ARRET
N°
[S]
C/
SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D'HLM
CJ/SGS/DPC/VB
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU ONZE AVRIL
DEUX MILLE VINGT QUATRE
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03318 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I2VV
Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU SIX MARS DEUX MILLE VINGT TROIS
PARTIES EN CAUSE :
Madame [Z] [S]
née le 14 Juin 1976 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Agathe AVISSE substituant Me Amandine HERTAULT de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocats au barreau d'AMIENS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000987 du 20/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS)
APPELANTE
ET
S.A. SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE D'HLM agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Emilie CHRISTIAN substituant Me Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocats au barreau d'AMIENS
INTIMEE
DEBATS :
A l'audience publique du 08 février 2024, l'affaire est venue devant Mme Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 avril 2024.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière et en présence de Mme Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, juriste assistante.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Le 11 avril 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.
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DECISION :
Par contrat du 10 juillet 2018, la SA Société immobilière Picarde d'HLM (la SIP) a donné à bail à Mme [Z] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi qu'un garage pour un loyer mensuel initial de 388,08 euros et 25 euros de provisions sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, le 15 septembre 2022, la SIP a fait signifier à M. [N] [O] et Mme [Z] [S] un commandement visant la clause résolutoire :
d'avoir à payer un arriéré locatif à hauteur de 1 486,95 euros dans le délai de deux mois;
de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois.
Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2022, la SIP a fait assigner Mme [S] et M. [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens aux fins notamment de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de justification de la souscription d'une police d'assurance garantissant les risques locatifs, par application de la clause résolutoire contractuelle, d'ordonner la libération des lieux outre le paiement de diverses sommes.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 6 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens a :
constaté que M. [O] n'est pas signataire du bail ;
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 16 novembre 2022 pour défaut de paiement des loyers et des charges;
dit n'y avoir lieu à accorder à Mme [S] des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire ;
ordonné à Mme [S] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification de la décision ;
dit qu'à défaut, la SIP pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu'il lui plaira aux frais et risques des personnes expulsées ;
condamné Mme [S] à verser à la SIP à titre provisionnel la somme de 2 328,57 euros (décompte arrêté au 2 février 2023), avec les intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance;
condamné Mme [S] à verser à la SIP à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 16 novembre 2022 et jusqu'à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clefs;
fixé cette indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
donné acte à la SIP de son désistement de la demande de justification de la souscription, d'une assurance garantissant les risques locatifs ;
condamné Mme [S] à verser à la SIP la somme de 70 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné Mme [S] aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le coût de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Par déclaration du 24 juillet 2023, Mme [S] a interjeté appel de cette décision.
Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023, Mme [S] demande à la cour d'infirmer l'ordonnance de référé du 6 mars 2023,
Statuant à nouveau,
constater que Mme [S] est bien fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution au regard du manquement de la SIP à ses obligations d'entretien et de réparation ;
dire que Mme [S] était bien fondée à ne pas régler ses loyers ;
En conséquence, dire que les conditions pour l'application de la clause résolutoire n'étaient pas réunies ;
dire n'avoir lieu à résiliation du bail ;
constater que Mme [S] a subi un trouble de jouissance dans l'exercice de son contrat imputable au bailleur ;
condamner la SIP à lui régler une indemnité de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;
ordonner la réduction du loyer à hauteur de 40% et ce, depuis le 21 juin 2021 ;
En tout état de cause, accorder à Mme [S] des délais de paiement, dire qu'elle réglera en sus de son loyer une somme de 100 euros par mois pendant une période de 23 mois pour faire face à sa dette locative, le solde de la dette devant être payé le vingt quatrième mois, dire n'y avoir lieu à article 700 du code de procédure et condamner la SIP aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Mme [S] soutient que la SIP n'a pas respecté ses obligations d'entretien et de réparation notamment suite à un éboulement rendant le jardin inutilisable. Elle affirme qu'elle était bien fondée à ne plus régler ses loyers et que la clause résolutoire ne saurait être acquise compte tenu de l'exception d'inexécution dont elle se prévaut. Elle sollicite par ailleurs une réduction du loyer de 40% depuis le 21 juin 2021.
Elle déclare avoir subi un préjudice de jouissance pendant plusieurs mois en ce qu'elle n'a pas pu user de son jardin dans des conditions normales suite à l'éboulement, notamment pendant la période estivale alors qu'elle gardait son fils.
Enfin, elle demande à la cour de lui accorder des délais de paiements au regard de sa situation financière qui s'améliore et compte tenu du fait qu'elle bénéficie d'une procédure de surendettement.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2023, la SIP demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance de référé en date du 6 mars 2023 en ses dispositions ayant constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juillet 2018 s'avéraient réunies à la date du 16 novembre 2022 pour défaut de paiement de loyer et des charges par application de la clause résolutoire contractuelle ;
Pour le surplus,
lui donner acte à de ce qu'elle n'entend pas s'opposer à la demande de délais aujourd'hui présentée en cause d'appel par Mme [S] ;
En tout état de cause,
dire et juger que le non-respect éventuel par Mme [S] de ses obligations de remboursement telles que fixées par la cour entraînera immédiatement l'exigibilité des sommes restant dues au titre du passif locatif ;
débouter Mme [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
condamner Mme [S] au paiement de la somme de 800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La SIP fait valoir que le contrat de bail ne prévoit pas l'utilisation de l'espace vert contigu à l'immeuble et que Mme [S] ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution à la suite de l'éboulement. La bailleresse déclare que les travaux ont pris du temps car le sinistre avait pour origine des infiltrations au niveau d'un puisard et qu'un expert est intervenu. La SIP indique que l'origine des impayés de Mme [S] repose uniquement sur ses difficultés financières. Pour les mêmes raisons, l'intimée soutient que Mme [S] ne peut se prévaloir d'un trouble de jouissance. Enfin, la SIP indique ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement au bénéfice de Mme [S].
Par ordonnance de fixation à bref délai du 24 août 2023, la présidente de chambre a fixé l'affaire à l'audience du 8 février 2024.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 janvier 2024 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 8 février 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'exception d'inexécution et le préjudice de jouissance
En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Enfin, aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
En l'espèce, il ressort des pièces produites qu'un éboulement de terrain a eu lieu dans le jardin auquel Mme [S] peut accéder depuis son logement le 21 juin 2021 et que les travaux nécessaires n'ont eu lieu qu'en mai 2022.
Cependant, le contrat de bail signé par Mme [S] le 10 juillet 2018 comprend la location d'un appartement et d'un garage sans inclure la mise à disposition d'un jardin. La zone ayant subi un éboulement est en réalité un espace vert commun contigu à l'immeuble loué par Mme [S].
Cette dernière ne peut donc se prévaloir d'une exception d'inexécution de son contrat de bail fondée sur le défaut de mise à disposition d'un jardin qui n'est pas prévue au contrat de bail et ne comporte pas de contrepartie s'agissant du montant du loyer.
Enfin, la locataire a conservé la pleine jouissance de son appartement et de son garage ce qui exclut qu'elle puisse se prévaloir d'une exception d'inexécution.
Dès lors, Mme [S] ne justifie pas d'une exception d'inexécution pouvant expliquer le défaut de paiement des loyers et remettant en cause l'acquisition de la clause résolutoire.
Elle sera donc déboutée de sa demande.
Sur la demande de réduction du loyer et d'indemnisation d'un trouble de jouissance
L'article 1726 du code civil dispose que si le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire.
En l'espèce Mme [S] sollicite une diminution de son loyer à hauteur de 40 % en raison de son trouble de jouissance tout en demandant une indemnisation complémentaire de 1 000 euros au même titre.
Mme [S] ne rapporte cependant pas la preuve de l'existence d'un trouble de jouissance dans l'exécution du contrat de bail alors que l'éboulement du terrain ne concerne pas un jardin privatif dont la jouissance est prévue au contrat de bail mais un espace vert commun aux locataires de l'immeuble attenant à son logement.
La demande de réduction de loyer et d'indemnisation d'un trouble de jouissance formée par Mme [S] sera donc rejetée.
Compte tenu du rejet des moyens tendant à retenir l'existence d'une exception d'inexécution ou d'un trouble de jouissance justifiant de minorer le montant du loyer et en conséquence l'arriéré locatif, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 16 novembre 2022, l'expulsion de Mme [S] et l'a condamnée au paiement à titre de provision de la somme de 2 328,57 euros selon décompte arrêté au 2 février 2023 et d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi.
Sur les délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La situation de Mme [S] s'est améliorée depuis le 1er décembre 2022, elle perçoit désormais un salaire brut de 1 709,32 euros par mois et son concubin a trouvé un emploi si bien que son offre de règlement de la somme mensuelle de 100 euros pour apurer sa dette est réaliste.
La bailleresse indique être favorable à l'octroi de délais de paiement, la locataire ayant repris le paiement de ses loyers depuis le mois de mai 2023.
Il convient de relever que l'arriéré locatif a été arrêté par l'ordonnance de référé à la somme de 2 328,57 euros et que la cour n'est saisie d'aucune demande concernant le montant de l'arriéré locatif par les parties, en dehors de la demande précédemment rejetée de diminution à raison d'un trouble de jouissance. Par ailleurs, le juge des référés a d'office écarté l'octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire ce qui ne peut qu'être confirmé par la cour qui n'est saisie d'aucune demande de suspension de la clause résolutoire conditionnée par le règlement de mensualités par Mme [S].
Par conséquent, il convient d'autoriser Mme [S] à se libérer du paiement de sa dette arrêtée à 2 328,57 euros au 2 février 2023 par vingt-trois mensualités de 100 euros, le solde de la dette devant être payé le 24ème mois.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Mme [S], qui succombe en sa demande de réformation de l'ordonnance, sera condamnée aux dépens d'appel.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure en appel. La demande du SIP formée à ce titre sera rejetée.
Par ailleurs, les dispositions de l'ordonnance relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, dans les limites de l'appel,
Confirme l'ordonnance de référé entreprise dans ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant,
Déboute Mme [Z] [S] de sa demande d'infirmation de l'ordonnance dont appel fondée sur l'exception d'inexécution du contrat de bail ;
Déboute Mme [Z] [S] de ses demandes de réduction de loyer et de réparation au titre de son préjudice de jouissance ;
Autorise Mme [Z] [S] à s'acquitter de la dette arrêtée par l'ordonnance de référé du 6 mars 2023 à la somme de 2 328,57 euros arrêtée au 2 février 2023 par 23 versements mensuels successifs d'un montant minimum de 100 euros, le solde restant dû devant être réglé le vingt-quatrième mois ;
Dit que chaque mensualité devra être payée, sauf meilleur accord, au plus tard le 20 de chaque mois, et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de l'arrêt ;
Dit que le défaut de paiement d'une seule mensualité dans les quinze jours suivant une lettre de mise en demeure restée vaine rendra la totalité de la dette immédiatement exigible ;
Dit que les mesures éventuellement ordonnées par la commission de surendettement ou le juge du surendettement concernant la dette objet du présent litige priment sur les délais de paiement précédemment accordés ;
Déboute la SA Société immobilière Picarde d'HLM de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure en appel ;
Condamne Mme [Z] [S] aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
