ARRET
N°
S.A.S. ARTES AVOCATS
C/
S.A. ALLIANZ IARD
OG
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 14 MARS 2024
N° RG 23/02212 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IYQE
ORDONNANCE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS EN DATE DU 25 AVRIL 2023
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
S.A.S. ARTES AVOCATS agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau D'AMIENS et ayant pour avocat plaidant Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG ET JANET Associés, avocat au barreau de Paris
Plaidant par Me MYRIAM BLUMBERG-MOKRI, avocat au barreau de PARIS
ET :
INTIMEE
S.A. ALLIANZ IARD agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Emilie RICARD substituant Me Franck DERBISE, avocats au barreau d'AMIENS et ayant pour avocat plaidant Me Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS
DEBATS :
A l'audience publique du 09 Janvier 2024 devant Mme Odile GREVIN, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024.
GREFFIER : Madame Diénéba KONÉ
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Odile GREVIN en a rendu compte à la Cour composée de :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Valérie DUBAELE , Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Le 14 Mars 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Diénéba KONÉ, Greffier.
DECISION
Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2020 la SA Allianz IARD a consenti un bail commercial à la société Artes pour des locaux à usage de bureaux situés au 2ème étage de l'immeuble sis à [Localité 5] [Adresse 3] ainsi qu'un local d'archives et un emplacement de stationnement pour une durée de neuf années et un loyer annuel de 197140 euros hors taxes et hors charge payable par trimestre d'avance.
La société Artes services ayant pour objet la fourniture de moyens matériels et de services destinés à faciliter l'exercice de la profession d'avocat a été immatriculée au RCS le 2 juillet 2020
Par acte sous seing privé en date du 9 juillet 2020 la société Artes services a consenti à la société Artes avocats, société en formation un bail de sous-location sur les locaux.
La société Artes avocats a été immatriculée le 6 août 2020.
Par acte d'huissier en date du 6 mai 2022 la SA Allianz IARD a fait délivrer à la société Artes avocats un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail en date du 11 mars 2020 aux fins de payer la somme de 226 781,76 euros correspondant aux loyers restant impayés au deuxième trimestre 2022.
Par exploit d'huissier en date du 12 septembre 2022 la SA Allianz IARD a fait assigner la société Artes avocats devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin notamment de voir déclarer acquise la clause résolutoire d'ordonner l'expulsion de la société et de la voir condamner au paiement d'une provision d'un montant de 282982,45 euros au titre des loyers et charges dus au 3ème trimestre 2022 inclus outre les intérêts au taux légal sur la somme de 226781,76 euros à compter du commandement de payer et sur le solde à compter de l'assignation ainsi qu'au paiement de la somme de 28296,24 euros au titre de l'indemnité contractuelle pour retard de paiement et enfin au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 40375,50 euros charges en sus à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la libération des lieux, de déclarer acquise par provision la somme détenue à titre de dépôt de garantie, d'ordonner la production par la locataire d'une garantie bancaire de paiement à première demande à hauteur de six mois de loyer TTC charges comprises sous astreinte de 200 euros par jour de retard .
Sur le fondement de l'article 47 du code de procédure civile la procédure a été renvoyée au juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis.
Par ordonnance en date du 25 avril 2023 le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis a retenu sa compétence, a constaté la résiliation du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire à compter du 7 juin 2022, ordonné l'expulsion de la société Artes avocats à défaut de libération des lieux, condamné la société Artes avocats à payer la somme de 115 596,57 euros à titre de provision à valoir sur les loyers dus à la date de résiliation du bail soit le 7 juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la décision ainsi qu'une somme de 174 455,40 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation due au 25 avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la décision, accordé un délai d'un an à la société Artes avocats pour s'acquitter de ces sommes, et rejeté les demandes relatives à la somme détenue à titre de dépôt de garantie et à la constitution d'une garantie à première demande sous astreinte.
Il a enfin condamné la société Artes avocats aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer et à payer à la SA Allianz IARD la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 10 mai 2023 la société Artes avocats a interjeté appel de cette décision excepté des chefs du rejet des demandes de la société Allianz IARD.
Aux termes de ses dernières conclusions remises le 15 décembre 2023 la SAS Artes avocats demande à la cour de réformer la décision entreprise en tous les chefs critiqués et statuant à nouveau de déclarer la société Allianz IARD irrecevable en ses demandes formées à son encontre.
A titre subsidiaire elle demande à la cour de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande de provision sur l'indemnité d'occupation ou de loyers à compter du 7 juin 2022, sur la demande de conservation du dépôt de garantie et sur les sommes dues au titre des dommages et intérêts forfaitaires.
Elle demande par ailleurs à la cour de déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande de condamnation par provision de la société Artes avocats en qualité de sous-locataire au titre des loyers et charges impayées.
Elle sollicite en tout état de cause que la société Allianz IARD soit déboutée de l'ensemble de ses demandes et condamnée à lui payer une somme de 7000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel.
Aux termes de ses conclusions remises le12 décembre 2023 la SA Allianz IARD demande à la cour de déclarer la société Artes avocats irrecevable et mal fondée en son appel et ses demandes , de confirmer la décision dont appel excepté sur le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle, sur le rejet de sa demande au titre des dommages et intérêts forfaitaires, de sa demande relative à la conservation du dépôt de garantie et de sa demande relative à la garantie de paiement à première demande et l'octroi de délais de paiement sur une année.
Elle demande à la cour statuant à nouveau de condamner la société Artes avocats à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant de 40375,50 euros par mois charges en sus sur laquelle viendront s'imputer les règlements faits pendant cette même période , une somme de 54483,38 euros au titre des dommages et intérêts forfaitaires, de faire injonction à la société Artes avocats de lui transmettre sous astreinte provisionnelle de 200 euros par jour à compter de la décision à intervenir une garantie bancaire de paiement à première demande, de déclarer mal fondée la demande de délais de paiement.
A titre subsidiaire dans l'hypothèse où la cour considèrerait qu'il n'existe pas de relations contractuelles directes entre la société Artes avocats et elle-même et qu'il n'a pu être mis fin au bail par la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire elle demande sur le fondement de l'article 1753 du code civil de condamner la société Artes avocats en qualité de sous-locataire de la société Artes services de lui payer par provision la somme de 473132,90 euros et à titre subsidiaire la somme de 404 202,80 euros sur la base du seul loyer contractuel hors indexation arrêté au 6 juillet 2023 outre la somme de 54483,38 euros au titre des dommages et intérêts forfaitaires pour retard de paiement et de lui faire injonction de transmettre une garantie de paiement à première demande conforme au contrat sous astreinte de 200 euros par jour de retard et de déclarer mal fondée sa demande de délais de paiement et en tout état de cause elle demande la condamnation de la société Artes avocats à lui payer la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Derbise.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 janvier 2024.
SUR CE,
La société Artes avocats soutient qu'elle n'a jamais signé de bail avec la SA Allianz IARD et qu'en conséquence les demandes formées à son égard sont irrecevables et à titre subsidiaire qu'il existe des contestations sérieuses sur les demandes formées par l'intimée.
Elle fait valoir en effet que seule la société Artes Services était titulaire du bail commercial.
Elle expose que le bail du 11 mars 2020 a été signé entre Allianz IARD et une société Artes en formation et qu'après l'immatriculation de la société Artes services un nouveau bail a été signé entre Allianz et Artes services le 29 juillet 2020 ce nouveau bail remplaçant et annulant tout accord antérieur.
Elle fait valoir que les statuts constitutifs de la société Artes services reprenaient bien la mention du premier bail conclu et que les échanges entre les parties démontrent que c'est d'ailleurs la société Allianz qui a proposé la signature du nouveau bail une fois la société Artes Services immatriculée.
Elle ajoute que tous les règlements de loyers ont été faits par la société Artes services qui a souscrit par ailleurs l'assurance des locaux et que le projet de protocole d'accord transactionnel sur le règlement des loyers était bien prévu entre la société Allianz IARD et la société Artes services.
Elle en conclut qu'elle ne peut être considérée comme la locataire et titulaire du bail et que les demandes formées à son encontre par la société Allianz IARD sont irrecevables et qu'à tout le moins la demande visant l'acquisition de la clause résolutoire fondée sur un bail inexistant et formée à l'encontre d'une personne morale non signataire du bail porte en elle une contestation sérieuse comme la demande de condamnation à une indemnité d'occupation provisionnelle, l'existence de contestations sérieuses sur l'acquisition de la clause résolutoire empêchant de retenir le caractère illicite de l'occupation des lieux par la société Artes avocats sous-locataire, et les décomptes successifs présentés quant au montant des loyers dus constituant également une contestation sérieuse.
La société Allianz IARD soutient qu'à la date de signature du bail en date du 11 mars 2020 les sociétés Artes n'étaient pas immatriculées et que ce bail a donc été contracté au profit de la société Artes avocats en formation mais que l'intention des parties était en premier lieu de contracter pour la société d'exercice libéral par actions simplifiée en formation .
Elle fait valoir que si en cause d'appel l'appelante produit un contrat de location en date du 29 juillet 2020 contracté entre la société Artes services et elle-même elle n'en a pas trace.
Elle soutient que la lettre d'intention de Mme [B] présidente de la société Artes avocats et de la société Artes services démontre que le bailleur avait bien l'intention de contracter avec une structure d'exercice de la profession d'avocatce ce que confirme la clause de destination du bail et la clause relative à la sous-location dont il découle que le preneur devait avoir lui-même comme activité la profession d'avocat ce qui n'est pas le cas de la société Artes services .
Elle considère qu'il n'y a pas eu novation du contrat de bail du fait de l'acte du 29 juillet 2020 et que le premier bail n'a jamais vu ses effets s'éteindre sauf par l'acquisition de la clause résolutoire, estimant que la mention visée par l'appelante de l'annulation de tout acte antérieurement signé ne vaut que pour des actes préliminaires mais non pour un bail précédemment signé.
Elle fait observer que nombre de documents et courriels échangés ne faisant mention sous la signature de Mme [B] que du nom Artes avocats ne sont pas probants
Elle précise que le montant des sommes dues n'est pas sérieusement contestable dès lors qu'elle produit un nouveau décompte actualisé expurgé des écritures jugées sujettes à interprétation par l'appelante et des justificatifs des appels de charges.
La société Allianz IARD soutient qu'à supposer que la société Artes avocat n'ait pas été sa co-contractante elle se trouve depuis le 7 juin2022 occupante sans droit ni titre et est donc redevable d'une indemnité d'occupation et elle demande à ce titre qu'elle soit condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du montant contractuel du dernier loyer exigible.
Elle fait valoir que si Artes avocats indique avoir restitué les lieux le 15 juin 2023 elle considère n'avoir été en possession des lieux que le 28 août 2023.
Elle considère être fondée en l'ensemble de ses demandes relatives aux dommages et intérêts forfaitaires à la conservation du dépôt de garantie et à la garantie de paiement à première demande
L'examen du premier bail intervenu pour les locaux sis dans l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] démontre que la mention 'Artès Avocats société d'exercice libéral par action simplifiée en formation ' a été raturée et la rature paraphée par les deux parties pour que ne figure que la mention 'Artes en formation'.
Il résulte des pièces versées aux débats qu'une première société Artès a été immatriculée au RCS le 2 juillet 2020 et qu'à la suite les parties ont échangé sur l'initiative de la société Allianz IAR4D au demeurant, sur la signature d'un nouveau bail, ces échanges faisant état sans aucune ambiguïté du fait que le preneur était bien la société Artes services après son immatriculation et dont les statuts étaient transmis sur sa demande au bailleur.
Il a été ainsi signé un nouveau bail entre la société Allianz IARD et la société Artès services reprenant la durée du bail initial mais comportant des modifications notamment au regard de la clause de sous- location abandonnant la notion de surface limitée pour permettre une sous-location dans la limite de 8 sous-locataires.
Ce nouveau bail précisait in fine qu'il remplaçait tout accord quelconque qui aurait pu antérieurement être signé entre les parties et s'est donc substitué au bail initial qui au demeurant ne peut être considéré comme ayant été conclu avec la société Artès avocats qui ne sera immatriculée que début août 2020.
Le bailleur ne pouvait ignorer que son preneur était bien la société Artes services qui règlait les loyers et au nom de laquelle étaient établies les attestations d'assurance.
De même lorsque les parties envisagent un protocole d'accord transactionnel, le projet est bien établi entre Allianz IARD et la société Artes services.
La société Artes avocats ne peut en aucun cas être considérée comme la cocontractante et la locataire de la société Allianz IARD.
Dès lors le commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré à tort et faute d'avoir été délivré à la société preneuse du bail commercial ne peut avoir aucun effet quant à la clause résolutoire.
Ainsi l'action en référé formée à l'encontre de la société Artes avocats en qualité de locataire afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire le paiement des loyers impayés ou le paiement d'une indemnité d'occupation, et les demandes relatives à la conservation du dépôt de garantie ou à la transmission d'une garantie de paiement à première demande le tout sur le fondement du bail en date du 11 mars 2020 non applicable doit être déclarée irrecevable.
Par ailleurs les demandes de la SA Alianz IARD à l'encontre de la société Artes avocats prise en qualité d'occupante sans droit ni titre doivent être rejetées dès lors qu'elles sont sujettes à des contestations sérieuses tenant à l'existence d'une résiliation du bail, mais également à la qualité de la société Artes avocat ayant signé avec la locataire la société Artes services un contrat de sous-location.
Sur la demande formée à titre subsidiaire par la société Allianz IARD
La société Allianz IARD soutient qu'en application de l'article 1753 du code civil la société Artes avocats en sa qualité de sous-locataire peut être condamnée au paiement des sommes restant dues au titre de la location.
Elle sollicite à ce titre une somme de 473132,90 euros sur le fondement d'un nouveau décompte actualisé en tenant compte de la libération des lieux et déduisant le dépôt de garantie.
Elle fait valoir que cette demande n'est pas nouvelle dès lors que dès l'assignation en référé elle sollicitait par provision la condamnation de la société Artes avocats à lui payer la somme de 282982,45 euros au titre des loyers et charges dus au 3ème trimestre 2022 et ce même si elle repose sur un fondement différent.
Elle fait valoir que la qualité de locataire ou de sous locataire ne modifie en rien la qualité de partie à l'instance de la société Artes avocats.
Elle ajoute qu'une partie à l'instance est recevable à avancer à titre subsidiaire un nouveau fondement à ses demandes découlant d'une information délivrée à l'occasion de la procédure d'appel
La société Artes avocats soutient que la demande de la société Allianz IARD tendant à sa condamnation en qualité de sous-locataire au paiement au profit du bailleur d'une provision à valoir sur les loyers et charges formée pour la première fois en cause d'appel ne tend pas aux mêmes fins que celles formées en première instance qui tendaient à la condamnation de la société Artes avocats en qualité de locataire au paiement d'une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation et doit donc être déclarée irrecevable sur le fondement de l'article 566 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que mise en cause en qualité de locataire en première instance elle ne peut changer de qualité en cause d'appel et qu'au demeurant cette demande se heurte à une contestation sérieuse en raison des inexactitudes du décompte produit et notamment quant à la date de sortie du bail et donc sur les sommes totales réclamées.
En application de l'article 565 du code civil les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins que celles qui sont soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent et en application de l'article 566 les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire la conséquence ou le complément nécessaire.
La demande formée en première instance à l'encontre de la société Artes avocats en qualité de locataire sur le fondement d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et tendant à voir résilier un bail en date du 11 mars 2020 et condamner la locataire au paiement de loyers et d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel ne tend pas aux mêmes fins qu'une action fondée sur l'article 1753 du code civil à l'encontre d'une sous-locataire liée par d'un contrat de sous-location fondé sur un contrat de bail distinct en date du 29 juillet 2020.
Cette demande formée à l'encontre de la société Artes avocats sur la base d'une qualité juridique différente et de relations non contractuelles est nouvelle et donc irrecevable.
Au demeurant au regard de la nature non contractuelle des relations entre le bailleur et le sous-locataire, l'action directe de celui-ci alors que le décompte produit au titre de l'exécution du contrat de bail est discuté constitue une contestation sérieuse.
Il convient de rejeter cette demande.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il convient de condamner la société Allianz IARD aux entiers dépens de première instance et d'appel et de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition d ela décision au greffe,
Infirme la décision entreprise ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Prononce l'irrecevabilité des demandes formées à l'encontre de la société Artes avocats en qualité de locataire de la SA Allianz Iard ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SA Allianz IARD à l'encontre de la société Artes avocats en qualité d'occupante sans droit ni titre ;
Dit irrecevables comme nouvelles les demandes formées à l'encontre de la société Artes avocats en qualité de sous-locataire sur le fondement de l'article 1753 du code civil ;
Condamne la SA Allianz IARD aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel.
Le Greffier, La Présidente,
