ARRET
N°
EURL BOULANGERIE BATAILLE
C/
[F]
[F]
[F]
[F]
S.A.R.L. CABINET BONO
OG
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 07 MARS 2024
N° RG 22/03653 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IQTJ
JUGEMENT DU TRIBUNAL D'INSTANCE DE LAON EN DATE DU 08 JUILLET 2022
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
EURL BOULANGERIE BATAILLE, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Anthony CONTANT, avocat au barreau de LAON
ET :
INTIMES
Madame [W] [F]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Monsieur [T] [F]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Madame [X] [F] épouse [D]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Monsieur [J] [F]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentés par Me Marie-annick GILLET-HAUQUIER, avocat au barreau de LAON
S.A.R.L. CABINET BONO, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentée par Me Olympe TURPIN substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS, vestiaire : 101
Ayant pour avocat plaidant, Me Daniel GAUBOUR, avocat au barreau d'AMIENS
DEBATS :
A l'audience publique du 28 Novembre 2023 devant Mme Odile GREVIN, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20 Février 2024.
GREFFIER : Mme Charlotte RODRIGUES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Odile GREVIN en a rendu compte à la Cour composée de :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Les parties ont été informées du prorogé du délibéré au 7 Mars 2024.
Le 07 mars 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.
DECISION
Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2018 la société Boulangerie Bataille a fait l'acquisition auprès de Mme [W] [U] veuve [F], de Mme [X] [F] épouse [D] , de M. [T] [F] et de M. [J] [F] ( les consorts [F]) d'un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie exploité dans des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] et ce par l'intermédiaire de la société cabinet Bono intervenant en qualité de marchand de fonds.
Aux termes de cet acte les vendeurs ont notamment cédé le droit au bail qu'ils détenaient sur les locaux en vertu d'un acte authentique en date du 31 octobre 2012, les propriétaires des lieux, bailleurs, les époux [K] ayant consenti à cette cession.
Par lettre recommandée en date du 23 septembre 2020 la société Boulangerie Bataille par l'intermédiaire de son conseil a reproché aux consorts [F] d'avoir vendu le fonds de commerce sans bac dégraisseur pour les eaux de plonge , ni siphons de sol, ni grille et les a mis en demeure de lui payer la somme de 5388 euros afin de lui permettre la mise en place d'une installation de séparateur de graisse dans les lieux exploités.
Par exploit d'huissier en date du 15 septembre 2021 la société Boulangerie Bataille a fait assigner les consorts [F] en paiement de cette somme devant le tribunal judiciaire de Laon.
Par jugement en date du 8 juillet 2022 le tribunal judiciaire de Laon s'est dit compétent, a débouté la société Boulangerie Bataille de ses demandes et l'a condamnée à payer aux consorts [F] la somme totale de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et la même somme à la SARL Cabinet Bono ainsi qu'au paiement des entiers dépens.
Par déclaration reçue le 28 juillet 2022 la société Boulangerie Bataille a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses conclusions remises le 13 septembre 2022, la société Boulangerie Bataille demande à la cour d'infirmer la décision entreprise et statuant de nouveau de condamner solidairement les consorts [F] et la SARL Cabinet Bono à lui verser la somme de 5388 euros en principal outre la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de leur résistance abusive et enfin la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et leur condamnation solidaire aux entiers dépens.
Aux termes de leurs conclusions notifiées le 9 novembre 2022 les consorts [F] demandent à la cour de confirmer la décision entreprise et en conséquence de constater que la juridiction saisie est incompétente au profit des juridictions commerciales (sic) et à titre subsidiaire de débouter l'appelante de ses demandes et de la condamner à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens.
Par conclusions remises le 12 décembre 2022 la SARL Cabinet Bono demande à la cour de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et y ajoutant de condamner l'appelante à lui payer une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 novembre 2023.
SUR CE ,
La cour comprend du dispositif des conclusions des consorts [F] que s'ils demandent la confirmation de la décision en ce qu'elle a débouté la société Boulangerie Bataille de l'ensemble de ses demandes, ils maintiennent cependant leur demande tendant à voir constater l'incompétence de la juridiction saisie au motif que l'acte de cession de fonds de commerce est un acte commercial par nature qui donne expressément attribution au tribunal de commerce pour toutes contestations le concernant.
Les premiers juges ont parfaitement rappelé que s'agissant d'un acte mixte conclu entre un commerçant et des non-commerçants et dès lors que ceux-ci ont la qualité de défendeurs le tribunal civil est compétent le non-commerçant ne pouvant se voir opposer une clause attributive de compétence.
Il convient en cela de confirmer le jugement entrepris.
Sur la demande en paiement
Les premiers juges ont considéré que la société Boulangerie Bataille ne démontrait pas que les vendeurs s'étaient engagés aux termes de l'acte de cession du fonds de commerce à céder un fonds équipé d'un bac dégraisseur, de siphons de sol et de grilles et que la nécessité de cet équipement est entrée dans le champ contractuel.
Ils ont relevé qu'aux termes de l'acte de cession l'acquéreur s'est obligé à prendre possession du fonds et de ses accessoires dans l'état de vétusté où il se trouvait et pouvait élever toute contestations relatives à l'état du matériel dans les huit jours de la signature alors qu'en sa qualité de professionnel il aurait dû constater l'absence d'un système de séparateur de graisse.
Ils ont également retenu qu'il n'était pas établi que l'absence d'un bac dégraisseur empêchait l'exploitation du fonds ou faisait courir le risque d'une fermeture administrative.
Ils ont ainsi jugé qu'il appartenait à la société Boulangerie Bataille cessionnaire de se mettre en conformité avec les normes en vigueur ou bien de solliciter du bailleur l'exécution des clauses du bail.
La société Boulangerie Bataille soutient que les cédants et la société Cabinet Bono ont en toute connaissance de cause cédé le fonds de commerce sans bac dégraisseur ni siphons de sol et grilles alors que son gérant est boulanger et non un professionnel de l'immobilier, raison pour laquelle il était assisté du Cabinet Bono rédacteur de l'acte.
Elle soutient qu'en sa qualité de professionnel le rédacteur de l'acte devait l'avertir des risques de l'opération et ne fournir des informations qu'après les avoir vérifiées .
Elle considère qu'il devait s'interroger sur l'absence du bac dégraisseur.
Elle fait valoir que le non-respect des obligations relatives à l'évacuation des eaux usées est réprimé pénalement.
Elle soutient que Mme [F] qui ne pouvait ignorer la règlementation et le rapport Véolia de 2015 devait vendre un fonds de commerce de boulangerie qui devait pouvoir être exploité en l'état alors qu'en l'espèce du fait des manquements, elle encourt à tout moment des sanctions pour des raisons d'hygiène.
Les consorts [F] soutiennent que selon le bail consenti par acte du 31 octobre 2012 sur les locaux dans lesquels est exploité le fonds objet de la cession, il est prévu que les locaux mixtes doivent en leur partie commerciale être exclusivement consacrés à l'exploitation d'un commerce de boulangerie pâtisserie à titre principal et confiserie, glaces, chocolaterie, épicerie et boissons à titre accessoire.
Ils font valoir qu'il appartient au propriétaire des lieux en conséquence de délivrer au preneur des locaux répondant aux obligations définies par le bail.
Ils font à cet égard observer que le rapport Véolia préconisait l'installation d'un bac dégraisseur et rappelait qu'il appartenait au propriétaire de vérifier l'exhaustivité des évacuations.
Ils ajoutent que l'acte de cession précise que la société Boulangerie Bataille acquéreur a pris connaissance des clauses et conditions du bail et s'est obligée à son exécution.
Ils considèrent qu'il n'appartient pas aux cédants de procéder aux travaux de mise en conformité liés à l'activité de la SARL Bataille.
Par ailleurs ils soutiennent que l'acte de cession précisait que s'il y avait de réparations sur l'état du gros matériel se trouvant dans le fonds le vendeur s'engageait à le faire dans le mois de la vente y compris le changement de matériel, le cabinet Bono étant chargé de régler par le biais du compte séquestre les factures émises et qu'ainsi il appartenait à l'acheteur de faire l'inventaire du gros matériel et d'évaluer son état dans le mois de la vente ce qu'il s'est abstenu de faire alors même que toutes contestations ultérieures étaient déclarées irrecevables sauf vices cachés par l'acte de vente.
La SARL Cabinet Bono soutient qu'il n'est aucunement établi qu'elle a pu avoir connaissance du rapport Véolia rédigé plus de trois ans avant la vente ni qu'elle a vendu le fonds de commerce sans cet équipement en toute connaissance de cause avec la volonté de cacher cette information ou en omettant de délivrer cette information.
Elle fait valoir que les cédants pourtant interrogés par le rédacteur de l'acte sur d'éventuelles observations ou mises en demeure des autorités compétentes relatives au matériel cédé et à l'effet d'exécuter des travaux de mise en conformité n'ont pas fait état de l'existence de ce rapport. Elle soutient qu'il n'est pas cependant démontrer que les cédants savaient que cette information était déterminante pour les acquéreurs.
Elle conteste tout manquement à son devoir d'information et de conseil dès lors qu'elle a pris soin d'interroger les vendeurs sur la nécessité de travaux de mise en conformité.
Elle ajoute que l'acquéreur professionnel connaissant les équipements indispensables à l'exploitation du fonds et disposait en outre d'un délai pour former toute contestations sur l'état du matériel.
Il convient de rappeler que l'acte de cession du fonds de commerce liant les parties portait sur un fonds de commerce de boulangerie et comprenait , l'enseigne, le nom commercial et l'achalandage y étant attaché , le droit aux différentes branches du fonds, le droit au portage qui peut en exister , le matériel et le mobilier commercial servant à son exploitation décrit et estimé en un état dressé par les parties et annexé , le droit à la jouissance téléphonique et le droit pour le temps qui en reste à courir au bail des lieux dans lequel est exploité le fonds.
Ce droit au bail portant tant sur le rez-de-chaussée consacré à l'exploitation exclusive d'un commerce de boulangerie pâtisserie à titre principal et confiserie chocolaterie, glaces, traiteur épicerie et boisson à emporter à titre accessoire que sur les deux étages supérieurs à destination exclusive d'habitation est ainsi cédé aux acquéreurs avec le consentement des bailleurs à charge pour les acquéreurs d'exécuter toutes les charges et obligations du bail.
S'agissant du matériel cédé dont la liste est annexée à l'acte de vente il est mentionné dans l'acte de cession que le gros matériel doit faire l'objet d'une vérification par un homme de l'art dans le mois de l'acte, diligentée par le cédant et que toute réparation ou remplacement sera alors à sa charge , l'acquéreur ne pouvant former de contestations quant à l'état du matériel à l'issue du délai de huit jours durant lequel le cédant doit lui apporter sa collaboration.
Il convient d'observer qu'il n'est pas fait mention d'un bac à dégraisser ou séparateur de graisse dans la liste du matériel cédé.
La société Boulangerie Bataille a déclaré prendre possession du fonds et de tous ses accessoires dans l'état de vétusté où il se trouve, reconnaissant l'avoir vu et visité antérieurement.
Les cédants ont de leur côté indiqué n'avoir reçu aucune observation ni mise en demeure des autorités compétentes relative à l'hygiène et à l'effet d'exécuter des travaux de mise en conformité.
En réalité ce bac à dégraisser constitue un système d'évacuation des eaux usées et a trait à l'assainissement de l'immeuble dans lequel est exercée l'activité.
Il est produit aux débats un rapport de contrôle de conformité de l'assainissement collectif réalisé par la société Veolia en 2015 sans que soit précisé la raison ou la personne à l'origine de cette intervention.
Ce contrôle a porté sur l'ensemble des évacuations des eaux usées et des eaux pluviales figurant sur un schéma dont il était demandé au propriétaire de l'immeuble de vérifier l'exhaustivité.
Il en résulte que contrairement aux allégations de la société Boulangerie Bataille les siphons de sol et les grilles étaient bien présents mais il était formé deux recommandations l'installation d'un bac dégraisseur pour la plonge de la boulangerie ( éviers lave-vaiselle siphons de sol et grilles) et son raccordement à la boîte de branchement sur le domaine public et le raccordement de toutes les eaux usées (salle d'eau et WC ) à cette même boîte de branchement.
Outre le fait que cette recommandation de mise en conformité n'émanait pas d'une autorité, elle n'était pas destinée aux occupants des lieux seulement locataires mais au propriétaire des lieux dès lors qu'elle visait plus généralement à un raccordement au tout à l'égout.
Par ailleurs le contrat de bail commercial n'étant pas produit aux débats la répartition des obligations du preneur et du bailleur au titre des travaux n'est pas déterminée même si la réfection de l'assainissement de l'immeuble et le raccordement au tout à l'égout et sa mise en conformité pour l'exercice de l'activité à laquelle il est destiné doit en principe incomber au propriétaire.
Dès lors il ne saurait être reproché aux consorts [F] de ne pas avoir fait état de ce rapport et ce d'autant qu'il n'est pas justifié par la société Boulangerie Bataille qu'elle ait été et soit empêchée d'exercer son activité ou d'occuper les locaux à usage d'habitation du fait de cette non-conformité et ce depuis la cession du fonds de commerce ni que l'existence d'un bac à dégraisser ait été déterminant de son consentement.
Elle n'établit pas davantage qu'elle puisse tomber sous le coup de l'article L 541-21-1 du code de l'environnement et que son exploitation soit menacée de fermeture.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Boulangerie Bataille de ses demandes en paiement du coût des travaux de raccordement et de fourniture d'un bac à dégraisser et de dommages et intérêts pour résistance abusive.
L'intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d'un acte est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de l'acte et est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil.
La société Boulangerie Bataille sera également déboutée de sa demande à l'encontre de la société Cabinet Bono qui a respecté ses obligations de conseil et d'information en prenant soin de faire figurer à l'acte de cession l'ensemble des informations utiles et de détailler les obligations de chacune des parties au regard de l'objet de la cession , le fonds de commerce en prévoyant notamment une vérification des matériels et des équipements de celui-ci.
Il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir étendu les vérifications à la conformité de l'assainissement de l'immeuble objet du bail cédé dont l'ensemble des dispositions ont été portées à la connaissance de la société Boulangerie Bataille et ce alors qu'il n'est pas établi de difficultés dans l'exploitation du fonds de commerce ou l'occupation de la partie habitation ni le fait que la présence ou l'absence d'un bac dégraisseur ait constituée une information déterminante.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La société Boulangerie Bataille qui succombe en son appel est condamnée aux entiers dépens d'appel et à payer aux consorts [F] la somme de 1000 euros au total sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la somme de 1000 euros à la SARL Cabinet Bono sur le même fondement .
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la société Boulangerie Bataille aux entiers dépens d'appel
Condamne la société Boulangerie Bataille à payer aux consorts [F] la somme de 1000 euros au total et la somme de 1000 euros à la SARL Cabinet Bono sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
