COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° 902 DU 16 NOVEMBRE 2009
R.G : 07/01674
Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal de grande instance de BASSE TERRE, décision attaquée en date du 22 novembre 2007, enregistrée sous le n° 01/348
APPELANTS :
S.A.R.L. SAINT MARTIN
C/O Locadress - Imm.
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée par Me Pascal Alexis LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, Me Myriam WIN-BOMPARD (TOQUE 114), avocat au barreau de GUADELOUPE, avocat postulant
Monsieur [O] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Pascal Alexis LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, Me Myriam WIN-BOMPARD (TOQUE 114), avocat au barreau de GUADELOUPE, avocat postulant
Madame [C] [N] épouse [F]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Pascal Alexis LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, Me Myriam WIN-BOMPARD (TOQUE 114), avocat au barreau de GUADELOUPE, avocat postulant
INTIMES :
SCP MOUIAL ET SIMORRE DEVENUE LA SCP MOUIAL, RICOUR-BRUNIER et BALZAME
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée par la SCP PAYEN-PRADINES (TOQUE 74), avocat au barreau de GUADELOUPE
LA COMPAGNIE D'ASSURANCES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par la SCP PAYEN-PRADINES (TOQUE 74), avocats au barreau de GUADELOUPE
LE CRÉDIT FONCIER DE FRANCE ANCIENNEMENT COMPTOIR DES ENTREPRENEURS
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représenté par Me Henri ELALOUF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et la SCP RICOU/TROUPE (TOQUE 102/103), avocats au barreau de GUADELOUPE, avocats postulants
S.A.R.L. CLASA
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Bertrand CHAUCHAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et Me Georges JULIN (TOQUE 55), avocat au barreau de GUADELOUPE, avocat postulant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 septembre 2009, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Jean-Luc POISOT, président de chambre, rapporteur,
Mme Marie-Hélène CABANNES, conseillère,
M. Pierre RICHARD, conseiller.
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 16 novembre 2009.
GREFFIER :
Lors des débats : Mme Murielle LOYSON, adjointe administrative faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du code de procédure civile.
Signé par M. Jean-Luc POISOT, président de chambre, et par Mme Murielle LOYSON, adjointe administrative faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
La société Clasa a fait édifier dans l'île de [Localité 8] la première tranche d'un ensemble immobilier à usage de résidence hôtelière, dénommé Hôtel Mont Vernon, au lieudit Griselle, revendu sous forme de lots de copropriété à des investisseurs bénéficiant des dispositions fiscales prévues par la 'loi Pons'.
Dans le cadre de cette opération, la SCP de notaires [Y] [L], [S] [L] et [G], devenue actuellement la SCP [L], Ricour-Brunier, Balzame (la SCP) est intervenue pour établir :
Le 21 décembre 1989, les statuts de la société à responsabilité limitée Saint-Martin, en vertu d'une procuration de M. et Mme [F] datée du 8 novembre 1989
Le 21 décembre 1989, l'acte de vente par la société Clasa à la société Saint-Martin du lot de copropriété n° 67, les millièmes de copropriété qui y sont attachés et le mobilier garnissant ces lots et ce au prix de 940 000 F
Le 21 décembre 1989, l'acte de prêt de 940 000 F consenti à la société Saint-Martin, avec la caution solidaire des époux [F], par le Comptoir des entrepreneurs aux droits duquel ont succédé la société Entenial puis le Crédit Foncier de France
Soutenant que les actes de vente et de prêt étaient nuls dès lors qu'elle n'avait aucune existence juridique avant son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) effectuée le 12 janvier 1990, la société Saint-Martin et les époux [F] ont fait assigner, par actes d'huissier de justice des 6 et 7 mars 2001 et du 16 octobre 2001, devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre la SCP [L] et Simorre, le Comptoir des entrepreneurs et enfin la société Clasa, à titre d'intervenante forcée, en demandant, aux termes de leurs dernières écritures, à cette juridiction :
de dire et juger que la prescription trentenaire doit s'appliquer
de prononcer la nullité absolue de l'ensemble des actes de vente et de prêt passés par la SCP [L], Ricour-Brunier, Balzame le 21 décembre 1989
de prononcer la résolution de la vente et de l'acte de prêt passés par le 21 décembre 1989
de condamner solidairement SCP [L] Ricour-Brunier et Balzame et la société Entenial devenue le Crédit Foncier de France au remboursement des règlements effectués par la société Saint-Martin au profit de cette société outre intérêts de droit
de condamner solidairement les mêmes au paiement à la société Saint-Martin et aux époux [F] et respectivement 152 450 € et 100 000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que 15 245 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCP [L], Ricour-Brunier, Balzame a demandé au tribunal de grande instance de :
déclarer prescrite l'action des demandeurs
constater qu'en sollicitant la nullité des actes les demandeurs se créent eux-mêmes un préjudice dont ils demandent réparation
constater que les demandeurs ne subissent aucun préjudice en relation avec la nullité alléguée
les débouter de la totalité de leurs demandes
constater qu'après la disparition de la prétendue nullité, le 12 janvier 1990, un nouveau contrat de vente et un nouveau contrat de prêt sont nés de la volonté des parties
déclarer la S.A.R.L. Clasa irrecevable en sa demande de condamnation au paiement du prix du lot objet de la vente
la déclarer également mal fondée en sa demande d'expertise
condamner la SARL Saint-Martin et les époux [F] à lui payer, outre 150 000 € à titre de dommages et intérêts, 3 000 € du chef de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La société Clasa a conclu au débouté des demandes de la société Saint-Martin et des époux [F] et, à titre subsidiaire, a demandé, en cas d'annulation de la vente, que soit ordonnée une expertise et que lui soit versée une provision de 143 303 €. Elle a également sollicité le paiement par la société Saint-Martin et les époux [F] d'une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts et d'une somme de 15 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Entenial a fait engager une procédure de saisie immobilière en raison de la défaillance de la société Saint-Martin qui a été déclaré nulle par un jugement du tribunal de grande instance de Basse-Terre du 15 mai 2001, confirmé par un arrêt du 17 mars 2003.
La société Entenial a, pour sa part, demandé au tribunal :
d'ordonner la remise en l'état antérieurement à la conclusion des conventions annulées avec obligation pour la société Clasa de restituer à la société Saint-Martin le montant du prix de son acquisition
de dire que la société Saint-Martin et les époux [F], pris en qualité de cautions solidaires, seront tenus, au même titre que la société Saint-Martin, de lui restituer le montant du capital prêté, déduction faire des échéances déjà payées, soit, en définitive, la somme de 26 487, 20 €
de condamner la société Saint-Martin et la SCP [L] Ricour-Brunier et Balzame à lui payer la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 22 novembre 2007, le tribunal de grande instance a :
dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture du 10 mai 2007
écarté des débats toutes les écritures et pièces signifiées après l'ordonnance de clôture
rejeté tous les moyens d'irrecevabilité et de prescription
débouté la société Saint-Martin et M. et Mme [F] de la totalité de leurs demandes
débouté la SCP [L], Ricour-Brunier, Balzame et la société Clasa de leur demande en paiement de dommages et intérêts
condamné la société Saint-Martin et M. et Mme [F] à payer à la société Clasa et la société Entenial devenue le Crédit Foncier de France une somme de 4 000 € du chef de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
condamné la société Saint-Martin et M. et Mme [F] aux dépens, avec distraction au profit de Me Julin qui en a fait la demande, dans les conditions prescrites à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour d'appel le 6 décembre 2007, la société Saint-Martin et M. et Mme [F] ont interjeté appel de cette décision.
M. et Mme [F] et la société Saint-Martin, par conclusions déposées le 27 avril 2009, demandent à la cour de :
dire mal fondées et rejeter les fins de non recevoir soulevées par la SCP [L] et les Mutuelles du Mans Assurances
dire et juger que la prescription trentenaire doit s'appliquer
prononcer la nullité de l'ensemble des actes notariés de prêt et de vente passés par la SCP [L] le 21 décembre 1989
en conséquence,
prononcer la nullité de l'acte de vente notarié du 21 décembre 1989 entre la société Saint-Martin et la société Clasa
ordonner la remise des parties en leur état antérieur à la vente du 21 décembre 1989
condamner la société Clasa à restituer à la société Saint-Martin la somme reçue au titre du prix de la vente
dire et juger que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil
condamner la SCP [L] et les Mutuelles du Mans Assurances à garantir la société Saint-Martin du paiement de cette somme et des intérêts afférents, et plus généralement de toutes sommes dues par la société Clasa à la société Saint-Martin en exécution du contrat de vente annulé
prononcer la nullité de l'acte de prêt du 21 décembre 1989 consenti par le Crédit foncier de France au profit de la société Saint-Martin
ordonner la remise des parties en leur état antérieur au prêt du 21 décembre 1989
constater que la nullité des actes de vente et de prêt notariés, par la faute du notaire, entraînera des conséquences fiscales pour M. et Mme [F], associés de la société Saint-Martin
condamner la SCP [L] et la compagnie d'assurances M. [W] à relever et garantir les associés de toutes les conséquences fiscales qui pourront être tirées par les autorités compétentes des décisions rendues par la juridiction de céans
condamner in solidum la SCP [L] et [G], devenue SCP [L] Ricour-Brunier Balzame Herbert et la société Entenial, actuellement Crédit Foncier de France, au paiement de la somme de 152 450 € de dommages et intérêts, au profit de la société Saint-Martin
les condamner in solidum au paiement de la somme de 100 000 €de dommages et intérêts au profit des époux [F]
les condamner in solidum au paiement de la somme de 15 245€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile
les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Win Bompard , avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 27 avril 2009, la société Clasa, qui a vendu le lot de copropriété à la société Saint-Martin, demande à la cour de :
infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau
déclarer irrecevable l'action en nullité de l'acte de vente du 21 décembre 1989 à défaut de publication à la conservation des hypothèques des actes introductifs d'instance
dire et juger que l'action de la société Saint-Martin en nullité de l'acte de vente conclu avec la société Clasa le 21 décembre 1989, se heurte à la prescription de l'article L.110-4 du code de commerce
subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Saint-Martin et M. et Mme [F] de leurs demandes en nullité de l'acte de vente du 21 décembre 1989
plus subsidiairement, dire et juger que M. et Mme [F], la SCP [L] Ricour-Brunier Balzame et la société les Mutuelles du Mans Assurances devront être condamnés solidairement à indemniser la société Clasa du préjudice que lui causerait l'annulation de l'acte de vente du 21 décembre 1989
dans cette hypothèse subsidiaire,
condamner solidairement M. et Mme [F], la SCP [L] Ricour-Brunier Balzame et la société les Mutuelles du Mans Assurances à payer à la société Clasa, à titre de dommages et intérêts provisionnels, la somme de 143 302 €
instituer une mesure d'expertise ayant pour objet de calculer l'entier préjudice qui serait subi par la société Clasa en cas d'annulation de la vente
à cette fin dire que l'expert devra établir la valeur du lot 67 de la première tranche de la résidence hôtelière Mont Vernon, en tenant compte des charges y attachées au regard de la situation de la résidence hôtelière Mont Vernon et des conditions d'exploitation
dire que la SCP [L] Ricour-Brunier Balzame et la société les Mutuelles du Mans Assurances devront faire l'avance des frais d'expertise.
condamner solidairement la société Saint-Martin et M. et Mme [F] à payer à la société Clasa la somme de 15 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile
condamner solidairement la société Saint-Martin et les époux [F] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel dont distraction au profit de Me Georges Julin, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Crédit Foncier de France, par conclusions du 3 septembre 2008, demande à la cour de :
recevoir le Crédit Foncier venant aux droits d'Entenial, anciennement dénommée Comptoir des entrepreneurs, en ses conclusions et le dire bien fondé
dire que l'action en nullité initiée par la société Saint-Martin et M. et Mme [F] est prescrite en vertu de l'article 1304 du code civil pour l'acte du 21 décembre 1989
dire que l'action en nullité initiée par la société Saint-Martin et M. et Mme [F] est prescrite en vertu de l'article L.110-4 du code de commerce pour l'acte du 21 décembre 1989.
à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait constater la nullité des actes consentis à la société Saint-Martin assortie de la caution solidaire de M. et Mme [F], le Crédit Foncier de France, venant aux droits de la société Entenial, entend qu'il soit statué sur les conséquences financières de la nullité
dire que la cour ordonnera aux parties la remise en l'état antérieurement à la conclusion des conventions annulées avec obligation de restituer, pour la société Clasa, le montant du prix d'acquisition à la société Saint-Martin
dire en conséquence que la société Saint-Martin et M. et Mme [F], pris en leur qualité de cautions solidaires, seront tenus de restituer au Crédit Foncier le montant du capital prêté (136 136, 96 €), déduction faite des échéances déjà payées (109 136,97€), soit un solde en faveur de la banque de 26 487,20 €
dire que la SCP [L], Ricour-Brunier, Balzame devra garantir la société Saint-Martin du remboursement à Entenial du solde de prêt décaissé par la concluante, soit la somme de 26 487, 20 €
vu les dispositions de l'article 1382 code civil,
dire le Crédit Foncier recevable et bien fondé à solliciter, à titre de dommages et intérêts la condamnation de la SCP [L] Ricour-Brunier, Balzame au paiement d'une somme de 95 665, 31 € augmentée des cotisations d'assurance au 1er janvier 2000 dont Entenial a fait l'avance, soit 8 746, 86 € puisque le prêt est expiré depuis cette date
plus généralement dire que la SCP [L] Ricour-Brunier Balzame et la compagnie d'assurances Mutuelles du Mans Assurances devront garantir le Crédit Foncier de toutes les conséquences financières liées directement ou indirectement au prononcé de la nullité ou de la résolution des actes authentiques
condamner solidairement la société Saint-Martin et la SCP [L] Ricour-Brunier Balzame de la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La SCP [L], Ricour-Brunier, Balzame et son assureur Les Mutuelles du Mans Assurances demandent à la cour de :
en la forme :
statuer ce que droit sur la recevabilité du présent appel
au fond :
confirmer le jugement querellé par substitution de motif et pour ce faire,
constater que l'assignation en nullité de l'acte de prêt du 21 décembre 1989 n'a été délivrée à la société Crédit Foncier de France que le 7 mars 2001
constater que l'assignation en nullité de l'acte de vente du 21 décembre 1989 n'a été délivrée à la société Clasa que le 16 octobre 2001
constater que la société Saint-Martin dispose de la personnalité morale à la date de l'introduction de la présente action et qu'elle est donc commerciale en la forme
en conséquence, dire et juger que la prescription applicable est celle stipulée à l'article L.110-4 du code du commerce dérogeant à l'article 2262 du code civil
dire et juger que les actions en nullité ont été introduites plus de 10 ans après la date des actes
déclarer la société Saint-Martin et M. et Mme [F] irrecevables en leur demande par application de l'article 122 du nouveau code de procédure civile en raison de la prescription encourue
dire et juger que la société Saint-Martin et M. et Mme [F] n'ont pas d'intérêt à agir en nullité des actes de vente et de prêt pour les causes sus énoncées
les déclarer en conséquence irrecevables en leurs demandes
constater qu'en sollicitant seuls la nullité des actes de vente et de prêt, la société Saint-Martin et les époux [F] se créent eux-mêmes le préjudice dont ils se plaignent et dont ils sollicitent réparation
dire et juger qu'en agissant ainsi, ils violent les dispositions de l'article 1134 alinéa 3 du code civil
dire et juger que cette mauvaise foi entraîne l'irrecevabilité de leur action en responsabilité contre le notaire
constater au surplus que la société Saint-Martin et M. et Mme [F] ne subissent aucun préjudice en relation avec les nullités alléguées, qu'au contraire ils réaliseraient un substantiel profit
en conséquence, les débouter purement et simplement de toutes demandes à l'encontre de la SCP [L]
constater que postérieurement au 12 janvier 1990, date à laquelle la cause de nullité a disparu, la société Saint-Martin a conservé le lot acquis et les sommes empruntées
constater que chaque année de 1990 à 2004, la société Saint-Martin a confirmé de voir figurer à son actif l'unité hôtelière n° 67 et à son passif le prêt
constater que chaque année de 1990 à 2004, M. et Mme [F] ont approuvé ces comptes
constater que chaque année de 1990 à 2004, elle s'est acquittée des charges au GIE Mont Vernon, des charges de copropriété, de taxes foncières et de la taxe professionnelle
constater qu'à 34 reprises, la société Saint-Martin et M. et Mme [F] se sont acquittés du remboursement du prêt
constater que M. [F] a effectué trois séjours en 1991 et 1992 à l'hôtel Mont Vernon en bénéficiant de la gratuité des nuitées liée à son statut de propriétaire d'une unité hôtelière
dire et juger qu'un nouveau contrat de vente et de prêt est né de la volonté des parties de demeurer dans les liens contractuels
dire et juger en conséquence que la société Saint-Martin et M. et Mme [F] ne peuvent se prévaloir d'un quelconque préjudice résultant de l'inefficacité des actes puisque de nouveaux contrats se sont formés
constater au demeurant que la société Saint-Martin et M. et Mme [F] peuvent parfaitement régulariser la situation en signant de nouveaux actes
déclarer la société Saint-Martin et M. et Mme [F] tant irrecevables par application de l'article 1304 du code civil que mal fondés pour les causes sus énoncées relativement aux autres moyens de nullité invoqués
déclarer la société Clasa irrecevable en ses demandes de condamnations au paiement du prix du lot objet de l'acte dont il est sollicité la nullité
dire et juger que le prix de ce lot fait partie des restitutions et qu'il ne constitue pas un préjudice indemnisable
déclarer la société Clasa mal fondée en sa demande d'expertise eu égard aux dispositions des articles 1315 du code civil et 146 du nouveau code de procédure civile
en tant que de besoin, déclare la société Crédit Foncier de France mal fondé à solliciter la garantie de la SCP [L] pour le remboursement des sommes dues par la société Saint-Martin au titre des restitutions, faute de démontrer l'impossibilité avérée et absolue de cette dernière société à rembourser les sommes qu'elle doit restituer.
dire et juger que le surplus du préjudice invoqué par la société Crédit Foncier de France est la conséquence directe de l'exécution de mauvaise foi par M. et Mme [F] des conventions sous seing privé qu'ils ont signées le 16 octobre 1989
qu'en conséquence et au visa de l'article 1134 alinéa 3 du code civil, dire et juger que M. et Mme [F] devront :
- supporter seuls le préjudice occasionné par la nullité des actes aux sociétés Clasa et le Crédit Foncier de France
- ou relever indemne la SCP [L] et la compagnie Les Mutuelles du Mans de toutes condamnations pécuniaires au profit de la société Crédit Foncier de France et de la société Clasa au titre de leur préjudice causé par la nullité des actes
condamner in solidum la société Saint-Martin et M. et Mme [F] à payer à la SCP [L] la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour entend se référer à leurs conclusions régulièrement déposées après avoir été notifiées.
MOTIFS :
Sur l'intérêt à agir de la société Saint-Martin et des cautions :
Attendu que l'intérêt à agir de cette société et des cautions pour faire constater la nullité absolue des actes notariés ne saurait être apprécié au regard des seules conséquences financières susceptibles d'en résulter et être ainsi subordonné à la justification préalable d'un préjudice alors que la détermination de celui-ci relève du fond du litige et non de la recevabilité de l'action ;
Attendu que les parties concernées, qui doivent bénéficier de l'absolue sécurité juridique attachée aux actes auxquels le notaire, en sa qualité d'officier public, a conféré l'authenticité, ont un intérêt à faire reconnaître les manquements de celui-ci dans l'exercice de cette mission d'authentification pour en tirer toutes les conséquences juridiques et indemnitaires au titre de sa responsabilité professionnelle ;
Sur la nullité des contrats de prêt et de vente immobilière :
Attendu que le 21 décembre 1989, Me [R] [G], notaire associé de la SCP Gérald [L], [S] [L], [R] [G], a reçu, par acte authentique, un contrat de prêt conclu entre le Comptoir des entrepreneurs (CDE), représenté par un clerc de notaire, et 'la société Saint-Martin', aux termes duquel, pour financer l'acquisition du lot 67 de l'ensemble immobilier Hôtel Mont Vernon, à Saint-Martin, la banque consentait à cette société, un prêt de 940 000 F, remboursable en 114 mensualités au taux fixe de 10, 40 % l'an (TEG de 12, 48 %), les époux [F], représentés par un clerc de notaire, se portant dans le même acte cautions solidaires du remboursement du prêt au profit de la banque ;
Attendu que ce contrat de prêt précise que l'emprunteur est 'La société Saint-Martin, société à responsabilité limitée au capital de 50 000 F ayant son siège social à Marigot, île de Saint-Martin, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Basse-Terre sous le numéro 90 B 69. Ladite société constituée aux termes de ses statuts établis suivant acte reçu par Me [S] [L], notaire à [Localité 8] le 21 décembre 1989. Ladite société, représentée par Mlle [E] [X], clerc de notaire, demeurant à Marigot, île de [Localité 8]. En vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés aux termes d'une délibération des associés en date du 25 novembre 1989, dont une copie certifiée est demeurée ci-annexée' ;
Attendu que, le 21 décembre 1989, le notaire a établi sous la forme authentique un acte portant vente par la société Clasa, représentée par un clerc de notaire, à 'la société Saint-Martin', représentée également par un clerc de notaire, du lot n° 67, avec mobilier, de l'ensemble immobilier dénommé Hôtel Mont Vernon, à usage d'hébergement touristique, situé au [Adresse 7], moyennant paiement du prix de 940 000 F ;
Attendu que cet acte notarié mentionne pour sa part que l'acquéreur est 'La société dénommée Saint-Martin, société à responsabilité limitée au capital de 50 000 F ayant son siège à Marigot, île de Saint-Martin, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Basse-Terre sous le numéro (non indiqué). Ladite société constituée aux termes de ses statuts établis suivant acte reçu par Me [S] [L], notaire à [Localité 8] le 21 décembre 1989. Ladite société, représentée par Mlle [E] [X], clerc de notaire, demeurant à Marigot, île de [Localité 8]. En vertu des pouvoirs qui lui sont conférés suivant délibération des associés en date du 8 décembre 1989, dont une copie certifiée conforme au procès-verbal est demeurée annexée à un acte de prêt par le Comptoir des entrepreneurs au profit de la société acquéreur aux présentes, reçu par le notaire-associé soussigné, ce jour même, un instant avant les présentes' ;
Qu'il ressort des mentions de ces deux actes, concordantes et exemptes d'ambiguïté, que le prêt et la vente immobilière n'ont pas été conclus le 21 décembre 1989 au nom d'une société en formation, mais bien par la société, elle-même, déjà constituée et immatriculée comme telle au registre du commerce et des sociétés (RCS) sous le numéro 90 B 69 indiqué dans le seul acte de prêt ;
Attendu que les mentions de l'extrait K bis du 17 février 2000 révèle cependant que la société Saint-Martin n'était pas encore immatriculée lors de la conclusion des actes de prêt et de vente et qu'elle n'a acquis la personnalité juridique par son immatriculation que postérieurement le 12 janvier 1990 ;
Que la déclaration concernant l'immatriculation de la société Saint-Martin auprès du centre de formalités des entreprises était inopérante pour conférer la personnalité juridique à ladite société avant son immatriculation au registre du commerce et des sociétés ;
Qu'il se déduit de ces éléments que, d'une part, la société Saint-Martin était dépourvue de la personnalité morale lui permettant de contracter en son nom le 21 décembre 1989 et que, d'autre part, elle n'a pu se livrer, après son immatriculation, à aucune reprise de ces actes, faute pour ceux-ci d'avoir été souscrits par un mandataire pour le compte de la société en formation et d'être à ce titre soumis à l'application du régime de reprise par une société des actes conclus en son nom au cours de sa formation, tel que défini par les dispositions de l'article 1843 du code civil et de l'article 6 du décret d'application (n 78-804 du 3 juillet 1978) de la loi du 4 janvier 1978 ;
Que, de même, étant frappés de nullité absolue pour avoir été conclus par une société inexistante ces contrats n'étaient pas davantage susceptibles de confirmation ou de ratification, par un acte unilatéral, exprès ou tacite, de la part de cette société après son immatriculation au RCS ;
Qu'ainsi, l'irrégularité de fond tenant à l'inexistence de la société Saint-Martin lors de la conclusion des contrats de vente et de prêt n'a pu être couverte, après le 12 janvier 1990, ni par les actes d'exécution de ces contrats accomplis par elle depuis cette date en tant que propriétaire du lot n° 67 et emprunteur, ni par l'attitude ou le comportement de ses associés à l'égard des tiers ;
Qu'il n'est, par ailleurs, justifié d'aucune démarche des parties en vue de procéder à la réfection des actes nuls et à la conclusion de nouveaux contrats se substituant à ceux-ci, ni même d'aucun élément de preuve laissant supposer qu'elles en aient eu l'intention ;
Attendu que la nullité tirée du défaut de personnalité morale de la société Saint-Martin lors de la conclusion des actes litigieux est une nullité absolue qui échappe aux prescriptions de l'article 1304 du code civil et de l'article L 110-4 du code du commerce, ainsi que l'ont rappelé à juste titre sur ce point les premiers juges, et qui, nonobstant l'exécution desdits contrats, peut dès lors être soulevée pendant le délai de la prescription trentenaire de droit commun ;
Qu'il résulte de ces éléments que la société Saint-Martin est recevable et fondée à se prévaloir de cette nullité et à réclamer, en contrepartie de la restitution du lot au vendeur, la restitution par celui-ci du prix de vente ;
Attendu qu'afin de replacer les parties dans une situation aussi proche de celle où elles se trouvaient avant la vente nulle, le jeu des restitutions réciproques et l'équilibre de celles-ci obligent, en principe, à une restitution de l'immeuble fondée sur sa valeur au jour de la vente ;
Que toutefois ce principe de restitutions équilibrées ne trouve pas à s'appliquer lorsque l'immeuble a subi une dépréciation résultant d'un fait fortuit, exclusif d'un usage abusif ou d'un défaut d'entretien imputable à l'acquéreur ;
Que, dans ce cas, les risques de dépréciation fortuite sont à la charge du vendeur qui reprend l'immeuble et qui est censé en être toujours resté propriétaire par l'effet de la rétroactivité de la nullité absolue de la vente;
Qu'en l'occurrence, dès lors qu'il n'est pas établi que la société Saint-Martin a manqué à ses obligations dans l'entretien et la jouissance du lot de copropriété depuis son acquisition en 1989, ce lot sera réintégré dans le patrimoine de la société Clasa sans que leur dépréciation économique, à la supposer établie, puisse être compensée par une indemnité venant s'ajouter à la restitution en nature ;
Qu'il résulte de ce qui précède que la société Clasa, qui obtient la restitution du lot vendu, n'est pas fondée à réclamer l'indemnisation, même à titre provisionnel, d'un préjudice qui résulterait de la nullité de l'acte de vente ;
Attendu que, pour sa part, la société Saint-Martin qui justifie d'une publication régulière des assignations à la conservation des hypothèques, devra recevoir de la société Clasa la somme 143 302, 08 € correspondant au prix d'acquisition du lot restitué ;
Attendu que les intérêts au taux légal dus à compter du 16 octobre 2001, date de l'assignation de la société Clasa, donneront lieu à une capitalisation conforme à l'article 1154 du code civil, comme le demande la société Saint-Martin ;
Attendu que la nullité absolue du contrat de prêt pour la même cause que celle du contrat de vente oblige l'emprunteur à restituer les sommes prêtées pour financer l'acquisition immobilière ;
Attendu que, s'agissant d'un prêt de 136 136, 97 €, il subsiste, après déduction des sommes versées par l'emprunteur à hauteur de 109 649, 77 €, un solde de capital non remboursé de 26 487, 20 € qui sera mis à la charge de la société Saint-Martin au titre de la restitution après anéantissement du contrat de prêt ;
Sur l'engagement des cautions :
Attendu que la banque ayant consenti un prêt à cette société sous condition d'un cautionnement hypothécaire consenti par les époux [F] et ce cautionnement étant une cause déterminante du prêt, la nullité du contrat de prêt entraîne de plein droit celle des actes de cautionnement accessoires qui sont indissociables de ce contrat ;
Que si les dispositions de l'article 2289 du code civil, selon lesquelles le cautionnement ne peut exister que sur une obligation valable, impliquent une limitation de l'engagement des cautions à la seule exécution des obligations régulièrement contractées par l'emprunteur, la Cour de cassation a toutefois étendu le champ de leurs obligations à la garantie des restitutions consécutives à l'annulation du contrat de prêt au motif que l'obligation de restituer, inhérente au contrat de prêt, demeurant valable tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de la convention annulée, le cautionnement, en considération duquel le prêt a été consenti, devait dès lors subsister jusqu'à l'extinction de cette obligation ;
Attendu qu'il y a lieu en application de cette règle jurisprudentielle de maintenir les engagements des cautions jusqu'à complet désintéressement de la banque par la société Saint-Martin ;
Sur la faute du notaire et ses conséquences indemnitaires :
Attendu qu'un notaire a l'obligation de veiller à l'efficacité juridique des actes qu'il établit en s'assurant notamment que les parties ont la pleine capacité juridique pour contracter ;
Attendu qu'après l'établissement le 21 décembre 1989 des statuts de la société à responsabilité limitée Saint-Martin, en vertu d'une procuration du 8 novembre 1989 de M. [F] et de son épouse, Me [G] a ajouté à l'acte de prêt du 21 décembre 1989, de manière délibérée et nécessairement fautive, la mention d'une d'immatriculation de la société Saint-Martin au RCS opérée plus de deux semaines plus tard, le 12 janvier 1990 ;
Qu'en agissant ainsi, alors qu'il connaissait l'absence d'immatriculation de la société, le notaire a manqué aux obligations de sa charge et a de manière intentionnelle commis une faute qui engage la responsabilité de la SCP de notaires dont il faisait partie, en application de l'article 16 de la loi du 29 novembre 1966 ;
Que, contrairement à ce que la SCP soutient, la société Saint-Martin ne réclame pas l'indemnisation d'un dommage qu'elle a elle même créé, dès lors que le préjudice invoqué par elle résulte non pas de son action en nullité des actes authentiques mais de la seule faute commise par le notaire qui les a rédigés irrégulièrement ;
Que la SCP n'est pas fondée à se prévaloir de la mauvaise foi des époux [F] dans l'exécution de leurs obligations au motif qu'ils resteraient engagés par la convention de vente en l'état de futur achèvement des locaux à usage de résidence hôtelière qu'ils ont signée le 10 novembre 1989 dès lors qu'aucune des parties à ce contrat sous seing privé ne s'est prévalue de la survivance des obligations contractées par les acquéreurs à cette occasion et n'a remis en cause l'application de l'article 1601-4 du code civil en vertu duquel la cession par eux des droits tirés de cet acte a eu pour effet de substituer de plein droit le cessionnaire dans leurs obligations envers le vendeur ;
Qu'enfin les dispositions de l'article 1134 du code civil qui instituent une obligation d'exécution de bonne foi des conventions ne trouvent pas à s'appliquer au refus de réitération d'un acte nul qui ne se rattache pas l'exécution d'un contrat soumis à cette obligation ;
Qu'il en résulte que la SCP de notaires ne peut s'exonérer des conséquences indemnitaires découlant de la faute du notaire en invoquant de prétendues fautes commises par les époux [F] ;
Attendu qu'au titre de cette responsabilité pour faute, la SCP et son assureur doivent garantir la restitution par la société Clasa des sommes perçues par elle au titre de la vente du lot de copropriété, outre les intérêts au taux légal selon les modalités ci-dessus fixées ;
Attendu que, du fait de la privation de la rémunération attendue du crédit qu'elle avait consenti, la banque a subi un préjudice qui est équivalent aux intérêts conventionnels convenus pour le prêt qui s'élèvent à la somme de 95 665, 31 € ;
Que la SCP et son assureur seront en conséquence tenus d'indemniser la banque à hauteur de cette somme et de garantir la restitution par la société Saint-Martin du solde restant au titre du capital prêté ;
Qu'il n'est cependant pas justifié d'ajouter au préjudice financier de la banque la somme de 8 746, 65 € correspondant aux primes d'assurances dès lors qu'elles rémunèrent la garantie accordée par un assureur et non une prestation assurée par la banque et qu'il n'est fourni par celle-ci aucun justificatif qui établirait qu'elle en a fait l'avance ;
Attendu que, pour l'évaluation des préjudices de la société Saint-Martin et des époux [F] découlant de la faute du notaire, il n'appartient pas à la cour de prendre en compte les avantages que les époux [F] ont tirés de l'opération de défiscalisation, ni d'ailleurs les conséquences d'une éventuelle remise en cause de ces avantages qui pourraient résulter de la nullité de la vente immobilière et qui ne concernent que l'administration fiscale, étrangère au présent litige ;
Qu'eu égard au caractère hypothétique du préjudice invoqué en matière fiscale, la demande de la société Saint-Martin visant à une extension de la garantie de la SCP à un tel préjudice sera rejetée ;
Attendu que la société Saint-Martin sollicite la condamnation de la SCP et son assureur au paiement d'une somme de 152 450 € en indemnisation du préjudice correspondant aux frais inhérents à l'opération immobilière ainsi annulée
Que cette demande sera écartée dès lors qu'il n'est fourni aucun justificatif se rapportant à un tel préjudice ;
Qu'en outre, dès lors qu'il n'est pas établi que la banque savait à l'origine que le contrat de prêt était entaché de nullité absolue, les démarches accomplies par elle pour obtenir le respect des engagements contractés par l'emprunteur n'ont pu créer aucun préjudice que la SCP, qui n'était pas partie à la procédure de saisie immobilière, devrait réparer ;
Que la demande en paiement d'une somme de 100 000 € formée par les époux [F] en réparation d'un préjudice moral sera rejetée, dès lors qu'ils se sont librement engagés à garantir les engagements de la société Saint-Martin et que la défaillance de celle-ci leur était opposable de sorte qu'ils ne peuvent justifier d'aucun préjudice moral au titre des procédures de recouvrement engagées pour pallier cette défaillance ;
Attendu qu'enfin il y a lieu d'ordonner la publication de l'arrêt au bureau de la conservation des hypothèques du lieu de la situation de l'immeuble;
Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Attendu que le litige trouvant son origine dans la faute du notaire, seules les demandes dirigées contre la SCP et son assureur seront accueillies à hauteur de 6 000 € pour chacune d'elles ;
Que pour le même motif, les dépens seront mises à sa charge de la SCP et de son assureur, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats l'ayant sollicitée ;
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Infirme le jugement rendu entre les parties le 22 novembre 2007 par le tribunal de grande instance de Basse-Terre, sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription et les autres exceptions d'irrecevabilité et débouté la SCP [L] Ricour-Brunier et Balzame de sa demande en paiement de dommages et intérêts
Et statuant à nouveau,
Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la société Saint-Martin et des époux [F]
Constate que le contrat de vente immobilière conclu le 21 décembre 1989 entre la société Clasa et la société Saint-Martin, dépourvue d'existence juridique à cette date, est frappé de nullité absolue
Dit qu'en conséquence de cette nullité, la société Saint-Martin est tenue de restituer à la société Clasa le lot de copropriété n° 67 de l'ensemble immobilier Hôtel de Mont Vernon situé à [Adresse 7] et qu'en contrepartie, la société Clasa a l'obligation de lui verser la somme de 143 302, 08 € correspondant au prix d'acquisition du lot, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2001, avec capitalisation des intérêts conforme à l'article 1154 du code civil
Condamne la SCP [L], Ricour-Brunier, Balzame à garantir la restitution de cette somme ainsi que le paiement des intérêts à la société Saint-Martin
Constate que le contrat de prêt conclu le 21 décembre 1989 entre le Comptoir des entrepreneurs, aux droits duquel se trouve actuellement le Crédit Foncier de France, et la société Saint-Martin, dépourvue d'existence juridique à cette date, est frappé de nullité absolue
Dit qu'en conséquence de cette nullité, la société Saint-Martin, est tenue de restituer à la société Crédit Foncier de France la somme de 26 487, 20 € au titre du capital non remboursé
Dit que le cautionnement consenti par les époux [F] subsistera jusqu'à extinction de l'obligation de restituer au Crédit Foncier de France la somme de 26 487, 20 € au titre du capital non remboursé
Condamne la SCP [L], Ricour-Brunier, Balzame et Herbert, in solidum avec son assureur, les Mutuelles du Mans Assurances, à garantir la restitution de la somme de 26 487, 20 € au Crédit Foncier de France
Condamne la SCP [L], Ricour-Brunier, Balzame et Herbert à payer, in solidum avec son assureur les Mutuelles du Mans Assurances, au Crédit foncier de France la somme de 95 665, 31 €, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la nullité du contrat de prêt
Condamne la SCP [L] Ricour-Brunier et Balzame à garantir le versement de la somme de 95 665, 31 € à la société Crédit Foncier de France
Déboute les parties de leurs plus amples demandes
Ordonne la publication de la décision à la conservation des hypothèques de [Localité 6]
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Clasa et de la SCP [L], Ricour-Brunier, Balzame et de son assureur, les Mutuelles du Mans Assurances, et condamne la SCP et son assureur à payer ensemble à la société Saint-Martin, aux époux [F] et à la société Crédit Foncier de France, la somme de 6 000 € à chacun d'eux
Condamne la SCP [L], Ricour-Brunier, Balzame et son assureur, les Mutuelles du Mans Assurances, aux dépens à recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Win-Bompard et de Me Julin.
Et ont signé le présent arrêt.
La greffière, Le président.
