COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° 905 DU 16 NOVEMBRE 2009
R.G : 08/00058
Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal de grande instance de BASSE TERRE, décision attaquée en date du 22 novembre 2007, enregistrée sous le n° 04/146
APPELANTS :
S.A.R.L. CARTI
C/o [Adresse 18]
[Adresse 18]
[Localité 14]
Représentée par Me Pascal Alexis LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, et Me Myriam WIN-BOMPARD (TOQUE 114), avocat au barreau de GUADELOUPE, avocat postulant
Monsieur [K] [U] [D] [L]
[Adresse 6]
[Localité 3])
Représenté par Me Pascal Alexis LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, Me Myriam WIN-BOMPARD (TOQUE 114), avocat au barreau de GUADELOUPE, avocat postulant
Madame [B] [O] épouse [L]
[Adresse 6]
[Localité 3])
Représentée par Me Pascal Alexis LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, Me Myriam WIN-BOMPARD (TOQUE 114), avocat au barreau de GUADELOUPE, avocat postulant
Décédée en cours de procédure
INTIMES :
SCP [P] DEVENUE LA SCP [C], notaires associés
[Adresse 15]
[Localité 14]
Représentée par la SCP PAYEN-PRADINES (TOQUE 74), avocats au barreau de GUADELOUPE
LA COMPAGNIE D'ASSURANCES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentée par la SCP PAYEN-PRADINES (TOQUE 74), avocats au barreau de GUADELOUPE
S.A.R.L. CLASA
[Adresse 7]
[Localité 13]
Représentée par Me Bertrand CHAUCHAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et Me Georges JULIN (TOQUE 55), avocat au barreau de GUADELOUPE, avocat postulant
CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, venant aux droits de la Sté ENTENIAL anciennement COMPTOIR DES ENTREPRENEURS
[Adresse 9]
[Localité 10]
Représenté par Me Charles ELALOUF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et la SCP RICOU/TROUPE (TOQUE102/103), avocats au barreau de GUADELOUPE, avocats postulants
INTERVENANTS VOLONTAIRES :
Monsieur [N] [L]
[Adresse 11]
[Localité 1] (SUISSE)
Monsieur [G] [L]
[Adresse 12]
[Localité 2] (SUISSE)
Représentés par Me Pascal Alexis LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, Me Myriam WIN-BOMPARD (TOQUE 114), avocat au barreau de GUADELOUPE, avocat postulant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 septembre 2009, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Jean-Luc POISOT, président de chambre, rapporteur,
Mme Marie-Hélène CABANNES, conseillère,
M. Pierre RICHARD, conseiller.
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 16 novembre 2009.
GREFFIER :
Lors des débats: Mme Murielle LOYSON, adjointe administrative faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du code de procédure civile.
Signé par M. Jean-Luc POISOT, président de chambre, et par Mme Murielle LOYSON, adjointe administrative faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
La société Clasa a fait édifier dans l'île de [Localité 13] la première tranche d'un ensemble immobilier à usage de résidence hôtelière, dénommé Hôtel [21], au lieudit [Localité 17], revendu sous forme de lots de copropriété à des investisseurs bénéficiant des dispositions fiscales prévues par la 'loi Pons'.
Dans le cadre de cette opération, la SCP de notaires [E] [P], [X] [P], devenue ultérieurement la SCP [C], (SCP) est intervenue pour établir :
le 20 décembre 1989, les statuts de la société à responsabilité limitée Carti, en vertu d'une procuration de M. et Mme [L] datée du 16 novembre 1989
le 21 décembre 1989, l'acte de vente par la société Clasa à la société Carti des lots de copropriété n° 119 et 193, les millièmes de copropriété qui y sont attachés et le mobilier garnissant ces lots et ce au prix de 1 880 000 F
le 21 décembre 1989, l'acte de prêt de 1 936 000 F consenti à la société Carti par le Comptoir des entrepreneurs aux droits duquel ont succédé la société Entenial puis le Crédit Foncier de France
Soutenant que les actes de vente et de prêt étaient nuls dès lors qu'elle n'avait aucune existence juridique avant son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) le 28 décembre 1989, la société Carti a fait assigner les 8,12 et 15 janvier 2004 devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre la SCP [C], les Mutuelles du Mans Assurances, la société Entenial et la société Clasa en demandant à cette juridiction :
de constater la nullité absolue de l'ensemble des actes notariés passés par la SCP le 21 décembre 1989
en conséquence, de prononcer la résolution de l'acte de vente notarié du 21 décembre 1989 entre la société Carti et la société Clasa
de prononcer la résolution de l'acte de prêt du 21 décembre 1989 consenti par le Comptoir des Entrepreneurs devenu Entenial
de condamner in solidum la SCP [P], la compagnie Mutuelle du Mans Assurances et la société Entenial à relever et à garantir la société Carti et les époux [L] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à leur encontre
de condamner in solidum la SCP [P], la compagnie Mutuelles du Mans Assurances et Entenial au remboursement des règlements effectués
de condamner in solidum la SCP [P], la compagnie Mutuelles du Mans et la société Entenial, au paiement de la somme de 152.450 € de dommage et intérêts au profit de la société Carti
les condamner in solidum au paiement de la somme de 100 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure
les condamner in solidum aux entiers dépens
La SCP [C] a demandé au tribunal de grande instance de :
déclarer prescrite l'action des demandeurs
de constater qu'en sollicitant la nullité des actes les demandeurs se créent eux-mêmes un préjudice dont ils demandent réparation
de constater que les demandeurs ne subissent aucun préjudice en relation avec la nullité alléguée
de les débouter de la totalité de leurs demandes
de constater qu'après la disparition de la prétendue nullité, le 28 décembre 1989, un nouveau contrat de vente et de prêt est né de la volonté des parties,
de déclarer également mal fondée en sa demande d'expertise
de dire, au visa de l'article 1134 alinéa 3 du code civil que les époux [L] devront supporter l'éventuel préjudice subi par la société Clasa et par la société Entenial
de condamner la société Carti et les époux [L] à lui payer, outre 150.000 € à titre de dommages et intérêts, 30 000 € du chef de l'article 700 nouveau code de procédure civile
La société Clasa a soutenu que l'action était prescrite, que la société Carti avait réitéré ou confirmé l'acte et a conclu au débouté des demandes de la société Carti et des époux [L] en demandant la condamnation de la société Carti et des époux [L] à lui payer 15000 € à titre de dommages et intérêts et 15 000 € du chef de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Elle a également demandé qu'en cas d'annulation de la vente, la SCP soit tenue de réparer son préjudice à dire d'expert et à lui verser la somme de 286 604, 15 € à titre de provision.
Le Crédit Foncier de France a conclu au débouté et soutenu, à titre subsidiaire, que si les actes devaient être déclarés nuls, que les parties devront être remises en l'état, à savoir : restitution par la société Clasa à la société Carti du prix de vente, et restitution par celle-ci au Crédit Foncier du montant du prêt, soit 295 141,40 €, sous déduction des échéances déjà remboursées. Le Crédit Foncier a demandé la condamnation de la société Carti et la SCP [C] à lui payer la somme de 10 000 € du chef de l'article 700 du code de procédure civile.
A la suite du décès de Mme [L] survenu le [Date décès 4] 2004, M. [G] [L] et M. [N] [L], par conclusions du 30 août 2007, postérieures à la clôture de l'instruction ordonnée le 10 mai 2007, ont déclaré vouloir intervenir à l'instance.
Par jugement du 22 novembre 2007, le tribunal de grande instance a :
dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture du 10 mai 2007
dit que l'instance n'est pas interrompue
déclaré irrecevable l'intervention volontaire de messieurs [G] et [N] [L]
rejeté tous les moyens d'irrecevabilité et de prescription
débouté la société Carti et les époux [L] de la totalité de leurs demandes
débouté la SCP [C] et la société Clasa de leur demande en paiement de dommages et intérêts
condamné la société Carti et les époux [L] à payer à la société Clasa et au Crédit Foncier de France, et à chacun d'eux, une somme de 4 000 € du chef de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
condamné la société Carti et M. [L] aux dépens, avec distraction au profit de Me Julin et de Me Nicolas dans les conditions prescrites à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour d'appel le 14 janvier 2008, la société Carti et les époux [L] ont interjeté appel de cette décision.
MM. [L] [K], [L] [N] et [L] [G] et la société Carti, par conclusions déposées le 27 avril 2009, demandent à la cour de :
recevoir la société Carti et ses associés en leur appel et les y déclarer bien fondés
réformer le jugement du tribunal de grande instance de Basse-Terre en toutes ses dispositions
dire et juger que la prescription trentenaire doit s'appliquer
prononcer la nullité de l'ensemble des actes notariés de prêt et de vente passés par la SCP [P] le 21 décembre 1989
en conséquence, prononcer la nullité de l'acte de vente notarié du 21 décembre 1989 entre la société Carti et la société Clasa
ordonner la remise des parties en leur état antérieur à la vente du 21 décembre 1989
condamner la société Clasa à restituer à la société Carti la somme reçue au titre du prix de la vente
dire et juger que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil
condamner la SCP [P] et les Mutuelles du Mans Assurances à garantir à la société Carti du paiement de cette somme et des intérêts afférents, et plus généralement de toutes sommes dues par la société Clasa à la société Carti en exécution du contrat de vente annulé
prononcer la nullité de l'acte de prêt du 21 décembre 1989 consenti par le Crédit foncier de France au profit de la société Carti
ordonner la remise des parties en leur état antérieur au prêt du 21 décembre 1989
constater que la nullité des actes de vente et de prêt notariés, par la faute du notaire, entraînera des conséquences fiscales pour M. [L], associé de la société Carti
condamner la SCP [P] et les Mutuelles du Mans Assurances à relever et garantir l'associé de toutes les conséquences fiscales qui pourront être tirées par les autorités compétentes des décisions rendues par la juridiction de céans
condamner in solidum la SCP [P], devenue SCP [C] et la société Entenial actuellement Crédit Foncier de France au paiement de la somme de 152 450€ de dommages et intérêts, au profit de la société Carti
les condamner in solidum au paiement de la somme de 100 000€ de dommages et intérêts au profit de M. [L]
les condamner in solidum au paiement de la somme de 15 245 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Win Bompard, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 27 avril 2009, la société Clasa, qui a vendu les lots à la société Carti, demande à la cour de :
confirmer le jugement déféré et statuant à nouveau
déclarer irrecevable l'intervention volontaire en cause d'appel de Messieurs [N] et [G] [L].
dire et juger que l'action de la société Carti en nullité de l'acte de vente conclu avec la société Clasa le 21 décembre 1989, se heurte à la prescription de l'article L.110-4 du code de commerce
subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Carti et M. [K] [L] de leurs demandes en nullité de l'acte de vente du 21 décembre 1989
plus subsidiairement, dire et juger que M. [K] [L], la SCP [C] et la société les Mutuelles du Mans Assurances devront être condamnés solidairement à indemniser la société Clasa du préjudice que lui causerait l'annulation de l'acte de vente du 21 décembre 1989
Dans cette hypothèse subsidiaire :
condamner solidairement M. [K] [L], la SCP [C] et la société les Mutuelles du Mans Assurances à payer à la société Clasa, à titre de dommages et intérêts provisionnels, la somme de 286 604 €
instituer une mesure d'expertise ayant pour objet de calculer l'entier préjudice qui serait subi par la société Clasa
à cette fin dire que l'expert devra établir la valeur des lots 119 et 193 de la première tranche de la résidence hôtelière [21], en tenant compte des charges y attachées au regard de la situation de la résidence hôtelière [21] et des conditions d'exploitation
dire que la SCP [C] et la société Mutuelles du Mans Assurances devront faire l'avance des frais d'expertise
condamner solidairement la société Carti et M. [K] [L] à payer à la société Clasa la somme de 15 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile
condamner solidairement la société Carti et M. [K] [L] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel dont distraction au profit de Me Georges Julin, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Crédit Foncier de France, par conclusions du 13 octobre 2008, demande à la cour de :
recevoir le Crédit Foncier venant aux droits d'Entenial, anciennement dénommée Comptoir des entrepreneurs, en ses conclusions et le dire bien fondé
dire que l'action en nullité initiée par la société Carti et les époux [L] est prescrite en vertu de l'article 1304 du code civil pour l'acte du 21 décembre 1989
dire que l'action en nullité initiée par la société Carti et M. et les époux est prescrite en vertu de l'article L.110-4 du code de commerce pour l'acte du 21 décembre 1989
à titre subsidiaire, si la cour devait constater la nullité des actes consentis à la société Carti, assortie de la caution solidaire des époux [L], le Crédit Foncier venant aux droits de la société Entenial, entend qu'il ait statué sur les conséquences financières de la nullité
dire que la cour ordonnera aux parties la remise en l'état antérieurement à la conclusion des conventions annulées avec obligation de restituer, pour la société Clasa, le montant du prix d'acquisition à la société Carti
dire en conséquence que la société Carti et les époux [L], pris en leur qualité de cautions solidaires, seront tenus de restituer au Crédit Foncier le montant du capital prêté, déduction faite des échéances déjà payées, soit un solde en faveur de la société Carti de 262 006,49 € (557 147,79 €, échéances et accessoires déjà réglés - 295 141,30 €, capital prêté)
vu les dispositions de l'article 1382 code civil,
dire le Crédit Foncier recevable et bien fondé à solliciter, à titre de dommages et intérêts la condamnation de la SCP [C] au paiement d'une somme de 243 618,24 € correspondant au préjudice financier
plus généralement dire que la SCP [C] et les Mutuelles du Mans Assurances devront garantir le Crédit Foncier de toutes les conséquences financières liées directement ou indirectement au prononcé de la nullité ou de la résolution des actes authentiques
enfin, dire que la concluante est bien fondée à demander la condamnation solidaire de la société Carti et des époux [L] au paiement d'une somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
condamner la société Carti et les époux [L] en tous les dépens de présente instance.
La SCP [C] et son assureur Les Mutuelles du Mans Assurances demandent à la cour de :
en la forme,
statuer ce que droit sur la recevabilité du présent appel
déclarer Messieurs [N] et [G] [L] irrecevables en leur intervention pour les causes sus-énoncées.
au fond,
confirmer le jugement querellé par substitution de motif et pour ce faire,
constater que les assignations en nullité des actes de vente et de prêt du 21 décembre 1989 n'ont été délivrées à la société Clasa et à la société Entenial que les 8, 12 et 15 janvier 2004
constater que la société Carti dispose de la personnalité morale à la date de l'introduction de la présente action et qu'elle est donc commerciale en la forme
en conséquence, dire et juger que la prescription applicable est celle stipulée à l'article L.110-4 du code ce commerce dérogeant à l'article 2262 du code civil
dire et juger que les actions en nullité ont été introduites plus de 10 ans après la date des actes
déclarer la société Carti et M. [L] irrecevables en leur demande par application de l'article 122 du nouveau code de procédure civile en raison de la prescription encourue
dire et juger que la société Carti et M. [L] n'ont pas d'intérêt à agir en nullité des actes de vente et de prêt pour les causes sus énoncées
les déclarer en conséquence irrecevables en leurs demandes
constater qu'en sollicitant seuls la nullité des actes de vente et de prêt, la société Carti et M. [L] se créent eux-mêmes le préjudice dont ils se plaignent et dont ils sollicitent réparation
dire et juger qu'en agissant ainsi, ils violent les dispositions de l'article 1134 alinéa 3 du code civil
dire et juger que cette mauvaise foi entraîne l'irrecevabilité de leur action en responsabilité contre le notaire
constater au surplus que la société Carti et M. [L] ne subissent aucun préjudice en relation avec les nullités alléguées, qu'au contraire ils réaliseraient un substantiel profit
en conséquence, les débouter purement et simplement de toutes demandes à l'encontre de la SCP [P] et de la compagnie d'assurance Mutuelles du Mans Assurances
constater que postérieurement au 28 décembre 1989, date à laquelle la cause de nullité a disparu, la société Carti a conservé les lots acquis et les sommes empruntées
constater que chaque année de 1990 à 2004, la société Carti a confirmé de voir figurer à son actif les unités hôtelières n 119 et 193 et à son passif le prêt
constater que chaque année de 1990 à 2004, les époux [L] ont approuvé ces comptes
constater que chaque année de 1990 à 2004, la société Carti s'est acquittée des charges au GIE [21]
constater que la société Carti a intégralement remboursé le prêt contracté auprès du comptoir des entrepreneurs devenu Crédit Foncier de France et ce de 1990 à 2004 et après avoir sollicité et obtenu un réaménagement par avenant du contrat de prêt initial.
constater que par avenant des 13 juillet 1996 et 6 mai 1997 la société Carti et M. et Mme [L] ont expressément et explicitement exprimé leur volonté de s'engager dans les liens d'un prêt avec le Comptoir des entrepreneurs aux droits duquel vient le Crédit Foncier de France
constater que les époux [L] ont renouvelé et réitéré leur volonté de se porter caution des engagements de la société Carti auprès du Crédit de France en signant un avenant
dire et juger qu'un nouveau contrat de vente et de prêt est né de la volonté des parties de demeurer dans les liens contractuels
dire et juger en conséquence que la société Carti et M. [L] ne peuvent se prévaloir d'un quelconque préjudice résultant de l'inefficacité des actes puisque de nouveaux contrats se sont formés
constater au demeurant que la société Carti et M. [L] peuvent parfaitement régulariser la situation en signant de nouveaux actes
déclarer la société Carti et M. [L] tant irrecevables par application de l'article 1304 du code civil que mal fondés pour les causes sus énoncées relativement aux autres moyens de nullité invoqués
déclarer la société Clasa irrecevable en ses demandes de condamnations au paiement du prix du lot objet de l'acte dont il est sollicité la nullité
dire et juger que le prix de ce lot fait partie des restitutions et qu'il ne constitue pas un préjudice indemnisable
déclarer la société Clasa mal fondée en sa demande d'expertise eu égard aux dispositions des articles 1315 du code civil et 146 du nouveau code de procédure civile
en tant que de besoin, déclarer le Crédit Foncier de France mal fondé à solliciter la garantie de la SCP [P] pour le remboursement des sommes dues par la société Carti au titre des restitutions, faute de démontrer l'impossibilité avérée et absolue de cette dernière société à rembourser les sommes qu'elle doit restituer
dire et juger que le préjudice invoqué par la société Crédit Foncier de France est la conséquence directe de l'exécution de mauvaise foi par M. [L] de la convention sous seing privé qu'il a signée le 16 novembre 1989
qu'en conséquence et au visa de l'article 1134 alinéa 3 du code civil et juger que M. [L] devra :
- supporter seul le préjudice occasionné par la nullité des actes aux sociétés Clasa et Crédit foncier de France
- ou relever indemne la SCP [P] de toutes condamnations pécuniaires au profit de la société Entenial et de la société Clasa au titre de leur préjudice causé par la nullité des actes
condamner in solidum la société Carti et M. [L] au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour entend se référer à leurs conclusions régulièrement déposées après avoir été échangées.
MOTIFS :
'Sur la reprise d'instance par les ayants-droit de Mme [L]:
Attendu que les ayants-droit de Mme [L] sont recevables à poursuivre l'instance en appel dès lors que l'irrecevabilité de leur intervention volontaire tardive en première instance, après la clôture de l'instruction, ne fait pas obstacle à la reprise de l'instance en appel ;
Sur l'intérêt à agir de la société Carti et des cautions :
Attendu que l'intérêt à agir de cette société et des cautions pour faire constater la nullité absolue des actes notariés ne saurait être apprécié au regard des seules conséquences indemnitaires susceptibles d'en résulter et être subordonné à la justification préalable d'un préjudice alors que la détermination de celui-ci relève du fond du litige et non de la recevabilité de l'action ;
Attendu que les parties concernées, qui doivent bénéficier de l'absolue sécurité juridique attachée aux actes auxquels le notaire, en sa qualité d'officier public, a conféré l'authenticité, ont un intérêt à faire reconnaître les manquements de celui-ci dans l'exercice de cette mission d'authentification pour en tirer toutes les conséquences juridiques et indemnitaires au titre de sa responsabilité professionnelle ;
Sur la nullité des contrats de prêt et de vente immobilière :
Attendu que le 21 décembre 1989, Me [M] [P], notaire associé de la SCP [P], a reçu par acte authentique un contrat de prêt conclu entre le Comptoir des entrepreneurs (CDE), représenté par un clerc de notaire, et 'la société Carti', aux termes duquel, pour financer l'acquisition de deux lots 119 et 193 de l'ensemble immobilier Hôtel [21], à Saint-Martin, la banque consentait à cette société, un prêt de 1 936 000 F, remboursable en 180 mensualités au taux fixe de 10, 30 % l'an (TEG de 11, 16 %), les époux [L], représentés par un clerc de notaire, se portant cautions solidaires du remboursement du prêt au profit de la banque ;
Attendu que ce contrat de prêt précise que l'emprunteur est 'La société Carti, société à responsabilité limitée au capital de 50 000 F ayant son siège social à [Adresse 20], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Basse-Terre sous le numéro 89 B 501. Ladite société constituée aux termes de ses statuts établis suivant acte reçu par Me [X] [P], notaire à Saint-Martin le 20 décembre 1989. Ladite société, représentée par Mlle [R] [I], clerc de notaire, demeurant à [Localité 13].
En vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés aux termes d'une délibération des associés en date du 15 décembre 1989, dont une copie certifiée est demeurée ci-annexée après mention' ;
Attendu que le 21 décembre 1989, le notaire a établi sous la forme authentique un acte portant vente par la société Clasa, représentée par un clerc de notaire, à 'la société Carti', représentée également par un clerc de notaire, des lots 119 et 193, avec mobilier, de l'ensemble immobilier dénommé Hôtel [21], à usage d'hébergement touristique, situé au [Adresse 19], moyennant paiement du prix de
1 880 000 F ;
Attendu que cet acte notarié mentionne pour sa part que l'acquéreur est 'La société dénommée Carti, société à responsabilité limitée au capital de 50 000 F ayant son siège à [Adresse 20], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Basse-Terre sous le numéro 89 B 501. Ladite société constituée aux termes de ses statuts établis suivant acte reçu par Me [X] [P], notaire à Saint-Martin le 20 décembre 1989. Ladite société, représentée par Mlle [R] [I], clerc de notaire, demeurant à [Adresse 20]. En vertu des pouvoirs qui lui sont conférés suivant délibération des associés en date du 15 décembre 1989, dont une copie certifiée conforme au procès-verbal est demeurée annexée à un acte de prêt par le Comptoir des entrepreneurs au profit de la société acquéreur aux présentes, reçu par le notaire-associé soussigné, ce jour même, un instant avant les présentes' ;
Qu'il ressort des mentions de ces deux actes, concordantes et exemptes d'ambiguïté, que le prêt et la vente immobilière n'ont pas été conclus le 21 décembre 1989 au nom d'une société en formation, mais bien par la société, elle-même, déjà constituée et immatriculée comme telle au registre du commerce et des sociétés (RCS) sous le numéro 89 B 501 ;
Attendu que les mentions de l'extrait K bis du 17 février 2000 révèlent cependant que la société Carti n'était pas encore immatriculée lors de la conclusion des actes de prêt et de vente et qu'elle n'a acquis la personnalité juridique par son immatriculation que postérieurement le 28 décembre 1989 ;
Que si la déclaration concernant l'immatriculation de la société Carti auprès du centre de formalités des entreprises a bien été faite le 28 décembre 1989, ainsi que l'atteste le récépissé à cette date, l'accomplissement de cette formalité est inopérant pour conférer la personnalité juridique à ladite société à la date de conclusion des actes ;
Qu'il se déduit de ces éléments que, d'une part, la société Carti était dépourvue de la personnalité morale lui permettant de contracter en son nom le 21 décembre 1989 et que, d'autre part, elle n'a pu se livrer, après son immatriculation, à aucune reprise de ces actes, faute pour ceux-ci d'avoir été souscrits par un mandataire pour le compte de la société en formation et d'être à ce titre soumis à l'application du régime de reprise par une société des actes conclus en son nom au cours de sa formation, tel que défini par les dispositions de l'article 1843 du code civil et de l'article 6 du décret d'application (n 78-804 du 3 juillet 1978) de la loi du 4 janvier 1978 ;
Que, de même, étant frappés de nullité absolue pour avoir été conclus par une société inexistante ces contrats n'étaient pas davantage susceptibles de confirmation ou de ratification, expresse ou tacite, par la société après son immatriculation au RCS ;
Qu'ainsi, l'irrégularité de fond tenant à l'inexistence de la société Carti lors de la conclusion des contrats de vente et de prêt n'a pu être couverte, après le 28 décembre 2008, ni par les actes d'exécution de ces contrats accomplis par celle-ci respectivement en qualité de propriétaire des lots 119 et 193 et d'emprunteur, ni par l'attitude ou le comportement de ses associés à l'égard des tiers ;
Qu'il n'est, par ailleurs, justifié d'aucune démarche des parties en vue de procéder à la réfection des actes nuls et à la conclusion de nouveaux contrats se substituant à ceux-ci, ni même d'aucun élément laissant supposer qu'elles en ont eu l'intention ;
Que si les parties ont pu convenir d'un réaménagement du prêt, il ne peut être considéré que cet avenant, en ce qu'il exprimait une manifestation de volonté des parties destinée à produire des effets de droit, a été conclu par celles-ci en vue d'une réitération du contrat originaire nul et qu'il constitue à cet égard un accord nouveau et autonome par rapport à ce contrat, qui emporte réfection de celui-ci ;
Attendu que la nullité tirée du défaut de personnalité morale de la société Carti lors de la conclusion des actes litigieux est une nullité absolue qui échappe aux prescriptions de l'article 1304 du code civil et de l'article L 110-4 du code du commerce, ainsi que l'ont rappelé à juste titre les premiers juges, et qui, nonobstant l'exécution desdits contrats, peut dès lors être soulevée pendant le délai de la prescription trentenaire de droit commun ;
Qu'il résulte de ces éléments que la société Carti est recevable et fondée à se prévaloir de cette nullité et à réclamer, en contrepartie de la restitution des lots au vendeur, la restitution par celui-ci du prix de vente ;
Attendu qu'afin de replacer les parties dans une situation aussi proche de celle où elles se trouvaient avant la vente nulle, le jeu des restitutions réciproques et l'équilibre de celles-ci obligent, en principe, à une restitution de l'immeuble fondée sur sa valeur au jour de la vente ;
Que toutefois ce principe de restitutions équilibrées ne trouve pas à s'appliquer lorsque l'immeuble a subi une dépréciation résultant d'un fait fortuit, exclusif d'un usage abusif ou d'un défaut d'entretien imputable à l'acquéreur ;
Que dans ce cas, les risques de dépréciation fortuite sont à la charge du vendeur qui reprend l'immeuble et qui est censé en être toujours resté propriétaire par l'effet de la rétroactivité de la nullité absolue de la vente ;
Qu'en l'occurrence, dès lors qu'il n'est pas établi que la société Carti a manqué à ses obligations dans l'entretien et la jouissance des lots de copropriété depuis leur acquisition en 1989, les lots seront réintégrés dans le patrimoine de la société Clasa sans que leur dépréciation économique puisse être compensée par une indemnité venant s'ajouter à la restitution en nature ;
Attendu que pour sa part la société Carti, qui justifie d'une publication régulière des assignations à la conservation des hypothèques, devra recevoir de la société Clasa la somme de 286 604 € correspondant au prix d'acquisition des deux lots restitués ;
Attendu que les intérêts au taux légal sur la somme à restituer au titre de la nullité du contrat, en application duquel elle avait été versée, a pour point de départ que le jour de la demande en justice équivalant à la sommation de payer, soit en l'espèce à compter du 15 janvier 2004 ;
Que la société Clasa sera ainsi tenue au paiement des intérêts au taux légal assorti d'une capitalisation conforme à l'article 1154 du code civil ;
Attendu que la nullité absolue du contrat de prêt pour la même cause que celle du contrat de vente oblige l'emprunteur à restituer les sommes prêtées pour financer l'acquisition immobilière ;
Attendu que, s'agissant d'un prêt de 295 141, 30 €, la banque reconnaît que dans le cas d'une nullité absolue du contrat, elle est redevable d'un solde excédentaire de 262 006, 49 € à la société Carti qui lui a versé au total 557 147, 79 €.
Sur l'engagement des cautions :
Attendu que la banque ayant consenti un prêt à cette société sous condition d'un cautionnement hypothécaire consenti par les époux [L] et ce cautionnement étant une cause déterminante du prêt, la nullité du contrat de prêt entraîne de plein droit celle des actes de cautionnement accessoires qui sont indissociables de ce contrat ;
Que si les dispositions de l'article 2289 du code civil, selon lesquelles le cautionnement ne peut exister que sur une obligation valable, impliquent une limitation de l'engagement des cautions à la seule exécution des obligations valablement contractées par l'emprunteur, la Cour de cassation a toutefois étendu le champ de leurs obligations à la garantie des restitutions consécutives à l'annulation du contrat de prêt au motif que l'obligation de restituer, inhérente au contrat de prêt, demeurant valable tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de la convention annulée, le cautionnement, en considération duquel le
prêt a été consenti, devait, en conséquence, subsister jusqu'à l'extinction de cette obligation ;
Attendu cependant qu'il n'y a pas lieu de faire application de cette règle jurisprudentielle dans la mesure où la société Carti n'est redevable d'aucune somme et que les engagements des cautions n'ont dès lors plus lieu de subsister ;
Sur la faute du notaire et ses conséquences indemnitaires :
Attendu qu'un notaire a l'obligation de veiller à l'efficacité juridique de ces actes en s'assurant notamment que les parties ont la pleine capacité juridique pour contracter ;
Attendu qu'après avoir établi le 20 décembre 1989 les statuts de la société à responsabilité limitée Carti, en vertu d'une procuration du 16 novembre 1989 les époux [L], Me [P] a, de manière délibérée et nécessairement fautive, établi et daté du 21 décembre 1989 des actes de vente et de prêt qui font mention d'une d'immatriculation de la société Carti au RCS qui n'a été opérée que le 28 décembre 1989 ;
Qu'en agissant ainsi, alors qu'il connaissait l'absence d'immatriculation de la société, le notaire a manqué aux obligations de sa charge et a délibérément commis une faute qui engage la responsabilité de la SCP de notaires dont il faisait partie, en application de l'article 16 de la loi du 29 novembre 1966 ;
Que la SCP n'est pas fondée à se prévaloir de la mauvaise foi des époux [L] dans l'exécution de leurs obligations au motif qu'ils resteraient engagés par la convention de vente en l'état de futur achèvement des locaux à usage de résidence hôtelière signée le 16 novembre 1989 dès lors qu'aucune des parties à ce contrat sous seing privé ne s'est prévalue de la survivance des obligations contractées par les acquéreurs à cette occasion et n'a remis en cause l'application de l'article 1601-4 du code civil en vertu duquel la cession par eux des droits tirés de cet acte a eu pour effet de substituer de plein droit le cessionnaire dans leurs obligations envers le vendeur ;
Que les dispositions de l'article 1134 du code civil qui institue une obligation d'exécution de bonne foi des conventions ne trouvent pas à s'appliquer au refus de réitération d'un acte nul qui ne se rattache pas l'exécution d'un contrat soumis à cette obligation ;
Attendu que, contrairement à ce que la SCP soutient, la société ne réclame pas l'indemnisation d'un dommage qu'elle a elle-même créé, dès lors que son préjudice résulte non pas de son action en nullité des actes authentiques mais de la seule faute commise par le notaire qui les a rédigés irrégulièrement ;
Qu'il résulte de ce qui précède que la SCP de notaires ne peut s'exonérer des conséquences indemnitaires découlant de la faute du notaire en invoquant de prétendues fautes commises par les époux [L] ;
Attendu qu'au titre de cette responsabilité pour faute, la SCP et son assureur doivent garantir la restitution par la société Clasa des sommes perçues par elle au titre de la vente des lots de copropriété, outre les intérêts au taux légal selon les modalités ci-dessus fixées ;
Attendu que, du fait de la privation de la rémunération attendue du crédit qu'elle avait consenti, la banque a subi un préjudice qui est équivalent aux intérêts conventionnels convenus pour le prêt qui s'élèvent à la somme de 243 618, 24 € ;
Que la SCP et son assureur seront en conséquence tenus d'indemniser la banque à hauteur de cette somme ;
Attendu que, pour l'évaluation des préjudices de la société Carti et des époux [L] découlant de la faute du notaire, il n'appartient pas à la cour de prendre en compte les avantages que les époux [L] ont tirés de l'opération de défiscalisation ni, d'ailleurs, les conséquences d'une éventuelle remise en cause de ces avantages qui pourraient résulter de la nullité de la vente immobilière et qui ne concernent que l'administration fiscale, étrangère au présent litige ;
Qu'eu égard au caractère hypothétique du préjudice invoqué en matière fiscale, la demande de la société Carti visant à une extension de la garantie de la SCP à un tel préjudice sera rejetée ;
Attendu qu'il convient de rejeter la demande de la société Carti sollicite la condamnation de la SCP et son assureur au paiement d'une somme de 152 450 € à titre de dommages et intérêts, dès lors qu'elle n'invoque qu'un préjudice hypothétique au titre des incidences fiscales susceptibles de découler de la nullité des actes et qu'elle ne justifie pas de l'existence de 'frais inhérents à cette opération immobilière' dont elle fait état ;
Que cette demande sera écartée dès lors qu'il n'est fourni aucun décompte ni aucun justificatif se rapportant à ces frais ni aucune explication précise sur la nature de ceux-ci ;
Que sera également rejetée la demande en paiement d'une somme de 100 000 € formée par les époux [L] en réparation d'un préjudice moral causé par le fait d'avoir dû engager une procédure judiciaire pour obtenir la réparation des agissements de la SCP de notaires, alors que ce seul fait est insuffisant pour caractériser ce préjudice ;
Attendu qu'enfin il y a lieu d'ordonner la publication de l'arrêt au bureau de la conservation des hypothèques du lieu de la situation de l'immeuble ;
Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Attendu que le litige trouvant son origine dans la faute du notaire, seules les demandes dirigées contre la SCP et son assureur seront accueillies à hauteur de 6 000 € pour chacune d'elles ;
Que pour le même motif, les dépens seront mis à sa charge de la SCP et de son assureur, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats l'ayant sollicitée ;
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Déclare recevable l'intervention en appel des ayants-droit de Mme [L] et les déclare opposable le présent arrêt ;
Infirme le jugement rendu le 22 novembre 2007 par le tribunal de grande instance de Basse-Terre sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription et exceptions d'irrecevabilité et débouté la société Carti et les époux [L] de leur demande en paiement de dommages et intérêts et la SCP [C] de sa demande reconventionnelle
Et statuant à nouveau,
Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la société Carti et des époux [L], en qualité de cautions
Constate que le contrat de vente immobilière conclu le 21 décembre 1989 entre la société Clasa et la société Carti, dépourvue d'existence juridique à cette date, est frappée de nullité absolue
Dit qu'en conséquence de cette nullité, la société Carti est tenue de restituer à la société Clasa les lots de copropriété n 119 et 193 de l'ensemble immobilier Hôtel de [21] situé à [Adresse 22] et qu'en contrepartie, la société Clasa a l'obligation de lui verser la somme de 286 604 € correspondant au prix d'acquisition du lot, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2004, avec capitalisation des intérêts conforme à l'article 1154 du code civil
Condamne la SCP [C] in solidum avec son assureur les Mutuelles du Mans Assurances à garantir la restitution de cette somme ainsi que le paiement des intérêts à la société Carti
Constate que le contrat de prêt conclu le 21 décembre 1989 entre le Comptoir des Entrepreneurs, aux droits duquel se trouve actuellement le Crédit Foncier de France, et la société Carti, dépourvue d'existence juridique à cette date, est frappé de nullité absolue
Constate que la société Carti n'est redevable d'aucune somme au titre de la nullité absolue du contrat de prêt
Dit que la nullité du contrat entraîne l'extinction du cautionnement consenti par les époux [L] en l'absence de sommes restant à restituer au Crédit Foncier de France ;
Condamne la SCP [C] à payer, in solidum avec son assureur les Mutuelles du Mans Assurances, au Crédit Foncier de France la somme de 243 618, 24 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant de la nullité du contrat de prêt
Déboute les parties de leurs plus amples demandes
Ordonne la publication de la décision à la conservation des hypothèques de [Localité 16]
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP [C] et de son assureur, les Mutuelles du Mans Assurances, et les condamne à payer ensemble à la société Carti, à M. [L] et à la société Crédit Foncier de France, la somme de 6 000 € à chacun d'eux
Condamne la SCP [C] et son assureur, les Mutuelles du Mans Assurances, aux dépens à recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Win-Bompard et de Me Julin.
Et ont signé le présent arrêt.
La greffière, Le président.
