COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° 486 DU 25 MAI 2009
R.G : 07/00070
Décision déférée à la Cour : Jugement du tribunal de grande instance de POINTE A PITRE, décision attaquée en date du 22 Janvier 2004, enregistrée sous le n° 02/686
APPELANTE :
SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES ESPACE 2000 représenté par son syndic Mme [Z] - administrateur de biens à l'enseigne ACTION IMMOBILIÈRES .
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Elisabeth CALONNE (TOQUE 25), avocat au barreau de GUADELOUPE
INTIMES :
Monsieur [L] [T]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Me Pauline IBENE (TOQUE 88), avocat au barreau de GUADELOUPE
LA CIE D'ASSURANCES AXA
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par la SCP COUROUX-SILO-LAVITAL (T 38, avocat au barreau de GUADELOUPE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Mars 2009, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Jean-Luc POISOT, président de chambre, rapporteur,
Mme Marie-Hélène CABANNES, conseillère,
Mme Claire PRIGENT, conseillère.
qui en ont délibéré.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 25 MAI 2009.
GREFFIER :
Lors des débats: Mme Murielle LOYSON, adjointe administrative faisant fonction de greffière, serment préalablement prêté.
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du code de procédure civile.
Signé par M. Jean-Luc POISOT, président de chambre, et par Mme Murielle LOYSON, adjointe administrative faisant fonction de greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
Invoquant l'existence de désordres affectant son appartement situé au deuxième étage de la Résidence 2000 et résultant d'infiltrations imputables à une absence d'entretien de l'immeuble, M. [T], après avoir obtenu l'organisation d'une mesure d'expertise ordonnée en référé le 26 mai 2000, a fait citer, par acte d'huissier de justice du 12 mars 2002, devant le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] et l'assureur Axa assurances en demandant à cette juridiction de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer :
une somme de 12 000 € correspondant au coût des travaux de reprise de son appartement, tels de fixés par l'expert judiciaire, avec actualisation au jour du règlement
une somme de 11 494, 66 € en indemnisation du préjudice financier engendré par l'impossibilité de louer l'appartement
une somme de 1 524, 49 € sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile.
Par jugement en date du 22 janvier 2004 le tribunal a :
condamné solidairement le syndicat de copropriétaires et son assureur AXA à payer à M. [T] la somme de 11894, 90 € en réparation de son préjudice matériel avec intérêts à compter de la date de dépôt du rapport d'expertise
débouté M. [T] de sa demande de réparation de son préjudice financier
débouté le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 5] dirigée à l'endroit de la compagnie Axa
rejeté la demande de la compagnie Axa en dommages intérêts.
Par déclaration enregistrée au greffe de la cour d'appel le 3 mars 2004, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision.
Le syndicat des copropriétaires, par conclusions du 16 juin 2008, demande à la cour de :
déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par le syndicat de copropriétaires Espace 2000,
y faisant droit,
infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,
vu les désordres affectant l'appartement de M. [T] tels que décrits par l'expert judiciaire
constater qu'une partie de ceux-ci relève de la vétusté de l'immeuble, et qu'une autre partie de ces désordres résulte du défaut d'entretien;
constater qu'en outre 50 % des dommages de l'appartement de M. [T] provient de dégâts provenant de l'appartement voisin
constater que M. [T] a fait mis en cause amiablement sa compaagnie d'assurance et a été indemnisé à ce titre
dire et juger qu'en outre M. [T] a contribué à la réalisation de son dommage par sa négligence et sa carence à s'acquitter de ses obligations pécuniaires vis-à-vis de la copropriété
décharger le syndicat de copropriétaires Espace 2000 des condamnations prononcées contre lui en principal
dire et juger que la compagnie d'assurance doit garantie au titre de la couverture responsabilité civile de l'assurance multirisques souscrites
condamner Axa à indemniser le syndicat de copropriétaires sur le fondement de l'article 1134 du code civil et L 121-1 du code des assurances à hauteur de 119 393, 40 € TTC
dire et juger que cette somme sera actualisée le jour du parfait paiement suivant l'indice BT 01 par référence à celui connu à la date du rapport soit le 03 septembre 2001
condamner in solidum M. [T] et la compagnie Axa à payer au concluant la somme de 2 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile
condamner M. [T], la compagnie Axa en tous les dépens
dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par, titulaire d'une office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions du 10 mars 2008, M. [T] demande à la cour de:
dire irrecevable et en tout cas non fondé l'appel principal interjeté par le syndicat des copropriétaires et l'appel incident de la compagnie Axa du jugement rendu le 22 janvier 2004 par le tribunal de grande Instance de Pointe-à-Pitre
dire recevable et parfaitement fondé l'appel incident formé par M. [T]
confirmer le jugement entrepris quant à la condamnation de la compagnie Axa et du syndicat des copropriétaires à réparer le coût de la remise en état de l'appartement du concluant, pour un montant de 12.000 €
l'infirmer sur le rejet de la demande d'indemnisation du préjudice économique lié à la perte de revenus dus à l'impossibilité de louer ledit appartement à cause de son état consécutif aux désordres constatés par l'expert judiciaire.
en conséquence condamner le syndicat des copropriétaires et son assureur, la compagnie d'assurances Axa, solidairement, à payer à M. [T] la somme de 11 494, 66 € en réparation du préjudice financier engendré par l'impossibilité pour lui de louer son appartement.
condamner les mêmes et sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
condamner le syndicat des copropriétaires et son assureur la compagnie d'assurances Axa, solidairement en outre 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'assureur Axa, par conclusions récapitulatives du 13 octobre 2008, demande à la juridiction du second degré, de :
constater que l'expert judiciaire a relevé que l'ensemble des désordres était intégralement imputable à un défaut d'entretien de l'immeuble
constater qu'en sa qualité d'assureur multirisque de copropriété, la responsabilité d'Axa Assurances ne peut trouver à s'appliquer dans l'hypothèse d'un sinistre ayant pour origine un défaut d'entretien de l'immeuble,
constater surabondamment que M. [T] ne peut se prévaloir d'aucun préjudice, ni matériel, ni financier
constater que la demande reconventionnelle du syndicat de copropriétaires de la [Adresse 5] ne saurait en aucun cas prospérer, ce dernier étant lui-même responsable de son préjudice et Axa Assurances ne pouvant garantir un sinistre ayant pour origine un défaut d'entretien
en conséquence,
recevoir ses écritures d'Axa Assurances
les dires bien fondées
statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel du syndicat de copropriétaires
confirmer le jugement rendu le 22 janvier 2004 par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre en ce qu'il a :
débouté M. [T] de sa demande en réparation de son préjudice financier
débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de sa demande reconventionnelle dirigée à l'endroit d'Axa Assurances
infirmer le jugement entrepris sur le surplus
statuant à nouveau
mettre hors de cause AXA Assurances
débouter M. [T] et le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 5] de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'encontre d'AXA Assurances
condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à verser à Axa ASSURANCES la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
condamner le même aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Couroux-Silo-Lavital.
MOTIFS :
Attendu que les parties sont en désaccord sur l'imputabilité au syndicat des copropriétaires des désordres constatés par l'expert dans son rapport déposé le 3 septembre 2001 ;
Attendu que l'expert a relevé que les fuites qui endommage l'appartement de M. [T] 'proviennent de l'installation sanitaire des niveaux supérieurs, à partir de l'installation de distribution d'eau et des canalisations et eaux vannes et usées, les appartements sont distribués à partir de colonnes montantes très mal réalisées, la vétusté relative à l'installation est à l'origine de ces fuites à répétition, perte de souplesse des joints en tous genres (joints à lèvres pour pipe WC, joints fibre pour raccordements des appareils sanitaires, joints filasse, collage, etc...' ;
Qu'il a également constaté que 'des canalisations en tous genres pénètrent la gaine vide-ordures, générant autant d'entrées d'eau que de sorties' et que, sur les façades de l'immeuble, 'les tranches de plancher étaient fissurées à de nombreux niveaux, les armatures foisonnent en de très nombreux endroits, éclatant çà et là, le béton formant autant d'entrée d'eau qui migre à l'intérieur dans la forme de la chape et du carrelage' ;
Qu'il ajoute que 'l'apparition du phénomène dans sa phase active peut être située dans les années 95/98 puis la dégradation s'est accentuée par absence totale d'entretien, le phénomène de corrosion des armatures a commencé bien avant son état actuel' et que le plus délicat des désordres à traiter sera lié aux fuites transmises par la gaine technique dans la mesure où 'ces écoulements gangrènent par l'intérieur le bâtiment, infiltrant les planchers favorisant la pourriture des huisseries ainsi que toutes les parties métalliques' ;
Qu'il estime que 'l'absence d'entretien des façades concourt également à ce pourrissement généralisé (qui n'en est qu'à son début)' et que 'si le bâtiment dans son ensemble ne menace pas ruine, les appartements de par l'humidité ambiante deviendront rapidement insalubres' ;
Attendu qu'il ressort de ces constatations et appréciations que les désordres résultent essentiellement d'une absence totale d'entretien de l'immeuble dans son ensemble et plus spécialement des canalisations de collectes d'eau et des façades ;
Que s'il ressort du rapport de l'expert d'assurances missionné à la suite d'un dégât des eaux du 17 juin 1998, que le sinistre résultait pour partie d'une fuite sur les canalisation d'alimentation en eau de la baignoire de l'appartement 31 situé au niveau supérieur, il est apparu, après les travaux de remise en état (facture du 30 novembre 1998), que les infiltrations persistaient en raison de l'état défectueux des canalisations dans les parties communes ;
Attendu que la carence d'entretien constatée par l'expert est patente et non sérieusement contestée par le syndicat des copropriétaires,
Que celui-ci ne saurait justifier la carence d'entretien de l'immeuble par la mauvaise conception de celui-ci et sa vétusté alors que ces paramètres étaient, au contraire, de nature à renforcer le caractère impérieux de son obligation de diligence afin de prévenir ou de résorber les désordres affectant les appartements dont il ne peut sérieusement affirmer qu'il en ignorait l'existence ;
Qu'en outre, contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat des copropriétaires, les désordres ne résultent pas d'une mauvaise conception de l'immeuble, celle-ci nécessitant seulement des travaux d'entretien plus complexes et plus fréquents, comme l'a relevé l'expert;
Attendu qu'en tout état de cause, l'argument invoqué par le syndicat des copropriétaires pour se soustraire à sa responsabilité est inopérant dès lors qu'il est également responsable des désordres constatés dans l'appartement d'un copropriétaire lorsqu'ils résultent d'un vice de la construction affectant les parties communes ou de fautes d'exécution des constructeurs ;
Que c'est donc à juste titre que sur ce point, le tribunal a rappelé les dispositions d'ordre public de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui mettent à la charge du syndicat des copropriétaires la conservation et l'administration des parties communes et le rendent 'responsables des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires' ;
Que, sur le fondement de ce texte, il suffit au copropriétaire d'apporter la preuve, comme en l'espèce, que le dommage dont il se plaint est imputable à un défaut d'entretien pour être indemnisée par le syndicat des copropriétaires à qui incombe les travaux d'entretien ;
Qu'en vertu de ce texte, faute d'avoir exécuté tous les travaux nécessaires pour que les parties communes et les éléments d'équipement collectif soient en bon état d'entretien, le syndicat engage sa responsabilité en cas de dommages résultant de sa carence sur un fondement contractuel à l'égard du copropriétaire et ne peut s'en exonérer qu'en cas de faute ou de manquement de celui-ci ayant causé les dommages qu'il a subis ;
Que, sur ce point, s'il s'avère que M. [T] n'a pas réglé une somme de 1 925, 04 € au titre des charges de l'année 2000, le syndicat des copropriétaires ne saurait toutefois se prévaloir de cette carence dès lors qu'il ressort des constatations de l'expert que le défaut d'entretien de l'immeuble remontait à plusieurs années auparavant et qu'il n'est pas établi que l'intéressé s'était opposé avant l'apparition des dommages à des appels de fonds nécessités par l'exécution de travaux d'entretien de l'immeuble ;
Que s'il est établi que l'appartement était destiné à être loué à des étudiants, il ne ressort cependant pas des lettres de résiliation de contrat de bail produites par M. [T] que le départ de certains d'entre eux en cours d'année universitaire était justifié par l'état d'insalubrité de l'appartement ;
Qu'en l'absence de documents probants, il n'est pas établi que M. [T] a subi une perte de revenus locatifs liée à la difficulté ou à l'impossibilité de louer son appartement endommagé par des infiltrations
Qu'il convient de confirmer le jugement qui a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [T] la somme de 11 894, 90 €en réparation de son préjudice matériel, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de dépôt du rapport d'expertise et a rejeté la demande au titre du préjudice financier ;
Attendu que l'assureur du syndicat des copropriétaires doit être tenu au paiement de cette somme dès lors que la clause des conditions générales du contrat d'assurance, selon laquelle 'n'entre ni dans l'objet ni dans la nature du contrat d'assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé, et connu de lui' ne se réfère pas à des critères précis d'exclusion de garantie et à des hypothèses d'exclusion limitativement énumérées, de sorte que cette clause, en raison même de son imprécision, ne saurait recevoir application ;
Attendu qu'en revanche, le coût de la remise en état rendue nécessaire par le défaut d'entretien de l'immeuble pendant de nombreuses années qui est imputable à la seule négligence du syndicat des copropriétaires ne saurait être supporté par l'assureur ;
Qu'il convient de confirmer le décision attaquée qui a rejeté cette demande sur le fondement de l'article 1134 du code civil ;
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre
Et y ajoutant,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] et de l'assureur AXA et les condamne à payer ensemble à M. [T] une indemnité de 2 000 €
Les condamne également aux dépens à recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Et ont signé le présent jugement.
La greffière, Le président.
