ARRET
N°
[P]
C/
[H]
CV
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 13 AVRIL 2023
N° RG 21/03044 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IEDI
JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS EN DATE DU 13 AVRIL 2021
PARTIES EN CAUSE :
APPELANT
Monsieur [J] [P]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Représenté par Me Thibaut ROQUES de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS
Ayant pour avocta plaidant, Me Virginie ALAIN, avocat au barreau de PARIS
ET :
INTIME
Maître [Y] [H], ès qualités de mandataire liquidateur de Madame [Z], [V] [T], nommé à cette fonction par jugement du Tribunal de grande instance de PARIS en date du 10 novembre 2016
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représenté par Me DAVID substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS, vestiaire : 101
Ayant pour avocat plaidant, Me Julie COUTURIER, avocat au barreau de PARIS
DEBATS :
A l'audience publique du 09 Février 2023 devant :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 Avril 2023.
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de procédure civile.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Charlotte RODRIGUES
PRONONCE :
Le 13 Avril 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.
DECISION
Par jugement en date du 22 juillet 2008, le tribunal de grande instance de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de Mme [Z] [T], exerçant la profession d'avocat et désigné Me [Y] [H] en qualité de mandataire judiciaire, et par jugement en date du 9 juillet 2009, il a arrêté un plan de continuation sur dix ans, désigné Me [H] en qualité de commissaire à l'exécution du plan, lequel était assorti d'une mesure d'inaliénabilité portant sur divers lots de copropriété dépendant d'un bien situé à [Localité 1] (Oise) .
Par jugement en date du 10 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a, sur résolution du plan de continuation, ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de Mme [Z] [T] et désigné Me [Y] [H] en qualité de liquidateur judiciaire. De la liquidation judiciaire, dépend un bien immobilier situé à [Adresse 8], cadastré section AD n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], bien grevé de plusieurs inscriptions.
Par une offre en date du 24 mai 2017, réitérée les 19 septembre et 30 octobre 2017, M.[J] [P] a proposé d'acquérir le bien situé à [Localité 1] moyennant un prix de 230 000 €, net vendeur sans condition suspensive .Il a transmis un chèque d'acompte de 23 000 € , Mme [Z] [T] ainsi que les créanciers hypothécaires ont donné leur accord à cette cession.
Par ordonnance en date du 16 novembre 2017, le juge- commissaire a autorisé la cession du bien à M.[P] moyennant le prix de 230 000 € payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique .
Or , le chèque d'acompte est revenu sans provision , le liquidateur a saisi par requête du 27 avril 2018 le juge-commissaire afin d'obtenir la rétractation de l'ordonnance du 16 novembre 2017 .Le dossier a fait l'objet de plusieurs renvois .Le 14 septembre 2018 , M. [P] a réglé l'acompte par virement auprès du liquidateur judiciaire en indiquant qu'il entendait solder le reliquat du prix de vente au moyen d'un prêt bancaire, l'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises , et le juge commissaire a finalement constaté que la requête en rétractation était irrecevable .Me [H] a alors fait délivrer le 12 septembre 2019 une sommation à M.[P] de comparaître le 7 octobre 2019 en l'étude notariale pour signer l'acte authentique, celui-ci n'a pas comparu et un procès-verbal de carence a été dressé .
Par acte en date du 25 juillet 2019, Me [Y] [H] en qualité de mandataire liquidateur de Mme [Z] [T] a fait assigner M.[P] devant le tribunal de grande instance de Senlis afin d'obtenir la résolution de la vente ainsi que la somme de 23 000 € à titre de dommages et intérêts .
Par jugement en date du 13 avril 2021, le tribunal judiciaire de Senlis a :
-prononcé la résolution de la cession autorisée par le juge commissaire par ordonnance du 16 novembre 2017 portant sur les lots de copropriété 103 et 118 dépendant du bien immobilier sis à [Adresse 8] , cadastré AD n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], et [Cadastre 5] au profit de M.[J] [P] moyennant le prix de 230 000 € .
-dit que l'indemnité d'immobilisation versée par M.[J] [P] pour un montant de 23 000 € lui sera restituée par Me [H] en sa qualité de liquidateur judiciaire et en tant que de besoin condamne ce dernier à restituer sans astreinte la somme de 23 000 € à M.[P] au titre de l'indemnité d'immobilisation .
-condamne M.[J] [P] à verser des dommages et intérêts d'un montant de 23 000 € à Me [Y] [H] ès qualités .
-ordonné la compensation judiciaire de ces deux condamnations .
-ordonné l'expulsion de M.[P] , occupant sans droit ni titre des biens immobiliers de la cession sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement .
-débouté M.[P] de sa demande de dommages et intérêts .
-condamné M.[P] aux entiers dépens de l'instance .
-rejeté la demande de distraction des dépens au profit de la SCP Drye .
-condamné M.[P] à payer la somme de 5 000 € à Me [Y] [H] ès qualités , sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
-ordonné l'exécution provisoire du jugement.
-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
M.[J] [P] a interjeté appel du jugement le 14 juin 2021.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 13 septembre 2021, M.[J] [P] demande à la Cour de :
-infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné Me [H] à lui restituer la somme de 23 000 €.
en conséquence , statuant de nouveau ,
à titre principal ,
-débouter Me [Y] [H] ès qualités de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions .
-faire sommation à Me [H] de produire le décompte de l'ensemble des charges de copropriété afférentes au bien à acquérir.
À titre subsidiaire,
-dire et juger qu'il n'a commis aucune faute et a mis tout en oeuvre pour obtenir un prêt bancaire.
-condamne Me [H] ès qualités à lui verser la somme de 23 000 € sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de cette décision au titre de l'indemnité d'immobilisation .
-condamner Me [H] ès qualités à lui verser sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision la somme de 21 283 € à titre de dommages et intérêts .
-dire et juger que la Cour conservera le droit de liquider l'astreinte prononcée.
En tout état de cause,
-condamner Me [Y] [H] ès qualités à lui verser la somme de
8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
-condamner Me [Y] [H] ès qualités au paiement des dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de M.Thibaut Roques du Cabinet Dry de Baillencourt le Tannec Maigret.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 10 décembre 2021, Me [Y] [H] ès qualités de mandataire liquidateur de Mme [Z] [T] demande à la Cour de :
-confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Senlis le 13 avril 2021 en toutes ses dispositions.
-condamner M.[J] [P] au paiement d'une somme de
5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel .
L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 5 janvier 2023.
Pour un exposé détaillé des prétentions et moyens des parties, la cour renvoie à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE
Sur la résolution de la vente
M.[P] fait valoir qu'il a versé le 14 septembre 2018 une somme de 23 000 € au titre d'une indemnité d'immobilisation représentant 10 % du prix de vente, que le jugement valant promesse n'a pas précisé de date pour la réitération de l'acte devant notaire de sorte que Me [H] n'est pas fondé à solliciter la résolution de la vente ou tout au moins un préjudice qu'il aurait subi du fait de l'immobilisation de la vente. Il ajoute qu'il a effectué toutes les démarches nécessaires pour obtenir un prêt bancaire, sollicitant plusieurs banques et plusieurs courtiers, en vain, qu'il est âgé de 73 ans, est père d'un fils handicapé et a voulu acquérir ce bien dans l'intérêt de ses enfants, qu'il a souscrit une assurance décès dans le seul but d'obtenir un prêt bancaire, qu'il attend encore des réponses de plusieurs banques et qu'il perçoit une pension de retraite mensuelle de l'ordre de 5 000 €. Il souligne qu'il a toujours réitéré sa volonté d'acquérir ce bien, qu'en attendant son acquisition, il a signé un bail avec Mme [T] et lui a versé des loyers pour qu'elle puisse s'acquitter du paiement des charges, qu'il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente.
Me [H] expose qu'à plusieurs reprises depuis 2016, M.[J] [P] s'est porté acquéreur de biens immobiliers pour un montant total de 4 630 000 € sans que les ventes aient abouti et sans jamais justifier d'une capacité financière suffisante, qu'il a en outre conclu un contrat de bail avec Mme [Z] [T] le 13 avril 2018 sur le bien sis à [Localité 1] ,sans que le mandataire soit informé et que le bail est inopposable à la liquidation, que M.[P] qui occupait les lieux sans droit ni titre , a été sommé de les quitter à plusieurs reprises.
Il fait valoir qu'en l'espèce les articles 1124 et 1228 du code civil trouvent à s'appliquer, que la cession de gré à gré autorisée par le juge-commissaire subordonnait la vente à sa réitération par acte authentique et au paiement comptant du prix, que force est de constater qu'aucune de ces deux conditions ne s'est réalisée. Il souligne que M.[P] reconnaît qu'il est dans l'incapacité de payer le prix et que la vente n'a pas été réitérée par acte authentique, le notaire ayant dressé un constat de carence , que de très larges délais ont été accordés à M.[P] , à sa demande pour qu'il puisse obtenir un financement, en vain, qu'il n'établit toujours pas devant la Cour être en capacité de financer son achat immobilier, qu'il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente qui avait été autorisée par ordonnance en date du 16 novembre 2017.
Selon l'article L 642-19 du code de Commerce, le juge-commissaire, soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu'elle est de nature à garantir les intérêts de celui-ci.
Le juge-commissaire peut demander que le projet de vente amiable lui soit soumis afin de vérifier si les conditions qu'il a fixées ont été respectées.
Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Selon l'article 1227 du code civil, la résolution peut en toute hypothèse, être demandée en justice.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Les pièces versées aux débats établissent que le 24 mai 2017, M.[J] [P] a présenté une offre d'acquisition des biens en cause situés [Adresse 8] au prix de 230 000 € , il était précisé que l'offre était ferme et irrévocable , qu'en cas d'acceptation , la somme serait payée intégralement le jour de la signature de l'acte authentique de vente , que cette offre était faite sans aucune condition suspensive à Me [H] mandataire de Mme [T] , et restait valable jusqu'au 29 septembre 2017 , il était joint un chèque de
23 000 € .M.[P] a réitéré cette offre le 19 septembre 2017 pour le même prix et a attesté disposer des fonds .Il a réitéré son offre le
30 octobre 2017, pour un prix total de 230 000 € auquel s'ajoutaient les frais , droits et honoraires correspondant à la cession , précisant « j 'atteste disposer des fonds nécessaires en propre ou par emprunt bancaire.
Après avoir recueilli les avis des créanciers hypothécaires, qui se sont tous déclarés favorables à la cession du bien, Me [H] a sollicité du juge commissaire l'autorisation de la cession du bien de gré à gré à M.[J] [P] , moyennant le prix de 230 000 € net vendeur , hors frais , droits et honoraires de rédaction d'acte , payable comptant le jour de la signature de l'acte d'authentique, cette autorisation a été accordée à ces conditions , par ordonnance du 16 novembre 2017. Le chèque de 23 000 € est revenu impayé, cette somme a ensuite été adressée à Me [H], le 14 septembre 2018.
M.[P] a sollicité à plusieurs reprises des délais lui permettant d'obtenir un prêt , il sollicitait encore un délai par courrier du 26 février 2019 mais n'a aucunement justifié de l'obtention d'un quelconque prêt .Le 12 septembre 2019 , Me [H] lui a fait délivrer une sommation de comparaître le 7 octobre 2019 en l'étude notariale de la Selas [L] à [Localité 9] pour réalisation de la vente par acte authentique , mais M.[P] n'a pas comparu de sorte que Me [U] [L] notaire, a dressé un acte de non comparution le même jour .
Devant la cour, il ne justifie toujours pas de l'obtention d'un prêt pour régler son acquisition.
Dans la mesure où M.[P] a refusé de réitérer devant notaire la vente de gré à gré autorisée, au prix convenu, alors que près de deux années se sont écoulées entre l'ordonnance autorisant la vente et la sommation de comparaître pour dresser l'acte authentique de vente , il y a lieu de prononcer la résolution du contrat , le jugement sera confirmé .
Compte tenu de la résolution prononcée, il y a lieu également de confirmer le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à faire sommation au mandataire liquidateur de produire un décompte de charges afférentes au bien et de confirmer la disposition ordonnant la restitution par Me [H] de la somme de 23 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, sans prononcé d'une astreinte.
Sur les demandes de dommages et intérêts
Sur la demande présentée par M.[P]
M.[P] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 21 283 € .Il précise qu'il s'agit des frais qu'il a exposés pour acquérir le bien immobilier , que le mandataire liquidateur a commis une faute à son encontre, que le bail conclu avec Mme [T] a profité à la liquidation judiciaire que le mandataire liquidateur n'a réglé aucune charge sur ce bien , qu'il a en qualité de locataire entretenu les lieux , qu'il s'est acquitté d'un loyer supérieur à celui du marché , qu'il lui est donc dû la somme de 14 500 € au titre d'un trop payé de loyer ( 500 € x 29 mois) et la somme de 6 783 € au titre d'une assurance décès souscrite soit une somme totale de 21 283 € .
Me [H] réplique que le bail conclu le 13 avril 2018 lui est inopposable, la procédure de liquidation judiciaire ayant pour effet de dessaisir le débiteur dans l'administration et la gestion de ses biens, qu'il ne peut être tenu des conséquences d'un bail auquel il n'a pas consenti, que par ailleurs M.[P] a souscrit de son propre chef une assurance décès ;
M.[P] a conclu un bail avec Mme [T] postérieurement à l'ouverture de la liquidation judiciaire alors que la débitrice était dessaisie dans l'administration et la gestion de ses biens, ce bail n'est donc pas opposable à la procédure collective et M.[P] doit en assumer seul les conséquences financières. M.[P] a par ailleurs, de son propre chef, contracté une assurance décès. Aucune faute n'a été commise par Me [H], il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M.[P] de sa demande de dommages et intérêts .
Sur la demande présentée par Me [H] ès qualités
M.[P] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a été condamné à verser des dommages et intérêts à hauteur de 23 000 € à Me [H] ès qualités, faisant valoir qu'il n'a commis aucune faute, qu'il a entretenu le bien, qu'il a conclu un bail avec Mme [T] en pouvant croire légitimement que Mme [T] , avocate de profession , avait l'autorisation de donner à bail le bien litigieux.
Me [H] sollicite la confirmation du jugement , faisant valoir que les tergiversations de M.[P] l'ont empêché depuis plus de quatre ans désormais , de réaliser un des actifs les plus importants de la liquidation judiciaire, qu'il en résulte de nombreux frais pour réaliser la vente litigieuse et obtenir la résolution , que M.[P] n'a eu de cesse de solliciter des délais de paiement invoquant des engagements qu'il n'a jamais tenus , qu'une offre d'un autre candidat reste en suspens, que la liquidation judiciaire risque de perdre une chance de vendre le bien à des conditions plus avantageuses.
Les pièces établissent que M.[P] n'a eu de cesse de solliciter des délais pour réaliser la vente alors qu'il a déclaré acquérir ce bien en mai 2017 « sans condition suspensive » , puis a déclaré disposer des fonds « par accord de ma banque » puis « disposer des fonds nécessaires en propre ou par emprunt bancaire ». Outre que le premier chèque de 23 000 € versé par M.[P] est revenu impayé , son comportement dilatoire cause un préjudice incontestable à la liquidation judiciaire du fait de l'immobilisation de ce bien depuis plusieurs années, Me [H] es qualités devant sans cesse engager des frais pour parvenir à la vente puis à sa résolution , le temps écoulé préjudiciant en outre à la liquidation qui perd une chance de vendre à des conditions plus avantageuses à un acquéreur sérieux .Le tribunal a donc estimé à juste titre que ce préjudice devait être réparé par l'octroi de la somme de 23 000 € à titre de dommages et intérêts .
Sur la compensation des sommes dues
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la compensation des sommes dues par chacune des parties à l'autre à hauteur de 23 000 €.
Sur l'expulsion de M.[P]
Le tribunal a à juste titre ordonné l'expulsion de M.[P] qui était occupant des lieux sans droit ni titre, étant observé que le bien n'a été restitué que le 1er septembre 2021 ainsi que cela est établi par un constat d'huissier dressé à cette date .Le montant de l' astreinte sera confirmé .
Sur les frais irrépétibles et les dépens
M.[P] succombant en ses prétentions, il y a lieu de confirmer le jugement sur la condamnation au titre des frais irrépétibles et d'ajouter la somme de 3000 € pour les frais exposés en appel à ce titre et de le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel .
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort , par mise à disposition au greffe ,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne M.[J] [P] à payer à Me [Y] [H] en qualité de mandataire liquidateur de Mme [Z] [T] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M.[J] [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel .
Le Greffier, La Présidente,
