X... D'APPEL D'ANGERS 1ère CHAMBRE B YM/SM
Y... N AFFAIRE N : 98/02680 Jugement du 27 Octobre 1998 Tribunal de Grande Instance d'ANGERS no d'inscription au RG de première instance 09100869
Y... DU 16 FÉVRIER 2005
APPELANTS : Madame Denise Z... épouse A... née le 22 Octobre 1942 à GOHIER (49) 53 rue Roger Salengro 37000 TOURS Madame Elisabeth MARY Veuve Z... née le 02 Juillet 1929 à ST MACAIRE EN MAUGES (49) Les Rigaudières 44522 MESANGER Madame Catherine Z... née le xxxxxxxxxxxx à ST MACAIRE EN MAUGES (49) 10 rue Adhémar 26200 MONTELIMAR Madame Cécile Z... née le 18 Novembre 1954 à LA POMMERAYE (49) 8 bis rue des Vignes Rouges 49110 LA BOISSIERE SUR EVRE Monsieur B... Z... né le xxxxxxxxxxxxxxà LA POMMERAYE (49) Domaine du Passy Rue des Ecoles 17000 PERIGNY Monsieur Antoine Z... né le 24 Juillet 1961 à
LA POMMERAYE (49) Quasimodo 49600 BEAUPREAU Monsieur Benoît Z... né le 18 Septembre 1967 à LA POMMERAYE (49) 118 Boulevard de Courcelles 75017 PARIS Pris en leur qualité d'héritiers de Monsieur Louis Alexandre Z..., décédé le 24 avril 1999 à LA ROCHE BLANCHE (Loire-Atlantique) représentés par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la X... assistés de Maître CREISSEL substituant Maître C. BONNET, avocat au barreau de PARIS APPELANT et INTIMÉ : Monsieur B... de leur demande en nullité du bail du 18 octobre 1966, de la demande d'exclusion dudit bail des terres situées à GOHIER, BLAISON et COUTURES,
Prononcé la résiliation dudit bail pour sous-location,
Prononcé la résiliation dudit bail pour sous-location,
Dit que Jacques Z... est débiteur des successions dont s'agit pour une somme de 59 000 francs pour l'occupation de la maison CAMIN, somme arrêtée au jour de l'arrêt,
Débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du
nouveau Code de procédure civile.
Par arrêt du 12 novembre 2003, la cour d'appel de céans a annulé le rapport d'expertise de Michel C... et ordonné une nouvelle expertise confiée à Pierre MORANCAIS. Le même arrêt a attribué à C... Z... les 552 parts de la Société Civile Immobilière de la Grande X..., et à Jacques Z... la Maison Camin (parcelles 57 et 58 section A), condamné Jacques Z... à payer la somme de 3 048,98 euros au titre de loyers dus depuis le 22 juin 2000 et celle de 76,24 euros par mois jusqu'au partage et débouté les parties de leur demande d'expulsion de Jacques Z....
Pierre MORANCAIS a déposé son rapport le 12 juillet 2004.
Par conclusions du 19 novembre 2004, Denise, Catherine, Cécile, B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z... demandent à la cour d'entériner le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS sauf pour la maison Camin et le terrain à bâtir, de retenir pour cette maison la valeur de 310 000 euros pour les parts de C...
Z... celle de 66 305 euros, de leur attribuer la Ferme Prouteau pour la valeur de 88 788 euros, de condamner Jacques Z... à payer à l'indivision la somme de 5 966,45 euros par an depuis le 1 mars 1993, d'ordonner à Jacques Z... de libérer les immeubles qu'il occupe sous astreinte et, au besoin d'ordonner son expulsion, de dire que le Xavier Z... né le 04 Octobre 1924 à BLAISON (49) 44 Grande rue 49610 JUIGNE SUR LOIRE représenté par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la X... assisté de P. BARRET, avocat au barreau d'ANGERS. INTIMÉS : Monsieur André Z... 74 rue des Alouettes 44150 ANETZ Madame Marie Françoise Z... épouse D... 64 boulevard du Roi René 49100 ANGERS Monsieur Augustin Z... 2 rue des Alouettes 49610 MURS ERIGNE représentés par la SCP CHATTELEYN
ET GEORGE, avoués à la X... assistés de Maître DE MASCUREAU, avocat au barreau d'ANGERS. Monsieur C... Z... La Grande X... 49320 VAUCHRETIEN représenté par Maître VICART, avoué à la X... assisté de Maître QUILICHINI substituant Maître LOISEAU, avocats au barreau d'ANGERS. Monsieur Jacques Z... né le 13 Juin 1938 à BLAISON GOHIER (49) Rue Petite Loire 49320 BLAISON GOHIER représenté par Maître DELTOMBE, avoué à la X... assisté de Maître JAMES, avocat au barreau d'ANGERS. COMPOSITION DE LA X...
L'affaire a été débattue le 05 Janvier 2005 à 14 H 00, en audience publique, devant la X... composée de :
Monsieur DELÉTANG, président de chambre
Monsieur MOCAER, conseiller
Monsieur TRAVERS, conseiller
qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Madame
E... Y... :
contradictoire
Prononcé publiquement le 16 février 2005, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la X..., les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.
Signé par Monsieur DELETANG, président, et par Madame E..., greffier. DÉCISION DÉFÉRÉE A LA X...
Par jugement du Tribunal de Grande Instance d'Angers, en date du 27 octobre 1998, il a été statué en ces termes :
notaire commis procèdera à la licitation des immeubles, de condamner Jacques Z... à rembourser l'avance des frais d'expertise faite pour son compte par Denise Z... (4 000 euros), de le condamner en outre à leur payer à chacun, la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts et, à l'ensemble, 30 000 euros sur le fondement
de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par conclusions du même jour, C... Z... demande à la cour d'homologuer le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS, sauf pour l'évaluation de la Maison Camin qui sera fixée à la somme de 310 000 euros et celle de la ferme de la Grande X... qui sera fixée à 42 075,93 euros, de condamner Jacques Z... à payer une indemnité annuelle d'occupation de 5 966,45 euros depuis le 1 mars 1993, de le condamner à libérer les immeubles qu'il occupe à Blaison-Gohier, sous astreinte, d'ordonner son expulsion et de le condamner à lui payer à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par conclusions du 8 novembre 2004, André et Augustin Z... demandent à la cour d'évaluer la Maison Camin à la somme de 310 000 euros et à celle de 46 327,24 euros la parcelle B 73 dépendant de le ferme de la X... des Brosses, d'homologuer pour le
surplus le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS et de condamner Jacques Z... à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Par conclusions du 19 novembre 2004, François-Xavier Z... demande à la cour d'entériner le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS, sauf pour la Maison Camin, de dire que les attributions se feront moyennant une valeur libre de location, de retenir pour la Maison Camin la somme de 310.000 Euros et pour les parts de C... Z... celle de 66 305 Euros, de condamner Jacques Z... à payer une indemnité d'occupation de 5 966,45 euros depuis le 1er mars Vu les jugements des 1er décembre 1992 et 29 juillet 1993 ;
Dit n'y a voir lieu à remplacement de Maître LABBE et maintient Monsieur F... dans ses fonctions
d'administrateur provisoire jusqu'à l'établissement de l'état liquidatif de la succession.
Rejette la demande de licitation présentée par B... -Xavier, Louis Z... et Denise Z... épouse A...
Dit que C... Z... devra rapporter à la succession de sa mère les sommes de VINGT HUIT MILLE CINQ CENTS FRANCS (28 500 Francs) parts SCI et DIX MILLE FRANCS (10 000 Francs) outre intérêts conventionnels (prêt du 06 décembre 1972).
Dit qu'André Z... devra rapporter à la succession de sa mère la somme de DIX HUIT MILLE CINQ CENTS FRANCS (18 500 Francs).
Dit que J. Z... devra rapporter à la succession de sa mère les sommes de DIX HUIT MILLE CINQ CENT FRANCS (18 500 Francs) parts SCI et CENT DIX SEPT MILLE QUATRE CENT
CINQUANTE DEUX FRANCS (117 452 Francs) loyers pour la Grande Maison
Déclarent fondés en leur demande de salaire différé
= Jacques Z... à hauteur de CENT QUATRE VINGT DIX MILLE SIX CENT QUINZE FRANCS (190 615 Francs) ;
= C... Z... à hauteur de CINQ CENT VINGT CINQ MILLE SIX CENT QUATRE VINGT CINQ FRANCS (525 685 Francs) ;
= André Z... à hauteur de CENT TRENTE CINQ MILLE HUIT CENT DEUX FRANCS (135 802 Francs) ;
= Augustin Z... à hauteur de CENT QUARANTE QUATRE MILLE CINQ CENT SOIXANTE TROIS FRANCS (144 563 Francs) ;
= Marie-Françoise épouse D... à hauteur de TROIS CENT VINGT SEPT MILLE SEPT CENT SOIXANTE TREIZE FRANCS (327 773 Francs).
Dit que ces sommes leur seront versées par Maître LABBE dans la limite des fonds dont il dispose pour le compte de la succession.
Rejette toutes les autres demandes.
1993, de dire que Jacques Z... devra libérer les immeubles dont il a la jouissance sous astreinte et d'ordonner son expulsion, de dire que le notaire commis procédera à la licitation des immeubles non attribués sur les mises à prix proposées par l'expert Pierre MORANCAIS avec faculté de baisse du quart et de réunion des parcelles.
Par conclusions du 21 décembre 2004, Jacques Z... demande à la cour d'homologuer le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS, de dire que le notaire devra établir un nouvel état liquidatif, de lui décerner acte de son offre de régler la soulte lorsque les comptes seront définitivement établis, de dire que les immeubles de la Ferme Prouteau ne sont pas libres de tout occupant, de dire n'y avoir lieu à ordonner en l'état la licitation, de dire que le notaire devra procéder aux opérations de liquidation de la communauté et de la succession dans les plus brefs délais et qu'il devra établir un projet d'état liquidatif au plus tard le 1er juillet 2005, de lui décerner acte de son intention de lui fournir toutes explications utiles, de débouter les héritiers
de Louis de leurs demandes d'attribution, de condamner solidairement ses co-indivisaires à lui payer la somme de 76.000 euros à titre de dommages et intérêts et 31.000 Euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
François-Xavier Z..., ainsi que Denise, Catherine, Cécile, B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z..., ont d'autre part conclu à nouveau le jour même de l'ordonnance de clôture, soit le 27 décembre 2004. Jacques Z... leur a répondu par conclusions du 29 du même mois, puis à nouveau par conclusions du 4 janvier 2005, contenant demande de révocation de l'ordonnance de clôture. Denise, Catherine, Cécile, B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z... y a répliqué par conclusions du 5 janvier 2005.
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
Fait masse des entiers dépens lesquels incluront les frais d'expertise de Monsieur C... et dit
qu'ils seront partagés par 1/8 entre les parties et employés en frais privilégiés de partage avec application de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de Denise Z..., Elizabeth MARY veuve Louis Z..., Catherine, Cécile, B..., Antoine et Benoît Z..., du 19 novembre 2004 ;
Vu les dernières conclusions de Jacques Z... du 21 décembre 2004 ;
Vu les dernières conclusions d'André et d'Augustin Z... du 8 novembre 2004 ;
Vu les dernières conclusions de François-Xavier Z... du 19 novembre 2004 ;
Vu les dernières conclusions de C... Z... du 19 novembre 2004 ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 27 décembre 2004.
MOTIFS
B... Z... est décédé le 12 septembre 1944, laissant pour lui succéder son épouse, née Denise G..., et leurs neuf enfants. Denise G..., veuve B... Z..., est décédée le 25 décembre 1988 laissant pour lui succéder, en raison du prédécès sans héritiers de son fils Philippe, ses huit enfants survivants :
B... Xavier, Louis, Augustin, C..., André, Marie-Françoise, Jacques et Denise Z...
Le 1er décembre 1992, le TGI d'Angers a ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de Denise G..., veuve B... Z..., puis le 7 mai 1996, de B... Z...
Michel C..., expert foncier, a été désigné pour évaluer l'ensemble
Par lettre de son avoué en date du 4 janvier 2005, Jacques Z... a demandé à la cour de révoquer l'ordonnance de clôture.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture
Toutes les parties, à l'exception de Marie-Françoise Z..., épouse D..., ont conclu, et pour la plupart à plusieurs reprises, avant l'ordonnance de clôture du 27 décembre 2004 dont la date leur avait été annoncée.
Toutes ces conclusions, dont les dernières sont celles de Jacques Z... en date du 21 décembre 2004, soit 6 jours avant l'ordonnance de clôture, respectent le principe du contradictoire, et ce d'autant plus que Jacques Z... avait conclu le 27 octobre et le 13 décembre, et que les moyens sont identiques.
Par conclusions en date du 29 décembre 2004, Jacques Z... a demandé à la cour de rejeter des débats les conclusions prises par François-Xavier d'une part,
Denise, Catherine, Cécile, B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z... d'autre part, le jour même de l'ordonnance de clôture, puis il a conclu à nouveau le 4 janvier 2005. Denise, Catherine, Cécile, B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z... lui ont répondu par conclusions du 5 janvier 2005.
Par lettre de son avoué du 4 janvier 2005, Jacques Z... a demandé la révocation de l'ordonnance de clôture, mais il ne fait état d'aucune cause grave au sens de l'article 784 du nouveau code de procédure civile, la seule motivation étant le souci de répondre aux conclusions tardives de François-Xavier Z... et de Denise, Catherine, Cécile, B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z... Il y a lieu en conséquence de rejeter cette demande et de faire droit à sa demande, de rejet de ces conclusions, contenue dans ses
des immeubles dépendant de sa succession, déterminer la valeur locative de certains d'entre eux et procéder à toutes investigations utiles sur les créances de salaire différé invoquées par certains héritiers. Il a déposé successivement trois rapports à la suite desquels le TGI d'ANGERS a statué le 27 octobre 1998.
Denise et Louis Z... en ont interjeté appel. Louis étant décédé, la procédure a été reprise par ses enfants et son épouse en leur qualité d'héritiers.
Par arrêt en date du 21 juin 2000, la cour d'appel de céans a :
Confirmé le jugement déféré en ce qu'il a dit n'y avoir lieu remplacement du Notaire commis, fixé les rapports de successions et les salaires différés de Jacques, C... André, Augustin et Marie Françoise Z... et dit que ces sommes leur seront versées par Maître LABBE dans la limite des fonds dont il disposait.
Réformant pour le surplus, elle a :
Constaté que les immeubles ne sont pas commodément partageables en
nature, commet Monsieur C... 13 rue Alsace-Lorraine 44.400 REZE LE NANTES en qualité d'expert aux fins de proposer des lots et des mises à prix en cas de licitation,
Dit que l'expert commis devra déposer son rapport dans le délai de trois mois de sa saisine et dit que Denise, François-Xavier devront consigner dans les 15 jours du présent arrêt la somme de 4000 francs à titre de provision sur les frais d'expertise.
Déclaré Denise Z... fondée en sa demande de salaire différé à hauteur de 165.198,36 francs et dit que Maître LABBE lui versera cette somme dans la limite des fonds dont il dispose pour le compte de la succession,
Débouté François-Xavier et les héritiers de Louis Z... de leurs demandes de salaires différés,
Débouté Denise, François-Xavier et les héritiers de Louis Z...
conclusions du 29 décembre 2004, le principe du contradictoire n'étant pas respecté car elles contiennent des moyens nouveaux auxquels Jacques Z... n'a pu répondre et qui n'avaient pas pour but de répondre aux conclusions de Jacques Z... du 21 décembre. Les conclusions déposées après l'ordonnance de clôture seront déclarées irrecevables, les conclusions de Jacques Z... en date du 29 décembre 2004 n'étant recevables qu'en ce qu'elles contiennent la demande de rejet des conclusions tardives de Denise, Catherine, Cécile, B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z... et de François-Xavier Z... Les pièces communiquées par les parties postérieurement à l'ordonnance de clôture seront rejetées des débats. Sur la Ferme Prouteau (4ème site du rapport d'expertise)
1 / La demande d'attribution des ayants droits de Louis EROUINEAU
Les ayants droits de Louis Z... demandent à la cour de leur attribuer la Ferme Prouteau, constituée
selon l'expert Pierre MORANCAIS (rapport p 25 et suivantes), de 3 bâtiments séparés abritant 4 logements loués par Jacques Z... à des tiers. Cette demande est recevable, même formée pour la première fois en appel, car, en matière de partage, toute demande constitue un moyen de défense opposé aux prétentions adverses.
Denise, Catherine, Cécile, B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z... ne prétendent pas remplir les conditions prévues par l'alinéa 7 de l'article 832 du code civil, et il résulte effectivement des pièces du dossier qu'aucun d'eux n'y avait sa résidence au jour de l'ouverture de la succession.
La cour ne pourrait donc faire droit à leur demande qu'en cas d'accord explicite de leurs cohéritiers, or Jacques Z... s'y oppose expressément tandis que André et Augustin Z...,
François-Xavier et C... Z... ne répondent pas à cette demande mais, en sollicitant la licitation, s'y opposent tacitement. De surcroît, les ayants droit de Louis DEROUINEAUne font état d'aucune circonstance particulière qui leur donnerait vocation à se voir attribuer ce bien par préférence à leurs cohéritiers. Leur demande sera donc rejetée.
2/ Les baux et leurs conséquences
Il est constant que les trois bâtiments, groupés autour d'une cour commune, ont été loués par Jacques Z..., qui, au nom de l'indivision, a géré ces biens au vu et au su de ses co-indivisaires. Ceux-ci demandent aujourd'hui son expulsion et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte, ainsi que sa condamnation à restituer les loyers perçus.
Mais, en ce qui concerne l'expulsion, les locataires ne sont pas à la cause et leur bailleur, Jacques Z..., n'a pas, par définition, la possibilité de les expulser, le bail obligeant les parties qui l'ont conclu. Il appartenait dès lors à ces
co-indivisaires de faire juger l'inopposabilité des baux et d'obtenir l'autorisation du Président du Tribunal de grande instance d'assigner les locataires en expulsion, ce qu'ils n'ont pas fait. Il ne peut donc être fait droit à une demande d'expulsion qui ne pourrait être exécutée.
Jacques Z... se prétend à tort locataire de la Ferme Prouteau, son bail ayant été résilié par arrêt de la cour d'appel de céans en date du 21 juin 2000.
Il reconnaît avoir perçu des loyers qui sont dus à l'indivision, mais aucun décompte n'est produit. Il sera condamné à les rapporter et il appartiendra au notaire commis d'en déterminer le montant, les demandes chiffrées de Denise, Catherine, Cécile, B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z... et de C... Z... n'étant pas étayées par des documents probants.
Jacques Z... s'engage à fournir les décomptes au notaire ; il lui en sera décerné acte.
Sur les bâtiments de l'ancien jeu de boules (5ème site du rapport d'expertise)
Denise, Catherine, Cécile, B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z... demandent à la cour d'ordonner l'expulsion de Jacques Z... de ce bâtiment, mais il n'est pas justifié que celui-ci l'occupe.
De plus, même si tel est le cas, ce ne peut être en qualité de locataire, le bail ayant été résilié par arrêt de la cour d'appel de céans en date du 21 juin 2000, mais seulement en celle d'indivisaire qui use d'un bien indivis, et à ce titre, son occupation n'est en rien illégale, chaque indivisaire pouvant user et jouir de la chose indivise conformément à sa destination par application de l'article 815-9 du code civil. Denise, Catherine, Cécile,
B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z... seront donc déboutés de leur demande. Sur la licitation
Par son précédent arrêt du 21 juin 2000, la cour a constaté que les immeubles n'étaient pas commodément partageables en nature. Il y a donc lieu, par application de l'article 827 du code civil, d'ordonner la licitation des biens indivis qui n'ont pas été attribués.
La succession étant ouverte depuis de nombreuses années, et l'intérêt bien compris de l'ensemble des héritiers étant de parvenir au partage le plus rapidement possible, les demandes dilatoires de Jacques Z... seront rejetées, étant fait observer de surcroît que si des offres d'achat ont été recueillies, ces acheteurs pourront se porter enchérisseurs ce qui ne pourra que faciliter l'adjudication.
A la demande des parties, la licitation sera ordonnée en l'étude de Maître LABBE, et devra intervenir dans les meilleurs délais, rien ne
pouvant aujourd'hui la retarder.
L'expert Pierre MORANCAIS a classé les biens par site, en a donné une évaluation et propose, en cas de licitation, une vente en autant de lots que de sites, avec une mise à prix d'un montant de 60 % de l'évaluation. Il a donc bien formé des lots en vue de la vente par licitation, selon la mission qui lui a été confiée, contrairement à ce que soutiennent Denise, Catherine, Cécile, B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z...
Les modalités de la licitation prévues par l'expert, qui ne sont contestées par aucune des parties et qui sont de leur intérêt, seront adoptées.
Il y aura lieu de plus, comme le demande François-Xavier Z..., de prévoir une baisse de mise à prix d'un quart en cas de carence d'enchères, mais non de réunion de parcelles, les lots étant d'une taille suffisante et relativement éloignés les uns des autres.
La licitation portera donc sur les biens suivants :
Site 4 : La Ferme Prouteau, Commune de Blaison-Gohier, selon
description contenue dans le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS en pages 25 et suivantes, sur la mise à prix de 53 275 euros, étant fait observer que cette mise à prix tient compte de l'existence de baux.
Site 5 : Les bâtiments de l'ancien jeu de boules, Commune de Blaison-Gohier, selon description contenue dans le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS en pages 34 et suivantes, sur la mise à prix de 17 000 euros. Cette mise à prix tient compte du caractère précaire de l'occupation éventuelle par un indivisaire qui ne saurait se maintenir dans les lieux après la vente.
Site 6 : Diverses parcelles de terre dont une supporte un bâtiment agricole vétuste, Commune de Blaison-Gohier, selon description contenue dans le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS en pages 36
et suivantes, sur la mise à prix de 47 000 euros.
Site 7 : Deux parcelles de terre, Commune de Brion, selon description contenue dans le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS en page 40, sur la mise à prix de 3 750 euros.
Site 8 : Une parcelle de terre, Commune de Marcé, selon description contenue dans le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS en page 40, sur la mise à prix de 4 000 euros. Site 9 : : Une parcelle de terre, Commune de La Chapelle Saint Laud, selon description contenue dans le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS en page 41, sur la mise à prix de 1 750 euros.
Site 10 : : Une parcelle de terre, Commune de Charcé Saint Ellier sur Aubance, selon description contenue dans le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS en page 41, sur la mise à prix de 330 euros.
Sur les évaluations des biens attribués préférentiellement
1 / Les 552 parts de la Société Civile Immobilière La Grande X... (1er site du rapport d'expertise)
Ces parts ont été attribuées à C... Z... par arrêt de la cour d'appel de céans en date du 12 novembre 2003. La Société Civile Immobilière La Grande X... est propriétaire d'une exploitation agricole sise en la commune de Vauchrétien et comprenant
bâtiments d'habitation et d'exploitation ainsi que des terres d'une superficie de 48 ha 01 a 30 ca.
Cette ferme est louée en sa totalité à Madeleine Z... c'est à dire à un tiers, et il y a lieu en conséquence de retenir un abattement pour location, la valeur d'un bien loué étant différente de celle d'un bien libre de location.
La circonstance selon laquelle la locataire est la fille de l'attributaire, lequel lui a cédé son bail le 1 janvier 1991, soit avant l'attribution, en vertu de l'autorisation donnée par jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Angers du 20 novembre 1990, est indifférente. C'est en effet seulement si l'attributaire est lui-même le locataire qu'il n'y a pas lieu de procéder à cette réduction et ceci par ce que le bail disparaît lorsque l'attribution est effective.
L'expert Pierre MORANCAIS a décrit très précisément cette ferme aux pages 9 et suivantes de son rapport et a évalué à la somme de 49 729 euros les 552 parts dépendant de l'indivision, en tenant compte du bail.
C...
Z... conteste cette évaluation sur la base de l'arrêté préfectoral du 29 octobre 1997, mais celui-ci détermine seulement des valeurs locatives et ne peut ni déterminer ni imposer des prix de vente.
Contrairement à ce qu'indique C... Z..., l'expert a parfaitement répondu aux dires qu'il lui a fait parvenir dans le corps de son rapport, même s'il ne s'y est pas expressément référé. Il n'a pas, notamment, estimé les différents biens comme s'ils étaient séparés, mais a tenu compte de l'existence de l'ensemble constitué par l'exploitation agricole comme il l'écrit en page 9 de son rapport.
L'expert a d'autre part visité en présence des parties la totalité des biens et il n'est démontré par aucune qu'il aurait commis une erreur sur la surface de l'étang ; en indiquant cette surface, il a répondu au dire que C...
Z... lui avait adressé à ce sujet. C... Z... critique enfin le mode de calcul utilisé par l'expert pour évaluer cet étang, mais il ne produit aucune pièce démontrant que l'estimation ne correspond pas au prix du marché et le rapport de Michel C..., annulé, ne peut lui servir de preuve. Cet expert ne donne d'ailleurs aucune précision sur les modalités de son calcul.
L'expert Pierre MORANCAIS a décrit avec beaucoup de précision le bien, sa description s'étendant sur plusieurs pages ; il a recherché la valeur des différents éléments qui le composent sur la base de sa connaissance du marché immobilier, et son évaluation n'est contredite par aucune pièce du dossier. C... Z..., qui est le seul à la contester, ne produit ni rapport d'expertise officieux, ni évaluation provenant d'un tiers compétent, ni prix de comparaison.
La valeur proposée par Pierre MORANCAIS, soit 49 729 euros, sera donc retenue.
2/ La Maison Camin et le terrain attenant (3ème site du rapport d'expertise)
Cette maison ainsi que le terrain attenant, cadastrés sous les numéros 57 et 58 de la Commune de Blaison-Gohier ont été attribués préférentiellement à Jacques Z... par arrêt du 12 novembre 2003, de sorte que les demandes d'expulsion seront rejetées. Leur contenance totale est, selon l'expert (rapport p 20 et suivantes), de 4 948 m2.
Il résulte à la fois du rapport et des photographies produites que la maison est ancienne, et que son état nécessite des travaux relativement importants pour atteindre le confort des constructions plus récentes ; des travaux de conservation sont même aujourd'hui indispensables selon l'expert (électricité, quilles de cheminées).
Mais il s'agit d'une maison importante, de 200 m2 habitables à peu près, sur deux niveaux et d'un grenier, et surtout elle présente une remarquable qualité architecturale, très recherchée aujourd'hui, dont l'expert ne fait pas mention et qu'il n'a pas pris en compte : maison de maître du XVIIIème bâtie dans un agréable jardin et entourée de dépendances anciennes, elles aussi de grande qualité architecturale. Le terrain est classé en zone constructible au POS de la commune et
sa disposition permet, comme l'expert le fait justement observer, d'en détacher une partie afin de le vendre ou d'y faire édifier une ou plusieurs maisons indépendantes.
L'expert propose d'évaluer la maison à 191 385 euros et le terrain à 18 294 euros, soit au total 209 679 euros.
Denise, Catherine, Cécile, B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z... produisent une estimation du Cabinet Chevillon, expert immobilier, qui retient les valeurs de 310 000 euros pour la maison et 55 540 euros pour le terrain, soit au total 365 540 euros. Jacques Z... critique cette estimation, notamment pour son caractère non contradictoire, mais elle a été régulièrement produite et, même si elle ne saurait avoir la valeur d'une expertise officielle, il s'agit d'un élément de preuve dont la cour peut tenir compte.
Elle est appuyée par des points de comparaison constitués par des ventes intervenues récemment dans le même secteur géographique dont Denise, Catherine, Cécile, B...,
Antoine, Benoît et Elizabeth Z... ainsi qu'André et Augustin Z... soulignent à juste titre qu'il est particulièrement attractif.
La valeur proposée par Pierre MORANCAIS est insuffisante au regard de l'exceptionnelle qualité du bien et la cour, qui dispose des éléments nécessaires et n'ordonnera donc pas une nouvelle expertise, retiendra, pour l'ensemble, celle de 250 000 euros, laquelle prend aussi en compte les travaux nécessaires ainsi que le risque d'inondation, heureusement très faible.
Il n'y a pas lieu de pratiquer d'abattement pour occupation dans la mesure où l'occupant et l'attributaire sont une seule et même personne, et l'évaluation doit se faire non au jour de l'ouverture de la succession, mais à celle de l'arrêt, contrairement à ce que soutient Jacques Z..., par application de l'article 832 avant dernier alinéa du code civil.
Il y a aura lieu, comme le demande Jacques Z..., de dire que le notaire dressera un état liquidatif prenant en compte l'attribution préférentielle, pour le montant ainsi arrêté, l'attribution ne prenant effet qu'au jour du partage et la soulte étant alors payable comptant, par application du même texte.
Sur les dommages et intérêts
Aucune des parties n'a commis de faute ni d'abus dans l'exercice ou la défense de ses droits et les demandes de dommages et intérêts seront donc rejetées. Les difficultés de la succession ne sont pas dues, à l'heure actuelle, à l'attitude de l'un ou de l'autre des indivisaires, mais au grand nombre de problèmes rencontrés. *
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Les dépens, comprenant la totalité des frais des expertises, seront frais privilégiés de partage car l'expertise de Pierre MORANCAIS a été indispensable à la solution du litige, et ceux des indivisaires qui auraient fait des avances pour le compte d'autres indivisaires devront le faire valoir au notaire chargé d'établir les comptes d'administration. PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement ;
Rejette les conclusions déposées par François-Xavier Z... et Denise, Catherine, Cécile, B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z... le 27 décembre 2004 ;
Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture ;
Constate l'irrecevabilité des conclusions et des pièces déposées après l'ordonnance de clôture ;
Déclare recevable la demande d'attribution préférentielle de Denise, Catherine, Cécile, B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z... ;
Déboute Denise, Catherine, Cécile, B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z... de leur demande d'attribution préférentielle ;
Déboute Denise, Catherine, Cécile, B..., Antoine, Benoît et Elizabeth Z... ainsi que C... Z... de leur demande d'expulsion de Jacques Z... ;
Ordonne la licitation, en l'étude de Maître LABBE, dans les meilleurs délais et en tout cas avant le 30 mai 2005, des biens immeubles non attribués selon les lots constitués par l'expert Pierre MORANCAIS dans son rapport en date du 9 juillet 2004 :
Lot 1 : La Ferme Prouteau, Commune de Blaison-Gohier, selon description contenue dans le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS en pages 25 et suivantes, sur la mise à prix de 53 275 euros, étant fait observer que cette mise à prix tient compte de l'existence des baux.
Lot 2 : Les bâtiments de l'ancien jeu de boules, Commune de Blaison-Gohier, selon description contenue dans le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS en pages 34 et suivantes, sur la mise à prix de 17 000 euros.
Lot 3 : Diverses parcelles de terre dont une supporte un bâtiment agricole vétuste, Commune de Blaison-Gohier, selon description contenue dans le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS en pages 36 et suivantes, sur la mise à prix de 47 000 euros.
Lot 4 : Deux parcelles de terre, Commune de Brion, selon description
contenue dans le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS en page 40, sur la mise à prix de 3 750 euros.
Lot 5 : Une parcelle de terre, Commune de Marcé, selon description contenue dans le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS en page 40, sur la mise à prix de 4 000 euros.
Lot 6 : Une parcelle de terre, Commune de La Chapelle Saint Laud, selon description contenue dans le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS en page 41, sur la mise à prix de 1 750 euros.
Lot 7 : Une parcelle de terre, Commune de Charcé Saint Ellier sur Aubance, selon description contenue dans le rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS en page 41, sur la mise à prix de 330 euros.
Dit qu'en cas de carence d'enchères, il y sera à nouveau procédé immédiatement sur baisse de mise à prix d'un quart ;
Fixe à la somme de 49 729 euros le prix des 552 parts de la Société Civile Immobilière La Grande X... attribuées préférentiellement à C... Z... ;
Fixe à la somme de 250 000 euros le prix de la Maison Camin et du terrain attenant, cadastrés sous les numéros 57 et 58 de la Commune de Blaison-Gohier, attribués préférentiellement à Jacques
Z... ;
Dit que Maître LABBE, notaire commis dressera, avant le 30 juin 2005, un état liquidatif prenant en compte les attributions préférentielles pour les valeurs ainsi fixées et comportant un compte d'administration ;
Décerne acte à Jacques Z... de ce qu'il se déclare prêt et offrant à régler au notaire la soulte dont il pourrait être redevable dès que les comptes seront établis ;
Dit que Jacques Z... devra rapporter à la succession, entre les mains de Maître LABBE, les loyers perçus des logements de la Ferme Prouteau (4ème site du rapport d'expertise de Pierre MORANCAIS) et lui décerne acte de son engagement de fournir à Maître LABBE toutes explications utiles sur les comptes ainsi que sur les travaux réalisés sur ces bâtiments ;
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Dit les dépens frais privilégiés de partage, recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT D. E...
B. DELÉTANG
