ARRET
N°
S.C.I. SAINT MAURICE
C/
S.A. ORANGE
OG
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 29 JUIN 2023
N° RG 22/03821 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IQ6B
ORDONNANCE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE AMIENS EN DATE DU 13 JUILLET 2022
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
S.C.I. SAINT MAURICE prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 06 et ayant pour avocat plaidant Me Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE.
ET :
INTIMEE
S.A. ORANGE prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Eric POILLY substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 101 et ayant pour avocat plaidant Me Charlotte SEUBE, avocat au barreau de PARIS.
DEBATS :
A l'audience publique du 21 Mars 2023 devant Mme Odile GREVIN, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 30 Mai 2023.
GREFFIER : Mme Sophie TRENCART, adjointe administrative faisant fonction et assistée de Mme BALOU Hanniel, greffier stagiaire.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Odile GREVIN en a rendu compte à la Cour composée de :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 29 juin 2023.
Le 29 juin 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.
DECISION
La société France Télecom devenue la SA Orange était propriétaire d'un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] ayant fait l'objet d'un état descriptif de division volumétrique procédant à sa division en deux volumes, le premier dénommé macro volume et le second micro volume d'environ 150 m² à l'intérieur du bâtiment principal.
Par acte notarié reçu le 28 mai 2003 par maître [I] [O], notaire associé à [Localité 6], la société France Télécom devenue la SA Orange a cédé à la société Telimob Nord la propriété du macro volume sur lequel la société Telimob Nord a consenti un bail commercial à la société France Télécom qui a ainsi bénéficié de la jouissance de l'ensemble du site.
Par acte en date du 25 octobre 2013 la société Telimob Nord a consenti au renouvellement de ce bail commercial avec effet au 1er janvier 2014 et pour une durée ferme de quatre ans et demi.
Par acte reçu par maître [Z] notaire à [Localité 4] le 27 février 2014 la SCI Saint Maurice a acquis la propriété du macro volume loué à la SA Orange.
Le 23 janvier 2017 la SA Orange a donné congé à la SCI Saint Maurice pour le 30 juin 2018.
Un état des lieux de sortie a été réalisé le 28 juin 2018, hors la présence du bailleur.
La SA Orange a néanmoins conservé la propriété du micro volume affecté à usage de locaux techniques qu'elle a continué à occuper étant observé qu'aux termes de l'état descriptif de division volumétrique, le micro volume bénéficie d'une servitude de passage perpétuelle et gratuite afin d'y accéder à toute heure.
Cette servitude de passage a donné lieu à une procédure de référé la SCI Saint Maurice contestant son utilisation par la SA Orange et sollicitant la dépose de ventilateurs, gaines techniques et de tout élément empiétant sur son volume et l'interdiction à la SA Orange de stationner ses véhicules sur les aires de circulation ou de stationnement de son volume et de laisser ouvert le portail d'entrée de l'ensemble immobilier en dehors des brefs instants nécessaires à son passage sous astreinte de 1500 euros par infraction constatée.
La SCI Saint Maurice a été déboutée de ses demandes en référé y compris en appel.
Par acte en date du 4 mars 2022 la SCI Saint-Maurice a fait assigner la SA Orange devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'[Localité 4] aux fins d'obtenir une expertise sur l'état de restitution des locaux par celle-ci.
Par ordonnance en date du 13 juillet 2022 le juge des référés a rejeté la demande d'expertise formée par la SCI Saint Maurice, rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et condamné la SCI Saint Maurice aux entiers dépens.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 5 août 2022 la SCI Saint Maurice a interjeté appel de cette décision.
Il a été fait application de la procédure à bref délai.
Aux termes de ses dernières conclusions remises le 17 mars 2023 la SCI Saint Maurice demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau d'ordonner une mesure d'expertise à l'effet de déterminer notamment la cause et l'origine de l'amiante et des dommages subis par l'immeuble qui est sa propriété mais également de rechercher la présence de fibres d'amiante et si tel est le cas de procéder à une évaluation de l'état de conservation des matériaux, dalles et colle contenant de l'amiante aux fins de mettre à jour le diagnostic technique amiante avant la vente des locaux et d'acter l'état de dégradation.
Elle sollicite également que l'expertise détermine si l'état de conservation a évolué entre 2013 et 2022 et si le local a pu être rendu impropre à sa destination par les travaux réalisés par la SA Orange lors de la dépose du plancher. Enfin elle demande que l'expertise vise à constater la pollution des locaux par deux actions techniques complémentaires.
Elle demande que la provision à consigner au greffe soit mise à la charge de chacune des parties pour moitié et sollicite la condamnation de la SA Orange à lui payer une somme de 4800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions remises le 13 mars 2023, la SA Orange demande la confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et le débouté des demandes formées par la SCI Saint Maurice.
A titre subsidiaire elle demande que l'expert ait pour mission d'établir un rapport de contrôle des fibres d'amiante dans l'air à la date de libération des lieux soit le 28 juin 2018, de donner son avis sur le lien de causalité entre les travaux réalisés par la SA Orange et le taux de fibre d'amiante dans l'air et de donner son avis sur les mesures qui auraient dû être prises par la SCI Saint-Maurice à la suite de la libération ainsi que sur les conséquences de son abstention et de dire si les travaux de retrait de l'amiante auraient dû être réalisés en tout état de cause ou en cas de rénovation des locaux .
En tout état de cause elle demande la condamnation de la SCI Saint Maurice à lui payer la somme de 15000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2023.
SUR CE
Le premier juge a rappelé que juge de l'évidence et du provisoire il ne pouvait statuer sur une renonciation de la SCI Saint Maurice à son droit d'agir en qualité de bailleur et que son éventuelle renonciation à sa participation au constat d'état des lieux ne pouvait être analysée au stade du référé comme un moyen prouvant que l'action de la SCI Saint Maurice à l'encontre de la SA Orange serait vouée à l'échec.
Il a en revanche retenu que la preuve du désordre invoqué qui doit être actuel n'est pas rapportée, le rapport versé aux débats objectivant la présence de quelques résidus d'amiante datant de deux années et qu'aucun lien n'est objectivé entre la présence de ces fibres en 2020 et le démontage des planchers en 2018.
Il a relevé par ailleurs qu'une expertise ordonnée pour examiner un site plus de quatre ans après l'état des lieux de sortie ne présentait plus d'utilité technique pour objectiver ce lien .
Il a ainsi considéré que faute de preuve du désordre invoqué il n'existait pas de motif légitime justifiant le prononcé d'une mesure d'expertise et qu'en outre cette mesure ne présentait aucune utilité compte tenu du délai passé depuis la restitution des lieux.
Il a en outre retenu qu'elle venait au soutien d'une action vouée à l'échec la SA Orange ne devant pas supporter les frais de désamiantage des locaux dont elle était le preneur.
La SCI Saint Maurice soutient que dès 2002 lors de l'acquisition de l'immeuble par la société Telimob Nord un diagnostic amiante constatait que dans les locaux du rez-de-chaussée des dalles de sol en vinyle et de la colle noire contenaient des fibres d'amiante en bon état et que ce dossier technique amiante a été régulièrement mis à jour en 2004, 2012 et en 2013 le 28 juin lors de la vente par la société Telimob, les dalles contenant de l'amiante étant toujours confinées sous un faux plancher et protégées de toute sollicitation mécanique.
Elle fait valoir qu'en 2020 souhaitant revendre l'immeuble elle a fait une visite des lieux et a alors constaté des dégradations du sol à la suite du retrait du plancher technique par la société Orange, les dalles arrachées laissant apparaître la colle riche en amiante qui s'est effritée et déposée un peu partout.
Elle fait valoir qu'un expert par elle diligenté a établi un rapport en mai 2020 faisant état d'une présence importante d'amiante.
Elle soutient que la mesure d'expertise sollicitée a un motif légitime et légalement admissible dès lors qu'elle permettrait de déterminer si la dégradation des dalles est imputable à la SA Orange et d'autre part d'identifier l'existence d'une pollution des locaux.
Elle fait valoir que l'état des lieux de sortie avait constaté le retrait du plancher technique par la SA Orange et qu'elle a eu recours à un expert amiable qui a constaté le 2 novembre 2022 la dégradation des dalles du rez-de-chaussée à la suite de la dépose du plancher et a relevé la nécessité de s'assurer à 100% de la présence d'amiante dans les dalles et la colle, les analyses antérieures faisant défaut et de procéder dans l'affirmative à une évaluation de l'état de conservation des matériaux contenant de l'amiante.
Elle ajoute que l'expertise est nécessaire pour constater l'existence d'une pollution des locaux du seul fait de la dégradation des matériaux par la société Orange.
Elle fait valoir qu'il existe une forte suspicion de pollution du local aux fibres d'amiante et que la responsabilité de la SA Orange est susceptible d'être engagée pour avoir dégradé les dalles et rendu le bien impropre à sa destination alors que le coût des remises en état est chiffré à 112521,60 euros
Elle soutient que les conditions de l'article 145 du code de procédure civile sont remplies.
Elle fait observer que si elle n'a pas entendu faire grief à la SA Orange de la vétusté des locaux lors de leur restitution, les dégradations ont été découvertes bien plus tard et que seule la prescription quinquennale constitue la limite de son action.
Elle fait valoir qu'il n'est pas contesté que la SA Orange est à l'origine de l'arrachement du revêtement de sol ,et qu'elle seule a utilisé le site du fait de sa servitude de passage durant quatre années et qu'ainsi il n'est pas établi que le délai écoulé depuis le départ du preneur puisse avoir sur la conservation des preuves une quelconque incidence et que l'objet de l'expertise est justement d'objectiver un lien de causalité entre le retrait du plancher et la présence de fibres dans l'atmosphère et qu'à ce titre elle n'est pas défaillante dans la preuve de l'empoussièrement.
Elle ajoute qu'il est indifférent que les travaux de désamiantage n'aient pas été contractuellement mis à la charge du preneur alors que le but de l'expertise est de savoir comment doivent être réparées les dégradations causées par le preneur sur le sol.
Enfin elle conteste toute renonciation à une remise en état des locaux le jour de l'état des lieux auquel elle n'a pas été convoquée et fait valoir que l'appréciation de l'existence ou de la validité d'une renonciation par une partie n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés.
Elle indique qu'au demeurant la preuve de cette renonciation n'est pas rapportée s'agissant d'une conversation téléphonique écoutée et retranscrite à son insu et que sa portée ne peut être étendue au-delà d'une restitution des locaux en l'état connu du bailleur sans pouvoir concerner des dégradations nouvelles et rappelle que la renonciation à un droit peut être annulée sur le fondement de l'erreur qui est manifeste dès lors qu'elle ne connaissait pas les dégradations dont le preneur est responsable sur le fondement des articles 1732 et 1735 du code civil.
Elle ajoute que l'expertise réalisée en 2020 est fiable et que le procès-verbal de l'état des lieux de sortie qui indique une restitution des lieux en état de vétusté acceptable est sommaire et ne décrit pas précisément le bien mais que les photographies montrent que les dalles ont été arrachées et qu'il est fort probable selon l'expert amiable que cela soit dû à la dépose du plancher.
La SA Orange soutient pour sa part que les conditions d'application de l'article 145 du code de procédure civile ne sont pas remplies dès lors que ne s'étant pas présentée à l'état des lieux de sortie du 18 juin 2018 dont elle avait été avisée la SCI Saint Maurice a néanmoins indiqué que cet état des lieux était inutile car d'importants travaux devaient avoir lieu et qu'elle acceptait de récupérer les locaux en l'état sans travaux de remise en état à la suite de leur libération mais que désormais 4 ans après la restitution des lieux elle entend solliciter de tels travaux.
Elle fait observer que la bailleresse a choisi de ne pas assister à l'état des lieux qui lui importait peu alors même que l'objectif d'un tel acte est de vérifier l'existence d'éventuelles dégradations et soutient que la SCI Saint Maurice a ainsi renoncé à la réparation de ces dégradations.
Elle fait valoir par ailleurs que sa présente demande est fondée sur un rapport établi deux ans après la restitution des locaux qui ne répond pas de plus aux normes du code de la santé publique et qu'ainsi la SCI Saint Maurice ne rapporte pas un début de preuve de la présence d'amiante dans les locaux, la qualité de l'analyse du rapport de 2020 étant très faible et que seules des estimations fondent ses résultats.
Elle fait observer que la SCI Saint Maurice ne produit pas une expertise amiable de 2022 mais une simple note d'avancement des opérations de l'expert amiable établissant qu'il n'a pu retrouver les procès-verbaux des laboratoires permettant d'attester de la présence d'amiante dans les dalles du sol et la colle et préconise des investigations pour constituer un fond de dossier technique et factuel. Elle en déduit que la demande d'expertise de la SCI ne vise qu'à pallier sa propre carence.
Elle fait valoir qu'en tout état de cause il résulte du procè-verbal de l'état des lieux de sortie que les locaux ont été restitués dans l'état contractuellement prévu soit en état d'usage et qu'en tout état de cause les travaux de désamiantage ne sont pas à la charge du preneur.
Elle maintient que l'expertise est inutile dans la mesure où ses résultats seraient inutilisables dans le cadre d'une nouvelle action judiciaire.
En application de l'article 145 du code de procédure civile s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
En l'espèce la présence d'amiante notamment dans les dalles du sol mais également dans les conduites de fluides et les plaques ondulées des plafonds de certaines parties de l'immeuble est avérée depuis de nombreuses années comme en témoignent les diagnostics établis depuis 2002 mais également en 2004 ou les dossiers techniques amiante établis en 2012 et 2013.
Il sera relevé que les dossiers techniques permettent de constater qu'au niveau 0 les dalles de sol crème et leur colle et les dalles grises font déjà l'objet de dégradations locales ou ponctuelles dans certaines pièces sans faux plancher.
Cependant aucune mesure de la présence de fibres d'amiante dans l'air n'est disponible pour cette époque.
Lors du dernier renouvellement du bail en 2013 il n'est fait état que de quatre pièces au rez-de-chaussée, deux bureaux 3 et 4 et deux locaux de production 01 et 03 comportant un sol contenant de l'amiante mais qui se trouve confiné par un faux plancher, d'autres pièces du rez-de-chaussée font l'objet de dégradations nécessitant des évaluations périodiques.
Il n'est pas davantage établi de mesures des fibres d'amiante dans l'air.
Il résulte de l'état des lieux de sortie auquel la SCI Saint Maurice n'a pas entendu participer estimant ne pas avoir à solliciter de travaux de remise en état en raison de la vétusté des locaux nécessitant la réalisation par le bailleur de travaux importants et devoir récupérer les lieux en l'état, que le plancher technique dans ces quatre pièces a été enlevé et que dans deux d'entre elles la dalle en béton est à l'état brut. Dans les deux autres pièces il n'est fait aucune description particulière du sol .
La restitution des locaux loués à la bailleresse est ainsi intervenue le 28 juin 2018 et aucune démarche ni aucune action n'a été intentée par la SCI Saint Maurice quant à l'état des lieux ainsi décrit pendant près de quatre années alors même qu'elle était suffisamment présente dans les lieux pour engager une action relative à la servitude de passage de la SA Orange dès l'année 2020.
Alors qu'elle indique avoir disposé dès 2020 d'un rapport de l'ITGA détectant des fibres d'amiante dans l'air elle n'a pas entendu agir à l'encontre du preneur avant la présente instance en référé.
Il sera observé au demeurant que cette analyse de 2020 retrouve des fibres d'amiante dans les dalles et la colle dans le bureau 1 mais également dans le bureau 4 et pour celui-ci à la fois dans les dalles et la colle mais aussi dans le placo du milieu du mur gauche.
Par ailleurs en dépit de cette analyse de 2020, la note d'avancement de l'expertise amiable confiée par la SCI Saint Maurice à un expert judiciaire préconise des investigations complémentaires à la fois pour établir de manière certaine la présence d'amiante mais également la libération de fibres d'amiante supérieure au seuil du code de la santé publique et ce du fait de la dégradation de certaines dalles.
Ainsi la présence d'une pollution par l'amiante est toujours incertaine comme le rôle joué par la dépose du plancher technique.
Le délai écoulé entre la restitution des lieux en juin 2018 et l'action engagée en 2022 rend en tout état de cause illusoire l'établissement grâce à des opérations d'expertise de la situation en 2018 lors de la restitution des lieux, mais également la détermination de la cause de la libération des fibres d'amiante, la bailleresse qui devait effectuer des travaux importants ayant eu la jouissance des lieux durant plus de quatre années sans jamais de surcroît invoquer les dégradations aujourd'hui reprochées au preneur.
Le premier a justement retenu l'inutilité de cette mesure d'instruction et l'absence de motif légitime la justifiant sans se prononcer en sa qualité de juge des référés sur la renonciation de la SCI Saint Maurice à se prévaloir d'une remise en état des lieux.
Il résulte enfin de la mission d'expertise que la SCI Saint Maurice sollicite qu'elle entend également voir établir un diagnostic amiante et mettre à jour son dossier technique amiante avant la vente ou la location de son immeuble ce qui ne peut constituer un motif légitime de recourir à une telle mesure.
Il convient en conséquence de confirmer la décision entreprise et de condamner la SCI Saint Maurice aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Il convient de condamner la SCI Saint Maurice à payer à la SA Orange la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI Saint Maurice aux entiers dépens d'appel ;
Condamne la SCI Saint Maurice à payer à la SA Orange la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
