COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
2ème CHAMBRE CIVILE
ARRÊT No 717 DU 15 NOVEMBRE 2021
No RG 21/00142
No Portalis DBV7-V-B7F-DJAY
Décision déférée à la cour : Ordonnance de référé du Président du tribunal judiciaire de Pointe-A-Pitre, décision attaquée en date du 11 décembre 2020, enregistrée sous le no 20/00162
APPELANTE :
S.C.I. Holding Jacques Nouy représentée par son gérant en exercice
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-marc Deraine de la Selarl Deraine et Associés, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMEE :
S.A.S. Societe De Gestion Immobiliere Hd
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Gérard Plumasseau, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 Septembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme Corinne Desjardins, Présidente de chambre,
Mme Annabelle Cledat,conseillère,
Mme Christine Defoy,conseillère,
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 15 novembre 2021.
GREFFIER,
Lors des débats : Mme Sonia Vicino
Lors du prononcé : Mme Armélida Rayapin
ARRÊT :
Contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
Signé par Mme Corinne Desjardins, Présidente de chambre qui a signé la minute avec Mme Armélida Rayapin, greffière,à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé du 1er février 2017, la S.C.I. Holding Jacques Nouy a donné à bail à la SAS Société de Gestion Immobilière, ci-après dénommée SGI, un local commercial situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 8.500 HT, dû à compter du mois de mai 2017.
Le 29 janvier 2020, la société Holding Jacques Nouy a fait délivrer à la société SGI un commandement de payer la somme de 9.222,50 euros en principal, de fournir l'attestation d'assurance et d'avoir à respecter L.145-31 du code de commerce.
Par acte du 11 juin 2020, la société Holding Jacques Nouy a assigné la société SGI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin de voir principalement constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la société SGI et obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que d'une clause pénale et, à titre subsidiaire, de la voir condamner au paiement d'une provision au titre de la créance de revalorisation du loyer conformément à l'article L.145-41 du code de commerce et au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2020 inclus.
Par ordonnance du 11 décembre 2020, le juge des référés a :
- débouté la société Holding Jacques Nouy de ses demandes de résiliation du bail et d'expulsion de sa locataire,
- condamné la société SGI à lui payer, en denier ou quittances valables et à titre provisionnel, la somme de 41.772,50 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au mois de septembre 2020 inclus, outre 1.000 euros au titre de la clause pénale,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de 130.474,60 euros formée par la société Holding Jacques Nouy au titre de la revalorisation proportionnelle de loyer et de la différence entre le loyer au mètre carré consenti au locataire principal et celui consenti aux sous-locataires Sima Antilles Guyane et Malika SAS,
- renvoyé la société Holding Jacques Nouy à se pourvoir devant le juge du fond pour l'examen de cette demande,
- débouté la société SGI de sa demande de dommages-intérêts,
- rejeté toutes les autres demandes,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que chaque partie conserverait ses propres dépens.
La société Holding Jacques Nouy a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 02 février 2021, en limitant son appel aux chefs de jugement relatifs :
- au rejet de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- au rejet de sa demande d'expulsion sous astreinte,
- au rejet de sa demande au titre d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel,
- à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La procédure a fait l'objet d'une orientation à bref délai avec fixation de l'affaire à l'audience du 13 septembre 2021.
La société SGI a remis au greffe sa constitution d'intimée par voie électronique le 4 mars 2021.
A l'audience du 13 septembre 2021, la décision a été mise en délibéré au 15 novembre 2021.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
1/ La SCI Holding Jacques Nouy, appelante :
Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 8 avril 2021 par lesquelles l'appelante demande à la cour :
- d'infirmer l'ordonnance sur les chefs de jugement visés dans la déclaration d'appel,
- statuant à nouveau :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 29 février 2020 en raison du défaut de production de l'attestation d'assurance et du non respect de l'article L.145-31 du code de commerce à l'issue du commandement de payer délivré le 29 janvier 2020,
- en conséquence :
- d'ordonner la résiliation du contrat de bail commercial à compter du 29 février 2020,
- d'ordonner l'expulsion de la société SGI et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- de condamner la société SGI à lui payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente à la somme de 17.000 euros (8.500 x 2) jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, soit du 1er mars 2020 au 31 avril 2021 la somme de 238.000 euros à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,
- à titre subsidiaire, de condamner la société SGI à lui payer à titre provisionnel la somme de 65.176,70 euros au titre de l'arriéré de loyer principal à compter d'octobre 2020,
- en tout état de cause, de condamner la société SGI à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.
2/ La SAS Société de Gestion Immobilière, intimée :
Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 05 mai 2021 par lesquelles l'intimée demande à la cour :
- de confirmer l'ordonnance déférée par substitution de motifs,
- de dire qu'elle a fait la preuve de ce qu'elle était assurée dès l'origine du bail jusqu'à ce jour et qu'en tout état de cause, la clause résolutoire visée au bail n'est applicable que pour le défaut d'assurance et non pour le défaut de production de l'attestation d'assurance dans les délais du commandement,
- de dire qu'elle a respecté ses engagements contractuels au titre du paiement de ses loyers,
- de dire que la société Holding Jacques Nouy ne saurait se prévaloir d'un défaut de paiement des loyers à coût et délais convenus du fait de sa déloyauté et de sa mauvaise foi dans l'exécution du bail,
- de dire que les sous-locations étaient connues de la bailleresse dès l'origine du bail et qu'elle les a acceptées tacitement, sans protestation de sa part et de façon non équivoque,
- de dire que la bailleresse n'ignorait pas l'objet social de la société SGI, qu'elle lui a concédé un bail global sans que la superficie louée ne soit un élément déterminant du loyer sans lequel elle n'aurait pas contracté,
- de dire que la société SGI a réglé les termes de la clause pénale ramenée à 1.000 euros, qui sera déclarée satisfactoire,
- de dire qu'à défaut d'acquisition de la clause résolutoire, toute demande au titre d'une indemnité d'occupation précaire est irrecevable et sans fondement,
- de dire qu'à défaut de dispositions légales et judiciaires venant modifier le montant du loyer nominal, toute demande de condamnation au titre d'un loyer réajusté est autant irrecevable que mal fondée,
- de déclarer prescrites toutes demandes en réajustement des loyers au titre des sous locations,
- en tout état de cause, de dire que l'action engagée par la société Holding Jacques Nouy se heurte à des contestations sérieuses,
- de condamner la société Holding Jacques Nouy à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Plumasseau.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.
MOTIFS DE L'ARRET
A titre liminaire, il convient de relever que la société Holding Jacques Nouy n'a pas interjeté appel du rejet de sa demande provisionnelle au titre du loyer revalorisé, ni de la condamnation prononcée au titre de la clause pénale.
En conséquence, en l'absence d'appel incident, il n'y a pas lieu de répondre aux moyens développés sur ces points par l'intimée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
Conformément aux dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose quant à lui que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, par acte du 29 janvier 2020, la S.C.I. Holding Jacques Nouy a fait délivrer à la SAS SGI un commandement de payer la somme de 9.222,50 euros, de fournir l'attestation d'assurance et d'avoir à respecter L.145-31 du code de commerce qui dispose que sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite et qu'en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte. Ce commandement visait la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial du 1er février 2017.
Le juge des référés, saisi par la société Holding Jacques Nouy afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, a retenu conformément à ses demandes que la locataire n'avait pas satisfait à son obligation de justifier à son bailleur de son assurance dans le mois du commandement de payer et qu'elle n'avait pas non plus respecté l'obligation légale qui lui imposait d'appeler le propriétaire des locaux à intervenir au contrat de bail de sous-location consenti à la société Sima Antilles Guyane, conformément à l'article L.145-31 du code de commerce.
Cependant, considérant que ces manquements n'étaient pas suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail, le premier juge a rejeté cette demande ainsi que les demandes subséquentes de la société Holding Jacques Nouy tendant à voir ordonner l'expulsion de la locataire et à obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation.
Il convient pourtant de rappeler, ainsi que le relève la société Holding Jacques Nouy dans ses conclusions, que dès lors que l'obligation est prévue au bail, et que sa sanction est visée par la clause résolutoire, le juge n'a pas la possibilité d'écarter la clause et de refuser de constater la résiliation.
Néanmoins, la clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre que pour une obligation mentionnée dans le contrat et elle ne peut en outre pas jouer lorsque l'infraction commise par le locataire n'a pas été expressément prévue comme devant être sanctionnée par la résiliation automatique du bail.
Or, en l'espèce, si le contrat de bail du 1er février 2017 prévoyait dans son article 6, relatif aux obligations du preneur, qu'il devait "souscrire un contrat d'assurance couvrant tous les risques locatifs", il ne lui imposait pas de justifier auprès du propriétaire de l'effectivité de cette assurance.
S'agissant de la sous-location, le contrat de bail prévoyait expressément au titre de la clause particulière "droit de sous-location tous commerces sauf commerces existant dans le bâtiment", à l'exception de toute disposition complémentaire.
Enfin, la clause résolutoire prévoyait une résiliation de plein droit un mois après un commandement de payer ou une sommation délivrée par huissier et restée sans effet "en cas de manquement à l'une quelconque des obligations du bail (non-paiement du loyer, des charges, défaut d'entretien des locaux, défaut d'assurance, etc...)".
Dans le cadre de la présente instance de référé, la société SGI a produit des attestations d'assurance démontrant qu'elle était pleinement assurée auprès de la compagnie Allianz du 18 mai 2017 au 2 mars 2021. Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, la date du 3 mars 2020 ne correspondait pas à la date de souscription d'un contrat d'assurance mais à la date d'effet du nouveau contrat Allianz Profil Pro ayant remplacé le contrat noCA0233471 effectif depuis le 18 mai 2017 (pièce 2 du dossier de l'intimée). Dès lors, seul le défaut d'assurance étant de nature à entraîner la résiliation de plein droit du contrat de bail, et non le défaut de production d'une attestation d'assurance, il existe une contestation sérieuse qui s'oppose à ce que l'acquisition de la clause résolutoire puisse être constatée.
En ce qui concerne le fait de ne pas avoir appelé le bailleur à intervenir au bail de sous-location, le premier juge a justement retenu qu'aucune disposition contractuelle ne contenait de renonciation du bailleur à ce droit prévu par l'article L. 145-31 du code de commerce. Néanmoins, cette obligation légale d'ordre général ne faisant pas partie des infractions du locataire visées par la clause résolutoire, qui doit être analysée de manière stricte, il existe une contestation sérieuse qui ne permet pas de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail. Il n'y a donc pas lieu à ce titre de procéder aux constatations sollicitées par l'intimée dans le dispositif de ses conclusions.
Enfin, même si la société Holding Jacques Nouy vise dans ses conclusions de nouveaux défauts de paiement intervenus depuis le mois d'octobre 2020 et ayant donné lieu à la délivrance d'un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 janvier 2021, il ne fonde pas sa demande de résolution judiciaire sur cette situation, qui n'aura donc pas à être examinée à ce titre par la cour.
En conséquence, sur la base des motifs précédemment développés, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté la société Holding Jacques Nouy de ses demandes tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner l'expulsion de la société SGI et condamner cette société au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle. Néanmoins, cette dernière prétention n'ayant pas été expressément écartée dans le dispositif de l'ordonnance déférée, il convient de procéder à cet ajout.
Sur la demande de provision au titre de l'arriéré de loyer :
Au terme de l'ordonnance déférée à la cour, le juge des référés a condamné la société SGI à payer à titre provisionnel à la société Holding Jacques Nouy la somme de 41.772,50 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au mois de septembre 2020 inclus.
Ce chef de jugement, qui n'a fait l'objet ni d'un appel principal, ni d'un appel incident, est désormais définitif et les parties s'accordent à dire que la somme due a été réglée, notamment par le biais des saisies conservatoires opérées par la société Holding Jacques Nouy entre les mains des sous-locataires de la société SGI.
En cause d'appel, la société Holding Jacques Nouy demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1103 du code civil, de condamner la société SGI à lui payer une provision de 65.176,70 euros au titre de l'arriéré locatif d'octobre 2020 à avril 2021, qui comprend la moitié de la taxe foncière conformément au bail.
Au soutien de sa demande, elle verse aux débats un décompte de créance actualisé (pièce 34) établi sur la base du loyer contractuellement prévu, soit 9.222,50 euros TTC, qui comprend en outre, conformément au contrat de bail, la moitié de la taxe foncière, dont le montant n'est pas contesté par la société SGI. Il ressort de ce document que la société reste effectivement débitrice de la somme sollicitée, aucun paiement n'ayant été enregistré à ce titre.
De son côté, la société SGI affirme que le loyer est désormais réglé par le biais des saisies conservatoires opérées par la société Holding Jacques Nouy entre les mains de ses sous-locataires et qu'elle est donc à jour de ses loyers.
Cependant, les saisies conservatoires opérées ne constituent pas des paiements, étant précisé qu'aucune pièce ne démontre que des sommes auraient été versées à ce titre à l'huissier de justice.
En conséquence, cette demande complémentaire étant recevable au regard de l'article 566 du code de procédure civile et l'existence de l'obligation n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner la SAS SGI à payer à titre provisionnel à la SCI Holding Jacques Nouy, en deniers ou quittances valables compte tenu des saisies conservatoires opérées, la somme de 65.176,70 euros au titre des loyers impayés d'octobre 2020 à avril 2021 compris, ainsi que de la moitié de la taxe foncière.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Chacune des parties succombant partiellement dans ses prétentions, il convient de dire qu'elles conserveront la charge de leurs propres frais et dépens, tant de première instance que d'appel. L'ordonnance déférée sera en conséquence confirmée de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,
Dans les limites de l'appel formé par la S.C.I Holding Jacques Nouy,
Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions contestées,
Y ajoutant,
Déboute la société Holding Jacques Nouy de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation à titre provisionnel,
Condamne la SAS Société de Gestion Immobilière (SGI) à payer à la S.C.I. Holding Jacques Nouy à titre provisionnel, en deniers et quittances valables, la somme de 65.176,70 euros au titre des loyers impayés d'octobre 2020 à avril 2021 compris, ainsi que de la moitié de la taxe foncière,
Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens engagés en cause d'appel.
Et ont signé,
La Greffière La Présidente
