COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° 901 DU 16 NOVEMBRE 2009
R.G : 07/01673
Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal de grande instance de BASSE TERRE, décision attaquée en date du 22 novembre 2007, enregistrée sous le n° 00/646
APPELANTS :
S.A.R.L. REVI HOUSE
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 7]
Représentée par Me Pascal Alexis LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, Me Myriam WIN-BOMPARD (TOQUE 114), avocat au barreau de GUADELOUPE, avocat postulant
Monsieur [J] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Pascal Alexis LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, Me Myriam WIN-BOMPARD (TOQUE 114), avocat au barreau de GUADELOUPE, avocat postulant
Madame [W] [T] [A] épouse [Z]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Pascal Alexis LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, Me Myriam WIN-BOMPARD (TOQUE 114), avocat au barreau de GUADELOUPE, avocat postulant
INTIMES :
S.C.P. [F] ET [D] DEVENUE LA SCP [F], [G] et [P]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Représentée par la SCP PAYEN-PRADINES (TOQUE 74), avocats au barreau de GUADELOUPE
LA COMPAGNIE D'ASSURANCES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par la SCP PAYEN-PRADINES (TOQUE 74), avocats au barreau de GUADELOUPE
LE CRÉDIT FONCIER DE FRANCE VENANT AUX DROITS D'ENTENIAL ANCIENNEMENT COMPTOIR DES ENTREPRENEURS
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Henri ELALOUF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et la SCP RICOU/TROUPE (TOQUE 102/103), avocats au barreau de GUADELOUPE, avocats postulants
S.A.R.L. CLASA
[Adresse 12]
[Localité 7]
Représentée par Me Bertrand CHAUCHAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Georges JULIN (TOQUE 55), avocat au barreau de GUADELOUPE, avocat postulant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 septembre 2009, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Jean-Luc POISOT, président de chambre, rapporteur,
Mme Marie-Hélène CABANNES, conseillère,
M. Pierre RICHARD, conseiller.
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 16 novembre 2009.
GREFFIER :
Lors des débats: Mme Murielle LOYSON, adjointe administrative, faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du code de procédure civile.
Signé par M. Jean-Luc POISOT, président de chambre, et par Mme Murielle LOYSON, adjointe administrative, faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
La société Clasa a fait édifier dans l'île de [Localité 7] la première tranche d'un ensemble immobilier à usage de résidence hôtelière, dénommé Hôtel Mont Vernon, au lieudit [Adresse 10], revendu sous forme de lots de copropriété à des investisseurs bénéficiant des dispositions fiscales prévues par la 'loi Pons'.
Dans le cadre de cette opération, la SCP de notaires [C] [F], [M] [F] et [D], devenue actuellement la SCP [F], [G], [P] (la SCP) est intervenue pour établir :
Le 19 décembre 1989, les statuts de la société à responsabilité limitée Revi House, en vertu d'une procuration de M. et Mme [Z] datée du 20 novembre 1989
Le 21 décembre 1989, l'acte de vente par la société Clasa à la société Revi House des lots de copropriété n° 24 et 195, les millièmes de copropriété qui y sont attachés et le mobilier garnissant ces lots et ce au prix de 1.880.000 F
Le 21 décembre 1989, l'acte de prêt de 1 936 000 F consenti à la société Revi House, avec la caution des époux [Z], par le Comptoir des Entrepreneurs aux droits duquel ont succédé la société Entenial puis le Crédit Foncier de France
Soutenant que les actes de vente et de prêt étaient nuls dès lors qu'elle n'avait aucune existence juridique avant son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) effectuée le 28 décembre 1989, la société Revi House et les époux [Z] ont fait assigner, par actes d'huissier de justice du 9 mai 2000, du 7 mars 2001 et du 16 octobre 2001, devant le tribunal de grande instance de Basse-Terre la SCP [F] et [D], le Comptoir des Entrepreneurs et la société Clasa en demandant, aux termes de leurs dernières écritures, à cette juridiction :
de constater la nullité absolue de l'ensemble des actes passés par la SCP [F] [G] [P]
de prononcer la nullité de l'acte de vente et de l'acte de prêt passés par la SCP [F] et [D] le 21 décembre 1989
de condamner solidairement la SCP [F] [G] et [P] et la société Entenial au remboursement des règlements effectués au profit de cette société au titre du prêt à hauteur de 3 77 298, 20 € ainsi que 580, 586, 08 € au titre des frais afférents à l'opération de défiscalisation
de condamner solidairement les mêmes au paiement à la société Revi House et aux époux [Z] et respectivement 152 450 € et 100 000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que 15 245 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCP [F], [G], [P] a demandé au tribunal de grande instance de :
déclarer prescrite l'action des demandeurs
constater qu'en sollicitant la nullité des actes les demandeurs se créent eux-mêmes un préjudice dont ils demandent réparation
constater que les demandeurs ne subissent aucun préjudice en relation avec la nullité alléguée
les débouter de la totalité de leurs demandes
constater qu'après la disparition de la prétendue nullité, le 28 décembre 1989, un nouveau contrat de vente et un nouveau contrat de prêt sont nés de la volonté des parties
déclarer la S.A.R.L. Clasa irrecevable en sa demande de condamnation au paiement du prix des lots objets de la vente
la déclarer également mal fondée en sa demande d'expertise
condamner la SARL Revi-House et les époux [Z] à lui payer, outre 150 000 € à titre de dommages et intérêts, 30 000 € du chef de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La société Clasa a conclu au débouté des demandes de la société Revi House et des époux [Z] et, à titre subsidiaire, a demandé, en cas d'annulation de la vente, que soit ordonnée une expertise, que lui soit versée une provision de 286 604, 15 €. Elle a également sollicité le paiement par la société Revi House et les époux [Z] d'une somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts et d'une somme de 10 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Entenial a fait signifier le 30 octobre 2000 un commandement de saisie immobilière à la société Revi House qui a été déclaré nul par un jugement du tribunal de grande instance de Basse-Terre du 15 mai 2001, confirmé par un arrêt du 17 mars 2003.
La société Entenial a, pour sa part, demandé au tribunal :
d'ordonner la remise en l'état antérieurement à la conclusion des conventions annulées avec obligation pour la société Clasa de restituer à la société Revi House le montant du prix de son acquisition
de dire que la société Revi House et les époux [Z], pris en qualité de cautions solidaires, seront tenus, au même titre que la société Revi House, de lui restituer le montant du capital prêté, déduction faite des échéances déjà payées, soit, en définitive, la somme de 87 717, 86 €
de condamner la SCP [F] [G] et [P] à lui payer les sommes de 244 581, 69 € et 3 414, 27 €
de condamner la société Revi House et la SCP [F] [G] et [P] à lui payer la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 22 novembre 2007, le tribunal de grande instance a:
débouté la société Revi House et M. et Mme [Z] de la totalité de leurs demandes
débouté la SCP [F], [G], [P] et la société Clasa de leur demande en paiement de dommages et intérêts
condamné la société Revi House et M. et Mme [Z] à payer à la société Clasa une somme de 4 000 € du chef de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
condamné la société Revi House et M. et Mme [Z] aux dépens, avec distraction au profit de Me Julin qui en a fait la demande, dans les conditions prescrites à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour d'appel le 6 décembre 2007, la société Revi House et M. et Mme [Z] ont interjeté appel de cette décision.
M. et Mme [Z] et la société Revi House, par conclusions déposées le 27 avril 2009, demandent à la cour de :
dire mal fondées et rejeter les fins de non recevoir soulevées par la SCP [F] et les Mutuelles du Mans assurances
dire et juger que la prescription trentenaire doit s'appliquer
prononcer la nullité de l'ensemble des actes notariés de prêt et de vente passés par la SCP [F] le 21 décembre 1989
en conséquence, prononcer la nullité de l'acte de vente notarié du 21 décembre 1989 entre la société Revi House et la société Clasa
ordonner la remise des parties en leur état antérieur à la vente du 21 décembre 1989
condamner la société Clasa à restituer à la société Revi House la somme reçue au titre du prix de la vente
dire et juger que les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil
condamner la SCP [F] et la compagnie d'assurance Mutuelles du Mans Assurances à garantir à la société Revi House du paiement de cette somme et des intérêts afférents, et plus généralement de toutes sommes dues par la société Clasa à la société Revi House en exécution du contrat de vente annulé
prononcer la nullité de l'acte de prêt du 21 décembre 1989 consenti par le Crédit foncier de France au profit de la société Revi House
ordonner la remise des parties en leur état antérieur au prêt du 21 décembre 1989
constater que la nullité des actes de vente et de prêt notariés, par la faute du notaire, entraînera des conséquences fiscales pour M. et Mme [Z], associés de la société Revi House
condamner la SCP [F] et la compagnie d'assurance Mutuelles du Mans Assurances à relever et garantir les associés de toutes les conséquences fiscales qui pourront être tirées par les autorités compétentes des décisions rendues par la juridiction de céans
condamner in solidum la SCP [F] et [D], devenue SCP [F] [G] [P] [I] et la société Entenial, actuellement Crédit Foncier de France, au paiement de la somme de 152 450 € de dommages et intérêts, au profit de la société Revi House
les condamner in solidum au paiement de la somme de 100 000 €de dommages et intérêts au profit des époux [Z]
les condamner in solidum au paiement de la somme de 15 245€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile
les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Win Bompard, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 27 avril 2008, la société Clasa, qui a vendu les lots à la société Revi House, demande à la cour de :
confirmer le jugement déféré et statuant à nouveau
dire et juger que l'action de la société Revi House en nullité de l'acte de vente conclu avec la société Clasa le 21 décembre 1989, se heurte à la prescription de l'article L.110-4 du code de commerce
subsidiairement, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Revi House et M. et Mme [Z] de leurs demandes en nullité de l'acte de vente du 21 décembre 1989
plus subsidiairement, dire et juger que M. [J] [Z] et Mme [W] [A], épouse [Z], la SCP [F] [G] [P] et la société les Mutuelles du Mans Assurances devront être condamnés solidairement à indemniser la société Clasa du préjudice que lui causerait l'annulation de l'acte de vente du 21 décembre 1989
dans cette hypothèse subsidiaire,
condamner solidairement M. [J] [Z] et Mme [W] [A] épouse [Z], la SCP [F] [G] [P] et la société les Mutuelles du Mans Assurances à payer à la société Clasa, à titre de dommages et intérêts provisionnels, la somme de 286 604 €
instituer une mesure d'expertise ayant pour objet de calculer l'entier préjudice qui serait subi par la société Clasa en cas d'annulation de la vente
à cette fin dire que l'expert devra établir la valeur des lots 24 et 195 de la première tranche de la résidence hôtelière Mont Vernon, en tenant compte des charges y attachées au regard de la situation de la résidence hôtelière Mont Vernon et des conditions d'exploitation
dire que la SCP [F] [G] [P] et la société les Mutuelles du Mans Assurances devront faire l'avance des frais d'expertise.
condamner solidairement la société Revi House et M. et Mme [Z] à payer à la société Clasa la somme de 15 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile
condamner solidairement la société Revi House et les époux [Z] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel dont distraction au profit de Me Georges Julin, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Crédit Foncier de France, par conclusions du 22 septembre 2008, demande à la cour de :
recevoir le Crédit Foncier venant aux droits d'Entenial, anciennement dénommée Comptoir des entrepreneurs, en ses conclusions et le dire bien fondé
dire que l'action en nullité initiée par la société Revi House et M. et Mme [Z] est prescrite en vertu de l'article 1304 du code civil pour l'acte du 21 décembre 1989
dire que l'action en nullité initiée par la société Revi House et M. et Mme [Z] est prescrite en vertu de l'article L.110-4 du code de commerce pour l'acte du 21 décembre 1989.
à titre subsidiaire,
dire que la cour ordonnera aux parties la remise en l'état antérieurement à la conclusion des conventions annulées avec obligation de restituer, pour la société Clasa, le montant du prix d'acquisition à la société Revi House
dire en conséquence que la société Revi House et M. et Mme [Z], pris en leur qualité de cautions solidaires, seront tenus de restituer au Crédit Foncier le montant du capital prêté, déduction faite des échéances déjà payées, soit un solde en faveur de la société Revi House de 87 717,86 € (382 859,16 €, échéances et accessoires déjà réglés, - 295 141,30 €)
vu les dispositions de l'article 1382 code civil,
dire le Crédit Foncier recevable et bien fondé à solliciter, à titre de dommages et intérêts la condamnation de la SCP [F] [G], [P] au paiement d'une somme de 244 581,69 € augmentée des cotisations d'assurance dont Entenial a fait l'avance, soit 3 414,27€ puisque la société Revi House ne règle plus les échéances d'assurance, et ce jusqu'au prononcé du jugement de nullité
plus généralement dire que la SCP [F] [G] [P] et la compagnie d'assurances Mutuelles du Mans Assurances devront garantir le Crédit Foncier de toutes les conséquences financières liées directement ou indirectement au prononcé de la nullité ou de la résolution des actes authentiques
condamner solidairement la société Revi House et la SCP [F] [G] [P] de la somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens distraits au profit de la SCP Ricou Troupé.
La SCP [F], [G], [P] et son assureur Les Mutuelles du Mans Assurances demandent à la cour de :
en la forme :
statuer ce que droit sur la recevabilité du présent appel
au fond :
confirmer le jugement querellé par substitution de motif et pour ce faire
constater que l'assignation en nullité de l'acte de prêt du 21 décembre 1989 n'a été délivrée à la société Crédit Foncier de France que le 7 mars 2001
constater que l'assignation en nullité de l'acte de vente du 21 décembre 1989 n'a été délivrée à la société Clasa que le 16 octobre 2001
constater que la société Revi House dispose de la personnalité morale à la date de l'introduction de la présente action et qu'elle est donc commerciale en la forme
en conséquence, dire et juger que la prescription applicable est celle stipulée à l'article L.110-4 du code ce commerce dérogeant à l'article 2262 du code civil
dire et juger que les actions en nullité ont été introduites plus de 10 ans après la date des actes
déclarer la société Revi House et M. et Mme [Z] irrecevables en leur demande par application de l'article 122 du nouveau code de procédure civile en raison de la prescription encourue
dire et juger que la société Revi House et M. et Mme [Z] n'ont pas d'intérêt à agir en nullité des actes de vente et de prêt pour les causes sus énoncées
les déclarer en conséquence irrecevables en leurs demandes
constater qu'en sollicitant seuls la nullité des actes de vente et de prêt, la société Revi House et les époux [Z] se créent eux-mêmes le préjudice dont ils se plaignent et dont ils sollicitent réparation
dire et juger qu'en agissant ainsi, ils violent les dispositions de l'article 1134 alinéa 3 du code civil
dire et juger que cette mauvaise foi entraîne l'irrecevabilité de leur action en responsabilité contre le notaire
constater au surplus que la société Revi House et M. et Mme [Z] ne subissent aucun préjudice en relation avec les nullités alléguées, qu'au contraire ils réaliseraient un substantiel profit
en conséquence, les débouter purement et simplement de toutes demandes à l'encontre de la SCP [F]
constater que postérieurement au 28 décembre 1989, date à laquelle la cause de nullité a disparu, la société Revi House a conservé les lots acquis et les sommes empruntées
constater que chaque année de 1990 à 2004, la société Revi House a confirmé de voir figurer à son actif les unités hôtelières n 24 et 195 et à son passif le prêt
constater que chaque année de 1990 à 2004, M. et Mme [Z] ont approuvé ces comptes
constater que chaque année de 1990 à 2004, elle s'est acquittée des charges au GIE Mont Vernon
constater qu'à 135 reprises, la société Revi House et M. et Mme [Z] se sont acquittés du remboursement du prêt
constater que par avenants des 13 juillet 1996 et 6 mai 1997 la société Revi House et M. et Mme [Z] ont expressément et explicitement exprimé leur volonté de s'engager dans les liens d'un prêt avec le Comptoir des Entrepreneurs aux droits duquel vient le Crédit Foncier de France
dire et juger qu'un nouveau contrat de vente et de prêt est né de la volonté des parties de demeurer dans les liens contractuels
dire et juger en conséquence que la société Revi House et M. et Mme [Z] ne peuvent se prévaloir d'un quelconque préjudice résultant de l'inefficacité des actes puisque de nouveaux contrats se sont formés
constater au demeurant que la société Revi House et M. et Mme [Z] peuvent parfaitement régulariser la situation en signant de nouveaux actes
déclarer la société Revi House et M. et Mme [Z] tant irrecevables par application de l'article 1304 du code civil que mal fondés pour les causes sus énoncées relativement aux autres moyens de nullité invoqués
déclarer la société Clasa irrecevable en ses demandes de condamnations au paiement du prix du lot objet de l'acte dont il est sollicité la nullité
dire et juger que le prix de ce lot fait partie des restitutions et qu'il ne constitue pas un préjudice indemnisable
déclarer la société Clasa mal fondée en sa demande d'expertise eu égard aux dispositions des articles 1315 du code civil et 146 du nouveau code de procédure civile
dire et juger que le préjudice invoqué par la société Crédit Foncier de France est la conséquence directe de l'exécution de mauvaise foi par M. et Mme [Z] des conventions sous seing privé qu'ils ont signées le 10 décembre 1989
qu'en conséquence et au visa de l'article 1134 alinéa 3 du code civil, dire et juger que M. et Mme [Z] devront :
- supporter seuls le préjudice occasionné par la nullité des actes aux sociétés Clasa et Entenial
- ou relever indemne la SCP [F] de toutes condamnations pécuniaires au profit de la société Entenial et de la société Clasa au titre de leur préjudice causé par la nullité des actes
condamner in solidum la société Revi House et M. et Mme [Z] à payer à la SCP [F] la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens tant en instance que d'appel avec distraction au profit de la SCP Payen-Pradines.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour entend se référer à leurs conclusions régulièrement déposées après avoir été notifiées.
MOTIFS :
Sur l'intérêt à agir de la société Revi House et des cautions:
Attendu que l'intérêt à agir de cette société et des cautions pour faire constater la nullité absolue des actes notariés ne saurait être apprécié au regard des seules conséquences indemnitaires susceptibles d'en résulter et être subordonné à la justification préalable d'un préjudice alors que la détermination de celui-ci relève du fond du litige et non de la recevabilité de l'action ;
Attendu que les parties concernées, qui doivent bénéficier de l'absolue sécurité juridique attachée aux actes auxquels le notaire, en sa qualité d'officier public, a conféré l'authenticité, ont un intérêt à faire reconnaître les manquements de celui-ci dans l'exercice de cette mission d'authentification pour en tirer toutes les conséquences juridiques et indemnitaires au titre de sa responsabilité professionnelle;
Sur la nullité des contrats de prêt et de vente immobilière :
Attendu que le 21 décembre 1989, Me [X] [D], notaire associé de la SCP [C] [F], [M] [F], [X] [D], a reçu, par acte authentique, un contrat de prêt conclu entre le Comptoir des entrepreneurs (CDE), représenté par un clerc de notaire, et 'la société Revi House', aux termes duquel, pour financer l'acquisition des lots 24 et 195 de l'ensemble immobilier Hôtel Mont Vernon, à [Localité 7], la banque consentait à cette société, un prêt de 1 936 000 F, remboursable en 180 mensualités au taux fixe de 10, 30 % l'an (TEG de 10, 61 %), les époux [Z], représentés par un clerc de notaire, se portant dans le même acte cautions solidaires du remboursement du prêt au profit de la banque ;
Attendu que ce contrat de prêt précise que l'emprunteur est 'La société Revi House, société à responsabilité limitée au capital de 50 000 F ayant son siège social à [Localité 11], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Basse-Terre sous le numéro 89 B 478. Ladite société constituée aux termes de ses statuts établis suivant acte reçu par Me [M] [F], notaire à [Localité 7] le 19 décembre 1989. Ladite société, représentée par Mlle [B] [U], clerc de notaire, demeurant à [Localité 11]. En vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés aux termes d'une délibération des associés en date du 8 décembre 1989, dont une copie certifiée est demeurée ci-annexée' ;
Attendu que, le 21 décembre 1989, le notaire a établi sous la forme authentique un acte portant vente par la société Clasa, représentée par un clerc de notaire, à 'la société Revi House', représentée également par un clerc de notaire, des lots n° 24 et 195, avec mobilier, de l'ensemble immobilier dénommé Hôtel Mont Vernon, à usage d'hébergement touristique, situé au [Adresse 10], moyennant paiement du prix de 1 880 000 F ;
Attendu que cet acte notarié mentionne pour sa part que l'acquéreur est 'La société dénommée Revi House, société à responsabilité limitée au capital de 50 000 F ayant son siège à [Localité 11], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Basse-Terre sous le numéro 89 B 478. Ladite société constituée aux termes de ses statuts établis suivant acte reçu par Me [M] [F], notaire à [Localité 7] le 19 décembre 1989. Ladite société, représentée par Mlle [B] [U], clerc de notaire, demeurant à [Localité 11]. En vertu des pouvoirs qui lui sont conférés suivant délibération des associés en date du 8 décembre 1989, dont une copie certifiée conforme au procès-verbal est demeurée annexée à un acte de prêt par le Comptoir des entrepreneurs au profit de la société acquéreur aux présentes, reçu par le notaire-associé soussigné, ce jour même, un instant avant les présentes' ;
Qu'il ressort des mentions de ces deux actes, concordantes et exemptes d'ambiguïté, que le prêt et la vente immobilière n'ont pas été conclus le 21 décembre 1989 au nom d'une société en formation, mais bien par la société, elle-même, déjà constituée et immatriculée comme telle au registre du commerce et des sociétés (RCS) sous le numéro 89 B 478 ;
Attendu que les mentions de l'extrait K bis du 17 février 2000 révèle cependant que la société Revi House n'était pas encore immatriculée lors de la conclusion des actes de prêt et de vente et qu'elle n'a acquis la personnalité juridique par son immatriculation que postérieurement le 28 décembre 1989 ;
Que la déclaration concernant l'immatriculation de la société Revi House auprès du centre de formalités des entreprises était inopérante pour conférer la personnalité juridique à ladite société avant son immatriculation au registre du commerce et des sociétés ;
Qu'il se déduit de ces éléments que, d'une part, la société Revi House était dépourvue de la personnalité morale lui permettant de contracter en son nom le 21 décembre 1989 et que, d'autre part, elle n'a pu se livrer, après son immatriculation, à aucune reprise de ces actes, faute pour ceux-ci d'avoir été souscrits par un mandataire pour le compte de la société en formation et d'être à ce titre soumis à l'application du régime de reprise par une société des actes conclus en son nom au cours de sa formation, tel que défini par les dispositions de l'article 1843 du code civil et de l'article 6 du décret d'application (n 78-804 du 3 juillet 1978) de la loi du 4 janvier 1978 ;
Que, de même, étant frappés de nullité absolue pour avoir été conclus par une société alors inexistante ces contrats n'étaient pas davantage susceptibles de confirmation ou de ratification, par un acte unilatéral, exprès ou tacite, de la part de cette société après son immatriculation au RCS ;
Qu'ainsi, l'irrégularité de fond tenant à l'inexistence de la société Revi House lors de la conclusion des contrats de vente et de prêt n'a pu être couverte, après le 28 décembre 1989, ni par les actes d'exécution de ces contrats accomplis par elle depuis cette date en tant que propriétaire des lots 24 et 195 et emprunteur, ni par l'attitude ou le comportement de ses associés à l'égard des tiers ;
Qu'il n'est, par ailleurs, justifié d'aucune démarche des parties en vue de procéder à la réfection des actes nuls et à la conclusion de nouveaux contrats se substituant à ceux-ci, ni même d'aucun élément de preuve laissant supposer qu'elles en aient eu l'intention ;
Qu'en particulier la conclusion par la société et la banque, le 13 juillet 1996 et le 6 mai 1997, d'avenants au contrat de prêt aménageant les modalités de son remboursement n'exprime aucune volonté commune de substituer au contrat nul un nouveau contrat, dès lors que le premier avenant indique que toutes les autres dispositions du contrat demeurent sans changement et que le second précise, en son article 4, intitulé 'Absence de novation' que 'les modifications ci-dessus constituent de simples aménagements aux conditions initiales du contrat de prêt dont toutes les autres clauses demeurent applicables et n'entraînent pas novation' ;
Que, dès lors qu'ils modifient certaines clauses contractuelles en garantissant le maintien des autres, il ne peut être considéré que ces avenants, en ce qu'ils expriment une manifestation de volonté des parties destinée à produire des effets de droit, ont été conclus par celles-ci en vue d'une réitération du contrat originaire nul et qu'ils constituent à cet égard un accord nouveau et autonome par rapport à ce contrat, qui emporte réfection de celui-ci ;
Attendu que la nullité tirée du défaut de personnalité morale de la société Revi House lors de la conclusion des actes litigieux est une nullité absolue qui échappe aux prescriptions de l'article 1304 du code civil et de l'article L 110-4 du code du commerce, ainsi que l'ont rappelé à juste titre les premiers juges, et qui, nonobstant l'exécution desdits contrats, peut dès lors être soulevée pendant le délai de la prescription trentenaire de droit commun ;
Qu'il résulte de ces éléments que la société Revi House est recevable et fondée à se prévaloir de cette nullité et à réclamer, en contrepartie de la restitution des lots au vendeur, la restitution par celui-ci du prix de vente ;
Attendu qu'afin de replacer les parties dans une situation aussi proche de celle où elles se trouvaient avant la vente nulle, le jeu des restitutions réciproques et l'équilibre de celles-ci oblige, en principe, à une restitution de l'immeuble fondée sur sa valeur au jour de la vente;
Que toutefois ce principe de restitutions équilibrées ne trouve pas à s'appliquer lorsque l'immeuble a subi une dépréciation résultant d'un fait fortuit, exclusif d'un usage abusif ou d'un défaut d'entretien imputable à l'acquéreur ;
Que, dans ce cas, les risques de dépréciation fortuite sont à la charge du vendeur qui reprend l'immeuble et qui est censé en être toujours resté propriétaire par l'effet de la rétroactivité de la nullité absolue de la vente ;
Qu'en l'occurrence, dès lors qu'il n'est pas établi que la société Revi House a manqué à ses obligations dans l'entretien et la jouissance des lots de copropriété depuis leur acquisition en 1989, ces lots seront réintégrés dans le patrimoine de la société Clasa sans que leur dépréciation économique, à la supposer établie, puisse être compensée par une indemnité venant s'ajouter à la restitution en nature ;
Qu'il résulte de ce qui précède que la société Clasa, qui obtient la restitution des lots vendus, n'est pas fondée à réclamer l'indemnisation, même à titre provisionnel, d'un préjudice qui résulterait de la nullité de l'acte de vente ;
Attendu que, pour sa part, la société Revi House qui justifie d'une publication régulière des assignations à la conservation des hypothèques, devra recevoir de la société Clasa la somme 286 604 € correspondant au prix d'acquisition des deux lots restitués;
Attendu que les intérêts au taux légal dus à compter du 16 octobre 2001, date de l'assignation de la société Clasa, donneront lieu à une capitalisation conforme à l'article 1154 du code civil, comme le demande la société Revi House ;
Attendu que la nullité absolue du contrat de prêt pour la même cause que celle du contrat de vente oblige l'emprunteur à restituer les sommes prêtées pour financer l'acquisition immobilière ;
Attendu que, s'agissant d'un prêt de 295 141, 30 €, la banque reconnaît que dans le cas d'une nullité absolue du contrat, elle est redevable d'un solde excédentaire de 87 717, 86 € à la société Revi House qui lui a versé au total 382 859, 16 € ;
Sur l'engagement des cautions :
Attendu que la banque ayant consenti un prêt à cette société sous condition d'un cautionnement hypothécaire consenti par les époux [Z] et ce cautionnement étant une cause déterminante du prêt, la nullité du contrat de prêt entraîne de plein droit celle des actes de cautionnement accessoires qui sont indissociables de ce contrat ;
Que si les dispositions de l'article 2289 du code civil, selon lesquelles le cautionnement ne peut exister que sur une obligation valable, impliquent une limitation de l'engagement des cautions à la seule exécution des obligations régulièrement contractées par l'emprunteur, la Cour de cassation a toutefois étendu le champ de leurs obligations à la garantie des restitutions consécutives à l'annulation du contrat de prêt au motif que l'obligation de restituer, inhérente au contrat de prêt, demeurant valable tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de la convention annulée, le cautionnement, en considération duquel le prêt a été consenti, devait dès lors subsister jusqu'à l'extinction de cette obligation ;
Attendu cependant qu'il n'y a pas lieu de faire application de cette règle jurisprudentielle dans la mesure où il y a lieu à une restitution d'un trop perçu à la société Revi House et que les engagements des cautions n'ont dès lors plus lieu de subsister ;
Sur la faute du notaire et ses conséquences indemnitaires :
Attendu qu'un notaire a l'obligation de veiller à l'efficacité juridique des actes qu'il établit en s'assurant notamment que les parties ont la pleine capacité juridique pour contracter ;
Attendu qu'après avoir établi le 19 décembre 1989 les statuts de la société à responsabilité limitée Revi House, en vertu d'une procuration du 20 novembre 1989 de M. [J] [Z] et de son épouse, Mme [A] [W] [T], Me [D] a ajouté aux actes de vente et de prêt du 21 décembre 1989, de manière délibérée et nécessairement fautive, la mention d'une d'immatriculation de la société Revi House au RCS faite une semaine plus tard le 28 décembre 1989 ;
Qu'en agissant ainsi, alors qu'il connaissait l'absence d'immatriculation de la société, le notaire a manqué aux obligations de sa charge et a de manière intentionnelle commis une faute qui engage la responsabilité de la SCP de notaires dont il faisait partie, en application de l'article 16 de la loi du 29 novembre 1966 ;
Que, contrairement à ce que la SCP soutient, la société Revi House ne réclame pas l'indemnisation d'un dommage qu'elle a elle-même créé, dès lors que le préjudice invoqué par elle résulte non pas de son action en nullité des actes authentiques mais de la seule faute commise par le notaire qui les a rédigés irrégulièrement ;
Que la SCP n'est pas fondée à se prévaloir de la mauvaise foi des époux [Z] dans l'exécution de leurs obligations au motif qu'ils resteraient engagés par la convention de vente en l'état de futur achèvement des locaux à usage de résidence hôtelière qu'ils ont signée le 10 novembre 1989 dès lors qu'aucune des parties à ce contrat sous seing privé ne s'est prévalue de la survivance des obligations contractées par les acquéreurs à cette occasion et n'a remis en cause l'application de l'article 1601-4 du code civil en vertu duquel la cession par eux des droits tirés de cet acte a eu pour effet de substituer de plein droit le cessionnaire dans leurs obligations envers le vendeur ;
Qu'enfin les dispositions de l'article 1134 du code civil qui instituent une obligation d'exécution de bonne foi des conventions ne trouvent pas à s'appliquer au refus de réitération d'un acte nul qui ne se rattache pas l'exécution d'un contrat soumis à cette obligation ;
Qu'il en résulte que la SCP de notaires ne peut s'exonérer des conséquences indemnitaires découlant de la faute du notaire en invoquant de prétendues fautes commises par les époux [Z] ;
Attendu qu'au titre de cette responsabilité pour faute, la SCP et son assureur doivent garantir la restitution par la société Clasa des sommes perçues par elle au titre de la vente des lots de copropriété, outre les intérêts au taux légal selon les modalités ci-dessus fixées ;
Attendu que, du fait de la privation de la rémunération attendue du crédit qu'elle avait consenti, la banque a subi un préjudice qui est équivalent aux intérêts conventionnels convenus pour le prêt qui s'élèvent à la somme de 244 581, 69 € ;
Que la SCP et son assureur seront en conséquence tenus d'indemniser la banque à hauteur de cette somme ;
Qu'il n'est cependant pas justifié d'ajouter au préjudice financier de la banque la somme de 3 414, 27 € correspondant aux primes d'assurances dès lors qu'elles rémunèrent la garantie accordée par un assureur et non une prestation assurée par la banque et qu'il n'est fourni par celle-ci aucun justificatif qui établirait qu'elle en a fait l'avance ;
Attendu que, pour l'évaluation des préjudices de la société Revi House et des époux [Z] découlant de la faute du notaire, il n'appartient pas à la cour de prendre en compte les avantages que les époux [Z] ont tirés de l'opération de défiscalisation, ni d'ailleurs les conséquences d'une éventuelle remise en cause de ces avantages qui pourraient résulter de la nullité de la vente immobilière et qui ne concernent que l'administration fiscale, étrangère au présent litige ;
Qu'eu égard au caractère hypothétique du préjudice invoqué en matière fiscale, la demande de la société Revi House visant à une extension de la garantie de la SCP à un tel préjudice sera rejetée;
Attendu que la société Revi House sollicite la condamnation de la SCP et son assureur au paiement d'une somme de 152 450 € en indemnisation du préjudice résultant de l'engagement par la banque d'une procédure de saisie immobilière sur la base de l'acte de vente nul ;
Que cette demande sera écartée dès lors que cette procédure a été engagée en raison de la seule défaillance de la société Revi House dans le remboursement du prêt et que cette société s'est ainsi exposée de son propre fait à l'engagement de cette procédure de saisie immobilière ;
Qu'en outre, dès lors qu'il n'est pas établi que la banque savait à l'origine que le contrat de prêt était entaché de nullité absolue, les démarches accomplies par elle pour obtenir le respect des engagements contractés par l'emprunteur n'ont pu créer aucun préjudice que la SCP, qui n'était pas partie à la procédure de saisie immobilière, devrait réparer ;
Que pour les mêmes motifs, la demande en paiement d'une somme de 100 000 € formée par les époux [Z] sera rejetée, dès lors qu'ils n'ont pas respecté les obligations contractées au titre de leur cautionnement et que seule leur défaillance est à l'origine des procédures de recouvrement forcé engagées par la banque ;
Attendu qu'enfin il y a lieu d'ordonner la publication de l'arrêt au bureau de la conservation des hypothèques du lieu de la situation de l'immeuble ;
Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Attendu que le litige trouvant son origine dans la faute du notaire, seules les demandes dirigées contre la SCP et son assureur seront accueillies à hauteur de 6 000 € pour chacune d'elles ;
Que pour le même motif, les dépens seront mis à sa charge de la SCP et de son assureur, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats l'ayant sollicitée ;
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Infirme le jugement rendu entre les parties le 22 novembre 2007 par le tribunal de grande instance de Basse-Terre sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription et les moyens d'irrecevabilité et débouté la SCP [F] [G] [P] de sa demande en paiement de dommages et intérêts
Et statuant à nouveau,
Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la société Revi House et des époux [Z]
Constate que le contrat de vente immobilière conclu le 21 décembre 1989 entre la société Clasa et la société Revi House, dépourvue d'existence juridique à cette date, est frappée de nullité absolue
Dit qu'en conséquence de cette nullité, la société Revi House est tenue de restituer à la société Clasa les lots de copropriété n 24 et 195 de l'ensemble immobilier Hôtel de Mont Vernon situé à [Adresse 10] et qu'en contrepartie, la société Clasa a l'obligation de lui verser la somme de 286 604 € correspondant au prix d'acquisition des lots, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2001, avec capitalisation des intérêts conforme à l'article 1154 du code civil
Condamne la SCP [F], [G], [P] in solidum avec la société les Mutuelles du Mans Assurances à garantir la restitution de cette somme ainsi que le paiement des intérêts à la société Revi House
Constate que le contrat de prêt conclu le 21 décembre 1989 entre le Comptoir des entrepreneurs, aux droits duquel se trouve actuellement le Crédit Foncier de France, et la société Revi House, dépourvue d'existence juridique à cette date, est frappé de nullité absolue
Constate que la société Revi House n'est redevable d'aucune somme au titre de la nullité absolue du contrat de prêt
Dit que la nullité du contrat entraîne l'extinction du cautionnement consenti par les époux [Z] en l'absence de sommes restant à restituer au Crédit Foncier de France ;
Condamne la SCP [F], [G], [P] à payer, in solidum avec son assureur les Mutuelles du Mans Assurances, au Crédit Foncier de France la somme de 244 581, 69 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant de la nullité du contrat de prêt
Déboute les parties de leurs plus amples demandes
Ordonne la publication de la décision à la conservation des hypothèques de Basse-Terre
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP [F], [G], [P] et de son assureur, les Mutuelles du Mans Assurances, et les condamne à payer ensemble à la société Revi House, aux époux [Z] et à la société Crédit Foncier de France, la somme de 6 000 € à chacun d'eux
Condamne la SCP [F], [G], [P] et son assureur, les Mutuelles du Mans Assurances, aux dépens à recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Win-Bompard et de Me Julin.
Et ont signé le présent arrêt.
La greffière, Le président.
