ARRET
N°
S.C.I. CLOS [Adresse 8]
C/
S.A.R.L. GARASOM
AF/MC/VB/FD/DPC
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU DEUX JUILLET
DEUX MILLE VINGT QUATRE
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/03505 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IQJ2
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX
PARTIES EN CAUSE :
S.C.I. CLOS [Adresse 8], immatriculée au RCS D'AMIENS agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d'AMIENS,
Plaidant par Me Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE
APPELANTE
ET
S.A.R.L. GARASOM agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Eric POILLY substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS,
Plaidant par Me Denis GUERARD de la SELARL CABINET GUERARD, avocat au barreau de BEAUVAIS
INTIMEE
DEBATS :
A l'audience publique du 14 mai 2024, l'affaire est venue devant Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, magistrat rapporteur siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Le Président a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 juillet 2024.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Mathilde CRESSENT, greffière.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat rapporteur en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, présidente, Mme Glawdys DORSEMAINE et Mme Myriam SEGOND, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Le 02 juillet 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.
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DECISION :
Par acte authentique du 23 septembre 2015, la SARL Garasom a vendu à la SCI Clos [Adresse 8] un ensemble immobilier à usage commercial et d'habitation destiné à être démoli, sur une parcelle située à [Localité 6], cadastrée section XN n°[Cadastre 3] pour une contenance de 2 182 m², immeuble situé à l'angle de la [Adresse 8] et de la [Adresse 7].
L'ensemble immobilier a fait l'objet, par état descriptif de division volumétrique établi le même jour, d'une division en quinze lots de volumes.
Le prix de vente de 1 800 000 euros convenu entre les parties a été converti en obligation pour la société Clos [Adresse 8] de remettre à la société Garasom divers biens et droits immobiliers dans ledit ensemble.
C'est ainsi que par un acte authentique du même jour, la société Clos [Adresse 8] a vendu à la société Garasom sept logements d'habitation, deux cellules commerciales et sept places de parking en l'état futur d'achèvement. Le prix de la vente a été fixé à 2 160 000 euros TTC, dont 1 800 000 euros payables par compensation avec le prix de l'autre vente, la TVA d'un montant de 360 000 euros étant payable à la livraison de la totalité des biens.
La livraison des cellules commerciales et des places de parking, assortie d'une pénalité de 516,40 euros HT par jour de retard, était prévue pour le 31 décembre 2016, et celle des logements pour le 30 juin 2017.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 mars 2018, la société Clos [Adresse 8] a invité la société Garasom à prendre livraison des sept appartements le 19 avril 2018, puis, par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 avril 2018, l'a informée du report de la livraison entre le 18 et le 30 juin 2018.
Par un courrier recommandé avec accusé de réception du 24 avril 2018, la société Garasom a mis en demeure la société Clos [Adresse 8] de lui payer l'indemnité prévue pour les retards de livraison non justifiés par une cause de suspension prévue contractuellement, soit une indemnité égale à 296 826,72 euros TTC.
Les parkings et les logements ont été livrés le 18 juin 2018, avec réserves.
Par un courrier du 13 septembre 2018, la société Garasom a mis en demeure la société Clos [Adresse 8] de procéder à la livraison des cellules commerciales et sollicité des explications sur les retards.
Le 30 octobre 2018, un procès-verbal de refus de livraison a été régularisé contradictoirement par les parties et la société Garasom a notifié le 8 novembre 2018 à son cocontractant l'ensemble des travaux qu'elle jugeait nécessaires à l'achèvement des biens vendus au sens du contrat.
Conformément aux stipulations contractuelles, les parties ont sollicité un homme de l'art, M. [M] [S], pour les départager. Dans son rapport du 26 mars 2019, ce dernier a confirmé que des travaux restaient à exécuter.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 avril 2019, le vendeur a convoqué l'acheteur pour le 6 mai 2019 afin de faire constater la livraison des locaux et réclamer le paiement du solde du prix de 360 000 euros.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 avril 2019, la société Garasom a sollicité le report de cette date, laquelle a finalement été fixée le 28 mai 2019.
Par acte du 24 mai 2019, la société Garasom a fait signifier à la société Clos [Adresse 8] une notification de compensation de sa dette avec les pénalités de retard.
Par acte du 28 mai 2019, la société Clos [Adresse 8] lui a signifié son refus et lui a fait sommation de payer le prix convenu, considérant que les pénalités réclamées n'étaient ni certaines, ni liquides, ni exigibles.
Le même jour, les parties ont fait dresser un procès-verbal contradictoire de l'état des cellules commerciales, mentionnant des réserves « qualifiées d'un commun accord de mineures ». La société Garasom ayant déclaré ne pas vouloir verser le solde dû, la société Clos [Adresse 8] a refusé de lui remettre les clefs des cellules commerciales.
Par acte du 5 juin 2019, la société Garasom a saisi le juge des référés pour obtenir la remise des clés sous astreinte et le paiement d'une provision sur l'indemnité de retard qu'elle estimait lui être due par la société Clos [Adresse 8].
Cette dernière a quant à elle procédé, le 5 juillet 2019, à des saisies-attribution sur les comptes de sa cocontractante, lesquelles lui ont permis d'appréhender la somme totale de 342 419,33 euros, avant de saisir le tribunal judiciaire d'Amiens par acte du 9 juillet 2019 pour obtenir la résolution de la vente.
La société Garasom a acquiescé aux saisies-attributions et payé le solde du prix le 25 juillet 2019, date à laquelle les clés lui en conséquence été remises. La société Clos [Adresse 8] n'a consécutivement pas déposé au greffe l'assignation en résolution de la vente délivrée le 9 juillet 2019.
Par ordonnance du 18 décembre 2019, le juge des référés a notamment rejeté la demande de provision au titre des pénalités de retard présentée par la société Garasom et condamné sous astreinte la société Clos [Adresse 8] à effectuer les travaux de reprise des réserves constatées dans les deux cellules commerciales par le procès-verbal d'huissier de justice du 28 mai 2019 dans un délai de deux mois.
Par acte du 3 septembre 2020, la société Garasom a assigné la société Clos [Adresse 8] en paiement de l'indemnité contractuelle de retard pour un montant de 461 041,92 euros.
Par jugement rendu le 24 juin 2022, le tribunal judiciaire d'Amiens a :
-condamné la société Clos [Adresse 8] à payer à la société Garasom la somme de 387 300 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 3 septembre 2020 au titre de la clause pénale ;
-rejeté la demande de dommages intérêts de la société Garasom ;
-condamné la société Clos [Adresse 8] aux dépens ainsi qu'à payer à la société Garasom la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-rejeté sa propre demande fondée sur le même texte ;
-dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
Par déclaration du 13 juillet 2022, la société Clos [Adresse 8] a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette décision, à l'exception de celui ayant rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Garasom.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par le RPVA le 23 novembre 2023, la société Clos [Adresse 8] demande à la cour de :
Infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
Déclarer irrecevables les demandes de la société Garasom en raison de sa mauvaise foi ;
Subsidiairement, débouter la société Garasom de l'intégralité de ses demandes.
Plus subsidiairement, réduire à sa juste appréciation, et jusqu'à 9 037 euros, le montant des indemnités allouées à la société Garasom.
En toute hypothèse,
Condamner la société Garasom à lui verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des deux procédures de première instance puis d'appel,
Condamner la société Garasom aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés directement par Me Franck Derbise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par le RPVA le 8 décembre 2023, la société Garasom demande à la cour de :
La déclarer recevable et bien fondée,
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Débouter la société Clos [Adresse 8] de l'ensemble de ses demandes,
Y ajoutant :
Condamner la société Clos [Adresse 8] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile ;
Condamner la société Clos [Adresse 8] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Lx Amiens Douai, pour ceux dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2024.
SUR CE
1. Sur la recevabilité de la demande de la société Garasom
En droit, aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En l'espèce, c'est de manière inopérante que la société Clos [Adresse 8] soutient que « la clause pénale (') doit être exécutée de bonne foi, et (') ne peut servir à allouer à une partie la réparation d'un préjudice qui n'existe pas » et qu'« en l'absence de préjudice, le contractant victime d'une inexécution contractuelle n'a pas d'intérêt à agir ».
En effet, en tant que condition de l'action en justice, l'intérêt à agir existe indépendamment de l'existence du droit litigieux ou de la réalité du préjudice invoqué dont l'appréciation relève du fond du droit.
Ainsi, l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action, l'existence du droit invoqué n'étant pas une condition de la recevabilité de l'action mais de son succès.
La société Clos [Adresse 8] ne peut qu'être déboutée de sa fin de non-recevoir.
2. Sur le bien-fondé de la demande
La société Clos [Adresse 8] plaide que la clause pénale est ambiguë. Elle considère que c'est à tort que les premiers juges ont fait application de la clause pénale pour la période du 19 juin 2018 au 6 mai 2019. En effet, la clause pénale a été prévue exclusivement en cas de retard de livraison de « la totalité des surfaces commerciales et des sept places de parking ». Elle ne peut donc être invoquée à son profit par l'acquéreur que si le retard du vendeur affecte la totalité à la fois des surfaces commerciales et des places de parking.
La clause pénale ne pourrait ainsi trouver à s'appliquer que pour la période initiale, celle du 1er janvier 2017 au 18 juin 2018, soit pour une durée de 534 jours, sous réserve de sa réduction eu égard à son caractère excessif, et après déduction des jours de motifs légitimes. Cependant, la société Garasom ne justifie d'aucun préjudice. En réalité, elle était dans l'incapacité de s'acquitter du prix de vente, ce qui fait disparaître tout lien de causalité entre le retard et le préjudice. En effet, tant que la société Garasom ne s'était pas acquittée du prix de vente, elle ne pouvait prétendre à la délivrance des cellules commerciales. A supposer même qu'elle ait pu prendre possession de ces lots, elle n'aurait pu les louer immédiatement, car ils nécessitaient des travaux, notamment la mise hors d'air, par la pose des menuiseries extérieures estimée à 51 600 euros, qu'elle n'avait pas les moyens de financer. Contrairement à ce qu'elle allègue, dès avant la livraison, elle avait déjà fait visiter les lieux à différents locataires potentiels, qui ne se sont pas montrés intéressés. En outre, la communauté urbaine d'[Localité 6] avait décidé de réaménager les espaces publics en vue d'un nouveau réseau de bus, et de lourds travaux de voirie ont affecté la [Adresse 7] pendant les années 2017 et 2018. Il en résulte que le rez-de-chaussée commercial acquis par la société Garasom a été presque inaccessible pendant plus d'une année, et en tout cas présentait des difficultés d'accès et de visibilité suffisantes pour faire fuir n'importe quel candidat à la location. Les conditions dans lesquelles a été négociée ultérieurement la prise à bail par la société Clésence, même sur la foi du simple projet versé aux débats, montrent que la société Garasom n'avait effectivement pas les moyens de financer elle-même les travaux d'achèvement des locaux, et qu'elle a donc eu beaucoup de mal à trouver un locataire qui a accepté d'en faire son affaire personnelle en contrepartie d'une longue dispense de loyer.
Le retard de l'acquéreur à payer le prix exclut évidemment toute pénalité à la charge du vendeur. Ce n'est qu'à partir du paiement intégral du prix que la société Garasom aurait pu légitimement se plaindre d'un retard de livraison. La clause réglant la date de paiement du solde est mal rédigée : les contrats de vente en l'état futur d'achèvement prévoient toujours qu'il est procédé à la livraison lorsque l'achèvement est contradictoirement constaté, ce qui déclenche l'obligation de l'acquéreur de payer le solde du prix, paiement qui intervient concomitamment à la livraison.
Enfin, la société Garasom ne justifie pas avoir adressé à la société Clos [Adresse 8] une quelconque mise en demeure avant celle du 24 avril 2018. Aucune indemnité contractuelle ne peut donc être réclamée avant cette date.
A tout le moins, il y aura lieu de réduire le montant des pénalités susceptibles d'être allouées à la société Garasom. Cette possibilité est d'ordre public. La pénalité stipulée, de 516,40 euros HT, soit 619,68 euros TTC par jour, paraît largement excessive. Dans ce genre d'opération, la marge d'un promoteur immobilier est de l'ordre de 6% et, sur un contrat d'un montant de 1 800 000 euros, comme celui souscrit avec la société Garasom, la marge moyenne du promoteur est donc de l'ordre de 108 000 euros. Une clause pénale d'un montant de 322 750 euros HT, comme celle retenue par le tribunal, est donc, à l'évidence, manifestement excessive. Elle l'est encore d'avantage si on la rapproche du préjudice subi, inexistant.
La livraison a été retardée par le seul fait de la société Garasom, qui n'était pas en mesure de solder le prix. Elle est donc exclusivement responsable de son propre préjudice. Il ne peut, dès lors, être fait droit à sa demande d'indemnités de retard.
En outre, parmi les quinze causes de retard légitimes prévus à l'acte de vente, le motif n°15 porte sur le retard de paiement de l'acquéreur. Ce seul motif suffit à écarter l'application de la clause pénale, et ce, pendant les 856 jours de retard allégués par la société Garasom, puisque le règlement n'est intervenu que, pour partie, sur saisie-attribution le 5 juillet 2019, et pour le solde, le 25 juillet 2019, lors de l'acte notarié quittançant le prix.
La société Clos [Adresse 8] revient ensuite sur les autres causes de retard de livraison, se prévalant du décompte de l'architecte qui a répertorié 49,5 semaines des retard légitime. Elle considère qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge de discuter de l'exactitude ou de la pertinence de ce document, qui fait la loi des parties, lesquelles ont précisément choisi de laisser cette question à l'appréciation souveraine de l'architecte. La seule limite serait dans la faute de l'architecte, qu'il appartiendrait à la société Garasom de démontrer. Il y a donc lieu de déduire, du nombre de jours de retard, un nombre de 49,5 semaines, soit 347 jours.
Mais ce retranchement est insuffisant puisque d'autres causes, non mentionnées, ont retardé la livraison. L'architecte avait établi son décompte arrêté au 1er février 2018. Il lui a été demandé une attestation pour la période complémentaire du 1er février 2018 au 6 mai 2019. Cette attestation, datée du 25 mars 2022, fait état de 46 journées d'intempéries supplémentaires. Le nombre de journées de cause légitime de report de livraison se trouve ainsi porté de 347 à 393 jours.
Les causes de suspension à prendre en compte ne sont pas seulement celles survenues avant la date de livraison initialement prévue, mais aussi celles survenues pendant la période de prolongation du délai.
La clause pénale n'est stipulée que pour une absence totale de livraison à la fois des cellules commerciales et des places de stationnement. Cela correspond donc à la période du 1er janvier 2017 au 18 juin 2018, durant 534 jours, période dont il faut déduire les jours de suspension. La réduction de la clause pénale doit aboutir à ne retenir que 10% du montant prévu.
En réponse, la société Garasom indique que tous les locaux promis ont été livrés avec retard, de sorte qu'il n'existe aucune livraison dans les délais contractuels qui viendrait exclure l'application de la clause pénale. La livraison des sept places de parking, dissociée de celle des locaux commerciaux, ne fait pas obstacle à l'application de la clause contractuelle pour le retard de livraison desdits locaux commerciaux.
La commune intention des parties était de prévoir une sanction financière pour tout retard de livraison non excusé par une cause légitime au sens du contrat. Une livraison partielle ne saurait écarter l'application de la clause pénale. En tout état de cause, la société Garasom ne pouvait utiliser les parkings tant que les surfaces commerciales n'étaient pas livrées, la vente litigieuse ayant un caractère indivisible. La clause pénale, pour être efficace, devait donc sanctionner tous les retards jusqu'à la livraison complète.
Par ailleurs, l'application de la clause pénale ne saurait être subordonnée à la justification du préjudice résultant d'une inexécution, alors qu'elle en constitue précisément l'évaluation forfaitaire et anticipée : la simple constatation de l'inexécution suffit à déclencher son application.
Les causes du retard de livraison ne sont absolument pas imputables à un défaut de règlement du solde du prix. La société Garasom justifie qu'elle disposait des fonds nécessaires dès le 31 décembre 2016 pour régler le solde de 360 000 euros.
C'est à tort que la société Clos [Adresse 8] prétend qu'en notifiant le 24 mai 2019 la compensation entre l'indemnité de retard et la TVA, elle a reconnu le caractère exigible du solde du prix. En effet, cette compensation a été expressément notifiée sous la condition de la levée des réserves, qui a été ordonnée par le juge des référés dans son ordonnance du 18 décembre 2019.
Le paiement était exigible « au plus tôt à l'achèvement et au plus tard le jour de la livraison sans réserve de la totalité des locaux ». Or la société Clos [Adresse 8] n'a remis à la société Garasom l'attestation d'achèvement établie par son architecte et la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) que lors de la signature de l'acte authentique de quittancement du 25 juillet 2019, dont elle constitue l'une des annexes. L'exception d'inexécution suppose que les obligations non accomplies par le cocontractant soient exigibles. Tel n'est pas le cas en l'espèce, puisque la TVA n'était pas exigible.
La société Clos [Adresse 8] ne peut éluder son manquement contractuel de livraison dans les délais requis en supposant que la société Garasom n'aurait de toute façon pas pu louer les locaux s'ils lui avaient été livrés dans les temps, faute de disposer des moyens financiers de faire les travaux d'aménagement nécessaires, ou encore de disposer d'un locataire. Que la société Garasom loue ou non les locaux après livraison n'efface pas le manquement contractuel de la société Clos [Adresse 8].
Cette dernière ne peut donc invoquer le défaut de paiement de l'acquéreur comme motif légitime de retard.
La société Garasom ajoute que les décomptes d'intempéries de l'architecte ne sont assortis d'aucuns éléments justificatifs. De plus, les derniers décomptes concernent une période postérieure à la date contractuelle de livraison, de sorte qu'ils ne peuvent justifier une livraison déjà tardive. La nouvelle attestation de l'architecte du 22 mars 2019 a été établie pour les besoins de la procédure. Les intempéries invoquées par l'appelante pour la période du 1er février 2018 au 6 mai 2019 n'étaient en rien responsables des retards accumulés sur cette période, qui provenaient de l'absence de levée des réserves que les intempéries n'empêchaient nullement d'accomplir.
Les premiers juges ont fait une appréciation adaptée des causes légitimes de retard et du montant des pénalités à lui allouer.
Une mise en demeure n'est pas nécessaire lorsque la convention prévoit qu'elle doit être exécutée avant une certaine date, sous peine d'une indemnité forfaitaire par jour de retard courant à compter de cette date (Civ. 3e, 9 juin 1999, n°97-20977), et les stipulations contractuelles n'exigent pas de mise en demeure préalable. En outre, à plusieurs reprises, la société Garasom a mis en demeure la société Clos [Adresse 8] de lui payer l'indemnité de retard pour les retards de livraison non justifiés par une cause de suspension prévue contractuellement.
La clause pénale tend autant à contraindre le vendeur à respecter le délai contractuel de livraison qu'à l'indemnisation du préjudice subi par l'acquéreur du fait de la livraison tardive. Il n'y a pas, en l'espèce, de disproportion manifeste entre le montant de l'indemnité et le préjudice effectivement subi. Les locaux commerciaux ont été livrés avec un retard de deux ans et cinq mois, pendant lesquels ils n'ont pu être donnés à bail. La société Garasom avait des candidats locataires et a loué immédiatement les cellules commerciales lorsque celles-ci ont été mises à sa disposition. Le montant de la clause pénale n'est en aucun cas excessif puisqu'il correspond très exactement à la valeur locative des biens vendus. Enfin, le caractère disproportionné de la clause pénale en litige ne saurait s'apprécier au vu de la marge ou de l'espérance de gains du promoteur.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Aux termes des articles 1156 et 1161 anciens du code civil, il convient de rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes. Toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier.
Aux termes de l'article 1152 ancien du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre ; néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.
Constitue une clause pénale, susceptible de modification, en application de ce texte, la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution de l'obligation contractée.
En l'espèce, l'acte de vente en l'état futur d'achèvement stipule :
-en sa clause « prix », que la vente est consentie moyennant le prix principal ferme et définitif et non révisable, taxe sur la valeur ajoutée incluse, de 2 160 000 euros s'appliquant :
- au prix hors taxe de 1 800 000 euros ;
- à la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 20% de 360 000 euros ;
-en sa clause « paiement du prix », que « la totalité du prix TTC de la vente est payable au plus tôt lors de l'achèvement et au plus tard après la livraison sans réserve de la totalité des biens » et que la somme de 1 800 000 euros sera « payable le jour de la livraison de la totalité des biens sus indiqués », mais par compensation avec la somme de même montant formant le prix de vente de l'ensemble immobilier, cette compensation devant être constatée par acte authentique ;
-en sa clause « délai de livraison ' achèvement des travaux », que la livraison interviendra le 31 décembre 2016 pour les surfaces commerciales et les sept places de parkings et le 30 juin 2017 pour les sept logements d'habitation, et qu'« en cas de retard de livraison par le vendeur de la totalité des surfaces commerciales et des sept places de parking, l'acquéreur aura de plein droit une indemnité à lui verser par le vendeur, forfaitairement fixée, à titre de clause pénale, à la somme nette de (') 516,40 euros hors TVA par jour de retard, sauf survenance de l'une des causes légitimes de suspension énumérées ci-dessous ».
L'acte liste ensuite les quinze causes légitimes de report du délai de livraison, et stipule que « pour l'appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties, d'un commun accord, déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi, soit par l'architecte ayant la direction des travaux, soit par le maître d''uvre ou le coordonnateur SPS, sous leur propre responsabilité ».
Il stipule encore :
-en sa clause « définition de l'achèvement », que « le vendeur s'oblige à achever les ouvrages qui constitueront l'ensemble immobilier dont dépendent les biens vendus, ainsi que les biens vendus, et à installer ceux des éléments d'équipement communs prévus aux documents ci-dessus visés, tels qu'ils sont définis par les plans et par la notice descriptive applicable aux biens vendus. (') Il est convenu que l'achèvement de l'immeuble, au sens de la présente convention, s'entend tel qu'il est défini par l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation ('). Cette obligation d'achever comporte pour le vendeur celle d'obtenir le moment venu l'attestation de non contestation de conformité des travaux prévue par l'article R 462-10 du code de l'urbanisme » ;
-en sa clause « constatation de l'achèvement des constructions et prise de possession », que le vendeur doit notifier à l'acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, le certificat de l'architecte attestant de l'achèvement au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation et l'inviter à constater la réalité de cet achèvement à jour et heure fixes, au minimum dix jours après la date d'envoi ; qu'il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal ; que l'acquéreur aura la faculté d'insérer les réserves qu'il croira devoir formuler sur les malfaçons et les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ; que ces réserves pourront être acceptées ou contredites par le vendeur ; que si les parties sont d'accord pour constater l'achèvement, que des réserves aient été ou non formulées, acceptées ou contredites, il sera procédé à la remise des clés à l'acquéreur pour valoir livraison et prise de possession ; que le procès-verbal relatera ces constatations, réserves, contredits, remise de clés et paiement par compensation du solde du prix ; que quatre hypothèses peuvent alors se présenter :
-première hypothèse : l'acquéreur accepte la livraison sans formuler aucune réserve : il prend possession des lieux ; la livraison est constatée par un procès-verbal contradictoire ;
-deuxième hypothèse : l'acquéreur accepte la livraison en formulant des réserves : il prend possession des lieux ; la livraison est constatée par un procès-verbal contradictoire ; le vendeur doit effectuer les travaux nécessaires pour la levée des réserves dans un délai maximum de deux mois à compter de la signature du procès-verbal de livraison (hors mois d'août) ; il est établi un procès-verbal contradictoire de levée des réserves ;
-troisième hypothèse : l'acquéreur refuse la livraison, considérant que les biens vendus ne sont pas achevés ou affectés de défauts de conformité conséquents ; il ne prend pas possession des lieux et aucun paiement par compensation n'intervient ; un procès-verbal constatant le refus de livraison est établi ; dans ce cas, et à défaut d'accord entre le vendeur et l'acquéreur dans les dix jours de ce procès-verbal sur les travaux dont la réalisation serait indispensable à l'achèvement, dans les dix jours de la constatation de ce désaccord, ils conviennent d'un commun accord de désigner un homme de l'art qui indiquera si les biens vendus sont achevés ou non achevés, quels sont les travaux indispensables pour que les biens vendus soient achevés, étant précisé qu'une fois les travaux achevés, il est procédé à une nouvelle livraison en présence de cet homme de l'art (').
La quatrième hypothèse est dénuée d'intérêt dans le cadre du présent litige.
Ces stipulations ne peuvent s'interpréter que comme signifiant que :
-le vendeur est tenu du paiement des pénalités de retard tant qu'il n'a pas procédé à la livraison de l'intégralité des cellules commerciales et des places de parking ;
-ladite livraison est considérée comme réalisée, et le solde du prix de vente après compensation doit alors être acquitté par l'acquéreur, dans les première et deuxième hypothèses visées à l'article « constatation de l'achèvement des constructions et prise de possession » de l'acte de vente, c'est à dire sur constatation contradictoire de l'achèvement des travaux de construction au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, avec ou sans réserves.
Or il ressort des pièces versées aux débats que la société Clos [Adresse 8] n'a été en mesure de remplir son obligation contractuelle de livraison, dans les conditions sus-énoncées, que le 6 mai 2019, date à laquelle l'acquéreur a été convoqué, mais dont il a sollicité le report au 28 mai 2019.
En effet, le 18 juin 2018, seuls les logements et les places de parking ont été livrés, et le 30 octobre 2018, un procès-verbal de refus de livraison a été établi, conformément à la troisième hypothèse prévue par l'article « constatation de l'achèvement des constructions et prise de possession » de l'acte de vente précédemment rappelé, l'expertise amiable réalisée ayant mis en évidence que le refus de livraison était justifié.
Il en résulte que, sous réserve de leur éventuel caractère manifestement excessif, les pénalités de retard fixées à l'acte de vente sont dues par la société Clos [Adresse 8] à la société Garasom entre le 1er janvier 2017 et le 5 mai 2019.
Il convient d'en déduire les causes de retard légitimes telles que stipulées à l'acte de vente.
A bon droit, le premier juge a estimé qu'il lui appartenait de vérifier la pertinence des causes retenues par la société Atelier d'architecture Garnier, architecte du maître d''uvre, aux termes d'un simple courrier daté du 18 juin 2019, dénué de toute pièce justificative et adressé exclusivement à la société Clos [Adresse 8].
C'est de manière légitime qu'il a rejeté les causes de retard suivantes :
-deux semaines au titre de travaux liés aux cuves enterrées, leur présence étant signalée dans l'acte de vente et ne pouvant donc constituer la « découverte d'une pollution non révélée précédemment » nécessitant des travaux non programmés supplémentaires et un délai complémentaire pour leur réalisation ;
-quatre semaines au titre des travaux liés à un ancien transformateur EDF, pour le même motif ;
-deux semaines au titre de la liquidation judiciaire de la société Terraler, intervenue le 30 juin 2015, soit antérieurement à la signature de l'acte de vente ;
-huit semaines de retard au titre de la liquidation judiciaire de la société Createch, intervenue le 20 octobre 2016, s'agissant d'une société en charge du lot carrelage, alors que les cellules commerciales ont été livrées en béton brut ;
-quarante-six jours supplémentaires au titre des intempéries « du 1er février 2018 au 18 mai 2019 », rien dans le précédent courrier de la société Atelier d'architecture Garnier n'indiquant que l'évaluation des causes de retard légitime avait été arrêtée au 31 janvier 2018.
Seront donc retenues, au regard des pièces et des débats :
-dix semaines au titre des intempéries arrêtées au 18 juin 2019 ;
-deux semaines au titre des travaux de désamiantage exigés par l'inspection du travail ;
-quatre semaines au titre de l'arrêt des travaux imposé pendant les fêtes de fin d'année 2015 par la ville d'[Localité 6] ;
-sept semaines au titre de la découverte de « plusieurs massifs BA enterrés » ;
-dix semaines et demi de retard au titre des travaux exigés par le service eau et assainissement de la ville d'[Localité 6] ;
soit au total trente-trois semaines et demi, représentant 234,5 jours, arrondi à 235 jours.
L'absence de mise en demeure invoquée par le vendeur manque tant en fait qu'en droit, les parties n'en ayant pas fait un préalable à l'exigibilité des pénalités, dues « de plein droit » pour chaque jour de retard.
En outre, c'est de manière péremptoire que la société Clos [Adresse 8] affirme que la société Garasom ne subit aucun préjudice, dès lors qu'elle n'aurait pas pu percevoir de loyer commercial, dans la mesure où elle était incapable de s'acquitter du solde du prix de vente et du montant des travaux restant à sa charge, et où les locaux, compte tenu de leur inaccessibilité, n'auraient attiré aucun locataire.
Les pièces versées aux débats montrent à l'inverse que la société Garasom disposait d'une capacité financière suffisante pour s'acquitter de la TVA, et qu'elle a pu louer les cellules litigieuses le 27 novembre 2019, quelques mois après en avoir pris possession, alors même que la société Clos [Adresse 8] n'avait pas levé les réserves émises par l'acquéreur, comme en témoignent les procès-verbaux de constat des 27 août 2019 et 29 mai 2020. C'est dans ce contexte particulier qu'elle a consenti à sa locataire une franchise de six mois de loyers, par ailleurs courante en matière commerciale lorsque le locataire consent à réaliser des travaux en lieu et place du bailleur.
Quant à l'inaccessibilité des locaux, elle n'est aucunement démontrée, le courrier de la société Atelier d'architecture Garnier évoquant d'ailleurs de ce chef, sans en faire une cause de retard légitime, un simple décalage des accès.
L'argument relatif à la marge habituelle du promoteur, qui n'est d'ailleurs pas justifié par le moindre élément de preuve, est inopérant.
Cependant, il doit être constaté que le montant de la pénalité a été fixé par les parties à une somme de 516,40 euros HT par jour, alors que le loyer payé par la société Clésence pour les deux cellules commerciales s'élève à 10 000 euros HT par mois, ce qui représente 333 euros HT par jour.
La société Garasom ne prouve pas que le montant de la clause pénale correspond très exactement à la valeur locative des biens vendus, le loyer antérieurement payé par la société Match, par ailleurs locataire de l'intégralité de l'ensemble immobilier, désormais divisé en quinze lots, étant un pourcentage de son chiffre d'affaires.
Il convient donc de retenir le caractère manifestement excessif de la pénalité, et de la ramener à 333 euros HT par jour.
La société Clos [Adresse 8] est donc redevable, envers la société Garasom, de la somme de 333 euros HT du 1er janvier 2017 au 5 mai 2019, ce qui représente 855 jours. Il convient d'en déduire les 235 jours de retard légitimes précédemment retenus.
Elle sera en conséquence condamnée à lui payer 206 460 euros HT (620 jours x 333 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2020. La décision entreprise sera réformée en ce sens.
3. Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, il convient de condamner la société Clos [Adresse 8] aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la SELARL Lx Amiens Douai, Me Derbise étant débouté de sa propre demande de ce chef, et de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens de première instance.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, la société Clos [Adresse 8] sera par ailleurs condamnée à payer à la société Garasom la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et déboutée de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant dans les limites de la dévolution, par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 24 juin 2022 par le tribunal judiciaire d'Amiens, sauf en ce qu'il a condamné la société Clos [Adresse 8] à payer à la société Garasom la somme de 387 300 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 3 septembre 2020 au titre de la clause pénale ;
Statuant à nouveau de ce chef, et y ajoutant,
Déboute la société Clos [Adresse 8] de sa demande tendant à faire déclarer irrecevables les demandes de la société Garasom ;
Condamne la société Clos [Adresse 8] à payer à la société Garasom la somme de 206 460 euros HT, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2020, au titre de la clause pénale ;
Condamne la société Clos [Adresse 8] aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la SELARL Lx Amiens Douai ;
Déboute Me Derbise de sa propre demande de distraction ;
Condamne la société Clos [Adresse 8] à payer à la société Garasom la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
La déboute de sa propre demande à ce titre.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
