ARRET
N°
[O]
[G] épouse [O]
C/
[I]
DB/SGS/DPC/VB
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU VINGT CINQ AVRIL
DEUX MILLE VINGT QUATRE
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/01382 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IW4G
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS
PARTIES EN CAUSE :
Monsieur [U] [O]
né le 27 Septembre 1955 à [Localité 5] (Algérie)
de nationalité Algérienne
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AMIENS
Madame [Y] [G] épouse [O]
née le 30 Septembre 1970 à [Localité 7] (60)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AMIENS
APPELANTS
ET
Madame [B] [E] [D] [I]
née le 03 Mai 1956 à [Localité 6] (62)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Audrey BOUDOUX D'HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d'AMIENS
INTIMEE
DEBATS :
A l'audience publique du 22 février 2024, l'affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 avril 2024.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Le 25 avril 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.
*
* *
DECISION :
Mme [B] [I] a mis en vente un appartement de type 3 d'une superficie de 62,70 m2 avec cave, au sein de la copropriété « [Adresse 8] », sis [Adresse 1] à [Localité 4] (80) pour la somme de 100 000 euros.
L'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 8] a décidé le 29 juin 2018, de faire procéder à des travaux de ravalement de façade avec isolation pour un montant de 964 069,64 euros. Le tantième du lot en vente étant de150/10 000, il en résultait une participation de Mme [I] à hauteur de 14 461,04 euros.
Le 25 janvier 2019, un compromis de vente a été signé avec M. [U] [O] et Mme [Y] [G] épouse [O] pour le prix de 82 000 euros.
La vente finale a été conclue par acte notarié du 10 mai 2019.
Sur demande des acquéreurs, une clause relative à la répartition du coût des travaux votés par la copropriété a été rédigée dans l'acte de vente. Par l'effet de cette clause, une somme de 14 000 euros appartenant à Mme [I] a été séquestrée auprès de Me [P], notaire.
Une autre assemblée générale du 7 février 2020 a adopté un nouveau budget de travaux de ravalement de façade augmenté à la somme de 1 222 430,39 euros TTC, soit une participation de 18 336,46 euros incombant au lot vendu.
En exécution des travaux réalisés, trois appels de charges ont été adressés par le syndic les 23 juin 2020, 17 septembre 2020 et 17 décembre 2020, chacun pour un montant de 4 584,11 euros, soit un total de 13 752,33 euros.
Mme [I] a autorisé le déblocage de 4 704,11 euros le 6 juillet 2020 puis de 4 584,11 euros le 26 octobre 2020, soit la somme totale de 9 288,22 euros.
Le 19 janvier 2022, les époux [O] ont obtenu deux aides de l'ANAH et de la Région pour un montant total de 6 020,38 euros.
Mme [I] a refusé que le solde du séquestre soit débloqué.
Par acte du 19 octobre 2022, les époux [O] ont assigné Mme [I] aux fins de la voir notamment condamnée à leur verser :
- la somme de 4 711,18 euros sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, par libération des fonds séquestrés ou paiement direct de sa part, le tout assorti des intérêts au taux légal,
- la somme de 2500 euros pour résistance abusive.
Par jugement du13 février 2023, le tribunal judiciaire d'Amiens a :
- Condamné Mme [B] [I] à payer à M. [U] [O] et Mme [Y] [G] épouse [O] la somme de 710,58 euros sur la somme séquestrée auprès de Me [V], notaire,
- Dit que faute par Mme [B] [I] de procéder au paiement ou d'autoriser la levée du séquestre, elle sera redevable, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 euros par jour de retard,
- Dit que la juridiction se réserve la liquidation de l'astreinte,
- Dit que la somme de 4 001,20 euros séquestrée auprès de Me [V], notaire, devra être restituée à Mme [B] [I],
- Débouté M. [U] [O] et Mme [Y] [G] épouse [O] de leur demande de dommages et intérêts,
- Débouté Mme [B] [I] de sa demande de dommages et intérêts,
- Condamné solidairement M. [U] [O] et Mme [Y] [G] épouse [O] à payer à Mme [B] [I] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouté M. [U] [O] et Mme [Y] [G] épouse [O] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné solidairement M. [U] [O] et Mme [Y] [G] épouse [O] aux dépens de l'instance,
- Rappelé que le jugement est de droit exécutoire par provision .
Par déclaration du 14 mars 2023, les époux [O] ont interjeté appel de cette décision. Il est précisé que cet appel porte sur l'ensemble des dispositions du jugement entrepris.
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 7 juin 2023 par lesquelles les époux [O] demandent à la cour de :
- les dire recevables et bien fondés en leur appel et écritures,
Ce faisant,
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que la clause litigieuse devait faire l'objet d'une interprétation, ceci au bénéfice de Mme [I] et a déduit des sommes dues par elle aux Consorts [O], un prorata de subvention,
Statuant à nouveau,
- Condamner Mme [I] à leur verser la somme de 3 807,85 euros sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, par libération des fonds séquestrés ou paiement direct de sa part, le tout assorti des intérêts au taux légal,
- Condamner Mme [I] à leur verser la somme de 2 500 euros compte de la résistance abusive dont elle a fait preuve à leur égard,
- Condamner Mme [I] à leur verser la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouter Mme [I] de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- La condamner aux entiers dépens.
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 6 septembre 2023 par lesquelles Mme [I] demande à la cour de :
- Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- Débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes,
- Condamner solidairement les époux [O] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement les époux [O] aux entiers dépens d'appel.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
La clôture a été prononcée le 15 novembre 2023 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 22 février 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la libération des fonds séquestrés :
Il résulte de l'article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon les articles 1189, 1190, 1191 et 1192 du code civil, toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur. Lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.
Aux termes de l'article 9 code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, la clause portant sur la « convention entre les parties sur la répartition des charges et travaux » insérée à l'acte notarié de vente du 10 mai 2019 stipule que :
« L'acquéreur supporte les charges de copropriété à compter du jour de l'entrée en jouissance et le coût des travaux votés à compter du 25 janvier 2019.
Le vendeur supporte le coût des travaux de copropriété, exécutés ou non, en cours d'exécution, votés avant le 25 janvier 2019 dans la limite de 14 000 euros. En garantie du paiement de ces travaux par le vendeur, une partie du prix de vente est séquestrée comme indiqué ci-dessus.
L'acquéreur s'engage à adresser à l'étude une copie des assemblées générales et appels de charge à venir afin que l'étude les transmette au vendeur.
L'acquéreur s'engage à justifier de ses demandes de subventions auprès du notaire soussigné.
Dans l'hypothèse où le coût des travaux votés avant le 25 janvier 2019 serait supérieur à 14 000 euros, le surplus sera supporté par l'acquéreur. »
En l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 8] a décidé le 29 juin 2018, de faire procéder à des travaux de ravalement de façade avec isolation pour un montant de 964 069,64 euros. Le tantième du lot vendu étant de150/10 000, il en résultait une participation prévisible de Mme [I], propriétaire à la date de cette assemblée, à hauteur de 14 461,04 euros.
Une assemblée générale ultérieure du 7 février 2020 a adopté un nouveau budget de travaux de ravalement de façade augmenté à la somme de 1 222 430,39 euros TTC, soit une participation estimée de 18 336,46 euros incombant au lot des époux [O].
Les époux [O], propriétaires à la date de cette seconde assemblée générale étaient absents et n'ont pas participé aux votes.
Les époux [O] justifient de la production de trois appels de charges adressés par le syndic « Gérancimo » en exécution des travaux votés, des 23 juin 2020, 17 septembre 2020 et 17 décembre 2020, chacun pour un montant de 4584,11 euros, soit un total de 13 752,33 euros.
Les époux [O] justifient avoir obtenu le 19 janvier 2022 deux aides de l'ANAH et de la Région pour un montant total de 6 020,38 euros.
Mme [I] a autorisé le déblocage de 4 704,11 euros le 6 juillet 2020 puis de 4 584,11 euros le 26 octobre 2020, soit la somme totale de 9 288,22 euros.
Il résulte de ces éléments qu'un surcoût de travaux de ravalement de la façade de la résidence, chiffré pour le lot vendu à 4 336,46 euros, a été décidé par les copropriétaires le 7 février 2020.
L'investissement a vocation à préserver et valoriser le patrimoine des copropriétaires.
Le contrat comporte une clause claire et précise au terme de laquelle il incombe exclusivement aux acquéreurs de supporter le coût des travaux votés à compter du 25 janvier 2019, indépendamment de leur participation ou non au vote.
Le contrat prévoit dans le même temps qu'il appartient à Mme [I] de supporter le seul coût des travaux de copropriété votés avant le 25 janvier 2019 et ce dans la limite de 14 000 euros.
Il s'en infère sans équivoque possible que Mme [I] ne peut être tenue à supporter le surcoût des travaux de 4 336,46 euros votés le 7 février 2020, soit postérieurement à la date 25 janvier 2019 et qui incombent exclusivement aux acquéreurs.
Les époux [O], aux termes de leurs conclusions, s'abstiennent totalement de mentionner le coût réel des travaux de ravalement effectivement réalisés.
Ils se contentent de produire la copie de leur relevé de compte copropriétaire établi par le syndic qui permettrait d'identifier les versements effectués au titre des travaux. Cependant, cette copie de relevé est inexploitable et illisible en ses indications chiffrées.
En définitive, les époux [O] justifient de trois appels de charges du syndic au titre des travaux pour un montant total de 13 752,33 euros.
Au titre des travaux de ravalement, ils ont reçu un financement de 9 288,22 euros de la part de Mme [I] et 6 020,38 euros de subventions, soit un financement total de 15 308,60 euros, excédant de 1 556,27 euros l'ensemble des appels de charges dont ils ont apporté la justification, soit 13 752,33 euros.
Bien que les époux [O] ne justifient nullement du paiement de cette somme au syndic, Mme [I] ne conteste pas que ses acquéreurs ont reversé au syndic 13 752,33 euros au titre des appels de charge concernant les travaux votés le 29 juin 2018, étant observé que la convention stipule effectivement que les fonds de Mme [I] séquestrés chez le notaire seront débloqués sur justification des appels de charge successifs.
Par ailleurs et à la vue des dispositions légales suscitées, la stipulation au terme de laquelle les époux [O] s'engagent à justifier de leurs demandes de subventions doit nécessairement s'interpréter dans le sens qui lui confère un effet plutôt que sur un sens qui ne lui en ferait produire aucun.
Cette stipulation doit s'interpréter également au regard de la cohérence de l'acte tout entier qui porte exclusivement sur la répartition du coût des travaux de copropriété entre venderesse et acquéreurs.
Enfin, Mme [I] étant débitrice du paiement des travaux votés avant le 25 janvier 2019 dans la limite de 14 000 euros, il doit être considéré que la clause doit s'interpréter en sa faveur.
Dans ces conditions, la simple information par les époux [O] qu'ils ont sollicité des subventions n'est de nature à produit aucun effet dans les relations pécuniaires entre les parties.
Cette précision sur les subventions sollicitées, dont il n'est pas contesté qu'elle a été portée à l'acte à la demande de la venderesse, doit ainsi s'interpréter en ce qu'elle est de nature à garantir cette dernière sur le coût net réel des travaux de copropriété votés avant le 25 janvier 2019, déduction faite des subventions et dont elle a la charge dans la limite de 14 000 euros.
Il résulte de ces considérations que le coût net des travaux justifiés et remboursables par Mme [I] est de 7 731,95 euros, soit 13 752,33 euros d'appels de charge moins 6 020,38 euros de subventions.
Le coût d'intervention d'un assistant de maîtrise d'ouvrage aux fins d'obtention de leurs deux subventions par les époux [O] ne saurait être facturé à Mme [I] en ce que la souscription d'une convention d'assistance, après la vente, résulte du propre choix des époux [O] et ne saurait être considérée comme un coût des travaux de ravalement de façade voté en assemblée générale.
Il convient donc de constater que Mme [I] s'est acquittée de la somme de 9 288,22 euros sur la somme de 7 731,95 euros qu'elle devait effectivement.
Il n'y a donc pas lieu de condamner Mme [I] à verser sous astreinte aux époux [O] la somme de 3 807,85 euros qu'ils allèguent au titre du reliquat de créance afférent au coût des travaux de ravalement de façade.
Toutefois et aux termes du corps et du dispositif de ses conclusions, Mme [I] affirme être redevable vis-à-vis des époux [O] de la somme de 710,58 euros.
Elle demande en conséquence expressément à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer aux époux [O] cette somme et en ce qu'il a dit que le solde de 4 001,20 euros, séquestré auprès du notaire, devra lui être restitué.
Il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise sur ces points.
Sur la résistance abusive de Mme [I] :
L'exercice d'un droit ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d'erreur grossière équipollente au dol. En outre l'article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales garantit aux parties l'accès au juge.
En l'espèce, l'intention de nuire ou l'erreur grossière de Mme [I] ne sont pas démontrées et ne s'infèrent pas non plus de l'exercice normal de sa défense.
La demande des époux [O] sera donc rejetée et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Les époux [O], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l'appel et la décision entreprise sera confirmée en ses dispositions concernant les dépens et frais irrépétibles.
L'équité commande de condamner les époux [O] à payer à Mme [I] la somme de 3 500 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise,
Y ajoutant,
Condamne M. [U] [O] et Mme [Y] [G] épouse [O] aux dépens de l'instance d'appel,
Condamne M. [U] [O] et Mme [Y] [G] épouse [O] à payer à Mme [B] [I] la somme de 3 500 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés par cette dernière à hauteur d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
