COUR D'APPEL
D'ANGERS
1ère CHAMBRE B
NB/FB
ARRET N°
AFFAIRE N° : N° RG 20/00099 - N° Portalis DBVP-V-B7E-ET3U
jugement du 29 Octobre 2019
Tribunal de Grande Instance d'ANGERS
n° d'inscription au RG de première instance 17/00951
ARRET DU 23 MARS 2023
APPELANT :
M. [L] [F]
né le 10 Février 1954 à [Localité 14]
[Adresse 6]
[Localité 13]
49320 BRISSAC LOIRE AUBANCE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/001791 du 27/05/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de ANGERS)
représenté par Me Sébastien NAUDIN de la SELARL NEDELEC & NAUDIN, avocat au barreau d'ANGERS
INTIMES :
Mme [W] [A] [V]
décédée en cours de procédure le 24/10/2022
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/000715 du 27/05/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de ANGERS)
INTERVENANTS VOLONTAIRES
Mme [B] [J]
née le 15 Septembre 1988 à [Localité 17]
[Adresse 1]
[Localité 8]
UDAF DE MAINE ET LOIRE ès qualités de tuteur de M. [J] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentées par Me Laurence NOSSEREAU de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau d'ANGERS
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Novembre 2022, en audience publique, Mme BUJACOUX, Conseillère ayant été préalablement entendue en son rapport, puis mise en délibéré au 26 janvier 2023, délibéré prorogé au 23 mars 2023, devant la Cour composée de :
Mme COURTADE, présidente de chambre
Mme BUJACOUX, Conseillère
Mme PARINGAUX, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Florence BOUNABI
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 23 mars 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Signé par Mme COURTADE, présidente de chambre et par Mme BOUNABI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
Mme [W] [V] et M. [L] [F] ont vécu maritalement plusieurs années.
Pendant la vie commune ils ont acquis ensemble un immeuble d'habitation situé [Adresse 6].
Par acte en date du 15 février 2017, Mme [V] a fait citer M. [F] devant le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance d'Angers, aux fins d'ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l'indivision ayant existé entre elle-même et M. [F].
Un arrêt de la cour d'appel d'Angers du 18 octobre 2018 a confirmé en toutes ses dispositions une ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance d'Angers du 27 novembre 2017, ayant débouté Mme [V] de sa demande tendant à ce que soit mis à la charge de M. [F] une indemnité pour occupation privative de l'immeuble indivis à [Localité 12].
Par jugement du 29 octobre 2019, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance d'Angers a notamment :
- ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision ayant existé entre Mme [V] et M. [F] ;
- commis maître [D] [C], notaire à [Localité 5], pour y procéder conformément aux dispositions des articles 1365 et suivants du code de procédure civile ;
- désigné Mme Nadine Gaillou, vice président, en qualité de juge commissaire ;
- dit qu'en cas d'empêchement du juge ou du notaire commis, ils seront remplacés par simple ordonnance sur requête rendue à la demande de la partie la plus diligente ;
- fixé la valeur vénale de l'ensemble immobilier situé [Adresse 6] à la somme de 150 000 euros ;
- dit que M. [F] est redevable d'une indemnité d'occupation au bénéfice de l'indivision du 1er avril 2015 date de séparation du couple, jusqu'à la vente des biens immeubles ou la date effective du partage ;
- fixé l'indemnité d'occupation due par M. [F] à la somme de 400 euros pour la résidence principale et à la somme de 100 euros pour le gîte et ce pour la période du 1er avril 2015 date de séparation du couple, jusqu'à la vente des biens immeubles ou la date effective du partage ;
- débouté M. [F] de sa demande au titre de l'article 815-12 du code civil ;
- débouté M. [F] de sa demande au titre des frais d'entretien des chats depuis le 1er avril 2015 ;
- dit qu'une vente amiable ou un accord de cession entre les parties doivent être préalablement privilégiés ;
- ordonné, à défaut d'accord entre les parties, de cession entre les parties et en l'absence de vente amiable dûment constatée, qu'il soit procédé, en présence de l'ensemble des parties ou celles dûment appelées, en l'audience des criées du tribunal de grande instance [O], à la vente sur licitation de l'ensemble des immeubles situé [Adresse 6] et sur requêtes et diligences de maître [H] [E], membre associé de la SELARL Lexcap, [O] dont le siège est à [Adresse 9] sur la mise à prix de 150 000 euros avec faculté de baisse d'un quart , audience tenante et sans formalité et que soit procédé aux formalités de vente sur licitation ;
- fait droit à la demande de Mme [V] de voir désigner la SCP Charriot Morfoisse, huissier de justice à Saumur dans le siège est [Adresse 4] pour procéder à la description des biens immeubles objets de la vente sur licitation, interroger les personnes présentes et éventuellement se faire remettre la carte d'identité des occupants et la copie des contrats de location qui leur auraient été consentis ainsi que le cabinet d'expertise [Y] dont le siège est à [Adresse 10] à l'effet d'établir tous les diagnostics obligatoires selon la réglementation actuelle des biens immobiliers ;
- rejeté toutes autres demandes ;
- laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles ;
- dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation et partage ;
- autorisé l'application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause pouvant y prétendre.
Selon déclaration reçue au greffe de la cour d'appel d'Angers le 20 janvier 2021, M. [F] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a : ' - fixé la valeur du bien de l'immeuble à la somme de 150 000 euros - débouté M. [F] de sa demande au titre de l'article 815-12 du code civil - débouté M. [F] de sa demande au titre des frais d'entretien des chats depuis le 1er avril 2015 - ordonné la vente sur licitation des immeubles situés [Adresse 6] fait droit à la demande de Mme [V] de voir désigner la SCP Charriot Morfoisse et le cabinet d'expertise [Y].'
Mme [V] a constitué avocat le 28 janvier 2020.
Par ordonnance du 7 janvier 2021, le conseiller de la mise en état a notamment :
- déclaré M. [F] irrecevable en sa demande de nouvelle expertise présentée au conseiller chargé de la mise en état ;
- débouté M. [F] de sa demande de médiation civile ;
- dit que les dépens de l'incident suivront le sort des dépens de l'instance au fond.
Mme [V] est décédée le 24 octobre 2022.
Mme [B] [J] et M. [S] [J] représenté par l'UDAF de Maine-et-Loire ès qualité de tuteur sont intervenus volontairement à la procédure.
L'ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 21 novembre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 16 août 2021 M. [F] demande à la présente juridiction de :
- recevoir M. [F] en ses écritures et l'y disant recevable et bien fondé ;
- infirmer le jugement en date du 29 octobre 2019 en ce qu'il a fixé la valeur vénale du bien immobilier situé [Adresse 6] à la somme de 150 000 euros, qu'il a dit que M. [F] était redevable d'une indemnité d'occupation à l'indivision à compter du 1er avril 2015 et jusqu'à la vente des biens ou à la date effective de partage et en a fixé la somme à 500 euros par mois, qu'il a débouté M. [F] de sa demande au titre de l'article 815-12 du code civil et de sa demande au titre des frais d'entretien du chat et en ce qu'il a ordonné la vente sur licitation du bien ;
Et statuant de nouveau,
- dire et juger que la valeur de l'ensemble immobilier doit tenir compte des travaux de finition nécessaires à effectuer et dire n'y avoir lieu de retenir l'évaluation de M. [G], expertise qui est contestée par M. [F] ;
- à tout le moins, retenir une valeur médiane entre les différentes estimations versées au débat par M. [F] ;
- subsidiairement, ordonner, une contre-expertise laquelle devra tenir compte des travaux effectués et financés par M. [F] et des travaux de finition nécessaires à entreprendre à savoir les enduits extérieurs, la consolidation des caves, le changement de la porte principale d'entrée et des menuiseries de la partie gîte ainsi que du mur d'enceinte et d'entrée ;
- dire n'y avoir lieu à indemnité d'occupation sur le fondement des dispositions de l'article 815-9 du code civil, Mme [V] ayant toujours détenu les clés du gîte et ayant laissé son mobilier, son véhicule et ses chats ;
- à tout le moins, dire que le montant de l'indemnité d'occupation dépendra de la valeur de l'immeuble et ne pourra porter que sur la partie occupée par le concluant et non sur la partie gîte dont Mme [V] a conservé l'usage ;
- dire et juger que sur le fondement des dispositions des articles 815-12 et 815-13 du code civil, M. [F] est fondé à solliciter la rémunération de son activité en qualité d'indivisaire et dire et juger en conséquence que l'indivision est redevable envers M. [F] d'une somme de 152 571,54 euros pour les causes sus énoncées ;
- dire et juger que Mme [V] est redevable d'une somme de 10 euros par jour à compter du 1er avril 2015 jusqu'à la date de reprise effective de ses chats au titre de l'entretien de ceux-ci par le concluant ;
- débouter Mme [V] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;
- la condamner à payer une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 8 novembre 2022 Mme [B] [J] et l'UDAF Maine-et-Loire ès qualités de tuteur de M. [S] [J], agissant aux lieu et place de Mme [W] [V], demandent à la présente juridiction de :
- dire et juger les consorts [J] recevables et bien fondés en leur intervention volontaire aux lieu et place de leur mère décédée Mme [W] [V] et les dire recevables et bien fondés en leurs demandes et observations ;
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont il a été fait appel ;
En conséquence :
- ordonner l'ouverture des opérations de compte liquidation partage de l'indivision existant entre Mme [V] et à présent ses héritiers et M. [F] ;
- désigner maître [D], notaire à [Localité 5], pour procéder auxdites opérations de sortie d'indivision sur la base du rapport de M. [U] [G] expert immobilier ;
- retenir les évaluations fixées par l'expert et débouter M. [F] de ses demandes contraires et de contre-expertise, irrecevables et infondées ;
- condamner M. [F] à verser à Mme [V] et à sa succession une indemnité d'occupation d'un montant de 400 euros au titre de l'occupation de la maison principale et 100 euros au titre de l'occupation du gîte du 1er avril 2015 jusqu'à la vente des biens ou à la date effective du partage ;
- le débouter de sa demande irrecevable et infondée formée sur les dispositions de l'article 815-12 du code civil ;
- le débouter de sa demande irrecevable et infondée formée au titre du remboursement de frais engagés pour des chats ;
- à défaut d'un règlement amiable devant le notaire, ordonner la vente sur licitation par devant le tribunal de grande instance [O] de l'immeuble sus désigné et sur requêtes et diligences de Maître [H] [E] [O], membre associé de la SELARL Lexcap, dont le siège est à [Adresse 9], sur la mise à prix de 150 000 euros avec faculté de baisse d'un quart audience tenante et sans formalité ;
- ordonner que soit procédé aux formalités de vente sur licitation et en conséquence désigner la SCP Charriot Morfoisse, huissier de justice à Saumur dont le siège est [Adresse 4], pour procéder à la description des biens immeubles objets de la vente sur licitation, interroger les personnes présentes et éventuellement se faire remettre la carte d'identité des occupants et la copie des contrats de location qui leur auraient été consentis, ainsi que le cabinet d'expertise [Y] dont le siège est à [Adresse 10], à l'effet d'établir tous les diagnostics obligatoires selon la réglementation actuelle des biens immobiliers ;
- condamner M. [F] à leur verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance et en appel ;
- le condamner aux dépens qui seront recouvrés en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et de la loi sur l'aide juridictionnelle.
Pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément aux conclusions sus visées en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la valeur de l'immeuble
A l'appui de son appel, M.[F] soutient que le bien immobilier a été surévalué par l'expert compte tenu d'importants travaux à réaliser, notamment au niveau des enduits extérieurs, des caves à consolider, des ouvrants a changer et du mur d'enceinte à refaire.
Il évalue ces travaux selon devis à une somme allant de 95'000 à 130'000 euros.
Il fait état d'estimations récentes réalisées ayant évalué le bien entre 105'000 et 115'000 euros, et considère à tout le moins qu'une valeur médiane devra être retenue, excluant l'estimation donnée par l'expert en 2015 de 150'000 euros.
Subsidiairement il sollicite qu'une contre-expertise soit ordonnée afin de déterminer la valeur vénale actuelle du bien.
Les consorts [J] soulignent que M. [F] n'a jamais contesté l'expertise auparavant, soutiennent que la valeur du bien est conforme à son état et au marché, que l'immeuble se trouvait dans la même configuration qu'à ce jour, et que les travaux à effectuer sont les mêmes, puisque les devis produits par M. [F] sont ceux qui avaient été fournis initialement.
Subsidiairement, ils sollicitent que les frais d'une éventuelle contre-expertise soient mis à la charge unique et définitive de M. [F].
Sur ce,
Le rapport d'expertise de M. [G], du 29 juillet 2016, décrit une maison d'une surface habitable de 100 m² après travaux d'extension, un rez-de-chaussée comprenant une salle à manger, un WC, un dégagement, une salle d'eau, une cuisine, un étage avec un palier et une chambre et des combles.
Il est précisé qu'au regard de l'aménagement qualifié de 'rudimentaire', celui-ci correspond à la situation en zone rurale, avec des photographies montrant des sols carrelés, des murs et une cheminée de pierre de tuffeau, des plafonds avec poutres apparentes.
Il est noté la présence de quelque humidité provenant de murs en pierres de tuffeau.
L'expert conclut à une valeur globale de l'ensemble immobilier pour un montant de 150'000 euros, à une indemnité mensuelle d'occupation de la maison pour 540 euros et à indemnité mensuelle d'occupation du gîte pour 150 euros.
M. [F] produit trois devis concernant la restauration de la maison, le premier de la société EGCA, du 9 juin 2017, pour un montant de 95'285,62 euros, le deuxième, de la SARL Bouhiron Jacquet, en date du 13 août 2017 pour un montant de 146'189,85 euros, et le dernier de la société Ouest Ouvrage, en date du 31 mai 2017, concernant plus spécifiquement les fenêtres et portes fenêtres, pour un montant de 8 238,50 euros.
Les éléments et les chiffres repris par l'expert, datant de 2015, sont à réactualiser, et M. [F] produit en ce sens trois attestations notariées.
Par une attestation en date du 4 février 2020, maîtres [R] et [X], notaires à [Localité 16], décrivent la maison et la cave troglodyte aménagée en deux pièces salle d'eau et WC, outre une cour avec préau et autre caves, et précisent que compte tenu de la situation géographique, du marché immobilier actuel, des prestations et des travaux importants de consolidation des caves, la valeur du bien se situe autour de 110'000 euros.
Le 5 février 2020, l'office notarial de la [Adresse 15], adresse un courrier à M. [F] faisant état d'une valeur de la maison entre 110'000 et 115'000 euros, en cas de vente amiable.
Le 27 février 2020, maître [Z], notaire à Brissac Loire Aubance, atteste que, pour les mêmes raisons, que la valeur de l'immeuble se situe entre 105'000 et 110'000 euros.
M. [F] produit encore une mise en demeure reçue de la mairie de [Adresse 7], en date du 30 mars 2021, libellée en ce sens :
« (') Considérant les caractéristiques particulières de cette demeure semi-troglodyte et les dommages créés par les précipitations hivernales,
- considérant l'instabilité des murs de soutènement surplombant ou soutenant le chemin rural dit « haut du chemin du Breil », et l'effritement des maçonneries de soutien des terrains à l'ouest et au nord,
-considérant les chutes de roche dans les parcelles du propriétaire voisin à l'est entraînant un empierrement de sa propriété et un risque d'accident physique,
- considérant le délitement des voûtes des caves pouvant entraîner des affaissements du sol,
Vous êtes mis en demeure de procéder aux travaux de consolidation et de stabilisation nécessaires pour éviter tout effondrement pouvant porter préjudice à la sécurité des personnes ainsi qu'aux biens publics et privés voisins.
Les travaux devront être engagés dès réception de ce courrier et poursuivis jusqu'à sécurisation totale.
À défaut il sera procédé à la mise en 'uvre de la procédure dite de « péril ordinaire » conformément aux articles législatifs et réglementaires exposés précédemment. (')»
Compte tenu de la revalorisation estimée par les trois études de notaires, qui sont très proches les unes des autres, des travaux importants à effectuer tant à l'intérieur qu'à l'extérieur de l'immeuble au point que cela a généré un risque de procédure « de péril ordinaire », il est raisonnable d'évaluer celle-ci à une somme de 110'000 euros, sans qu'il y ait lieu de commettre un nouvel expert pour procéder à cette évaluation.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation
Il résulte de l'article 815-9 du Code civil que : « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision.
À défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.
L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. »
Le juge se fonde, pour fixer le quantum de l'indemnité d'occupation, sur la valeur locative du bien.
Le droit de l'occupant étant plus précaire que celui d'un locataire protégé par un statut légal, il est usuellement opéré une réfaction sur cette valeur locative, qui peut varier de 15 à 30 % d'un loyer normal.
L'indemnité dont l'indivisaire occupant est redevable revient à l'indivision et non pas au conjoint co-indivisaire.
M. [F] conteste devoir une indemnité d'occupation à l'indivision, soutenant que Mme [V] a quitté les lieux le 1er avril 2015, mais a toujours détenu les clés du gîte, a laissé son mobilier, son véhicule et ses chats.
Il conteste le fait d'être propriétaire du véhicule Ford Galaxy laissé par celle-ci après son départ.
Il fait valoir que Mme [V] ne rapporte pas la preuve du caractère privatif de l'occupation par lui, notamment en ce qui concerne le gîte, les deux lieux étant séparés et Mme [V] ayant conservé les clés.
Subsidiairement, il sollicite que l'indemnité d'occupation ne soit retenue que pour l'habitation, il conteste l'évaluation retenue par le premier juge, au regard de l'importance des travaux devant être entrepris.
Les consorts [J] font valoir que Mme [V] était une personne fragile physiquement et psychologiquement, reconnue adulte handicapée depuis de nombreuses années, et étant terrorisée par son compagnon, elle avait déserté sa maison au mois d'avril 2015 pour ne jamais y revenir.
Ils soulignent que Mme [V] avait déménagé tout son mobilier avec des amis et un camion loué, qu'elle s'était installée à [Localité 11] le 1er avril 2015, d'abord au [Adresse 3], puis ensuite 5, place de la Mairie.
Concernant les chats, ils contestent le fait que Mme [V] en était la propriétaire, soutiennent que la seule photo produite par M. [F] d'un meuble et de deux chats sur le rebord d'une fenêtre, ne démontre pas l'appartenance des animaux à celle-ci, ni même que ces photos aient été prises dans la maison.
Ils contestent également l'appartenance du véhicule immatriculé [...] à Mme [V], précisant que celle-ci détenait un véhicule autre, immatriculé [...], et que le véhicule litigieux a toujours été assuré personnellement par M. [F].
Les consorts [J] ajoutent enfin que M. [F] a reconnu lui-même, dans un dire adressé à l'expert, que Mme [V] était partie du gîte après la rupture définitive du couple.
Ils sollicitent que l'indemnité d' occupation soit fixée à 400 euros au titre de la maison principale et 100 euros, au titre de l'occupation du gîte, du 1er avril 2015 jusqu'à la vente du bien ou la date effective du partage.
Sur ce,
Concernant les chats, la simple photo de deux chats sur le rebord d'une fenêtre, produite par M. [F], n'établit pas que ces animaux appartenaient à Mme [V], l'attestation de M. [I] [K], indiquant que Mme [V] lors de son départ en avril 2015 a abandonné ses deux chats n'établissant pas qu'elle en était la propriétaire exclusive, celle-ci ayant toujours contesté ce fait.
Concernant le véhicule, les consorts [J] produisent trois avis d'échéance d'assurance automobile datés d'avril 2012, 2013 et 2014, au nom de M. [F] et concernant notamment la Ford Galaxy litigieuse.
Ils produisent également le contrat d'assurance au nom de Mme [V], d'une voiture Renault Mégane, en date du 22 avril 2015 et trois avis d'échéance pour cette voiture datés d'avril 2015, 2016 et 2017.
M. [F] produit deux factures du 8 novembre 2012 et du 8 janvier 2013, au nom de Mme [V] relatives à un contrôle technique concernant la Ford Galaxy.
Le fait que M. [F] ait pu assurer le véhicule Ford lors de de la vie commune, ne fait pas de lui le propriétaire présumé du véhicule.
Par ailleurs, le fait pour Mme [V] d'avoir souscrit un contrat d'assurance en avril 2015, soit après son départ du domicile conjugal, pour un véhicule, laisse à penser qu'elle aurait pu effectivement changer de voiture au moment de sa séparation.
Enfin, les deux factures de contrôle technique indiquent expressément et uniquement le nom de Mme [V] [W] pour ce véhicule Ford Galaxy, sachant que les organismes procédant à ces contrôles sollicitent et se réfèrent au certificat d'immatriculation qui leur est présenté.
La cour doit donc en conclure que le véhicule Ford Galaxy, dont il n'est pas contesté qu'il soit resté à l'ancien domicile conjugal des concubins, appartenait à Mme [V].
Les consorts [J] ne formulent, concernant les clés du gîte, aucune observation, il doit donc être tenu pour acquis le fait que Mme [V] les avait conservées.
En définitive, compte tenu de ces éléments, il est établi que M. [F] n'avait pas la libre et exclusive disposition de l'immeuble en son entier, aucune indemnité d'occupation ne peut être due par lui à l'indivision à compter du 1er avril 2015.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur la gestion de l'indivision et les dépenses de conservation
M. [F] soutient avoir financé seul l'achat de matériaux et avoir restauré lui-même la maison et le gîte afin de procéder à la protection et à la préservation des immeubles après le départ de Mme [V].
Il fait état une somme de 5 000 euros de matériaux détenus, de l'achat de plus de 32'041,54 euros de matériaux pour restaurer le bien immobilier, ajoutant que cet investissement est à l'origine de l'augmentation de la valeur du bien.
Il soutient que depuis neuf ans il travaille près de six heures par jour à ces travaux, et que contrairement à l'appréciation qu'a pu en faire la juridiction du premier degré, ceux-ci ont amplement excédé la participation normale aux dépenses de la vie courante.
Il prétend également avoir consacré, pendant la durée de l'occupation des lieux par le couple, quatre heures par jour pour s'occuper de la gestion de l'indivision soient l'équivalent de 80 heures par mois pendant 12 années.
Il sollicite en outre le remboursement de frais engagés pour l'entretien des chats dont il impute la propriété à Mme [V], à hauteur de 10 euros par jour à compter du 1er avril 2015 jusqu'à la date de reprise effective des chats.
M. [F] fait encore valoir que si les factures d'achat annuel ne devaient pas être prises en compte, l'élément nouveau d'avis éventuel de péril permet de qualifier des dépenses d'achat de fournitures comme des dépenses de conservation de l'immeuble.
Il prétend donc posséder une créance sur l'indivision à hauteur de 32'041,54 euros, outre 330 euros de taxe foncière pour l'année 2019 dont il indique avoir prise en charge exclusivement.
En définitive, il prétend avoir une créance sur l'indivision à hauteur de 152'571,54 euros.
Les consorts [J] font valoir que M. [F] n'apporte pas la moindre preuve d'avoir passé plusieurs heures par jour à s'occuper de la gestion de l'indivision alors même qu'il prétend ne pas avoir loué le gîte puisqu'il était à la disposition Mme [V] et que ce dernier n'a pas de valeur car il serait dans un état lamentable.
Ils ajoutent que M. [F] réclame des sommes pour l'achat de matériaux mais que les pièces transmises ne démontrent pas la réalité des travaux faits par lui, encore moins la réalité des achats invoqués, les tickets de caisse n'étant pas probants et non identifiables les devis n'étant pas des factures, et les photos n'étant pas datées et sans valeur.
Il rappelle que lorsque Mme [V] vivait avec lui, le couple s'occupait du bien ensemble, ainsi que des frais de la vie courante.
Sur ce,
L'article 815-12 du code civil dispose que : « L'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut par décision de justice. »
L'indivisaire qui gère l'indivision essentiellement pour son compte, n'a pas droit à indemnité.
Il résulte de l'article 815- 13 du code civil que : « Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservations desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis faits par sa faute. ».
Les travaux de réparation et d'entretien sont des dépenses qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et en permettre un usage normal.
Les travaux d'entretien, qui ne constituent pas des dépenses d'amélioration ni de conservation, n'ouvrent pas droit à indemnité au titre de l'article 815-13.
Le juge de première instance a rappelé qu'en matière d'union libre, chaque concubin doit supporter, en l'absence de volonté exprimée, les dépenses de la vie courante qu'il a exposées.
Il indique qu'un concubin ayant acquis des matériaux pour rénover une maison indivise, réaliser des travaux ou payer des travaux de rénovation, n'est redevable à en demander le remboursement que dans l'hypothèse où les travaux réalisés excèdent par leur ampleur la participation normale aux dépenses de la vie courante.
Il précise encore que dans la mesure où ces travaux et cette éventuelle gestion avaient pour objectif de lui procurer un avantage personnel, puisque vivant dans l'immeuble, il devait assumer la part de risque inhérente à la précarité possible de l'union libre.
M. [F] produit un certain nombre de tickets de caisse, et de factures, qui sont datés de la période antérieure à la séparation du couple.
Rien ne permet de définir qui a réglé ses dépenses, M. [F] ne produisant aucun relevé de compte justifiant de paiements desdits achats avec ses deniers personnels.
Il est par ailleurs difficile de distinguer les achats relevant des dépenses de la vie courante est celle excédent une participation normale à ces dépenses.
Il est aussi produit des tickets de caisse/factures provenant de Brico -Marché, pour la période postérieure au 1er avril 2015, les derniers datant de l'année 2018 et 2020, relatifs à des achats de matériaux, et une facture datée du 11 mai 2016, de la société Yvon & Fils, pour un montant de 200,93 euros.
Là encore, l'origine des fonds ayant réglé ces factures n'est pas identifié.
Les photographies produites ne comportent pas de date et sont donc sans portée probante.
M. [F] ne démontre pas, par ailleurs, que ces achats aient servi à effectuer des travaux qui excèdent des travaux d'entretien ou correspondent à des dépenses nécessaires à l'amélioration ou à la conservation de l'immeuble.
En effet, il est établi par les pièces qu'il verse aux débats, que la valeur de l'immeuble a diminué entre 2017 et 2021, et M. [F] produit des devis datant de 2020, concernant de gros travaux de réfection et de restauration de l'habitation et du gîte, mais ne justifie pas avoir procédé à ces réfections.
Bien plus, et alors qu'il est mis en demeure d'avoir à remettre en état l'immeuble sans délai, pour échapper à un arrêté de péril, il ne justifie pas avoir alerté Mme [V], ni avoir procédé aux travaux urgents nécessaires à la conservation de l'immeuble.
M. [F] ne démontre donc pas non plus avoir consacré l'équivalent de 80 heures par mois dans le cadre de la gestion du bien indivis.
Il réclame encore une somme de 330 euros correspondant à la taxe foncière pour l'année 2019 qu'il affirme avoir pris en charge seul, ce qu'il ne démontre pas, il sera donc débouté également de cette demande.
Enfin, M. [F] ne justifie pas être redevable d'une quelconque somme pour l'entretien de chats dont il n'est pas établi qu'ils appartenaient à Mme [V], ni même qu'il les a entretenus pendant toutes ces années.
En définitive, M. [F] ne démontre pas que les consorts [J] soient redevables d'une indemnité envers l'indivision en vertu de l'article 815-12 du code civil.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
M. [F] sera, pour les mêmes raisons, débouté de sa demande d'indemnité envers l'indivision en vertu de l'article 815-13 du code civil.
Sur la licitation de l'immeuble
M. [F] s'oppose à la licitation du bien telle qu'ordonnée en première instance, soutenant qu'il convient de privilégier une vente amiable et qu'il pourrait s'en porter acquéreur en fonction de l'évaluation retenue.
Les consorts [J] sollicitent la confirmation du jugement sur ce point, arguant du fait que l'attitude de M. [F] depuis 2015 rend vraisemblablement impossible ou extrêmement longue la licitation entre les co-indivisaires.
Sur ce,
L'article 1377 du code de procédure civile énonce que le tribunal peut ordonner la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
M. [F] ne justifie pas avoir manifesté son souhait de conserver l'immeuble, alors que la procédure est déjà ancienne.
Par ailleurs, l'état dégradé de l'ensemble immobilier, permet d'en déduire qu'il ne peut être aisément attribué.
Le premier juge, a justement rappelé qu'il n'était justifié d'aucune tentative préalable de partage de vente amiable du bien. Il a indiqué qu'il convenait de privilégier préalablement la vente amiable, et pour permettre à chacun de sortir de l'indivision en cas d'échec, d'ordonner la vente sur licitation.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la vente sur licitation, à défaut d'accord entre les parties et en l'absence de vente amiable dûment constatée, et en ce qu'il a fait droit à la demande de Mme [V] de voir désigner la SCP Charriot Morfoisse pour procéder à la description des biens, et au cabinet d'expertise [Y] pour établir les diagnostics obligatoires.
La mise à prix sur la base de l'évaluation de l'expert, doit cependant être revue pour être fixée à la somme de 110'000 euros, valeur retenue par la cour.
Le jugement sera infirmé de ce chef
Par ailleurs, il est judicieux de prévoir, compte tenu de la décision du premier juge, que l'immeuble sera mis en vente de façon amiable pendant une période de six mois, et que passé ce délai, la licitation s'opérera conformément aux dispositions du premier jugement, sur la mise à prix précédemment déterminée.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement doit être confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Aucun motif ne justifie de faire droit aux demandes présentées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de partage et recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
La COUR,
Statuant dans les limites de l'appel,
DONNE ACTE à Mme [B] [J] et à l'UDAF de Maine et Loire ès qualités de tuteur de M. [S] [J] de leurs interventions volontaires ;
CONFIRME le jugement rendu le 29 octobre 2019 par le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance d'Angers sauf en ce qu'il a :
- fixé la valeur vénale de l'ensemble immobilier situé [Adresse 7], à la somme de 150'000 euros ;
- dit que M.[L] [F] est redevable d'une indemnité d'occupation au bénéfice de l'indivision du 1er avril 2015 date de séparation du couple, jusqu'à la vente des biens immeubles ou la date effective du partage ;
- fixé l'indemnité d'occupation due par M.[L] [F] à la somme de 400 euros pour la résidence principale et à la somme de 100 euros pour le gîte et ce pour la période du 1er avril 2015 date de séparation du couple, jusqu'à la vente des biens immeubles ou la date effective du partage ;
- fixé la mise à prix de l'ensemble immobilier à la somme de 150'000 euros dans le cadre de la vente sur licitation;
Statuant à nouveau, du chef des dispositions infirmées, et y ajoutant,
FIXE la valeur vénale de l'ensemble immobilier situé [Adresse 7] à la somme de 110'000 euros ;
DIT que M.[L] [F] n'est redevable d'aucune indemnité d'occupation au bénéfice de l'indivision ;
DEBOUTE M. [L] [F] de sa demande au titre de l'article 815- 13 du Code civil ;
FIXE la mise à prix de l'ensemble immobilier à la somme de 110'000 euros dans le cadre de la vente sur licitation de l'immeuble situé [Adresse 7] ;
DIT que l'immeuble situé [Adresse 7] sera mis en vente de façon amiable pendant six mois à compter du présent arrêt et passé ce délai que la licitation s'opérera conformément aux dispositions du jugement du 29 octobre 2019, sauf pour la mise à prix fixée à 110'000 euros ;
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une ou l'autre des parties en cause d'appel ;
DIT que les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de partage et recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
F. BOUNABI M.C. COURTADE
