ARRET
N°
[S] [T]
[G]
[G]
S.A.R.L. KASA 60
C/
S.A.R.L. GPI [M] FOURNIER
S.A.S. BJD3
OG
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 08 JUIN 2023
N° RG 21/03607 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IFEU
JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS EN DATE DU 29 MARS 2021
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTES
Madame [O] [R] [S] [T]
[Adresse 8]
[Localité 4]
Madame [C] [G]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [J] [G]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentées par Me Serge LEQUILLERIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS, vestiaire: 16
S.A.R.L. KASA 60 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 11]
[Localité 5]
Représentée par Me Serge LEQUILLERIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS, vestiaire: 16
ET :
INTIMEES
S.A.R.L. GPI [M] FOURNIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 7]
[Localité 9]
Représentée par Me Xavier PERES de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau D'AMIENS
S.A.S. BJD3 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 10]
Représentée par Me Elodie DEVRAIGNE de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau de BEAUVAIS
DEBATS :
A l'audience publique du 09 Mars 2023 devant :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023 prorogé au 08 juin 2023.
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de procédure civile.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Sophie TRENCART, Adjointe administrative faisant fonction
PRONONCE :
Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 08 juin 2023.
Le 08 juin 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.
DECISION
Suivant acte sous seing privé en date du 11 juillet 2001 la SARL GPI [M] Fournier (ci-après GPI) a consenti à M. [V] [E] agissant en son nom et pour une société en cours de formation, la SARL Kasa 60, un bail commercial sur des locaux sis[Adresse 11]e à [Localité 5] afin d'y exercer une activité d'achat/vente import/export de carrelage, sanitaire, chauffage, cuisine, cheminée, fontaine et ornement de jardin pour une durée de neuf années à compter du 15 septembre 2001 et moyennant un loyer annuel hors charges et taxes de 31099,60 euros.
Dans le même acte M. [X] [G] s'est porté caution solidaire de la SARL Kasa 60 et de M. [E] pour le paiement des loyers et des charges pendant la durée du bail et son renouvellement.
Cependant en janvier 2010 un incendie déclenché par un tiers a détruit une partie des locaux, seule une partie des hangars de stockage ayant subsisté. La société Kasa 60 n'a pu réintégrer les locaux qu'en mai 2011.
En dépit d'une indemnisation par la compagnie d'assurance AXA, un désaccord est né entre les parties quant au montant des loyers dus et l'imputabilité et le montant des travaux à réaliser et sur la compensation éventuelle entre ces deux créances.
Par acte d'huissier en date du 3 avril 2012, la SARL Kasa 60 a fait assigner sa bailleresse devant le juge des référés du tribunal de commerce de Beauvais aux fins de voir ordonner une expertise afin de déterminer le montant des travaux de réparation qu'elle doit effectuer sur l'immeuble loué.
Par ordonnance en date du 24 mai 2012 le juge des référés s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Beauvais.
Par acte en date du 3 mai 2012 la société GPI a fait délivrer à son preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de loyers dus de janvier 2010 au 1er mai 2011 à hauteur de 65348,78 euros.
Par exploit d'huissier en date du 15 mai 2012 la SARL Kasa 60 a formé opposition à ce commandement de payer estimant que sa créance de loyer est inférieure à sa créance de travaux de remise en état réalisés.
Par exploit d'huissier en date du 28 novembre 2013 la SARL Kasa 60 a mis en cause la société BJ.D3 qui aurait effectué une partie des travaux de reconstruction demandés par le bailleur et en aurait sous-traité une partie à la SARL Kasa 60.
Par exploit d'huissier en date du 24 décembre 2014 la société GPI a fait assigner M. [G] en sa qualité de caution aux fins de le voir condamner au paiement des loyers à hauteur de la somme de 15549,80 euros.
Par ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Beauvais en date du 23 mars 2015 une mesure d'expertise destinée notamment à déterminer l'ensemble des travaux de reconstruction de l'immeuble effectués par chacune des entreprises ainsi que la nature de leur intervention a été ordonnée.
Le rapport d'expertise a été déposé le 21 mars 2017.
Par exploit d'huissier en date du 22 juillet 2020 la société GPI a appelé en garantie du paiement des loyers les héritiers de M. [G].
Après jonction de l'ensemble de ces procédures le tribunal judiciaire de Beauvais par jugement en date du 29 mars 2021 a :
- déclaré irrecevable la demande d'annulation de l'assignation en date du 15 mai 2012 formée par les sociétés GPI et BJ.D3
- rejeté les demandes en paiement de travaux et de dommages et intérêts pour perte d'exploitation formées par la SARL Kasa 60 à l'encontre de la société GPI
- condamné la société BJ.D3 à payer à la SARL Kasa 60 la somme de 14800 euros HT avec intérêts légaux à compter du 28 novembre 2013 au titre d'un contrat de sous-traitance pour les travaux relatifs à la pose de placo, de carrelage, de plomberie, et de menuiserie
- déclaré sans effet le commandement de payer en date du 6 mars 2013 ainsi que la mise en demeure d'huissier du 7 novembre 2013
- déclaré valables les commandements de payer visant la clause résolutoire en date des 18 juin 25 juillet et 7 novembre 2013
- suspendu leurs effets à compter de leur signification jusqu'au jour du jugement et dit que la clause résolutoire ne pouvait s'appliquer
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement d'huissier en date du 3 mai 2012 et suspendu ses effets
- condamné la SARL Kasa 60 à payer à la société GPI la somme de 72290,57 euros au titre des loyers échus entre janvier 2010 et mai 2011 et de la clause pénale avec intérêts légaux à compter du 3 mai 2012
- dit que la SARL Kasa 60 se libérera de sa dette de loyer par six versements de 12048,42 euros devant intervenir les 1er mai 2021, 1er juillet 2021, 1er novembre 2021 1er janvier 2022 et 1er mars 2022, le solde de la dette étant réglé par un septième versement le 1er mai 2022
- dit qu'en cas de non-paiement d'une échéance la clause résolutoire sera acquise sans formalité , la SARL Kasa 60 étant redevable alors d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus jusqu'à libération des lieux et susceptible d'une expulsion
- condamné solidairement Mesdames [O], [C] et [J] [G] à payer à la société GPI la somme de 15549,80 euros en qualité d'ayants-droit de M. [G], caution du paiement des loyers et charges, cette somme si elle est payée venant en déduction des sommes dues par la
société Kasa 60
-rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société GPI
-condamné la SARL Kasa 60 aux dépens comprenant les frais d'expertise et à payer à la société GPI une somme de 3000 euros et à la société BJD3 la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 8 juillet 2021 la SARL Kasa 60, Mesdames [O] [S] [T], [C] [G] et [J] [G] venant aux droits de M. [G] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a rejeté l'irrecevabilité de l'assignation, déclaré sans effet le commandement du 6 mars 2013 et la mise en demeure du 7 novembre 2013 et rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société GPI.
Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 30 mai 2022, les appelantes demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant de nouveau, de condamner la société GPI à régler à la société Kasa 60 le montant de sa facture impayée soit 51873,56 euros HT avec intérêts de droit à compter de l'assignation et à titre subsidiaire de condamner la société BJ.D3 au paiement de cette somme, de condamner la société GPI à lui payer la somme de 57216 euros au titre de la perte d'exploitation subie pendant trois mois, de la débouter de sa demande au titre de la clause pénale, de fixer sa créance de loyers impayés à la somme de 45 095,18 euros, d'ordonner la compensation judiciaire entre les deux sommes, de débouter la société GPI de sa demande reconventionnelle et de l'infirmer du chef de la demande fondée sur l'article 700 du code procédure civile et de condamner enfin la société GPI aux entiers dépens d'appel et au paiement d'une somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs conclusions notifiées le 27 octobre 2022 les sociétés GPI et BJ.D3 demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la société GPI de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, de débouter la société Kasa 60 de l'ensemble de ses demandes et statuant à nouveau de condamner la société Kasa 60 à payer à la société GPI la somme de 3000 euros en réparation du trouble généré par son action judiciaire infondée.
Elles demandent en outre la condamnation solidaire des appelantes au paiement d'une somme de 5000 euros au bénéfice de la société GPI et de 3000 euros au bénéfice de la société BJ.D3 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que leur condamnation aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SELARL Maestro.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2023.
SUR CE,
Sur les travaux de reconstruction
Les premiers juges ont considéré que la société Kasa 60 ne pouvait être tenue de supporter le coût des travaux de reconstruction du local sauf ceux pour lesquels elle a reçu une indemnisation de l'assurance.
Ils ont retenu que la société Kasa 60 n'établissait pas que la société GPI lui avait confié la réalisation de travaux de reconstruction et qu'au contraire c'est la société BJ.D3 qui a demandé à la société Kasa 60 de lui communiquer sa facture de 14800 euros hors taxe et qui avait été chargée par la société GPI des travaux de reconstruction ,a cherché les entreprises spécialisées et a réceptionné leurs travaux dont ceux de la société Kasa 60.
Ils ont mis en doute l'existence d'un accord intervenu entre la société Kasa 60 et la société GPI quant à une suspension des loyers en contrepartie de l'exécution des travaux sans marge bénéficiaire et ont décidé que seule la société BJ.D3 était redevable envers la société Kasa 60 de la somme de 14800 euros HT en exécution d'un contrat de sous-traitance.
Ils ont considéré que faute pour la société Kasa 60 d'avoir respecté les conditions de l'article 12 de la loi du 31 décembre 1975 la société Kasa 60 ne pouvait être reçue en son action directe contre la société GPI maître de l'ouvrage.
Ils ont par ailleurs considéré que les travaux d'amélioration ayant consisté en la démolition de différentes cloisons pour un agrandissement de la zone d'exposition, en la création d'une vitrine avec volet roulant et en la pose de carrelage à l'intérieur du bâtiment ne pouvaient donner lieu à indemnisation. Ils ont relevé que la société Kasa 60 ne prouvait pas que du montant de sa facture établie le 8 mars 2020 déduction faite de l'indemnité d'assurance et du coût des travaux d'amélioration, subsistait un solde lui restant dû.
La société Kasa 60 soutient que la société BJ.D3 s'est vue confier par la société GPI la réalisation de travaux qu'elle a sous-traités mais qu'en ce qui la concerne au contraire des autres entreprises il n'y a jamais eu de contrat de sous-traitance et qu'en réalité les affirmations selon lesquelles les travaux lui ont été confiés par la société BJ.D3 ne résultent que des propos des sociétés GPI et BJ.D3 qui sont très liées.
Elle conteste toute réception de ses travaux par la société BJ.D3.
Elle maintient n'avoir eu pour seul interlocuteur la société GPI qui seule lui a confié la réalisation des travaux entrant dans son périmètre de compétences et qu'il n'appartenait pas à la société BJ.D3 de chiffrer les travaux ainsi exécutés mais qu'elle n'a ni commandés ni surveillés qui plus est à la somme de 14800 euros correspondant au solde de l'indemnité perçue par la société GPI au titre de l'assurance.
Elle conteste le fait que tous les travaux liés au cloisonnement, à l'évacuation des déchets et à la pose du carrelage restent à sa charge et fait valoir qu'il convient de se référer au travail de l'expert qui a opéré sur les différents postes des réfactions et vérifié la nécessité des travaux en termes de reconstruction. Elle demande que le montant des travaux soit arrêté selon le chiffrage de l'expert.
Les sociétés GPI et BJ.D3 soutiennent pour leur part que les travaux réalisés par la société Kasa 60 l'ont été pour le compte de la société BJ.D3 ainsi qu'il résulte du rapport d'expertise dès lors que la société GPI n'a confié qu'à la société BJ.D3 en qualité d'entreprise générale la réalisation des travaux qui a elle-même contacté différents sous-traitants dont la société Kasa 60 selon une commande verbale et qui a donné lieu à deux courriers recommandés de la société BJ.D3 lui réclamant l'établissement d'une facture.
La société GPI conteste ainsi être débitrice d'une quelconque somme au titre de ces travaux.
Elles font valoir que la société Kasa 60 a établi pas moins de trois factures d'un montant différent alors que le montant des travaux réalisés par elle à la suite de la commande de la société BJ.D3 s'élève à la somme de 14800 euros comprenant la pose du carrelage la plomberie la reconstruction d'une cloison avec bloc porte et le placo-plâtre pour 150m².
A titre très subsidiaire reprenant l'ensemble des postes détaillés dans la facture initiale et l'expertise elle évalue les travaux réalisés par Kasa 60 à la somme de 21437,90 euros HT.
La société Kasa 60 n'est aucunement en mesure de produire un devis accepté par la société GPI ou une commande adressée par celle-ci et se contente de produire des pièces établies par elle-même soit sa facture libellée au nom de la société GPI ou un courrier adressé par elle à M. [M] PDG de la société BJ.D3 dans lequel la confusion opérée par la proximité des deux sociétés respectivement bailleresse et entreprise générale chargée de la reconstruction des locaux loués est manifeste.
Il sera observé que si le courrier adressé par la société Kasa 60 fait état d'une commande de travaux le 24 février 2012 émanant de la socité GPI [M] Fournier il est bien adressé à la société BJ.D3 et que ce courrier croisant celui de la société BJD3 rappelant la nécessité d'établir une facture, fait l'objet d'une réponse par courrier du 5 mars 2012 par laquelle le PDG de la société BJ.D3 pointe la confusion effectuée entre les deux sociétés et dit n'être concerné que par la facturation des travaux correspondant à la commande verbale effectuée par la société BJ.D3.
Au contraire il est produit par les intimées la facture établie par la société BJ.D3 au titre des travaux commandés par la société GPI.
Au demeurant l'expert dont la mission consistait notamment à déterminer à quel titre les différentes entreprises sont intervenues sur le chantier conclut au regard des pièces produites et des déclarations des parties que les travaux de remise en état ont été réalisés pour partie par la SARL BJ.D3 pour le compte de la SARL GPI, pour une autre partie par la SARL Kasa 60 au titre de ses obligations locatives
et pour une autre partie par la société Kasa 60 en sous-traitance de la SARL BJ. D3.
L'expert expose ainsi que la société BJ. D3 est intervenue en qualité d'entreprise générale pour le compte de la SARL GPI sans marché écrit et qu'elle a sous-traité l'ensemble des travaux à différentes entreprises qui ont établi des factures à son nom, seule la SARL Kasa 60 n'ayant pas établi de facture au nom de la société BJ D3.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que la SARL Kasa 60 avait exécuté les travaux de reconstruction pour le compte de la société BJ D3.
Par ailleurs s'agissant du montant des travaux il convient d'observer que la société Kasa 60 a produit différentes factures comprenant des coûts différents mais qu'elle se range finalement aux calculs de l'expert qui tient compte de l'existence de travaux non nécessités par la simple reconstruction due à l'incendie mais pouvant être considérés comme des améliorations mais également des diverses indemnités d'assurance perçues par le bailleur et le preneur.
Ce chiffrage des travaux effectués par la SARL Kasa 60 s'élève à la somme de 51873,56 euros HT.
Cependant l'expert précise que les travaux réalisés par les différentes entreprises intervenues sur le chantier se répartissent entre des travaux exécutés par la SAS BJ.D3 pour la société GPI avec le recours à des sous-traitants dont la société Kasa 60 et donc des travaux exécutés par la SA Kasa 60 pour le compte de la société BJ.D3 et enfin en des travaux exécutés par la SARL Kasa 60 au titre de ses obligations locatives soit les travaux de remise en état lui incombant en qualité de locataire et ceux effectués à titre d'améliorations avec l'accord du bailleur comme l'agrandissement de la zone d'exposition ayant donné lieu à la démolition de cloisons , la création d'une vitrine avec volet roulant et le remplacement de la moquette par du carrelage.
Or le chiffrage de l'expert s'il souligne l'existence de travaux non imposés par le seul fait de l'incendie et résultant de la volonté du preneur aux fins d'amélioration des locaux ne permet pas toujours de distinguer le coût des travaux rendus nécessaires du fait de l'incendie et ceux ne dépendant que de la volonté du preneur et surtout résout le litige en se référant essentiellement aux indemnités perçues par le preneur comme par le bailleur, ainsi s'agissant du carrelage dont la pose et la fourniture sont estimées à la somme de 20285 euros HT par la SARL Kasa et à la somme de 7975 euros HT par l'expert comme correspondant à l'indemnité perçue par le bailleur à ce titre, et s'agissant des travaux de plomberie évalué par la société BJ.D3 à 1000 euros ils sont évalués par l'expert à la somme de 1800 euros au regard de l'indemnité perçue par le preneur.
Par ailleurs le chiffrage proposé à titre subsidiaire par les intimées tout en se référant aux travaux de l'expert prend pour base la première facturation de la société Kasa 60 uniquement.
Il résulte de l'absence de commande précise des travaux et de devis établi de s'en tenir aux travaux que l'expert a reconnu avoir été effectués par la SARL Kasa 60 pour le compte de la société BJ.D3 au regard de la facturation effectuée par cette dernière à l'intention de la société GPI.
Il convient de retenir lorsqu'elle n'est pas inférieure aux sommes proposées par la société BJ.D3 l'évaluation du coût des travaux par l'expert qui a estimé que devait être retenue la facture du 8 mars 2012 établie par la SARL Kasa 60 et qui selon lui reflète le coût réel des travaux exécutés par celle-ci, la précédente étant basée sur un coût non margé en vertu d'un accord dont la preuve n'est pas rapportée.
Ainsi seront retenus les travaux de plomberie pour la somme de 1000 euros le chiffrage de l'expert se contentant de se référer à l'indemnité d'assurance et relevant par ailleurs que ces travaux ont été nécessités notamment par la volonté du preneur de déplacer l'emplacement des toilettes.
Seront également retenus les travaux relatifs à la pose du carrelage pour la somme de 7050 euros et non à la somme de 7975 euros outre un réagréage pour 2160,85 euros comme retenu par l'expert étant relevé qu'une partie des travaux procède de la seule volonté du preneur de remplacer la moquette par du carrelage et qu'à nouveau il est fait référence aux indemnités perçues tant par le preneur que par le bailleur.
S'agissant des travaux relatifs au doublage et au montage des cloisons avec blocs-portes il convient de fixer le coût des travaux à la somme proposée par la société BJ.D3 soit 6750 euros HT plus élevée que celle arrêtée par l'expert à hauteur de la somme de 6006 euros HT.
Il convient cependant d'ajouter à ces postes retenus par la société BJ.D3 les postes relatifs aux frais de démolition et d'évacuation des gravats qui seront évalués conformément aux propositions de la société BJ.D3 pour une somme de 2390 euros et 1845,90 euros, les constatations de l'expert ne permettant pas de déterminer la part imputable aux travaux rendus nécessaires du fait de l'incendie de celle imputable aux travaux d'amélioration voulus par le preneur.
Il sera également ajouté des frais liés au contrôle amiante à hauteur de 130 euros comme retenu par l'expert et les frais relatifs aux travaux de peinture en retenant le calcul effectué par la société BJ.D3 tenant compte de la surface réelle et de l'imputation de la modification des cloisons voulue par le preneur et du coût facturé le 8 mars 2012 par la société Kasa 60 et non pas comme l'expert de la seule indemnité versée par l'assureur soit une somme de 4049,50 euros (10930,40/332 m²x300m²x41%).
Enfin même si la société Kasa 60 n'a pas entendu initialement fonder son action à l'encontre de la société GPI sur l'action directe du sous-traitant à l'encontre du maître de l'ouvrage il sera observé que l'action directe ne peut viser que le paiement correspondant aux prestations prévues au contrat de sous-traitance et que les obligations du maître de l'ouvrage sont limitées à ce qu'il doit encore à l'entrepreneur principal à la date de la réception de la lettre de mise en demeure devant être envoyée à celui-ci par le sous-traitant.
Il n'est en l'espèce nullement établi qu'il était encore dû des sommes à la société BJ.D3 avant que la société Kasa 60 ne forme une demande en paiement à son encontre à titre subsidiaire.
Il convient ainsi seulement d'infirmer le jugement entrepris sur le quantum des sommes dues par la société BJ.D3 à la société Kasa 60 et de porter le montant des sommes dues au titre des travaux exécutés par la SARL Kasa 60 à la somme de 23215,40 euros HT.
Sur l'indemnisation d'une perte d'exploitation
Les premiers juges ont retenu que les clauses du bail prévoient que le preneur devra souffrir sans indemnité les travaux que le bailleur estimerait devoir faire exécuter en vue de la reconstruction ou de l'amélioration de l'immeuble loué et qu'il renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le bailleur en cas de sinistre pendant tout le temps du bail. Ils ont en outre relevé que l'expert conclut au fait que la durée de reconstruction a été raisonnable qu'aucune négligence ne peut être reprochée au bailleur dans l'organisation des travaux de remise en état, que les travaux d'amélioration voulus par la société Kasa 60 ont augmenté la durée de reconstruction.
La société Kasa 60 soutient que la bailleresse a, aux termes du contrat de bail, souscrit en cas de reconstruction après sinistre une obligation de moyen de reconstruire au plus vite et dans des délais normaux de reconstruction au regard du sinistre.
Elle estime qu'un accord verbal au commencement des travaux ayant été donné le 6 juillet 2010 et les travaux devant raisonnablement durer 8 mois ils auraient dû être achevés en février 2011mais ne l'ont été qu'en mai 2011 soit avec trois mois de retard pour lesquels elle n'a pas été indemnisée de sa perte d'exploitation qui en toute hypothèse était limitée à 12 mois alors que l'arrêt de son activité a duré 17 mois.
Elle conteste que les travaux d'amélioration voulus par elle aient retardé la reconstruction.
Les intimées rappellent que tant les dispositions du bail que le délai raisonnable de réalisation des travaux doivent conduire à rejeter la demande d'indemnisation formée par l'appelante.
Elles rappellent qu'à la suite de l'incendie une enquête de gendarmerie et une expertise judiciaire sont intervenues empêchant de débuter tout travaux et que l'autorisation d'y procéder n'a été donnée par l'expert judiciaire que par courrier en date du 27 septembre 2010.
Elles ajoutent que le début des travaux a ensuite été conditionné par le retrait des gravats occasionnés par la démolition des cloisons voulue par la SARL Kasa 60 qui a été achevé en décembre 2010.
Elles font valoir que l'expert a reconnu que le délai d'exécution des travaux de huit mois était ainsi raisonnable.
La société Kasa 60 fonde sa demande d'indemnisation sur un prétendu retard dans la réalisation des travaux de reconstruction.
Elle fait état d'un retard de 3 mois en prenant comme point de départ un simple accord verbal de l'expert judiciaire pour entreprendre ces travaux alors qu'il ne peut être reproché aux parties d'avoir attendu une autorisation écrite intervenue en septembre 2010.
Au demeurant l'expert estime que les travaux ont duré 8 mois et que cela constitue un délai raisonnable au regard de l'ampleur des prestations réalisées qui il convient de le rappeler n'ont pas consisté en une seule reconstruction liée aux désordres provoqués par l'incendie mais également en des travaux de transformation des locaux en vue d'une amélioration de leur exploitation par le preneur.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SARL Kasa 60 de sa demande d'indemnisation d'une perte d'exploitation .
Sur le paiement des loyers et la clause résolutoire
Les premier juges ont relevé que pour les loyers dus postérieurement au mois de mai 2011 les commandements en date des 6 mars, 18 juin, 25 juillet et 7 novembre 2013 visant des arriérés de loyers n'avaient pas été exécutés dans le délai d'un mois mais qu'aucune décision définitive n'avait constaté la résolution du bail et que désormais la société Kasa 60 était à jour du paiement des loyers correspondant à ces commandements.
Ils ont ainsi considéré qu'il convenait d'accorder des délais suspendant la clause résolutoire à compter de chacun de ces commandements jusqu'au jour de sa décision et constatant que les causes en étaient acquittées de dire que la clause résolutoire n'a pu jouer.
S'agissant du commandement en date du 3 mai 2012 relatif aux loyers restés impayés entre janvier 2010 et mai 2011 ils ont considéré que la dette locative remontant à plus de dix ans et les loyers courants étant payés, la résolution du bail serait une sanction disproportionnée et ils ont ainsi décidé de suspendre les effets de la clause résolutoire et condamné la SARL Kasa au paiement des loyers restant dus pour un montant de 72290,57 euros.
La SARL Kasa 60 soutient qu'il résulte de son Grand Livre qu'elle reste redevable au titre des loyers échus entre janvier 2010 et mai 2011 de la somme de 45095,18 euros hors clause pénale. Elle fait valoir qu'eu égard aux circonstances aucune clause pénale ne peut être réclamée par la bailleresse qui ne justifie d'aucun préjudice.
Elle soutient que la société GPI avait accepté de ne pas exiger les loyers dès lors que le preneur n'avait plus d'activité et que si elle a continué à assurer une gestion normale des encours impayés et du bail cela ne remet pas en cause l'accord intervenu, et qu'ainsi un commandement n'a été délivré qu'en 2013 soit postérieurement au désaccord sur le montant de la facture des travaux.
La société GPI conteste tout accord intervenu concernant la non-exigibilité du paiement des loyers durant les travaux de remise en état ainsi qu'en témoignent ses démarches pour en recouvrer le montant.
Elle maintient que lors de la délivrance du commandement en date du 3 mai 2012 la SARL Kasa 60 lui devait la somme de 65348,78 euros au titre des loyers, 6534,87 euros au titre de la clause pénale et 407,02 euros au titre des frais.
Elle soutient que la SARL Kasa 60 n'ayant pas réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois et aucune suspension des effets de la clause résolutoire n'ayant été sollicitée le bail s'est trouvé résilié le 4 juin 2012 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire .
Elle ajoute que les commandements suivants n'ont pas davantage donné lieu à règlements dans les délais impartis sans qu'il soit formé opposition à ces commandements et qu'il n'a pas non plus été obtempéré à la mise en demeure du 7 novembre 2013 visant à mettre fin à un usage non-conforme des lieux loués au regard des prévisions strictes du bail.
Elle demande outre la constatation de la résolution du bail, la condamnation de la SARL Kasa 60 au paiement de la somme de 72290,67 euros et au paiement de toute indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges échue et non acquittée au jour du jugement .
Il sera relevé en premier lieu que dans le dispositif de ses conclusions récapitulatives la société GPI se contente de solliciter l'infirmation du jugement entrepris du chef du débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et sollicite la confirmation du jugement entrepris pour le surplus.
Or en application de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
La société Kasa 60 qui ne justifie pas davantage à hauteur d'appel de l'accord intervenu sur une non-exigibilité des loyers entre janvier 2010 et mai 2011 reconnaît pour sa part être toujours débitrice de loyers et demande la fixation de sa créance de loyers dont elle sollicite la compensation avec la somme due au titre des travaux par elle exécutés.
A défaut elle demande la confirmation de la décision sur la suspension de la clause résolutoire.
Il est établi et non contesté que les différents commandements de payer délivrés pour des périodes postérieures à la reprise de l'activité n'ont pas été réglés dans le délai d'un mois à l'exception du premier d'entre eux délivré le 6 mars 2013 et réglé le 10 mars suivant mais la suspension de la clause résolutoire visée par ces commandements n'est pas remise en cause ni le fait que les causes de ces commandements aient été ultérieurement acquittées.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le commandement de payer du 6 mars 2013 était sans effet, en ce qu'il a suspendu les effets de la clause résolutoire visée par les trois commandements des 18 juin , 25 juillet et 7 novembre 2013 et dit que leurs causes ayant été finalement acquittées, elle ne pouvait s'appliquer.
Il n'est pas contesté que les causes du commandement en date du 3 mai 2012 n'ont pas été acquittées. Elles correspondent aux loyers dus du mois de janvier 2010 au mois de mai 2011.
Contrairement aux allégations de la société Kasa 60 l'examen du Grand Livre permet de déterminer que le montant des loyers et charges impayés s'élevait bien à la somme de 65348,78 euros. Cette somme n'avait fait l'objet d'aucun règlement lorsque les premiers juges ont statué.
Au regard des prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement en date du 3 mai 2012 mais suspendu ses effets et accordé des délais à la société Kasa 60 pour s'acquitter de la somme de 72290,57 euros restant due au titre des loyers impayés et de la clause pénale qui est légitimement due au regard des délais écoulés et de l'absence de créance de la société Kasa 60 pouvant faire l'objet d'une compensation avec sa dette de loyer.
Elle sera également confirmée en ce qu'elle a dit que le non-respect du plan d'apurement la clause résolutoire sera acquise et la société Kasa 60 déclarée occupante sans droit ni titre et redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges et devra quitter les locaux de sa personne de ses biens et de toutes personnes de son chef sous peine d'en être expulsée à l'aide de la force publique
Il sera simplement constaté qu'il résulte des pièces produites aux débats que l'échéancier ainsi mis en place avec exécution provisoire n'a pas été respecté et que par ordonnance de référé en date du 8 septembre 2022 l'acquisition de la clause résolutoire a été constatée au 20 février 2022. Il est reconnu par la société GPI qu'il lui a été payé les quatre premières échéances du plan d'apurement soit la somme de 48193,68 euros.
Il convient de relever qu'aucun grief n'est formé par les parties quant à la condamnation prononcée à l'encontre de la caution.
Sur la demande en dommages et intérêts
La société GPI sollicite une somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive mais ne motive aucunement sa demande se contentant d'invoquer un trouble généré par une action judiciaire injustifiée qu'elle ne démontre aucunement.
Il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté ce chef de demande.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il convient de condamner les appelants qui succombent à titre principal en leur appel aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la SELARL Maestro mais de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,
Confirme la décision entreprise excepté sur le montant des travaux à régler à la société Kasa 60 par la société BJ.D3 ;
Statuant à nouveau sur le chef infirmé,
Condamne la société BJ.D3 à payer à la société Kasa 60 la somme de 23215,40 euros HT avec intérêts légaux à compter du 28 novembre 2013 ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum la société Kasa 60 Mme [O] [S] [T], Mme [C] [G] et Mme [J] [G] aux entiers dépens d'appel ;
Déboute les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
