COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
2ème CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 24 DU 10 JANVIER 2022
No RG 21/00538
No Portalis DBV7-V-B7F-DKGA
Décision déférée à la cour : Ordonnance de référé du Président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 12 Février 2021, enregistrée sous le no 20/00342.
APPELANTE :
S.A.S Cuisinox
Prise en la personne de son Président
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Dominique Tavernier, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMEE :
S.C.I. Iwi
Représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-Marc Deraine de la SELARL Deraine et Associés, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Novembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme Corinne Desjardins, Présidente de chambre,
Mme Christine Defoy, conseillère,
Mme Annabelle Cledat,conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 10 Janvier 2022.
GREFFIER,
Lors des débats et lors du prononcé :Mme Armélida Rayapin, Greffière.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par Mme Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par Mme Armélida Rayapin, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé en date du mois d'août 2016, la SCI Iwi a donné à bail à usage commercial à la SAS Cuisinox un local commercial de 120 m2 (100 m2 en rez-de-chaussée et 20 m2 mezzanine), sis [Adresse 5], moyennant un loyer initial annuel de 34 800 euros HT, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2016, l'acte contenant une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail, à défaut de paiement d'un seul terme du loyer, passé le délai d'un mois suivant la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Le 21 août 2020, la société Iwi a fait délivrer à la SAS Cuisinox un commandement de payer la somme de 16 106 euros, selon le décompte du 19 août 2020, visant la clause résolutoire.
Suivant exploit d'huissier en date du 29 octobre 2020, la SCI Iwi a assigné la SAS Cuisinox devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe à Pitre aux fins de voir :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial signé au mois d'août 2016 entre les parties,
-constater la résiliation de ce contrat de bail à compter du 22 septembre 2020 et ordonner l'expulsion de la SAS Cuisinox et de tous occupants de son chef avec, au besoin le concours de la force publique, le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard, avec au besoin le concours de la force publique, à compter de la signification de la présente ordonnance,
-condamner la SAS Cuisinox à payer à titre provisionnel une somme de 1613,25 euros au titre des loyers et charges dus au titre du commandement de payer, une somme de 3226, 50 euros au titre du loyer impayé du mois de septembre 2020, une somme de 6453 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle pour le mois d'octobre 2020, une somme de 2013 euros au titre d'une indemnité forfaitaire, les intérêts de retard au taux de base de l'intérêt légal, majoré de 5 points dus sur toutes les sommes qui n'ont pas été payées à leur échéance exacte, une somme de 2500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 21 août 2020 d'un montant de 240, 23 euros et le coût du présent acte introductif d'instance.
Suivant ordonnance de référé du 12 février 2021, la présidente du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :
-au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent, par provision,
-constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation à la date du 22 septembre 2020 du bail conclu en août 2016,
-dit que dans le mois de la présente ordonnance, la SAS Cuisinox devra rendre les locaux qu'elle occupe situés à l'immeuble [Adresse 5],
-à défaut, ordonné l'expulsion de la SAS Cuisinox ou de tout occupant de son chef des lieux loués, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier,
-condamné la SAS Cuisinox à payer à la société Iwi une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers courants à compter du 23 septembre 2020 et jusqu'à son départ effectif des lieux par la remise des clés au propriétaire,
-condamné dès à présent la SAS Cuisinox à payer à la SCI Iwi une provision de 14 492, 75 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation dû à partir de mai 2020,
-rejeté le surplus des demandes,
-condamné la SAS Cuisinox à payer à la SCI Iwi la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné la SAS Cuisinox aux dépens comprenant le coût du commandement du 21 août 20-20.
Le 14 mai 2021, la SAS Cuisinox a interjeté appel de la décision précitée en ce qu'elle l'a condamnée à payer une provision de 14 492, 75 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation dues à partir de mai 2020.
Suite à la fixation de l'affaire à bref délai et à l'avis du greffe en date du 8 juin 2021, la SAS Cuisinox a fait signifier la déclaration d'appel à l'intimée non constituée le 17 juin 2021.
Le 5 juillet 2021, la SCI Iwi a régularisé sa constitution d'intimée par la voie électronique.
Le 8 août 2021, la SCI Iwi a sollicité la radiation de l'affaire du rôle en application de l'article 524 du code de procédure civile. Par ordonnance du 27 octobre 2021, cette demande a été déclarée irrecevable et les dépens ont été réservés.
Les parties ayant conclu, l'affaire a été évoquée à l'audience du 15 novembre 2021, au cours de laquelle le conseil de la société Iwi a demandé de voir déclarer irrecevables les conclusions notifiées par son adversaire le 14 novembre 2021, en application de l'article 905-2 3o du code de procédure civile.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2022.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
1/ La société Cuisinox, appelante à titre principal et intimée à l'appel incident
Vu les dernières conclusions notifiées par la société Cuisinox le 14 novembre 2021, par lesquelles celle-ci demande à la cour de :
-infirmer l'ordonnance de référé attaquée en ce qu'elle l'a condamnée à payer à la société Iwi la somme de 14 492, 75 euros à valoir sur les loyers
et indemnités d'occupation dues à partir de mai 2020,
-statuant à nouveau, constater qu'elle reconnaît devoir la somme de 4660, 72 euros à titre d'indemnité d'occupation jusqu'au mois de mai 2021,
-lui accorder un délai de 12 mois pour s'acquitter de sa dette.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens.
2/ La société Iwi, intimée à titre principal et appelante à titre incident,
Vu les conclusions notifiées le 8 août 2021 par la société Iwi, par lesquelles celle-ci demande à la cour de :
-statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel,
-au fond, confirmer l'ordonnance de référé du 12 février 2021 du tribunal judiciaire de Pointe à Pitre en ce qu'elle a :
-renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles en aviseront mais dès à présent, par provision,
-constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation à la date du 22 septembre 2020 du bail conclu en août 2016,
-dit que dans le mois de la présente ordonnance, la SAS Cuisinox devra rendre les locaux qu'elle occupe situés à l'immeuble [Adresse 5],
-à défaut, ordonné l'expulsion de la SAS Cuisinox ou de tout occupant de son chef des lieux loués, avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier,
-condamné la SAS Cuisinox à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle,
-condamné dès à présent la SAS Cuisinox à lui payer une provision de 4839,75 euros (1613, 25 euros correspondant au solde du commandement de payer +3226, 50 euros) correspondant au loyer du mois de septembre 2020) à valoir sur l'arriéré de loyers,
-condamné la SAS Cuisinox à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-l'infirmer pour le surplus,
-statuant à nouveau, à titre principal, condamner la société Cuisinox à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer courant à compter du 23 septembre 2020 et jusqu'à son départ effectif des lieux par la remise des clés au propriétaire,
-condamner la SAS Cuisinox à lui payer la somme de 56 448 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation pour les mois d'octobre, novembre, décembre 2020, janvier, février, mars avril, mai 2021,
-condamner la SAS Cuisinox à lui payer la somme de 2013 euros à titre d'indemnisation forfaitaire,
-condamner la SAS Cuisinox à lui payer à titre provisionnel les intérêts de retard au taux de base de l'intérêt légal majoré de 5 points dus sur toutes les sommes qui n'ont pas été payées à leur échéance exacte,
-à titre subsidiaire, sur l'indemnité d'occupation, condamner la société Cuisinox à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers courants à compter du 23 septembre 2020 et jusqu'à son départ effectif des lieux par la remise des clés au propriétaire,
-condamner la SAS Cuisinox à lui payer une provision totale de 28 224 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation pour les mois d'octobre, novembre et décembre 2020, janvier, février, mars, avril, mai 2021,
-en tout état de cause, débouter la société Cuisinox de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-condamner la SAS Cuisinox à lui payer la somme de 2500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens.
MOTIFS :
Sur la recevabilité des conclusions de la société Cuisinox en date du 14 novembre 2021,
L'article 905-2 3o du code de procédure civile dispose que l'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose à peine d'irrecevabilité relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président d'un délai d'un mois à compter de la notification de l'appel incident ou de l'appel provoqué à laquelle est jointe copie de l'avis de fixation, pour remettre ses conclusions au greffe.
Sur le fondement de la disposition précitée, la société Iwi demande de voir déclarer irrecevables les conclusions prises par la société Cuisinox, le 14 novembre 2021, c'est-à-dire passé le délai d'un mois faisant suite à ses conclusions du 8 août 2021 emportant appel incident.
Toutefois, il est constant que l'irrecevabilité visée à l'article susvisé n'a nullement un caractère automatique et qu'il appartient à la cour, avant de déclarer les conclusions en réponse à un appel incident irrecevables, de rechercher si ces conclusions ne sont pas au moins en partie destinées à développer l'appel principal.
En l'espèce, il ressort de l'examen des conclusions notifiées le 14 novembre 2021 que celles-ci visent essentiellement à développer l'appel principal de la société Cuisinox.
Par conséquent, elles ne pourront être déclarées irrecevables en application de l'article 905-2 3o du code de procédure civile, de sorte que la société Iwi sera déboutée de sa demande formée de ce chef.
Sur la créance provisionnelle de la société Iwi,
L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, il est acquis, au vu des éléments du dossier à ce jour non contestés, que :
-le contrat de bail liant les parties a été résilié à l'échéance du 22 septembre 2020, par application de la clause résolutoire, suite à un défaut de complet paiement des loyers incombant au locataire,
-suite à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, le 21 août 2020, pour la somme de 16 368, 14 euros, la SAS Cuisinox reste devoir à la société Iwi la somme de 1613, 25 euros.
De plus, il résulte de la lecture du contrat de bail que le loyer mensuel pour le mois de septembre 2020 doit être calculé comme suit à savoir : 2900 euros, au titre du loyer, 246, 50 euros de TVA, outre 60 euros de provision sur charges, soit un total de 3206, 50 euros TTC et charges comprises.
Il en résulte que la société Iwi dispose d'une créance de loyers non sérieusement contestable à hauteur de 4819, 75 euros.
S'agissant des indemnités d'occupation subséquentes à la résiliation du bail, le chapitre 11 du bail relatif à la clause résolutoire dispose « qu'à défaut pour le preneur d'évacuer les locaux, il sera redevable au bailleur d'une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer en vigueur et payable dans les mêmes conditions que le loyer, tout mois commencé étant dû en totalité ».
Or, il est acquis que la clause contractuelle qui met à la charge exclusive du locataire une indemnité d'occupation égale à deux fois le loyer courant et qui crée ainsi un déséquilibre significatif entre les droits du bailleur et du locataire s'analyse en une clause pénale qui doit être considérée comme abusive et donc non écrite
En outre, nonobstant la clause d'échelle mobile figurant au chapitre 7 du contrat de bail, le loyer mensuel précité, d'un montant de 3206, 50 euros en septembre 2020, ne sera pas majoré à l'échéance du mois d'octobre 2020 dès lors que la lettre tendant au réajustement du loyer a été transmise par la société Iwi le 29 septembre 2020 c'est-à-dire après la résiliation du bail et qu'aucune disposition contractuelle ne prévoit qu'elle est applicable à une indemnité d'occupation.
Il s'ensuit que la SAS Cuisinox sera redevable à la société Iwi, au titre des indemnités d'occupation d'octobre 2020 au mois mai 2021 inclus, de la somme de (3206, 50 X 8) soit 25 652 euros.
En outre, la société Iwi sollicite la condamnation de la SAS Cuisinox à lui payer la somme de 2013 euros en application de la clause pénale contractuelle qui stipule que « sans préjudicier de la clause résolutoire, à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le preneur d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l'huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette.
En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, portera intérêt au taux de base de l'intérêt légal, majoré de cinq points, et ce, sans qu'aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme »
Toutefois, une telle clause qui tend à majorer automatiquement de 10 % les sommes dues, apparaît manifestement excessive au regard de la situation de la SAS Cuisinox d'ores et déjà privée de son local commercial et contrainte d'en rechercher un nouveau et du préjudice subi par la société Iwi consistant, en l'absence de tout autre élément, en un retard de trésorerie.
Par conséquent, le montant de ladite clause pénale sera fixé à 1 euro et l'intérêt contractuel réduit à l'intérêt légal.
Il résulte donc de ce qui précède que la créance de la société Iwi sera fixée à la somme suivante : (4 819, 75+25 652+1) soit à la somme de 30 472, 75 euros.
Toutefois, il résulte des relevés de compte produits par la SAS Cuisinox que cette dernière a réglé à son ex-bailleresse les sommes suivantes à partir de janvier 2021 (3X 882,08), soit 2 646, 24 euros en janvier 2021, en février 2021 (1 136, 24X2), soit 2 272, 48 euros et en mars 2021 (1 136, 24 +900), soit 2036, 24 euros et au total 6 954, 96 euros.
En outre, suite à une saisie-attribution notifiée le 28 septembre 2020, le créancier a pu obtenir la somme de 9 409, 01 euros.
Partant, la créance non sérieusement contestable de la société Iwi sera fixée à la somme de 14 108, 78 euros que la SAS Cuisinox sera condamnée à lui payer à titre provisionnel.
Sur la demande de délais de paiement,
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
En l'espèce, les bilans 2019 et 2020 de la SAS Cuisinox attestent du caractère obéré de sa situation financière, alors que le créancier pour sa part ne démontre nullement son besoin d'être réglé urgemment.
Dans ces conditions, il y a lieu d'accorder à la SAS Cuisinox des délais de paiement sur 24 mois. A compter de la présente décision, elle sera autorisée de se libérer de sa dette moyennant 23 mensualités de 600 euros, la 24ème échéance couvrant le solde restant dû au plus tard le 10 de chaque mois. A défaut de respect de cet échéancier, l'ensemble des sommes restant dues deviendront immédiatement exigibles.
Sur les autres demandes,
Chacune des parties succombant et triomphant partiellement en ses prétentions, il ne paraît pas inéquitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. En outre, chacune des parties conservera à sa charge les dépens exposés à l'occasion de la présente procédure.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Déclare recevable les conclusions notifiées par la SAS Cuisinox le 14 novembre 2021,
Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a en ce qu'elle a condamné la SAS Cuisinox à payer à la société Iwi une provision de 14 482, 75 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation dues à partir de mai 2020,
Statuant à nouveau,
Condamne la SAS Cuisinox à payer à titre provisionnel à la société Iwi la somme de 14 108, 78 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Y ajoutant,
Dit que la SAS Cuisinox sera autorisée de se libérer de sa dette moyennant le paiement de 23 mensualités de 600 euros, la 24ème échéance couvrant le solde restant dû, au plus tard le 10 de chaque mois et qu'à défaut de respect de cet échéancier, l'ensemble des sommes restant dues deviendront immédiatement exigibles,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et déboute les parties des demandes formées à ce titre,
Dit que chacune des parties conservera les dépens qu'elle a exposés à l'occasion de l'instance.
Et ont signé,
La Greffière La Présidente
