COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
2ème CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° 297 DU 16 MAI 2022
N° RG 20/00386
N° Portalis DBV7-V-B7E-DG7Z
Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal de grande instance de Basse-Terre, décision attaquée en date du 02 Août 2018, enregistrée sous le n° 16/00629.
APPELANTE :
S.A.R.L. Clim'action
prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège
Saint-Jean
97133 Saint-Barthélémy
Représentée par Me Michel Pradines de la SCP Baladda Gouranton & Pradines, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy
INTIMEE :
Madame [L] [J]
'Les Sables'
Saint-Jean
97133 Saint-Barthelemy
Représentée par Me Marc Grisoli de la Selarl Grisoli, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélémy (avocat postulant) et Me Emmanuel Amiot de la SCP Giraud Naud Amiot, avocat au barreau de Paris (avocat plaidant).
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Mars 2022, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme Corinne Desjardins, Présidente de chambre,
Madame Christine Defoy, conseillère,
Madame Annabelle Clédat, conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 09 Mai 2022. Le délibéré a ensuite été prorogé au 16 mai 2022.
GREFFIER,
Lors des débats: Mme Armélida Rayapin, greffière.
Lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Mme Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Mme [L] [J] est propriétaire d'un ensemble immobilier situé Ensemble des sables à saint jean, Saint Bathélémy, composé de deux bâtiments , le premier à usage d'entrepôt et le second, pour partie à usage d'habitation et pour partie à usage de bureaux.
Suivant acte sous seing privé en date du 2 janvier 2011, Mme [J] a consenti à la société Clim'action, dont le gérant est M. [S] [U], un bail commercial portant un entrepôt, d'une superficie de 185 m2 situé 'ensemble des sables' à Saint Jean Saint Barthélémy, pour y exercer l'activité de stockage de matériel frigorifique.
Suivant acte sous seing privé en date du 19 septembre 2011, Mme [J] a donné à bail commercial à la société Clim'action deux pièces à destination de bureaux également situées 'ensemble des sables' à Saint Jean Saint Barthélémy, moyennant un loyer annuel de 12.000 euros payable d'avance mensuellement.
Le même jour, elle a consenti à M. [S] [U] et Mme [Y] [T] sa compagne, un contrat de location à usage d'habitation toujours situé ' les sables' Saint Jean Saint Barthélémy.
Par actes d'huissier du 8 avril 2016, Mme [J] a fait signifier aux consorts [U] et [T] un congé du bail d'habitation pour le 30 septembre 2017, aux fins de reprise pour habiter les lieux.
Par acte du 22 juin 2016, la société Clim'action, M. [U], et Mme [T] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre Mme [J] aux fins notamment d'étendre le statut des baux commerciaux au local d'habitation, de dire que le bail d'habitation est l'accessoire du bail commercial conclu le 19 septembre 2011 et d'annuler le congé délivré le 15 décembre 2015.
Par acte du 29 juin 2016, Mme [J] a fait assigner la société Clim'action devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre aux fins notamment de voir ordonner la résiliation du bail du 18 septembre 2011 aux torts exclusifs de la société Clim'action, d'ordonner son expulsion des lieux loués, la suppression de l'extension litigieuse et sa remise en état sous astreinte de 200 euros par jour de retard.
Par acte du 29 juin 2016, Mme [J] a fait assigner la société Cooler caraïbes aux fins notamment d'obtenir la résiliation du bail commercial consenti à cette dernière et portant sur le bâtiment à usage d'entrepôt compte tenu de la réalisation d'une extension sans autorisation.
Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des trois procédures.
Par décision du 2 août 2018, le tribunal de grande instance de Basse'Terre :
- s'est déclaré incompétent quant à la demande de remboursement des loyers et a renvoyé les parties à saisir le tribunal d'instance de Basse-Terre,
- a rejeté comme irrecevables les demandes formées par la société Clim'action, M. [S] [U] et Mme [Y] [T] à l'encontre de Mme [L] [J],
- a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 19 septembre 2011 aux torts exclusifs de la société Clim'action,
- a prononcé la résiliation judiciaire du bail en date du 2 janvier 2011 aux torts exclusifs de la société Clim'action,
- a ordonné l'expulsion de la société des lieux loués ainsi que tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique,
- a dit que la société Clim'action sera redevable à l'égard de Mme [J] d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers à compter du prononcé de la présente décision et ce jusqu'à complète libération des lieux loués,
- a ordonné la suppression de l'extension litigieuse construite par la société Clim'action et la remise en état des lieux aux frais de celle-ci, dans un délai de 2 mois à compter de la signification, du présent jugement sous astreinte de 120 euros par jour de retard , passé ce délai,
- a prononcé la mise hors de cause de la société Cooler Caraïbes,
- a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugent,
- a condamné la société Clim'action, Mme [Y] [T] et M. [S] [U] à payer à Mme [L] [J] la somme de 3.500 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
La société Clim'action a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 29 mai 2020, en limitant son appel aux chefs de jugement suivants : en ce qu'elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 19 septembre 2011 aux torts exclusifs de la société Clim'action, prononcé la résiliation judiciaire du bail en date du 2 janvier 2011 aux torts exclusifs de la société Clim'action, ordonné l'expulsion de la société des lieux loués ainsi que tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique,dit que la société Clim'action sera redevable à l'égard de Mme [J] d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers à compter du prononcé de la présente décision et ce jusqu'à complète libération des lieux loués, et ordonné la suppression de l'extension litigieuse construite par la société Clim'action et la remise en état des lieux aux frais de celle-ci, dans un délai de 2 mois à compter de la signification, du présent jugement sous astreinte de 120 euros par jour de retard , passé ce délai.
Mme [J] a remis au greffe sa constitution d'intimée par voie électronique le 4 novembre 2020.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 décembre 2021 et l'affaire a été fixée à l'audience du 14 mars 2022, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 mai 2022.Le délibéré a ensuite été prorogé au 16 mai 2022.
Par message électronique en date du 20 avril 2022, la cour a demandé à Mme [J], au regard de la fin de non recevoir relative à la recevabilité des conclusions de l'intimée fondée sur les articles 960 et 961 du code de procédure civile de justifier de son adresse actuelle par une note en délibéré transmise par RPVA au plus tard le 3 mai 2022.
Par message RPVA en date du 3 mai 2022, qui n'a fait l'objet d'aucune observation de l'appelante, Mme [J] a transmis à la cour sa nouvelle adresse.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
1/ la SAS Clim'action appelante :
Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 21 novembre 2021 par lesquelles l'appelante demande à la cour de :
- déclarer la société Clim'action recevable en son appel limité aux chefs critiqués,
- infirmer le jugement déféré dans la limité de l'appel,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
- débouter Mme [J] de sa demande du résiliation du bail commercial en date du 19 septembre 2011,
- débouter Mme [J] de sa demande de résiliation du bail commercial en date du 2 janvier 2011,
- dire n'y avoir lieu à suppression de l'extension et de la remise en état des lieux,
- condamner Mme [J] à payer à la société Clim'action la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.
2/ Mme [L] [J], intimée :
Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 1er octobre 2021 par lesquelles l'intimée demande à la cour de :
- débouter la société Clim'action de sa demande d'irrecevabilité des conclusions de Mme [J],
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions dont appel sauf en ce qui concerne les frais irrépétibles,
Statuant à nouveau
- condamner la société Clim'action à payer à Mme [J] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des honoraires exposés en première instance,
- condamner la société Clim'action à payer à Mme [J] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des honoraires exposés en appel,
- condamner la société Clim'action à payer à Mme [J] la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- condamner la société Clim'action aux dépens de première instance , en ce compris les frais de référé et de l'expertise , ainsi que d'appel et accorder à la Selarl Emmanuel Amiot le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
Y fait valoir que
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur la recevabilité des conclusions de Mme [J] du 28 décembre 2020
Conformément aux articles 960 et 961 du code de procédure civile, les conclusions des parties ne sont pas recevables tant que les indications
relatives au domicile d'une personne physique n'ont pas été fournies.
La société Clim'action soulève l'irrecevabilité des conclusions d'intimée de Mme [J] en date du 28 décembre 2020 au motif que le domicile de l'intimée qui y est mentionné est erroné.
Toutefois, la fin de non recevoir édictée par l'article 961 ne tend qu'à la sauvegarde des parties, laquelle est assurée par la communication des indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article 960 avant que le juge ne statue.
Mme [J] a justifié dans une note en délibéré en date du 3 mai 2022 son adresse de sorte que la procédure est régularisée et que la fin de non recevoir sera rejetée.
Sur la demande de résiliation du bail commercial à usage d'entrepôt et du bail commercial à usage de bureau
Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1729 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et qu'à défaut, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Il est ainsi constant que le preneur ne peut entreprendre des travaux ayant pour effet de modifier la chose louée sans l'accord du bailleur, sans encourir la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1184 du code civil.
En l'espèce, cette obligation légale est rappelée dans le bail commercial du local de stockage d'une superficie de 185 m2 signé le 2 janvier 2011 par les parties, lequel stipule dans son paragraphe 6 intitulé 'obligations du preneur' que le preneur a notamment l'obligation h) de ne faire aucun changement, démolition, percement, transformation, sans le consentement préalable, exprès et écrit du bailleur.
Le bail relatif aux deux pièces à destination de bureaux signé le 19 septembre 2011, s'il ne prévoit aucun article relatif aux obligations du preneur, stipule néanmoins dans son article 3 intitulé 'destination des locaux loués' que le locataire s'engage à n'exercer dans les locaux commerciaux loués que l'activité ' étude, vente, installation, entretien, de tous systèmes de climatisation, cuisine professionnelles (chaud froid) ainsi que le bureau comptable et visite de la clientèle de la SARL Clim'action.
S'agissant du bail commercial du local d'une superficie de 185 m2 à usage d'entrepôt
La société Clim'action soutient que les travaux tendant à agrandir son aire de stockage, constatés par procès verbal d'huissier établi le 19 mars 2015, ont été préalablement acceptés par M. et Mme [J] comme en atteste un mail en date du 11 mars 2014 versé aux débats en pièce 14.
Toutefois, le seul message en date du 11 mars 2014, dont la teneur est la suivante : ' Bonjour [Y] et [S], Voila nous avons réfléchi pour le deck, cela nous embête un peu. Comme nous pensions augmenter le loyer surtout de la maison car vu les prix pratiqués à St Barth cela vaut au moins 3.000 euros . Si vous êtes d'accord, augmentez le loyer du bureau et du dépôt comme bon vous semble plutôt que la maison, vous faîtes votre deck démontable ou alors nous reprenons la maison et le bureau au mois d'octobre, cela ne nous dérange pas ... Bonne réception [R], [G] ', sans qu'il ne soit précédé de la demande précise du preneur, et alors qu'il ne fait mention que d'un deck, est inopérant à rapporter la preuve de l'accord de la bailleresse sur la
construction d'une extension de la surface de stockage de plus de 60 m2,
telle qu'elle résulte du constat d'huissier du 19 mars 2015.
En effet, l'huissier mentionne l'existence d'une extension construite entre la maison d'habitation et le bâtiment à usage de hangar, composé 'd'une plate-forme surélevée en bois d'une soixantaine de m2, couverte par un auvent, composé d'une structure métallique vissée aux murs des deux bâtiments et d'une bâche, d'un cloisonnement en bois, et d'une installation électrique, utilisée comme stockage de matériel et d'équipement' et comme le confirment les 15 photographies dépourvues de toute ambiguïté sur la nature de l'édifice.
En outre, Mme [J] qui expose n'avoir jamais donné son autorisation pour la construction d'une extension de la zone de stockage mais seulement pour la construction d'un deck et produit au soutien de son allégation le procès verbal de constat d'huissier établi à sa demande dès le 15 mars 2015, et donc bien antérieure à la délivrance du congé du 18 avril 2016 aux consorts [U] et [T] du bail d'habitation, ainsi qu'une sommation délivrée le 7 avril 2016 à la société Clim'action d'avoir à supprimer dans les quinze jours l'extension non autorisée.
En cause d'appel, la société Clim'action, soutient que cette structure a été entièrement démontée et produit à ce titre un procès verbal établi le 29 septembre 2021.
Si Mme [J] ne conteste pas cet élément, elle verse à son tour aux débats un procès verbal d'huissier établi le 17 juin 2021, lequel mentionne outre la présence de la structure métallique aujourd'hui démontée, celles de palissades installées devant les arches de la maison sur une longueur de six mètres et sur la gauche de la maison sur 12 mètres constituant une zone de stockage de matériel, ainsi qu'un plan de l'ensemble immobilier (pièce 2-1) positionnant cette zone de stockage sur une surface contigüe à l'entrepôt objet du bail commercial et se poursuivant le long de la villa d'habitation.
Contrairement aux allégations de la société Clim'action, ce constat d'huissier établit que celle-ci a élargi l'emprise de l'entrepôt objet du bail commercial sur des parties qui ne sont pas comprises dans ce bail, mais dans le bail d'habitation dont le congé est contesté en justice.
Ces nouveaux travaux, réalisés dans le même but d'augmenter la surface de stockage, en dépit d'une sommation précédemment citée d'avoir à supprimer une première extension de la zone de stockage en date du 7 avril 2016 - permettant au preneur de bénéficier d'un local servant d'entrepôt de 260 m2 contre une surface initialement louée de 185 m2, telle que résultant des attestations d'assurance versées aux débats par la société Clim'action - qui n'a reçu exécution que cinq ans plus tard, constituent à l'évidence des manquements contractuels de la société clim'action dans l'exécution de ses obligations de nature à justifier la résiliation du bail commercial.
C'est en conséquence par une juste appréciation de la cause que les premiers juges ont ordonné la résiliation du contrat de bail commercial en date du 2 janvier 2011 liant les parties.
S'agissant du bail commercial à usage de bureau
La société Clim'action produit en cause d'appel une attestation de compagnie d'assurance Allianz en date du 26 mai 2021 attestant que la société Clim'action est à jour des règlements des deux contrats d'assurance portant les numéros 0410013563 et 0410015764 et
correspondant au local d'entrepôt objet du bail commercial du 2 janvier 2011 et au local à usage de bureau objet du bail commercial en date du 19 septembre 2011 (pièce 21), ainsi que dix attestations d'assurance Allianz actif, portant sur le local à usage de bureau pour la période du 17 novembre 2011 au 16 novembre 2021 (pièces11 et 18).
Mme [J] évoque le caractère apocryphe de ces pièces non produites en première instance, malgré une sommation de communiquer ces attestations en date du sept avril 2016 et non corroborées par un justificatif de paiement des cotisations sans toutefois justifier de cette simple allégation.
En cause d'appel, Mme [J] soutient par ailleurs que la société Clim'action a transformé dans un premier temps une partie des locaux loués à usage de bureau, s'agissant de la salle de bain, en local d'archives, puis dans un second temps la totalité des locaux en entrepôt comme l'a constaté l'huissier de justice le 17 juin 2021 dans ces termes: ' A travers les vitres, nous pouvons voir l'intérieur de la pièce. Du matériel neuf emballé y est stocké. Il n'y a visiblement plus de bureau à cet endroit'.
La société clim'action qui se contente d'affirmer que Mme [J] procède par simple affirmation ne formule aucune observation contestation à l'égard du rapport d'huissier précité.
En conséquence, Mme [J] rapporte la preuve au moyen de ce constat d'huissier que la société Clim'action a transformé les locaux loués à usage de bureau en espace de stockage de matériel, au mépris de l'article 3 du contrat du contrat de bail commercial qui destinait ces locaux à l'usage de bureau comptable et visite de la clientèle de la société.
Il s'ensuit que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné la résiliation du bail commercial signé le 19 septembre 2011.
Sur les demandes accessoires
La société Clim'action qui succombe en appel sera condamnée aux dépens d'instance.
Elle sera également condamnée à payer à Mme [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
C'est par une juste appréciation de la cause que le tribunal a condamné la société Clim'action au paiement de la somme de 3.500 euros sur ce même fondement , ainsi qu'aux dépens, de sorte que ces dispositions seront confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,
Ecarte la fin de non recevoir relative à l'irrecevabilité des conclusions d'intimée en date du 28 décembre 2021,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées,
Y ajoutant,
Condamne la société Clim'action à payer à Mme [L] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la société Clim'action de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Clim'action aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la Selarl Emmanuel Amiot.
Et ont signé,
La Greffière La Présidente
