ARRET
N°
S.A.S. AXINOX
C/
S.C.I. 2 LTP
S.E.L.A.R.L. V&V ASSOCIES
S.E.L.A.R.L. GRAVE RANDOUX
OG
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 23 MARS 2023
N° RG 21/01694 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IBRB
JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS EN DATE DU 04 MARS 2021
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTE
S.A.S. AXINOX, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Localité 2]
Représentée par Me Thierry BONNAFOUS de l'ASSOCIATION EFC, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN
ET :
INTIMEE
S.C.I. 2 LTP, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Localité 2]
Représentée par Me Philippe COURT, avocat au barreau de SOISSONS
ET :
PARTIE INTERVENANTEES
S.E.L.A.R.L. V&V ASSOCIES, ès qualités d'administrateur judiciaire de la société AXINOX selon jugement du tribunal de commerce de Saint-Quentin du 16 avril 2021, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 1]
S.E.L.A.R.L. GRAVE RANDOUX, ès qualités de mandataire judiciaire de la société AXINOX selon jugement du tribunal de commerce de Saint-Quentin du 16 avril 202, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentées par Me Thierry BONNAFOUS de l'ASSOCIATION EFC, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN
DEBATS :
A l'audience publique du 19 Janvier 2023 devant :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023.
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de procédure civile.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Charlotte RODRIGUES
PRONONCE :
Le 23 Mars 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.
DECISION
La société Axinox (SAS), fondée le 1er octobre 1997 par M. [N] [Y], alors président directeur général, exerçait des activités de chaudronnerie, de serrurerie, de tuyauterie industrielle, d'entretien de sites industriels, de mécano-soudure et de tolerie, de négoce de matériaux et de sous-traitance.
Par acte sous seing privé du 25 septembre 2009, enregistré le 30 septembre 2009, la société civile immobilière 2 LTP (SCI), gérée par M. [N] [Y], a donné à bail à usage commercial à la SAS Axinox divers locaux dépendant d'un bien immobilier sis à [Adresse 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2009, jusqu'au 30 juin 2018.
Par bail verbal la SCI 2LTP a également donné à bail à la SAS Axinox à compter de 2012 le bien sis à [Adresse 6].
Suite à un congé avec offre de renouvellement et modification de loyer du bailleur, signifié au preneur par acte d'huissier du 21 décembre 2017, et de l'acceptation par ce dernier du principe du renouvellement, signifiée le 28 mars 2018, les baux précités ont été renouvelés le 1er juillet 2018, avec un loyer annuel fixé à 70.330,92 euros.
Par acte d'huissier du 12 décembre 2018, la SCI 2 LTP a fait signifier à la SAS Axinox un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1.794 euros, au titre d'une assurance multirisque contractée par le bailleur pour la période du 23 juillet 2018 au 22 juillet 2019 pour des locaux sis à [Adresse 8] et [Adresse 6], outre un montant de 143,76 euros correspondant aux frais de l'acte.
Par acte d'huissier du 11 janvier 2019, la SAS Axinox a fait assigner la SCI 2 LTP, aux fins de voir à titre principal, dire et juger que la SCI 2 LTP ne rapporte pas la preuve des manquements allégués dans le commandement de payer délivré le 12 décembre 2018, qu'en conséquence, ce dernier est sans fondement, à titre subsidiaire, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et octroyer des délais suffisants au preneur pour satisfaire au commandement de payer, en tout état de cause, condamner la SCI 2 LTP à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant jugement contradictoire du 4 mars 2021, le tribunal judiciaire de Soissons a débouté la SAS Axinox des prétentions qu'elle a émises contre la SCI 2 LTP, prononcé la résiliation du bail commercial du 30 septembre 2009 et du bail verbal du 1er janvier 2012, liant la SCI 2 LTP à la SAS Axinox, dit qu'à défaut pour la SAS Axinox d'avoir libéré les lieux situés à [Adresse 7], 28 rue Albert Einstein et [Adresse 6], de ses biens, de son matériel, de ses marchandises et de tous occupants de son chef, dans le mois de la signification du jugement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est et condamné reconventionnellement la SAS Axinox à payer à la SCI 2 LTP la somme de 3.589 euros;
Enfin il a condamné la SAS Axinox aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 12 décembre 2018, et à verser, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à la SCI 2 LTP, une indemnité de 3.000 euros.
Par jugement rectificatif en date du 5 août 2010, l'exécution provisoire a été ordonnée.
La SAS Axinox a relevé appel de cette décision par déclarations des 26 (n° RG 21/01694 ) et 27 mars 2021 (n° RG 21/01695 ).
Par ordonnance en date du 11 janvier 2022 le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.
Suivant jugement du 16 avril 2021, le tribunal de commerce de Saint-Quentin a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SAS Axinox, fixé la date de cessation des paiements au 12 avril 2021, désigné la SELARL V&V en qualité d'administrateur judiciaire et désigné la SELARL Grave Randoux en qualité de mandataire judiciaire.
Par LRAR en date du 06 mai 2021, la SCI 2 LTP a déclaré sa créance.
La SELARL V&V Associés et la SELARL Grave Randoux, ès qualités d'administrateur et de liquidateur judiciaires de la SAS Axinox, interviennent volontairement à l'instance d'appel.
Aux termes de ses conclusions d'appelante remises le 22 juin 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, la SAS Axinox demande à la cour de joindre la présente instance à l'instance N° RG 21/01695, d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 4 mars 2021 entrepris et statuant à nouveau de débouter la SCI 2 LTP de ses demandes et de condamner la SCI 2 LTP à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions d'intimée remises le 15 juillet 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, la SCI 2 LTP demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf à transformer les condamnations pécuniaires en constatation des créances et en fixation de leurs montants et y ajoutant, de condamner la SAS Axinox et la SELARL V&V Associés, ès qualités d'administrateur judiciaire, à lui payer la somme de 3.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er décembre 2022, l'affaire ayant été fixée pour plaider à l'audience du 19 janvier 2023.
SUR CE,
La SAS Axinox fait valoir qu'elle a souscrit une assurance couvrant les risques mentionnés aux articles 6.22 (à la charge du bailleur) et 6.2.13 (à la charge du preneur) du bail conclu le 25 septembre 2009 relatif aux locaux sis [Adresse 8], tant pour son compte que pour celui du propriétaire, de sorte que la demande de l'intimée tendant au remboursement de primes et cotisations d'assurance à hauteur de 1.794 euros, au titre de risques déjà couverts, est mal fondée, étant précisé qu'à l'époque de la souscription du contrat d'assurance par l'appelante, les représentants légaux du preneur et du bailleur étaient une seule et même personne, M. [N] [Y], de sorte que l'intimée en avait forcément connaissance.
Elle ajoute que selon bail commercial verbal, renouvelé le 1er juillet 2018, la SCI 2 LTP lui a également donné à bail des locaux sis à [Adresse 9], se composant d'un immeuble à usage d'activité comportant un bâtiment de 300 m², avec terrain et parking en macadam, le tout cadastré section ZD, numéro [Cadastre 5] d'une surface de 900 m² et que la nature verbale de ce bail implique l'absence de clause résolutoire, étant ajouté, d'une part, qu'aucun accord de remboursement des primes d'assurance du bailleur par le preneur n'est rapporté en l'espèce, et d'autre part, qu'elle a souscrit elle-même une assurance au titre des locaux du [Adresse 6].
Par ailleurs elle soutient que le bailleur se prévaut de la clause résolutoire en faisant preuve d'une particulière mauvaise foi, dès lors qu'il ne l'avait jamais facturée au titre de primes et cotisations d'assurance pendant la durée du bail d'origine et que les représentants légaux des deux parties étaient la même personne pendant une très longue période.
S'agissant des primes d'assurance litigieuses d'un montant de 1.794 euros pour la période du 23 juillet 2018 au 22 juillet 2019, elle fait valoir qu'il appartenait au bailleur de prévenir le locataire du changement d'usage concernant la prise en charge des frais d'assurance, en observant un préavis suffisant pour permettre à ce dernier de modifier les risques couverts par la police d'assurance qu'il avait déjà souscrite afin de ne pas payer deux fois pour la même garantie et que suite au départ de M. [Y] de ses fonctions de représentant légal du preneur, seul le quantum des primes des contrats d'assurance relatifs aux immeubles en cause a été modifié.
La SCI 2 LTP soutient pour sa part que le bail commercial verbal portant sur des locaux sis à [Adresse 9], a été conclu en 2012, son renouvellement ayant été accepté par le preneur le 28 mars 2018 et que M. [Y], alors PDG d'Axinox, avait assuré les deux immeubles sis [Adresse 8] et [Adresse 6] auprès de la Compagnie Axa depuis 1997 par un contrat censé couvrir tous les risques mais que le 1er septembre 2014, M. [T] [K] est devenu président de la société Axinox, M. [Y] en restant directeur général jusqu'à son départ définitif en janvier 2018 et que M. [K] a décidé dès son arrivée de changer d'agent général d'assurance, sans que M. [Y] ne soit avisé de la teneur de la police souscrite aux termes de deux contrats d'assurance au lieu d'un contrat unique initialement souscrit.
Elle indique qu'en 2018, M. [Y], ès qualités de gérant de l'intimée, a demandé à son assureur de vérifier les contrats d'assurance relatifs aux deux immeubles en cause, lequel l'a mis en garde sur le fait qu'en sa qualité de propriétaire, il lui appartenait à lui de les assurer conformément aux baux correspondants, que la SAS Axinox a refusé de l'informer sur la teneur et l'identité du bénéficiaire des garanties de la police souscrite par elle, malgré plusieurs demandes, de sorte que le bailleur a décidé, en toute bonne foi, conformément à ses obligations contractuelles et afin d'éviter un risque de non-garantie, de souscrire une nouvelle police et de refacturer au preneur le montant de la cotisation pour les risques à sa charge, conformément à l'article 6.2.2 des baux, soit la somme de 1.794 euros pour la période du 23 juillet 2018 au 22 juillet 2019.
Elle ne conteste pas qu'il résulte effectivement de la commune volonté des parties d'appliquer au bail verbal, concernant les locaux du [Adresse 6], les clauses du bail écrit du 30 septembre 2009 concernant les locaux du [Adresse 8], étant précisé qu'à l'époque de la conclusion des deux baux, M. [Y] était le représentant légal du bailleur comme du preneur et que la SAS Axinox a toujours pris en charge l'obligation d'assurance au titre des deux immeubles.
Elle précise qu'ayant pris connaissance au cours de la procédure de ces deux nouveaux contrats d'assurance elle a pu constater qu'ils imposaient au bail des conditions que celui-ci ne respectait pas notamment qu'ils comportaient des clauses prévoyant que le bail doit mentionner l'assurance pour compte du locataire vis-à-vis du propriétaire et que la société Axinox doit être relevée dans le bail de sa responsabilité de locataire.
Elle considère ainsi qu'il n'est nullement établi que les nouveaux contrats étaient les mêmes que ceux initialement souscrits et qu'un risque de non-garantie était non négligeable et imposait le retour à une stricte application du bail.
Elle fait valoir que le jugement entrepris a fait une application exacte des deux baux d'espèce, en particulier de leurs articles 6.22 et 6.2.13.
L'intimée précise enfin que par acte d'huissier du 23 décembre 2020, la SAS Axinox lui a donné congé pur et simple du bail verbal concernant les locaux du [Adresse 6], pour le 30 juin 2021, de sorte que l'appelante ne dispose plus d'aucun intérêt à agir concernant ce bien.
Le bail verbal par nature ne comportait pas de clause résolutoire permettant de prononcer la résiliation de ce bail un mois après un commandement resté infructueux.
Néanmoins il convient de constater que la société Axinox a donné congé de ce bail.
Il convient de relever que le bail écrit relatif au bien sis à [Adresse 8] en date du 25 septembre 2009 a été renouvelé au 1er juillet 2018 à la loi sans faire l'objet de modifications.
Néanmoins s'agissant de l'obligation d'assurance il était très précis quant à la prise en charge des assurances en mettant à la charge du bailleur l'obligation d'assurer l'immeuble contre l'incendie et d'être couvert par une assurance responsabilité civile avec remboursement de cette charge par le locataire et en mentionnant au titre des obligations du preneur une obligation personnelle d'assurance contre l'incendie, les explosions, les dégâts des eaux, les bris de vitrine et vitre et contre les risques de responsabilité civile et de sa profession et les risques locatifs et les recours des voisins. Le preneur ayant en outre l'obligation de maintenir et renouveler ces assurances pendant toute la durée du bail et d'acquitter régulièrement les primes et cotisations.
Ce bail comportait une clause résolutoire selon laquelle en cas de manquement par le preneur à l'une quelconque des obligations résultant du contrat et notamment en cas de non-paiement de l'un des termes de loyer en principal et accessoires à son échéance le bailleur pourra le résilier un mois après mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse.
En l'espèce le commandement visant la clause résolutoire délivré le 12 décembre 2018 visait à la fois l'obligation pour le preneur de rembourser la somme de 1794 euros au titre de l'obligation de rembourser les frais d'assurance du bailleur et l'obligation pour le preneur de s'assurer à titre personnel.
Il est justifié par la SAS Axinox qu'elle était bien assurée à titre personnel en sa qualité de preneur et au titre de son activité professionnelle.
Aucune résolution ne pouvait donc intervenir sur ce fondement.
Pour le surplus il convient de rappeler que le bailleur ne peut après le jugement d'ouverture d'une procédure collective poursuivre une action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement antérieur de loyer ou de charges s'il ne dispose d'une décision passée en force de chose jugée .
Surtout il n'est pas contesté que tant que le représentant légal de la SA Axinox et de la SCI 2LTP était la même personne, le preneur bénéficiait d'un contrat d'assurance global pour les deux biens donnés à bail et assumait directement les cotisations afférentes aux garanties relatives à sa qualité de preneur et à son activité et les cotisations afférentes aux garanties liées à la qualité de propriétaire des biens .
En application de cette modalité de fonctionnement lorsque la société représentée par un autre dirigeant a entendu changer d'assureur et que de nouveaux contrats d'assurance ont été conclus en 2014, le bailleur parfaitement avisé de ces changements n'a pas entendu contracter en son nom et en sa qualité de propriétaire des biens une assurance et en solliciter le remboursement auprès du preneur et ce jusqu'en 2018.
Le renouvellement du bail est ainsi intervenu sans difficulté.
Le bailleur a entendu contracter sa propre assurance ' multi pro'et a donc appelé la cotisation afférente avec le loyer du mois de septembre 2018 à compter de son départ de la société Axinox.
S'il explique cette démarche par ses doutes quant à la teneur des contrats d'assurance établis quatre plus tôt il ne justifie cependant s'en être inquiété que bien plus tard en mars 2019 alors même qu'il avait déjà adressé le commandement de payer visant la clause résolutoire et que le preneur assumait toujours une assurance pour son compte conformément à la pratique suivie depuis le début du bail.
Il n'est pas justifié de démarches antérieures visant à alerter le preneur de la décision de rompre cette pratique et l'avisant de la nécessité de rembourser désormais le bailleur des cotisations d'assurance et en contrepartie de mettre un terme à l'assurance contractée pour le compte du bailleur.
Il convient de considérer en conséquence que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi.
Il convient en conséquence pour l'ensemble de ces raisons d'infirmer le jugement entrepris et de dire n'y avoir lieu à résiliation des baux commerciaux.
Néanmoins et quelle que soit la teneur des garanties contractées par le preneur pour le compte du bailleur propriétaire des biens, en application des clauses du contrat de bail le preneur était redevable de l'assurance contractée par le bailleur.
Aussi le jugement doit être confirmé sur le principe et il convient de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Axinox la somme de 3589 euros au titre de la créance de la SCI 2LTP relative au remboursement des charges d'assurance 2018-2019 et 2019-2020.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel et de débouter les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à résiliation des baux;
Fixe la créance de la société 2LTP au passif de la procédure collective de la société Axinox à la somme de 3589 euros ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel;
Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
