donc dû régler les loyers jusqu'au mois d'octobre 2019.
Il s'ensuit que M. [Z] [M] est donc bien fondé à lui réclamer la somme de 1000 euros au titre des loyers dus pendant le délai légal de préavis et non réglés de sa part.
Sur les autres demandes,
Il ne paraît pas inéquitable de condamner Mme [W] [G], qui succombe en ses prétentions, à payer à M. [Z] [M] la somme de 2000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de la procédure.
Mme [W] [G] sera quant à elle déboutée de sa demande formée en application de l'article 700 du code et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [Z] [M] à payer à Mme [W] [O] les sommes suivantes : 6640 euros au titre de son trouble de jouissance, 421, 45 euros correspondant au remboursement des sommes payées au titre des estimations de consommation d'eau non régularisées et 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et en ce qu'il l'a condamné au entiers dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 9 mai 2019 ainsi que les frais postaux,
Statuant à nouveau,
Déboute Mme [W] [G] de l'ensemble de ses demandes,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [Z] [M] de ses demandes reconventionnelles,
Y ajoutant,
Condamne Mme [W] [G] à payer à M. [Z] [M] la somme de 1000 euros au titre des loyers dus pendant la période légale de préavis,
Condamne Mme [W] [G] à payer à M. [Z] [M] la somme de 2000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute Mme [W] [G] de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
Condamne Mme [W] [G] aux entiers dépens de la procédure qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Et ont signé,
La Greffière La Présidente
