COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRET N° 234 DU 19 MARS 2018
R.G : 16/01000-SG/MP
Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de POINTE-A-PITRE, décision attaquée en date du 06 Mai 2016, enregistrée sous le n° 14/01152
APPELANTE :
Madame X..., Y.. M...
[...]
représentée par Me Sully Z... de la SELARL A... , (TOQUE 02) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMES :
Monsieur Adolphe B...
[...]
Madame Germaine C...
[...]
Monsieur Rémi D...
[...]
Monsieur Valentin E...
[...]
tous non représentés
Madame Jocelyne F...
[...] [...]
représentée par Me Frantz G..., (TOQUE 26) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
SCP BONNET & H...
Prise en la personne de son Représentant légal.
Immeuble Futura - Voie Verte - Z.I. N...
[...]
représentée par Me Daniel I..., (TOQUE 08) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 5février2018
Par avis du 5 février 2018 le président a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :
Mme O... , présidente de chambre, présidente,
Mme Claire PRIGENT, Conseillère,
M. Serge GRAMONT, conseiller
qui en ont délibéré
Et que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 19 MARS 2018.
GREFFIER
En charge des dossiers : Mme Esther KLOCK, greffière.
ARRET :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du code de procédure civile. Signé par Mme O... , présidente et par Mme Maryse PLOMQUITTE, Greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
******
EXPOSÉ DU LITIGE:
Selon acte authentique dressé le 13 décembre 2004 par Me Patrick H..., notaire associé de la Scp Bonnec et H..., Mme Jocelyne F... et M. Valentin E... vendaient à Mme X... M... une maison édifiée sur un terrain situé à [...], cadastré section [...] , lieu dit [...].
Cet acte précisait que l'accès au terrain se faisait par un chemin partant de la route départementale, tel que figurant sur un plan annexé, et aménagé aux frais des vendeurs.
Par actes d'huissier des 9, 12 et 13 mai 2014, Mme X... M..., estimant son terrain enclavée et avoir été mal informée la situation par le notaire, faisait assigner ses vendeurs Mme Jocelyne F... et M. Valentin E..., la Scp Bonnet et H... et ses voisins, Mme Germaine C... et M. Adolphe B..., et M. Rémi D..., devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre afin de voir reconnaître l'existence d'une servitude légale de passage sur le terrain de ses voisins et obtenir des dommages et intérêts.
Par jugement du 6 mai 2016, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre a déclaré les demandes formées à l'encontre de la Scp Bonnet et H... prescrites et a débouté Mme X... M... du surplus de ses prétentions.
Mme X... M... a interjeté appel général de ce jugement par déclaration au greffe du 4 juillet 2016.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 septembre 2016, Mme X... M... demande à la cour de:
- Déclarer sa demande recevable et bien fondée en son appel;
- Constater son état d'enclavement;
- Constater le bien fondé de son action en responsabilité;
- Infirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires reconventionnelles;
- Constituer aux frais de ceux qui succombent à la procédure, une servitude le long du chemin d'accès établi entre les parcelles référencées au cadastre sous les références [...], [...], [...] et [...] section [...] à [...], d'environ 4 mètres de large conformément à la description contenue dans le plan d'état des lieux dressé par le cabinet Lynda Arbau, ingénieur géomètre expert du 27 novembre 2013;
- Condamner in solidum les défendeurs, excepté M. Rémi D... et M. et Mme B..., à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts;
- Condamner les défendeurs, excepté M. Rémi D... et M. et Mme B..., à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle fonde sa demande sur les dispositions de l'article 682 du code civil et estime que son terrain est enclavé, que ce qui est présenté comme une servitude dans l'acte de vente n'est en réalité qu'une tolérance de passage de ses voisins qui lui ont manifesté leur hostilité et ont obstrué partiellement l'accès à sa propriété, ce qui l'a conduit à abandonner son projet d'aménagement d'un établissement pour personnes âgées et qu'elle n'est pas parvenue à vendre sa propriété en raison de l'absence de droit de passage reconnu. Elle soutient que le passage est insuffisant puisqu'il mesure 3, 02 mètres dans sa partie la plus étroite qui ne permet pas l'intervention des secours, et alors que la réglementation exige une largeur de 3, 50 mètres.
Elle considère que les vendeurs ont failli à leurs obligations contractuelles d'information et de délivrance en s'abstenant de lui préciser que l'accès à la parcelle requise n'était pas juridiquement sécurisée et laissé persister un risque de conflit de voisinage. Elle reproche au notaire d'avoir manqué à son devoir de conseil et d'information en laissant subsister une incertitude juridique sur le droit de passage. Elle soutient que le point de départ de la prescription de son action à l'encontre du notaire est le jour où elle a eu connaissance de cette incertitude, juridique, soit en 2010, de sorte qu'elle n'est pas prescrite.
Selon ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 octobre 2016, la Scp Bonnet et H... demande à la cour de:
- Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel;
- Constater que l'action en responsabilité intentée à son encontre est prescrite;
- Confirmer le jugement;
- Débouter Mme X... M... de toutes ses demandes;
- Condamner Mme X... M... à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens;
- Subsidiairement, constater que l'acte qu'elle a établi indique que le bien vendu est desservi par une voie d'accès;
- Constater que Mme X... M... n'établit pas l'existence d'une faute à son encontre;
- Débouter Mme X... M... de toutes ses demandes à son encontre;
- Condamner Mme X... M... à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- Condamner Mme X... M... aux dépens.
Elle soutient que le délai de prescription de 5 ans a commencé à courir à compter de la manifestation du dommage en 2008 et que l'action à son encontre est prescrite. Subsidiairement, elle fait valoir que les pièces montrent que la propriété est accessible et non enclavée, et qu'elle n'a par conséquent commis aucune faute.
Selon ses dernières conclusions signifiées le 11 octobre 2016, Mme Jocelyne F... demande à la cour de:
- Confirmer le jugement;
- Condamner Mme X... M... à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Elle estime ne pas avoir commis de manquement contractuel dans la mesure où l'acte de vente ne prévoit pas de servitude.
M. Valentin E..., Mme Germaine C..., M. Adolphe B... et M. Rémi D... n'ont pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 22 janvier 2018.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que, selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée;
1- Sur la demande de reconnaissance d'une servitude de passage
Attendu que, selon l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner;
Que n'est pas enclavé le fonds qui bénéficie d'une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation tant que cette tolérance est maintenue;
Qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à Mme X... M... qui revendique la reconnaissance d'une servitude, de démontrer que son fond se trouve enclavé ou que son accès est insuffisant;
Sur l'existence d'une tolérance de passage
Attendu qu'en l'espèce, l'existence d'une tolérance de passage accordée par le propriétaire de la parcelle cadastrée [...] est établie par les mentions de l'acte de vente et du plan annexé ainsi que par les constatations de l'huissier intervenu le 8 août 2008 à la demande de l'appelante qui relevait que l'accès au terrain de la requérante se fait depuis la route «par un court chemin constitué de deux bandes de béton parallèles»;
Que les attestations de M. Jean Michel J... datée du 1er octobre 2008 et de M. Lucien K... datée du 27 octobre 2008 font état de conversations avec le fils de Mme C... selon lesquelles celui-ci affirmait que sa mère donnait son autorisation de passage à titre de faveur mais qu'il ne s'agissait pas de la voie d'accès normale et qu'il avait l'intention de clôturer la propriété de sa mère;
Que les propos tenus ne constituent pas la fin de la tolérance accordée dès lors qu'ils n'émanent pas du propriétaire lui-même, qu'ils n'ont jamais été suivis par des actes matériels et ne manifestent pas une intention dépourvue d'équivoque;
Que, si l'huissier a constaté que les voisins de Mme X... M... avaient condamné l'accès à un chemin goudronné prolongeant l'accès à sa propriété, ce dernier ne s'en trouve pas entravé, alors que l'appelante ne revendique pas de droit de passage sur cette portion du chemin d'exploitation ainsi obstrué;
Qu'ainsi, hormis des échanges verbaux manifestant des rapports de voisinage tendus, Mme X... M... ne rapporte pas la preuve d'une entrave à l'accès à sa propriété et qu'il existe donc bien une tolérance de passage toujours en vigueur;
Sur le caractère suffisant de l'accès à la voie publique
Attendu que l'accès suffisant d'un fond à la voie publique au sens de l'article 682 du code civil s'entend d'une déserte complète de ce fond et selon un usage normal, quel qu'en soit sa destination;
Que Mme X... M... soutient que l'accès à son fond est insuffisant en ce qu'il mesure dans sa partie la plus étroite 3, 05 mètres de large ce qui n'est pas conforme à la réglementation et ne permet pas l'accès au service d'incendie et de secours;
Qu'en l'espèce, le plan dressé par un géomètre expert communiqué par l'appelante montre que la voie d'accès à son fond mesure environ 24 mètres de long, environ 3, 20 mètres de large sur 18 mètre, 3, 02 mètres de large dans sa partie la plus étroite et va jusqu'à 6, 45 mètres de large sur le reste de la distance;
Que Mme X... M..., sur qui pèse la charge de la preuve, ne justifie pas en quoi les dimensions du passage ne seraient pas conformes à une réglementation, empêcheraient l'accès des véhicules de secours à son fonds, ou auraient constitué un obstacle à son projet de création d'un centre d'hébergement pour personnes âgées, projet abandonné sans qu'il ne soit établi qu'il l'ait été en raison d'un accèsinsuffisant;
Qu'il n'est ni soutenu ni justifié que Mme X... M... ne peut accéder à son fond avec un véhicule automobile;
Que le témoignage de Mme L... annoncé en pièce 26 ne figure pas dans les pièces remises à la cour qui n'est donc pas en mesure d'en tenir compte;
Que, dès lors, comme les premiers juges l'ont justement relevé, Mme X... M... ne justifie pas de l'état d'enclavement de son fond, le jugement sera donc confirmé sur ce point;
2- Sur la demande de dommages et intérêts à l'encontre des vendeurs
Sur le manquement à l'obligation de délivrance
Attendu qu'aux termes de l'article 1604 du code civil la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur;
Que l'article 1605 précise que l'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété;
Que la délivrance porte sur la chose vendue mais aussi les accessoires de celle-ci comme le prévoit l'article 1615;
Que le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux caractéristiques convenues, le bien délivré devant être celui-là même qui a été désigné par le contrat, mais en outre ce bien doit présenter les qualités et caractéristiques que l'acquéreur est en droit d'en attendre;
Attendu en l'espèce que l'acte de vente précise que «l'accès à la propriété se fait par le chemin partant de la route départementale tel que figurant sous teinte jaune au plan demeuré ci-annexé» et que «l'accès à la propriété a été aménagé aux frais du vendeur»;
Que la description de l'accès au terrain correspond aux constatations de l'huissier de justice requis par Mme X... M..., ainsi qu'au relevé de terrain effectué par le géomètre expert;
Que l'existence d'une servitude de passage ne faisait pas expressément partie des caractéristiques convenues;
Que si l'accès d'un fond à la voie publique constitue une qualité que tout acheteur est en droit d'attendre pour l'usage du bien qu'il a acquis, le terrain vendu par Mme Jocelyne F... et M. Valentin E... à Mme X... M... ne se trouve pas enclavé du fait de l'existence avérée d'une tolérance de passage, et de la présence d'un chemin d'exploitation ainsi que le montrent les plans versés aux débats;
Que les vendeurs, qui ne pouvaient être tenus de transférer plus de droit que ceux dont ils disposaient, ont par conséquent bien exécuté leur obligation de délivrance;
Sur l'obligation d'information des vendeurs
Attendu que, aux termes de l'article 1602 du code civil, le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige; tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur;
Qu'ainsi, le vendeur est tenu de fournir à l'acquéreur une information précise sur les caractéristiques du bien vendu dont ce dernier ne peut se convaincre lui même, et notamment sur la situation juridique de l'immeuble;
Que la description de l'accès au fond vendu telle que mentionnée plus haut ne précise pas la nature juridique de cet accès;
Que l'étendue de l'obligation d'information à la charge du vendeur, s'apprécie in concreto, en fonction de la qualité et des connaissances de celui-ci;
Qu'en l'espèce, il n'est pas établi que Mme Jocelyne F... et M. Valentin E... soient des vendeurs professionnel ni qu'ils disposaient des connaissances juridiques leur permettant d'éclairer l'acheteur sur ce point;
Qu'il n'est pas plus établi que les vendeurs connaissaient la nature juridique de l'accès au fond et qu'ils aient ainsi manqué à leur devoir de loyauté vis-à-vis desacquéreurs ;
Qu'en conséquence, Mme X... M... qui ne rapporte pas la preuve d'un manquement contractuel des vendeurs sera déboutée de ses demandes à leur encontre, le jugement sera ainsi confirmé sur ce point;
3- Sur la demande de dommages et intérêts à l'encontre du notaire
Attendu que, en vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer;
Que le notaire doit veiller à l'efficacité technique et pratique des actes qu'il instrumente et qu'à ce titre, son devoir de conseil lui impose, en matière de vente immobilière, de vérifier l'existence et la consistance des biens, notamment l'existence de servitudes;
Que l'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer;
Qu'il convient de fixer le point de départ de la prescription invoquée en faisant application des dispositions de l'article 2270-1 ancien du code civil, applicable à l'époque des faits en cause, et selon lequel les actions en responsabilités extra contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation;
Qu'ainsi en application de ce texte, la prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance;
Que, comme l'a relevé le tribunal à juste titre, la manifestation du dommage allégué consiste dans l'attitude opposante des voisins et doit être fixée, selon les témoignages communiqués par l'appelante, au mois d'août 2008;
Que selon l'article 2222, alinéa 2, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure;
Que le délai de 5 ans prévu par l'article 2224 du code civil dans sa version issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, a donc commencé à courir à compter du 18 juin 2008 et que Mme X... M... se devait d'intenter son action avant le 19 juin 2013;
Qu'à la date de l'assignation au mois de mai 2014, l'action à l'encontre du notaire était donc prescrite comme l'a relevé justement le jugement qui sera confirmé sur ce point;
4- Sur les demandes accessoires
Attendu que Mme X... M... succombe en ses appel et demandes, elle sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile;
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés la totalité des frais exposés non compris dans les dépens, l'appelante sera condamnée à verser à Mme Jocelyne F... et M. Valentin E... ensemble la somme de 1.000 euros, et à la Scp Bonnet et H... la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par arrêt réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris;
Y ajoutant,
Condamne Mme X... M... aux dépens;
Condamne Mme X... M... à verser à Mme Jocelyne F... et M. Valentin E... ensemble la somme de 1.000 euros, et à la Scp Bonnet et H... la somme de 1.000 euros en au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
Le greffier Le président
