COUR D'APPEL
D'ANGERS
1ERE CHAMBRE SECTION B
MCC/IM
ARRET N°
AFFAIRE N° RG 19/00188 - N° Portalis DBVP-V-B7D-EOLW
Jugement du 06 Décembre 2018
Juge aux affaires familiales du MANS
n° d'inscription au RG de première instance : 18/00409
ARRET DU 27 OCTOBRE 2022
APPELANT :
M. [B] [V]
né le 29 Septembre 1980 à [Localité 15]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représenté par Me Inès RUBINEL, administratrice provisoire de Me Benoît GEORGE, avocat postulant au barreau d'ANGERS, et par Me Hugues LEROY, avocat plaidant au barreau d'ORLEANS
INTIMEE :
SELARL [I] [K] prise en la personne de Maître [I] [K] ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de Mme [P] [G]
[Adresse 9]
[Localité 6]
Représentée par Me Claude TERREAU, avocat au barreau du MANS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 23 Juin 2022, Mme COURTADE, Présidente de chambre, ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :
Mme COURTADE, Présidente de chambre
Mme COUTURIER, Conseillère
Mme PARINGAUX, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffière lors des débats : Mme BOUNABI
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 27 octobre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Marie-Christine COURTADE, Présidente de chambre et par Florence BOUNABI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE
Selon acte authentique dressé par devant maître [S], notaire, le 26 octobre 2007, M. [B] [V] et Mme [P] [G] ont acquis à concurrence de moitié indivise chacun, un ensemble immobilier sis lieu-dit [Adresse 14] à [Localité 7], comprenant une fermette rénovée en partie, de plain-pied renfermant : cuisine, séjour, salle d'eau-toilettes, deux chambres communicantes entres elles, grenier au dessus, à la suite : ancienne étable et écurie, à gauche : anciens toits à porcs avec four à pain, en face : grange avec appentis en tôle, chenil, cour avec garage en dur non fermé, derrière, en appentis une cave avec sol en terre battue, petit grenier au-dessus, le tout cadastré dite commune section [Cadastre 10], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 8], pour une surface totale de 45 ares 95 centiares, moyennant le prix de 68.600 euros.
Par jugement du tribunal de commerce du Mans en date du 19 juillet 2016, a été prononcée l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l'encontre de Mme [G], laquelle exerçait une activité de transports de personnes et de marchandises.
La SARL [I] [K] prise en la personne de maître [I] [K] a été désignée en qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de Mme [G].
Par acte d'huissier en date du 31 janvier 2018, la SARL [I] [K], prise en la personne de maître [I] [K], a assigné M. [V] devant le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance du Mans, aux fins notamment :
- d'ordonner la cessation de l'indivision [G]-[V] au titre de l'immeuble situé à [Localité 7] ;
- dire que par le ministère de maître [U], Notaire à [Localité 11] (72), il sera procédé à sa vente sur licitation ;
- dire et juger que, pour cette licitation, la mise à prix sera fixée à la somme de 50.000 euros ;
- dire qu'en cas d'empêchement de ce Notaire, il sera procédé à son remplacement par le magistrat de la mise en état ;
- désigner ce même magistrat pour surveiller Ies opérations de partage et faire rapport en cas de difficultés ;
- condamner M. [V] au paiement d'une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de partage, sauf ceux de mauvaise contestation qui demeureront à la charge du contestant.
M. [V] a sollicité du tribunal :
- dire et juger qu'il peut prétendre à une indemnité d'amélioration ;
- dire et juger que maître [I] [K] ès qualités ne peut prétendre à plus de droits que celui qu'il représente, au sein de l'indivision [G]-[V], et en conséquence à des droits supérieurs à la moitié de l'actif net de cette indivision tels que calculés notamment en tenant compte de la valeur théorique de l'immeuble comprise entre 85.000 et 90.000 euros, du montant des crédits restant à régler afférents à cet immeuble et dépendant du passif de l'indivision, de l'indemnité d'amélioration à laquelle il peut prétendre, et plus généralement des remboursements de charges de l'indivision auxquels il peut également prétendre ;
- désigner tel notaire qu'il plaira à Mme ou M. le juge aux affaires familiales de nommer afin d'établir les opérations de compte-Iiquidation-partage conformes, et de déterminer ainsi les droits de chacune des parties au sein de ladite indivision, en recourant à tel expert de son choix avec l'accord des parties, sauf à ce qu'il soit fait appel, pour cette désignation et en cas de difficultés, au juge en charge du contrôle des opérations de compte-liquidation-partage ;
- lui donner acte de ce qu'il entend acquérir Ies droits de la liquidation judiciaire de Mme [G] au sein de l'indivision ainsi calculés ;
- dire cette offre satisfactoire et l'entériner, et débouter maître [K] ès qualités de sa demande de vente sur licitation ;
- très infiniment subsidiairement, si par impossible la vente sur licitation du bien était malgré tout ordonnée, dire et juger que le notaire devrait insérer dans le cahier des conditions de la vente une clause de substitution à son bénéfice, Ies opérations de liquidation-partage du prix d'adjudication étant dressées dans Ies mêmes conditions que précédemment ;
- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, autant irrecevables que mal fondées ;
- dire et juger que chacune des parties conservera ses frais et dépens, sauf à Ies employer en frais privilégiés de partage.
Par jugement en date du 6 décembre 2018, le juge aux affaires familiales du tribunal saisi a notamment :
- ordonné l'ouverture des opérations de comptes-liquidation-partage judiciaire de l'indivision existant entre M. [V] et Mme [G] ;
- désigné maître [N] [U], notaire à [Localité 11] (72), pour procéder à ces opérations ;
- rappelé que ces opérations judiciaires ne peuvent pas être limitées à la seule cessation de l'indivision au titre de l'immeuble objet du présent contentieux ;
- commis le juge aux affaires familiales en charge du contentieux des liquidations/partages des régimes matrimoniaux au sein de la chambre 2 du tribunal de grande instance du Mans, afin de surveiller Ies opérations de liquidation/partage ;
- dit qu'à compter du jour du présent jugement, le notaire disposera d'un délai de douze mois pour dresser un état liquidatif à partir des éléments que les parties soumettront à leur accord ;
- dit qu'en cas de désaccord il dressera au plus tard à l'issue de ce délai un procès-verbal énumérant précisément et point par point Ies différentes contestations soulevées ;
- dit que le procès-verbal auquel sera annexé le projet d'état liquidatif sera remis à chacune des parties ;
- dit qu'il appartiendra alors à la partie la plus diligente de saisir le juge aux affaires familiales du tribunal pour qu'il soit statué sur les difficultés consignées ;
- dit qu'en cas d'établissement d'un simple procès-verbal de carence, la saisine de la juridiction ne pourra se faire que par voie d'assignation ;
- rappelé au notaire commis Ies dispositions de l'article 1365 dernier alinéa du code de procédure civile lui permettant de s'adjoindre un expert d'un commun accord entre Ies parties ou désigne à défaut par le magistrat qui sera commis ;
- rappelé que le notaire pourra d'initiative interroger le FICOBA en vertu de la présente décision ;
- rappelé que si le notaire commis se heurte à l'inertie d'un indivisaire il peut le mettre en demeure, par acte extra-judiciaire, de se faire représenter par application des dispositions de l'article 841-1 do code civil. Faute d'avoir constitué mandataire dans Ies trois mois de la mise en demeure le notaire peut demander au juge de désigner toute personne qualifiée qui représentera le défaillant jusqu'à la réalisation complète des opérations ;
- débouté M. [V] de sa demande de prise en charge des impenses, mensualités de prêts et dépenses de travaux d'amélioration, formée au visa de l'article 815-13 du code civil ;
- rappelé qu'il appartient au notaire désigné de recenser dans le cadre des opérations de partage Ies différents emprunts et Ies dépenses à la charge de l'indivision, ainsi que de déterminer le ou les co indivisaires qui les ont assumés, pour l'établissement du compte de l'indivision;
- débouté M. [V] de sa demande d'acquisition des droits indivis de Mme [G] ;
- ordonné qu'il soit procédé par le ministère de maître [N] [U] à compter de la présente décision, à la vente aux enchères publiques au plus offrant et dernier enchérisseur, en un seul lot, de l'immeuble situé à Soulitre 72370 lieudit [Adresse 14] édifié sur une parcelle cadastrée dite commune section [Cadastre 10], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 8], pour une surface totale de 45 ares 95 centiares, sur la mise à prix de 50 000 euros, après établissement et aux conditions du cahier des charges et accomplissement de toutes Ies formalités judiciaires et de publicité de la vente ;
- dit que toute stipulation de faculté de substitution au profit de M. [V] est exclue ;
- rappelé qu'il peut, le cas échéant, présenter à maître [I] [K], ès qualités, une offre amiable d'achat avant la mise en oeuvre effective de la vente aux enchères par le notaire ;
- dit que Ies modalités de publicité de la vente seront celles fixées pour Ies procédures de saisie immobilière avec l'autorisation d'établir des avis publicitaires sur format A3 ;
- débouté Ies parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- dit que Ies dépens seront employés en frais privilégiés de vente et de partage ;
- condamné M. [V] au paiement d'une indemnité de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision .
Par déclaration reçue au greffe de la cour d'appel d'Angers le 31 janvier 2019, M. [V] a interjeté appel de la décision en ses dispositions qui ont 'débouté M. [V] de sa demande de prise en charge des impenses, mensualités de prêts et dépenses de travaux d'amélioration, formée au visa de l'article 815-13 du Code Civil, - Débouté M. [V] de sa demande d'acquisition des droits indivis de Mme [G] - Ordonné qu'il soit procédé par le ministère de Me [N] [U], à compter de la présente décision, à la vente aux enchères publiques au plus offrant et dernier enchérisseur, en un seul lot, de l'immeuble situé à [Localité 7], lieudit [Adresse 14] édifié sur une parcelle cadastrée dite commune Section [Cadastre 10], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 8], pour une surface totale de 45 ares 95 centiares sur la mise à prix de 50.000 euros, après établissement et aux conditions du cahier des charges et accomplissement de toutes les formalités judiciaires et de publicité de la vente, - Dit que toute stipulation de faculté de substitution au profit de M. [V] était exclue, - Dit que les modalités de publicité de la vente seront celles fixées par les procédures de saisie immobilière avec l'autorisation d'établir des avis publicitaires sur format A3, - Condamné M. [V] au paiement d'une indemnité de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et donc en ce que M.[V] a été débouté de sa demande visant à dire et juger que Me [I] [K] ès qualités ne peut prétendre à plus de droits que sa liquidée au sein de l'indivision [V]-[G] portant sur l'immeuble sis à [Localité 7] lieudit [Adresse 14], et en conséquence à des droits supérieurs à la moitié de l'actif net de cette indivision tels que calculés notamment en tenant compte de la valeur théorique de l'immeuble comprise entre 85.000 et 90.000 euros, du montant des crédits restant à régler afférents à l'immeuble et dépendant du passif de l'indivision, de l'indemnité d'amélioration à laquelle peut prétendre M. [V], et plus généralement des remboursements de charges de l'indivision auxquels il peut également prétendre, - Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision'.
L'ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 18 octobre 2021, l'affaire étant fixée pour plaidoiries à l'audience du 25 novembre 2021 puis renvoyée au 23 juin 2022.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 15 octobre 2021, M. [V] demande à la cour :
- déclarer M. [V] recevable et bien fondé en son appel ; Y faire droit.
Confirmer la décision entreprise :
- en ce qu'il a été ordonné l'ouverture des opérations de compte- liquidation-partage judiciaire de l'indivision [V]-[G] ;
- en ce qu'il a été désigné maître [N] [U], Notaire à [Localité 11] (72), pour procéder à ces opérations ;
- en ce que le juge aux affaires familiales en charge du contentieux des
liquidations/partages des régimes matrimoniaux au sein de la chambre 2 du tribunal de grande instance du Mans a été commis afin de surveiller les opérations de liquidation/partage ;
Infirmer la décision entreprise pour le surplus, et statuant à nouveau,
- dire et juger M. [V] bien fondé à prétendre à ce qu'il soit tenu compte, dans le cadre des opérations de compte-liquidation-partage à venir :
' des mensualités d'emprunts communs qu'il a réglées à hauteur de 51.459,66 euros, compte arrêté au mois de septembre 2021 et au-delà pour mémoire, s'agissant de dépenses de conservation au sens de l'article 815-13 du code civil ;
' des dépenses d'amélioration qu'il a financées depuis le 19 juillet 2016, ayant amélioré la valeur de l'immeuble au visa de l'article 815-13 du code civil,
' de la rémunération à laquelle il peut prétendre au titre de l'activité personnelle qu'il a déployée pour améliorer le bien indivis au visa de
l'article 215-12 du même code ;
- dire et juger que maître [I] [K] ès qualités ne peut prétendre à plus de droit que sa liquidée au sein de l'indivision, et donc prétendre à des droits supérieurs à la moitié de l'actif net de l'indivision en tenant compte des indemnités dont il est fait état ci-dessus ;
- donner acte à M. [V] de ce qu'il entend acquérir les droits de la liquidation judiciaire de Mme [G] au sein de l'indivision ainsi calculés, dire cette offre satisfactoire et l'entériner ;
Avant dire droit, sur les opérations de compte-liquidation-partage de l'indivision,
- désigner tel expert qu'il plaira à la Cour de nommer avec mission habituelle en la matière et notamment celle :
' de déterminer la valeur de l'immeuble indivis au 19 juillet 2016,
' de déterminer sa valeur à ce jour,
' de vérifier en tant que de besoin et calculer l'indemnité à laquelle peut prétendre M. [V] au titre des échéances d'emprunts communs qu'il a réglées seul depuis le 19 juillet 2016,
' de décrire et chiffrer les dépenses d'amélioration de l'immeuble indivis réglées par M. [V] depuis le 19 juillet 2016,
' de décrire l'activité déployée par M. [V] pour améliorer le bien indivis depuis le 19 juillet 2016, et proposer la rémunération à laquelle il pourrait prétendre en vertu de l'article 815-12 du code civil,
- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;
- débouter ainsi maître [I] [K] ès qualités de sa demande de vente aux enchères du bien indivis mais très infiniment subsidiairement, si elle venait toutefois à être maintenue, dire et juger que le notaire devra insérer dans le cahier des conditions de la vente une clause de substitution au bénéfice de M. [B] [V] ;
- dans tous les cas, condamner Me [I] [K] ès qualités à verser à M. [V] une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits pour ces derniers au profit de Me Benoît George de la SELARL Lexavoue Rennes Angers.
Dans le dernier état de ses conclusions déposées 30 juillet 2019, Maître [K] ès qualités demande à la cour :
- dire et juger irrecevable, en tout état de cause non fondé, M. [V] en son appel ;
En conséquence :
- le débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance du Mans en date du 6 décembre 2018 ;
- condamner au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément aux conclusions sus visées en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il sera constaté que les demandes de 'donner acte' ne sont pas des prétentions et que la cour n'en n'est donc pas saisie.
Le juge aux affaires familiales a rejeté les demandes présentées par M. [V] au titre de la prise en charge des emprunts et des dépenses d'amélioration, motif pris qu'il ne rapportait pas la preuve des paiements qu'il alléguait pour les emprunts, pas plus qu'il ne rapportait la preuve des dépenses d'amélioration qu'il aurait réglées dans l'intérêt de l'indivision, sans que ne soit établie la moindre plus-value apportée à la valeur de l'immeuble, l'activité personnelle déployée par M. [V] ne pouvant être assimilée à une dépense d'amélioration.
M. [V] soutient que constitue une dépense de conservation une dépense nécessaire et, notamment, le paiement des mensualités de l'emprunt souscrit pour l'acquisition du bien indivis ou encore le règlement de la taxe d'habitation liée à un bien indivis ; qu'il supporte seul les trois crédits contractés par le couple auprès de la caisse du Crédit Mutuel de [Localité 12] pour acquérir le bien et assurer le financement des travaux de rénovation (prêts n° 000573714001 01, 02 et 03 d'un montant respectivement de 12.255,36 euros, 71.466,84 euros et 51.295,00 euros) ; que les paiements allégués ne sont pas contestés par maître [K] ès qualités ; qu'une attestation du Crédit Mutuel du 12 janvier 2019 certifie que les prêts ont bien été réglés depuis le 16 septembre 2016 par M. [V] ; que les relevés de compte le confirment ; que le compte arrêté au mois de septembre 2021 représente la somme globale de 51.459,66 euros.
Il soutient encore avoir réglé seul la taxe d'habitation ainsi que la taxe foncière liées au bien indivis constitutif de dépenses de conservation.
Il dit aussi avoir effectué et continuer de faire d'importants travaux de rénovation dans l'immeuble justifiant leur prise en compte tant en application des dispositions de l'article 815-12 que 815-13 du code civil.
M. [V] soutient encore que maître [K] ès qualités ne peut donc prétendre à des droits supérieurs à la valeur de la moitié de l'actif net de l'indivision, en tenant compte également, en faveur de M. [V], des dépenses de conservation du bien indivis et des dépenses d'amélioration qu'il a financées, ainsi que de la rémunération de son activité à laquelle il peut prétendre.
M. [V] soutient que s'il ne peut se prévaloir des dispositions relatives à l'attribution préférentielle, comme l'a dit le juge aux affaires familiales, rien ne lui interdit d'acquérir les droits indivis de la liquidation judiciaire [G] dès lors que maître [K] ès qualités en est désintéressé ; qu'il est susceptible de bénéficier d'un prêt pour acquérir les droits.
Maître [K] ès qualités soutient que la créance de remboursement du prêt dont se prévaut M. [V] 'ne pourra qu'être prise en compte, le cas échéant, étant précisé que la pièce produite en cause d'appel n'atteste pas que M. [V] honore le remboursement du prêt' (sic) ; que les travaux, dont il est fait prétendument état dans le cadre de l'amélioration du bien commun, ne sont absolument pas démontrés ; qu'il semble s'agir de travaux d'entretien, et non d'amélioration, qui ne sauraient être pris en considération, et ce d'autant plus que la plupart des factures sont de faible montant, qu'une facture est un achat d'une tondeuse et d'un matériel outillage, ce qui ne saurait être pris en considération dans le cadre du règlement.
Il dit encore que M. [V] ne peut se prévaloir d'aucun droit de préemption sur l'immeuble.
Il ajoute que l'expertise est inutile, la mise à prix ayant été faite sur la base de l'évaluation par un notaire.
Sur les droits de M. [V] en sa qualité d'indivisaire
Le partage du bien acquis en indivision se fait dans les proportions déterminées par le titre de propriété, sans égard à la façon dont le bien a été financé.
En l'espèce, il résulte de l'acte notarié établi le 26 octobre 2007 par devant maître [S], notaire à [Localité 12], que Mme [G] et M. [V] ont acquis le bien immobilier sis à [Localité 7] à concurrence de moitié indivise chacun en pleine propriété.
Le partage se fera dans les mêmes proportions, maître [K] ne pouvant prétendre à des droits supérieurs à la moitié de l'actif net de l'indivision tenant compte des indemnités éventuellement dues au titre des mensualités d'emprunts, taxes, et rémunération personnelle.
Ces dispositions sont un simple rappel de la règle de droit, le 'dire et juger' présenté par M. [V] à ce titre n'étant pas une prétention.
L'article 815-13 du code civil dispose que 'Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute'.
S'agissant d'une créance sur l'indivision, l'indemnité due à un indivisaire pour l'amélioration d'un bien indivis doit être déduite de l'actif net à partager.
Enfin, il n'appartient pas à la cour de faire les comptes entre les parties et de procéder aux opérations de liquidation et partage, mais seulement de trancher les difficultés qui lui sont soumises avant de renvoyer les parties devant le notaire.
Sur les dépenses de conservation : les emprunts immobiliers
Les règlements d'échéances d'emprunts immobiliers - destinés en l'espèce à l'acquisition du bien mais également à des travaux sur ce bien - effectués par un indivisaire constituent des dépenses nécessaires à la conservation de l'immeuble indivis et donnent lieu à indemnité sur le fondement de l'article 815-13 susvisé.
En l'espèce, M. [V] et Mme [G] ont, pour l'acquisition du bien immobilier et le financement de travaux, contracté trois emprunts auprès de la caisse de Crédit Mutuel de [Localité 12], dont sont produits les tableaux d'amortissement :
- un prêt n° 000573714 001 01 d'un montant de 12.255,36 euros remboursable par échéances de 95,79 euros du 15 juillet 2008 au 15 octobre 2022 ;
- un prêt n° 000573714 001 02 d'un montant de 71.466,84 euros remboursable en mensualités de 332,53 euros du 15 mars 2013 au 15 octobre 2015 ; 509,21 euros du 15 novembre 2015 au 15 octobre 2022 et 615,97 euros du 15 novembre 2022 au 15 juillet 2030 ;
- un prêt n° 000573715 003 03 d'un montant de 51.295 euros remboursable par mensualités de 211,82 euros du 15 février 2015 au 15 juillet 2030 puis de 694,12 euros du 15 août 2030 au 15 janvier 2035.
M. [V] verse aux débats une attestation de la banque Crédit Mutuel en date du 12 janvier 2019 indiquant réceptionner sur un compte ouvert dans les livres du CCM [Localité 12] depuis le 16 septembre 2016 les règlements destinés au paiement des échéances mensuelles des prêts n° 04806 573714 01, n° 04806 573714 02 et n° 04806 573715 03 souscrits par Mme [G] et M. [V].
Y est joint un relevé détaillant les versements opérés et les affectations sur les prêts. La banque précise 'qu'il appartient à M. [V] de démontrer qu'il est l'initiateur des versements effectués'.
M. [V] verse encore aux débats les annexes de ce courrier correspondant à des relevés de compte bancaire édités le 12 janvier 2019 faisant état de mouvements réalisés entre le 15 juillet 2015 et le 15 décembre 2018. Le compte est ouvert au nom de M. [V] ou Mme [G] et ne rapporte donc pas davantage la preuve de versements opérés par lui exclusivement.
M. [V] produit par contre aux débats des relevés de son compte n° 285363311516 ouvert dans les livres de la banque AXA mettant en évidence :
- en 2016, à compter du 15 septembre, au débit du compte des règlements affectés au remboursement des trois prêts pour un montant global de 4.735,86 euros ;
- en 2017, 9.801,84 euros
- en 2018, 9.897,63 euros
- en 2019, 9.801,84 euros
- en 2020, 9.801,84 euros
- en 2021, 7.351,38 euros.
M. [V] justifie donc bien désormais s'être acquitté depuis son compte au titre des prêts immobiliers de la somme globale de 51.390,39 euros, l'analyse des relevés produits ne révélant pas par ailleurs de mouvement entre son compte et celui de Mme [G].
Il est donc bien fondé à solliciter une indemnité à ce titre, lui-même étant redevable de ce chef de la moitié des crédits contractés.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
M. [V] soutient avoir réglé seul la taxe d'habitation et la taxe foncière liées à l'immeuble. Cette demande est nouvelle en appel mais accessoire aux prétentions soumises au premier juge et donc recevable.
Il s'agit de dépenses de conservation de l'immeuble. Si les relevés du compte bancaire de M. [V] font état de 'prélèvement de la direction générale' (des finances publiques), il convient de constater que rien ne permet de relier ces prélèvements à la taxe foncière et à la taxe d'habitation afférentes à l'immeuble de [Localité 7].
Il n'est produit aucun avis d'imposition permettant de lier les montants acquittés d'une part à l'immeuble et d'autre part à l'une ou l'autre des taxes. M. [V] est mal fondé à solliciter quelque indemnité que ce soit à ce titre.
Sur les dépenses d'amélioration
Les travaux de réparation et d'entretien sont des dépenses qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et en permettre un usage normal.
Les travaux d'amélioration sont ceux qui apportent des éléments supplémentaires de confort et d'habitabilité par rapport aux aménagements préexistants. Seuls les seconds ouvrent droit à indemnités sur le fondement de l'article 815-13 du code civil.
' sur les travaux réalisés personnellement
M. [V] soutient avoir réalisé de nombreux travaux de rénovation de l'immeuble. Il produit deux constats dressés par maître [A], huissier de justice, les 23 septembre 2016 et 5 juin 2018.
Il en résulte un immeuble en cours de rénovation aux deux dates avec des améliorations entre les deux, les travaux étant du gros oeuvre (cloisons, carrelage, électricité, plomberie ...).
Le jeu de photographies produites en pièce 17 présente une maison reconnaissable par rapport aux constats d'huissier mais sans date donc sans portée probante.
M. [V] communique également aux débats de nombreuses attestations émanant de sa mère, de son frère et d'amis qui témoignent de manière concordante que M. [V] a réalisé par lui-même de nombreux travaux d'amélioration débutés après sa séparation d'avec Mme [G].
Il importe peu que, séparé de son co-indivisaire, il ait profité seul du supplément de confort des lieux, dès lors qu'une amélioration du bien indivis est constatée.
L'amélioration d'un immeuble indivis par le travail personnel de l'indivisaire est susceptible d'ouvrir droit à une rémunération par application de l'article 815-13 du code civil, sur la base de l'évaluation de l'activité déployée à hauteur d'un taux horaire dénué de charges professionnelles. M. [V] sollicite une expertise pour évaluer l'activité consacrée à la rénovation et sa valorisation, demande à laquelle il sera fait droit dans les conditions visées au dispositif.
' sur les achats
M. [V] produit également diverses factures établies par des commerces de bricolage et matériaux de construction. Elles sont au nombre de 28, dont 3 établies au nom de Mme [W] [V] et 3 sans identité du payeur. Les autres sont établies au nom de M. [V] et à l'adresse de l'immeuble.
La facture Sarl Letessier du 7 avril 2017 à hauteur de 500 euros correspond à l'achat d'une tondeuse qui ne peut être considéré comme une dépense d'amélioration.
L'examen des relevés de compte bancaire de M. [V] justifie les achats suivants libellés à son nom :
- une facture Point P du 5 septembre 2019 de 1.104,41 euros correspondant à des matériaux de construction (porte et laine de verre) ;
- une facture Bricoman du 9 septembre 2019 de 443,76 euros correspondant à des matériaux de construction (électricité) ;
- une facture Leroy Merlin du 21 septembre 2019 d'un montant de 631,59 euros correspondant à des matériaux de construction (électricité, plomberie, peinture) ;
- une facture de Bois matériaux du 23 septembre 2019 d'un montant de 52,26 euros correspondant à des matériaux de construction ;
- une facture Galupeau du 30 septembre 2019 d'un montant de 308 euros correspondant à des matériaux de construction ;
- une facture Bricoman du 1er octobre 2019 d'un montant de 66,49 euros correspondant à des matériaux de construction (électricité) ;
- une facture Bricoman du 7octobre 2019 d'un montant de 13,30 euros correspondant à des matériaux de construction ;
- une facture Deco et Peintures du 9 octobre 2019 d'un montant de 297 euros correspondant à des matériaux de construction ;
soit un total de 2.916,81euros.
M. [V] peut donc prétendre à une indemnité à ce titre, ces achats de matériaux ayant été faits au moyen de fonds personnels. L'origine des fonds ayant payé les autres factures n'est pas identifiée, le premier juge ayant justement souligné au demeurant qu'il résulte de l'acte notarié d'acquisition du bien que les trois crédits contractés avaient aussi pour objet le financement des travaux.
Sur l'évaluation des indemnités et la demande d'expertise
Il convient d'abord de constater à la lecture des écritures des parties qu'en dépit de l'exécution provisoire de la décision qui ordonne la licitation de l'immeuble, le bien n'a pas été vendu, M. [V] s'y domiciliant toujours.
Une indemnisation est allouée pour toute dépense d'amélioration d'un bien indivis, en fonction de considérations d'équité, dans la limite de la plus-value subsistante au jour du partage ou de l'aliénation.
En ce qui concerne le mode d'évaluation de l'indemnité liée à la conservation du bien indivis, si les impenses nécessaires à cette dernière ont permis l'obtention d'un profit subsistant, l'indemnité doit être égale à la plus forte des deux sommes entre la dépense faite ou le profit subsistant, lequel se détermine d'après la proportion dans laquelle les deniers de l'indivisaire ont contribué à la conservation du bien indivis.
Il y aura lieu, avant dire droit, d'ordonner une expertise pour évaluer ces indemnités, la mission de l'homme de l'art étant définie au dispositif de la décision.
Sur la vente par licitation
L'article 1377 du code de procédure civile énonce que le tribunal peut ordonner la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
Il résulte de la procédure que le 24 novembre 2017, M. [V] a manifesté auprès du mandataire judiciaire son souhait de conserver l'immeuble .
Par courrier en réponse du 27 novembre 2017, le conseil de l'intimé a rappelé que 'M. [V] a avancé un prix de 42.500 euros pour acquérir les droits immobiliers de Mme [G] dans l'immeuble de [Localité 7], estimé à 85.000 euros par Maître [H], notaire. Toutefois ... M. [V] ne m'a jamais adressé son offre écrite en bonne et due forme de 42.500 euros accompagnée de l'offre de financement. Faute de recevoir ces documents qui me permettront de saisir le juge commissaire pour être autorisé à céder les droits indivis, je poursuivrai la procédure en licitation partage'.
Ainsi, l'absence de suivi apporté à l'offre initiale présentée par M. [V], alors que la procédure est déjà ancienne, permet de considérer que l'immeuble ne peut être aisément attribué.
En outre, Mme [G] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce du 19 juillet 2016 et il importe de pouvoir désintéresser ses créanciers donc de fixer dans les meilleurs délais ses droits dans l'indivision et de procéder au partage.
C'est donc à juste titre que le premier juge a ordonné la vente sur licitation de l'immeuble. La mise à prix sur la base de la dernière évaluation de l'immeuble par notaire ne tient pas compte de la totalité des travaux d'amélioration réalisés par M. [V]. La mission donnée à l'expert doit permettre de fixer cette valeur pour une mise à prix juste.
Toute autre critique de M. [V] sera rejetée, l'article 815-5 du code civil autorisant la substitution d'un indivisaire à l'acquéreur n'étant pas applicable en cas d'adjudication du bien indivis lui-même, sauf si la clause de substitution est prévue par tous les indivisaires ce qui en l'espèce n'est pas le cas.
M. [V] produit en cause d'appel une proposition commerciale de la banque AXA en date du 6 octobre 2021 d'un plan de financement de la somme de 108.874,35 euros sur 240 mois selon mensualités de 508,03 euros. Cette offre met en évidence la capacité financière de M. [V].
Dés lors, il conviendra de confirmer le jugement ordonnant le principe de l'adjudication.
Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise fixant la valeur de l'immeuble et compte tenu des capacités financières de M. [V], il sera prévu que l'immeuble sis à [Localité 7] sera mis en vente de façon amiable pendant 8 mois, sur la base de la valeur qi sera discutée et admise par les parties.
Passé ce délai, la licitation s'opérera conformément aux dispositions du jugement du 6 décembre 2018 sauf pour la cour à fixer la mise à prix à dire d'expert.
Sur les frais et dépens
Ils seront réservés jusqu'au dépôt du rapport d'expertise.
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONFIRME le jugement du juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance du Mans du 6 décembre 2018 sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité au titre des dépenses d'amélioration et de conservation sur l'immeuble et fixé la mise à prix ;
Statuant de nouveau de ces seuls chefs,
DIT que maître [N] [U], notaire à [Localité 11], devra retenir dans les opérations de compte et liquidation, le financement par M. [B] [V] des mensualités des prêts souscrits dans les livres de la banque Crédit Mutuel sous le n° 000573714 001 01, le n° 000573714 001 02 et le n° 000573715 003 03 pour un montant de 51.459,66 euros entre le 15 septembre 2016 et le 30 septembre 2021, sauf à parfaire cette somme à la date du partage définitif ;
DIT que le notaire devra retenir dans les opérations de compte et liquidation, à titre de créance contre l'indivision, le financement par M. [B] [V] des dépenses d'amélioration du bien à hauteur de 2.916,81euros concernant les achats de matériaux, sauf à parfaire cette somme à la date du partage définitif, créance qui devra être revalorisée au profit subsistant ;
DIT que le notaire devra retenir dans les opérations de compte et liquidation, à titre de créance contre l'indivision, l'activité directe de M. [B] [V] dans la réalisation des travaux sur l'immeuble, créance qui devra être revalorisée au profit subsistant ;
AVANT DIRE DROIT sur le montant de ces indemnités et la mise à prix de l'immeuble,
ORDONNE une expertise immobilière et commet pour y procéder Mme [C] [J] [Adresse 2] : [XXXXXXXX01] - Courriel : [Courriel 13]., avec pour mission :
- de déterminer les travaux exécutés sur l'immeuble sis lieu-dit [Adresse 14] à [Localité 7], cadastré section [Cadastre 10], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 8] depuis son acquisition et indiquer ceux nés de l'investissement personnel de M. [B] [V] ;
- proposer une évaluation de l'immeuble dans sa consistance d'origine c'est-à-dire sans la réalisation des travaux effectués durant l'indivision ;
- proposer une évaluation de la plus-value procurée à cet immeuble par les travaux d'amélioration ;
- déterminer la valeur du bien immobilier dans sa valeur actuelle ;
- donner un avis sur la mise à prix de l'immeuble aux fins de vente sur licitation ;
- évaluer l'activité personnelle de M. [B] [V] dans la réalisation des travaux d'amélioration de l'immeuble sur la base d'un taux horaire dénué de charges professionnelles ;
DIT que M. [V] fera l'avance des frais d'expertise à hauteur de 3.000 euros à consigner avant le 30 novembre 2022, auprès du régisseur de recettes et d'avances de la cour d'appel d'Angers ;
DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et montants fixés, l'expertise sera caduque ;
DIT que l'expert devra déposer son rapport auprès de la cour d'appel dans le délai de 4 mois suivant la date à laquelle il sera avisé du versement de la consignation ;
Y ajoutant,
DEBOUTE M. [B] [V] de sa demande d'indemnité au titre des taxes foncière et d'habitation ;
DIT que l'immeuble sis lieu-dit [Adresse 14] à [Localité 7], cadastré section [Cadastre 10], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 8], pour une surface totale de 45 ares 95 centiares, sera mis en vente de façon amiable pendant 8 mois à compter du présent arrêt et passé ce délai que la licitation s'opérera conformément aux dispositions du jugement du 6 décembre 2018, sauf pour la cour à fixer la mise à prix ;
RENVOIE la cause et les parties sur ces points devant le conseiller de la mise en état le 4 mai 2023 à 9 h 30 ;
RESERVE les dépens.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
F. BOUNABI M.C. COURTADE
