ARRET
N°
[R]
[R]
C/
S.A.R.L. VALENCIA
OG
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 21 MARS 2024
N° RG 20/02106 - N° Portalis DBV4-V-B7E-HWXF
JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-QUENTIN EN DATE DU 14 MAI 2020
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTS
Monsieur [D] [R]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Madame [A] [R]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentés par Me Pierre LOMBARD de l'ASSOCIATION DONNETTE-LOMBARD, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN
ET :
INTIMEE
S.A.R.L. VALENCIA, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Audrey BOUDOUX D'HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 90
Ayant pour avocat plaidant, la SCP BEJIN-CAMUS, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN
ET :
PARTIES INTERVENANTES
SELARL BMA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES, prise en la personne de Me [I] [H], ès qualités d'Administrateur au redressement judiciaire de la SARL VALENCIA, fonctions auxquelles elle a été nommée aux termes d'un jugement de redressement judiciaire rendu par le Tribunal de Commerce de SAINT QUENTIN en date du 27.10.2023
[Adresse 3]
[Localité 1]
SELARL EVOLUTION, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, ès qualités de Mandataires Judiciaires au redressement judiciaire de la SARL VALENCIA, fonctions auxquelles elle a été nommée aux termes d'un jugement de redressement judiciaire rendu par le Tribunal de Commerce de SAINT QUENTIN en date du 27.10.2023
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentées par Me Audrey BOUDOUX D'HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 90
Ayant pour avocat plaidant, la SCP BEJIN-CAMUS, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN
DEBATS :
A l'audience publique du 11 Janvier 2024 devant :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024.
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de procédure civile.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Charlotte RODRIGUES
PRONONCE :
Le 21 Mars 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.
DECISION
Par acte authentique reçu le 2 octobre 1999 par maître [O] notaire à [Localité 7] Mme [L] [U] veuve de M. [K] [G] a donné à bail commercial à Mme [P] [F] un immeuble à usage de commerce sis [Adresse 5] à [Localité 7] comprenant un rez-de-chaussée divisé en boutique et cour couverte et un premier étage divisé en cuisine salon salle à manger puis un second étage divisé en trois chambres, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1999 venant en renouvellement d'un bail consenti le 9 avril 1992 ayant commencé à courir le 1er octobre 1990 et dont Mme [F] est devenue la preneuse aux termes d'une cession de bail en date du 14 avril 1995.
Par acte reçu par maître [O] en date du 22 octobre 2008 ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2008 au profit de la SARL Valencia à laquelle Mme [F] avait cédé le droit au bail par acte en date du 16 mars 2007.
Par acte d'huissier en date du 15 juin 2017 la SARL Valencia a sollicité le renouvellement du bail commercial à son profit auprès des ayants-droit de Mme [L] [U] veuve [G] , M. [D] [R] et Mme [A] [R].
Par acte d'huisser en date du 7 septembre 2017 les bailleurs ont accepté le renouvellement du bail et ont proposé de porter le prix annuel du loyer à la somme de 16800 euros.
La SARL Valencia ayant refusé cette augmentation par acte d'huissier en date du 25 septembre 2019 les consorts [R] l'ont faite assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Quentin qui par jugement en date du 14 mai 2020 a rejeté les demandes des bailleurs en considérant qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement mais à révision du loyer conformément au contrat de bail et les a condamnés au paiement des dépens.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 8 juin 2020 les consorts [R] ont interjeté appel de cette décision.
Par arrêt de la cour d'appel d'Amiens en date du 12 mai 2022 il a été ordonné avant dire droit une mesure d'expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux à la date de renouvellement du bail mais également d'indiquer la valeur du loyer indexé en fonction de la variation de l'indice en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction.
Le rapport d'expertise a été déposé le 7 novembre 2022.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 5 janvier 2024 les consorts [R] demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris et de dire que le montant du prix du bail renouvelé à effet au 1er octobre 2017 sera fixé à la somme mensuelle de 1400 euros et de dire que le rappel des loyers du 1er octobre 2017 au 27 octobre 2023 fera l'objet d'une inscription au passif de la SARL Valencia et ce à titre privilégié, les dépens et les frais d'expertise et de constat d'huissier étant inscrits en frais de justice.
Ils demandent enfin la condamnation de la SARL Valencia aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 4500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 8 janvier 2024 expurgées des demandes ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens invoqués, la SARL Valencia et la SELARL BMA ès qualités d'administrateur judiciaire de la SARL Valencia et la SELARL Evolution ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Valencia intervenants volontaires, demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer et à titre subsidiaire de lui donnner acte de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur la fixation de la valeur locative à la somme de 13570 euros par an de dire néanmoins qu'il y a lieu à réduction de cette valeur locative à hauteur de la taxe foncière et de la prime d'assurance et de juger en conséquence que la valeur locative doit être fixée au montant contractuel du loyer et n'y avoir lieu à modification du loyer contractuellement dû.
Ils demandent ainsi à la cour de débouter les consorts [R] de leurs demandes de condamnation au paiement de sommes d'argent, de dire que les consorts [R] ne peuvent se prétendre créanciers de la SARL Valencia ni se prévaloir du privilège du bailleur d'immeuble ni encore du privilège des frais de justice.
Ils demandent enfin la condamnation des consorts [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise et les dépens afférents à l'arrêt avant dire droit et dont distraction au profit de maître Audrey D'Hautefeuille.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 janvier 2024.
SUR CE,
Il convient de relever en premier lieu que la SARL Valencia a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Saint -Quentin en date du 27 octobre 2023 mais que les organes de la procédure collective avisés de la présente procédure ont entendu y intervenir volontairement et que de surcroît les consorts [R] ont procédé à une déclaration de créance.
La procédure est ainsi régularisée.
Les consorts [R] soutiennent que le bail commercial faisant l'objet d'un troisième renouvellement , la fixation du nouveau loyer doit être opérée selon la valeur locative et des références proches.
Ils font valoir qu'en l'espèce la valeur locative de l'appartement est à elle seule supérieure au loyer commercial actuel pour la totalité de l'immeuble et que la moyenne des loyers des surfaces commerciales proches est de 1889 euros par mois et que dès lors en sollicitant la fixation du loyer principal à 16800 euros l'année même en ajoutant la taxe foncière ils demeurent très raisonnables et qu'ainsi le local commercial loué à Assu 2000 comporte un loyer supérieur pour une surface deux fois plus petite.
Ils soutiennent que le bail et ses renouvellements ont une durée de plus de 27 ans et qu'au regard des renouvellements successifs le loyer doit être réévalué considérant que sinon un loyer ne serait jamais revalorisé.
Ils rappellent que le principe est que le loyer des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative et qu'en l'espèce il existe une modification notable des caractéristiques des locaux justifiant le déplafonnement dès le premier renouvellement dès lors que la cour couverte a été annexée au magasin augmentant la surface commerciale utile et qu'un important ravalement de l'immeuble auquel les bailleurs ont procédé peut constituer une modification des caractéristiques de ces derniers.
Ils font valoir à ce titre que si les premiers actes font état d'une cour couverte celle-ci n'apparaiît plus dans le dernier car elle a bien été annexée à la surface commerciale ainsi que le démontre également un constat d'huissier en date du 3 septembre 2020 mais également la suppression des cloisons et que le ravalement ne peut constituer un simple entretien de l'immeuble dès lors qu'il comprend également le remplacement des fenêtres et des volets et l'étanchéité.
Sur le montant de la valeur locative ils font valoir qu'il est d'usage de refacturer au locataire les taxes foncières et primes d'assurance et que cela ne doit pas être pris en compte pour minorer la valeur locative, que les travaux réalisés par le locataire pour les besoins de sa franchise et les agencements propres à l'activité de coiffure ne peuvent davantage venir minorer le loyer.
Ils critiquent par ailleurs les correctifs appliqués par l'expert à la valeur locative établie à la somme de 1622 euros par mois dans un premier temps. Ainsi ils considèrent qu'un ravalement devant intervenir tous les quinze ans c'est une somme de 210 euros qui devait être ajoutée non au loyer actuel mais à la valeur locative retenue.
Ils contestent également la pondération des surfaces dans les étages opérée par l'expert estimant qu'ils n'ont pas à pâtir des choix de vie du locataire qui ont eu pour conséquence de rendre les étages inaccessibles aux clients.
L'intimée et les intervenants volontaires considèrent en premier lieu que la cour n'a pas statué sur le fond du litige par son arrêt avant dire droit et qu'il n'y a lieu à déplafonnement que lorsque par l'effet d'une tacite prolongation la durée du bail excède 12 ans mais qu'en l'espèce le bail en date du 22 octobre 2008 a fait l'objet d'un acte valant demande en renouvellement dans les neuf ans de sa date d'effet et qu'ainsi aucune tacite prolongation n'est intervenue.
Ils font valoir également qu'aucune modification notable de l'un des éléments de la valeur locative n'est intervenue afin de permettre le déplafonnement.
Ils considèrent en effet qu'il appartient au bailleur de prouver la modification notable et que cette modification doit être suffisamment importante pour justifier le déplafonnement.
S'agissant de l'augmentation de la surface de vente ils font valoir que les bailleurs ne démontrent pas que la cour couverte dont la surface n'est pas connue a été mise à disposition pour permettre l'accroissement de la surface commerciale utile et que cet accroissement de surface ait pu modifier de façon notable les caractéristiques propres des locaux . Ils ajoutent que si la surface de vente s'est accrue cela remonte au temps des anciens propriétaires et locataires et ne peut fonder un déplafonnement.
S'agissant des travaux de ravalement et de remplacement des fenêtres ils font valoir qu'ils datent des précédents propriétaires et non des bailleurs actuels et que les seuls travaux de ravalement effectués du temps des bailleurs ne constituent pas des travaux d'amélioration ni des travaux permettant une meilleure adaptation des locaux à la forme de l'activité exercée et ne peuvent justifier un déplafonnement et ce alors même qu'ils ont été effectués au profit des deux locataires commerciaux
Sur la valeur locative retenue par l'expert à hauteur de 1130,83 euros au lieu des 800 euros par mois du loyer actuel soit une différence de 3970 euros à l'année ils s'en rapportent à justice faisant valoir que l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire doit être prise en compte.
Néanmoins ils rappellent qu'il doit être tenu compte des obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se décharge sur le locataire sans contrepartie qui constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Ils font valoir que la SARL Valencia doit s'acquitter d'une quote-part de la taxe foncière s'élevant à la somme de 3629 euros et de la prime d'assurance s'élevant à 825 euros soit peu ou prou le montant de la différence entre la valeur locative et le loyer actuel ce qui légitime leur demande de maintien du loyer actuel.
Ils font valoir enfin que l'augmentation de loyer de 25% acceptée par l'autre locataire ne légitime aucunement la demande d'augmentation qui leur est présentée à hauteur de 92%.
Ils contestent toute modification de l'escalier indiquant avoir simplement monté une cloison entre la partie commerciale et l'escalier et remis en service une porte située sur le côté gauche de la façade pour accéder à la partie habitation sans passer par le salon de coiffure.
Ils font enfin valoir que le redressement judiciaire de la SARL Valencia ne change rien au présent litige si ce n'est qu'il pourrait s'agir d'une cause de réduction de la valeur locative et qu'aucune condamnation ne peut intervenir puisque la créance des bailleurs au titre des frais irrépétibles n'est pas méritante au sens de l'article L622-17 du code de commerce et contestent la déclaration de créance des appelants. Ils rappellent que le bailleur n'est privilégié que pour les deux dernières années de loyer avant le jugement d'ouverture de la procédure collective
* Sur le déplafonnement
En application de l'article L 145-33 du code de commerce le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative qui à défaut d'accord est déterminée d'après :
- les caractéristiques du local considéré
- la destination des lieux
- les obligations respectives des parties
- les facteurs locaux de commercialité
- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En application de l'article L 145-34 du code de commerce cependant les baux commerciaux d'une durée de neuf ans et ne portant pas sur des locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux sont soumis à un plafonnement qui se calcule en affectant au loyer initial la variation entre le dernier indice publié à la date du renouvellement comparé au dernier indice publié à la date de prise d'effet du bail expiré.
Le plafonnement du loyer renouvelé est toutefois exclu en cas d'accord des parties lors du bail initial ou du renouvellement pour écarter la règle du plafonnement, en raison de la durée du bail supérieure à 9 ans ou lorsque la durée du bail par l'effet d'une tacite prolongation excède 12 ans, ou bien enfin en cas de modification notable de l'un des quatre premiers éléments de la valeur locative soit les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité.
En l'espèce il a d'abord été invoqué la durée du bail qui excèderait douze années.
Toutefois en l'espèce les différents baux s'étant succédés n'ont jamais dépassé la durée de neuf années et le dernier bail avant renouvellement à effet au 1er octobre 2008 était également d'une durée contractuelle de neuf années et a fait l'objet d'une demande de renouvellement dans les six mois de sa date d'échéance , il n'y a donc eu aucune prolongation.
Le déplafonnement ne saurait être fondé sur la durée du bail.
Il est invoqué par ailleurs pour fonder le déplafonnement souhaité par les bailleurs une modification notable de l'un des éléments de la valeur locative à savoir la modification des caractéristiques du local commercial.
Il appartient aux bailleurs d'établir le caractère notable de la modification et le fait que la modification est intervenue au cours du bail expiré.
Toutefois les travaux d'améliorations du preneur ne peuvent être invoqués qu'à l'issue du bail suivant celui au cours duquel ils ont été réalisés à condition qu'ils constituent une modification notable et que le bail comprenne une clause d'accession en fin de bail.
En application de l'article R 145-3 du code de commerce les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
- de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès au public
- de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public à l'exploitation ou à chacune des activités diverses exercées dans les lieux
- de ses dimensions de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée
- de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail
- de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
Ainsi le bailleur peut invoquer des travaux comme motif de déplafonnement dès le premier renouvellement lorsqu'il s'agit de travaux modifiant les caractéristiques des locaux , réalisés par ses soins ou par le preneur ou de travaux constituant des améliorations qu'il aura financés
Il convient de distinguer en conséquence les travaux modifiant les caractéristiques des locaux qui sont ceux qui apportent des modifications des structures des surfaces ou de la division des surfaces ou modifie la conformation des différentes parties des locaux et les travaux d'amélioration qui sont des travaux d'aménagement ou d'embellissement ou ayant pour conséquence une meilleure adaptation des locaux à la forme de l'activité exercée.
Il résulte des différents baux produits que le bail a toujours porté en rez-de-chaussée sur une boutique et une cour couverte . L'expertise confirme qu'il n'y a pas eu d'augmentation de la surface commerciale.
Il ne peut être contesté cependant que par des travaux d'aménagement le preneur a permis de joindre la cour couverte à la boutique. L'ensemble de ces travaux au regard des factures ont été exécutés en mai 2017 soit durant le bail précédent le bail expiré , tous deux comprenant une clause d'accession et ces travaux ayant modifié la conformation du local commercial peuvent être invoqués par les bailleurs au titre du déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
Par ailleurs s'y ajoutent les travaux de ravalement exécutés par les époux [R] durant le bail expiré, travaux d'embelllissements d'un coût de plus de 50000 euros financés par le bailleur qui peuvent également être invoqués comme motif de déplafonnement.
La réunion de plusieurs modifications, en l'espèce de ces deux modifications constitue une modification notable justifiant le déplafonnement.
* Sur la valeur locative
L'expertise a pondéré les surfaces en tenant compte de la destination commerciale de l'ensemble de l'immeuble en fonction de l'accessibilité des différentes parties sans retenir cependant le fait que les étages seraient à destination exclusive d'habitation ce fait résultant des aménagements du locataire.
Il convient de retenir la surface pondérée retenue par l'expert pour 114,26 m².
L'expert a ensuite analysé les éléments de comparaison qu'il détaille sans que les parties n'émettent aucune critique pour déterminer une valeur moyenne de 14,20 euros le m² portant la valeur locative du local à la somme 1622 euros par mois.
Il a toutefois appliqué des correctifs sur lesquelles les parties entendent discuter.
Il a notamment pris en compte les travaux assumés par les preneurs en minoration et ceux réalisés par les bailleurs en majoration en tenant compte de leur durée de vie et les bailleurs estiment que son calcul est faussé notamment sur la durée de vie de 30 ans retenue pour le ravalement et l'ajout de leur valeur au loyer renouvelé.
Toutefois l'expert a justement retenu une durée de 30 ans dès lors que le ravalement n'a pas consisté seulement en des travaux de peinture mais en des travaux sur la maçonnerie et la reprise d'éléments de la façade.
Il convient par ailleurs d'observer que l'expert a écarté des travaux reconnus au locataire les aménagements spécifiques à son activité de coiffure mais a retenu des travaux d'électricité de gros oeuvre et de décoration ayant donné de la valeur à l'immeuble.
L'expert a justement ajouté les travaux de ravalement sur leur durée de vie au loyer renouvelé actuel , la valeur locative étant calculée en tenant compte de ces travaux puis a fait une moyenne entre les résultats obtenus.
Aussi il convient de retenir ces correctifs portant la valeur locative à un montant de 1131 euros au 1er octobre 2017 et un loyer indexé s'élevant à 800,34 euros selon l'expert ou 799,76 euros comme calculé par les parties en raison d'arrondis successifs.
Le preneur pour sa part reproche à l'expert de ne pas avoir tenu compte des charges incombant normalement au bailleur qui aux termes des baux ont été mises à la charge du preneur soit la taxe foncière et l'assurance de l'immeuble loué.
L'expert a refusé de les prendre en compte en considérant qu'il ne s'agissait pas de charges anormales pour un preneur commercial.
En application de l'article R 145-8 du code de commerce les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
Il est ainsi admis que la taxe foncière mise contractuellement à la charge du locataire constitue une charge exorbitante du droit commun et justifie une minoration de la valeur locative
Il en va de même de l'obligation du locataire de rembourser aux propriétaires la prime d'assurance afférente à l'immeuble loué et ce alors qu'il doit assumer sa propre assurance ses propres risques locatifs.
Ces charges représentant un coût annuel de plus de 4000 euros .
Ainsi il est justifié de considérer qu'en octobre 2017 la valeur locative d'un montant de 1131 - 333 euros = 798 euros était équivalente au loyer renouvelé d'un montant de 799,76 euros
Il n'y a pas lieu dans ces conditions de faire droit aux demandes des bailleurs sollicitant la fixation du loyer renouvelé à la somme de 1400 euros par mois et à leurs demandes relatives rappel de loyer.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il convient de condamner les consorts [R] aux entiers dépens d'appel qui comprendront les frais d'expertise et dont distraction au profit de maître d'Hautefeuille et de les condamner à payer à la société Valencia la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,
Reçoit la SELARL BMA ès qualités d'administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Valencia pris en la personne de maître [I] [H] et la SELARL Evolution ès qualités de mandataire judiciaire en leur intervention volontaire ;
Infirme la décision entreprise sauf sur les dépens ;
Statuant à nouveau et y ajoutant;
Dit y avoir lieu à déplafonnement du loyer renouvelé ;
Dit que la valeur locative est équivalente au loyer renouvelé indexé ;
Déboute les consorts [R] de l'ensemble de leurs demandes ;
Condamne insolidum M. [D] [R] et Mme [A] [R] aux entiers dépens d'appel qui comprendront les frais d'expertise et dont distraction au profit de maître d'Hautefeuille ;
Les condamne in solidum à payer à la SARL Valencia la somme de de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
