ARRET
N°
[P]
S.C.I. MC3A
C/
LAFARGE
OG
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 15 DECEMBRE 2022
N° RG 21/05977 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IJYV
ORDONNANCE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS EN DATE DU 14 DÉCEMBRE 2021
APRES COMMUNICATION DU DOSSIER ET AVIS DE LA DATE D'AUDIENCE AU MINISTERE PUBLIC
EN PRESENCE DU REPRESENTANT DE MADAME LE PROCUREUR GENERAL
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTS
Monsieur [I] [P]
[Adresse 2]
[Localité 6]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000820 du 03/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AMIENS)
S.C.I. MC3A, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentés par Me Catherine LESTURGEZ, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 57
ET :
INTIME
Maître Sophie LAFARGE, ès qualités de Mandataire liquidateur de la SCI MC3A, désignée à cette fonction par jugement du Tribunal de Grande Instance D'AMIENS en date du 20 septembre 2019, confirmé par arrêt rendu le 26 novembre 2020 par la cour d'appel d'AMIENS
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représenté par Me Margot ROBIT substituant Me Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d'AMIENS, vestiaire : 65
DEBATS :
A l'audience publique du 20 Octobre 2022 devant :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022.
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du code de procédure civile.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Charlotte RODRIGUES
MINISTERE PUBLIC : M. Eric BOUSSUGE, Avocat Général
PRONONCE :
Le 15 Décembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.
DECISION
La SCI MC3A, gérée par Mme [V] [P] et M. [I] [P], ayant pour activité la location de terrains et d'autres biens immobiliers, est propriétaire en indivision avec M. Eric [K], de 50% d'une parcelle de terrain constructible sise au [Adresse 4] (Somme), cadastrée section [Cadastre 9] d'une contenance de 13 ares et 3 centiares.
Suivant jugement du 4 février 2016, le tribunal de grande instance d'Amiens a ouvert une procédure de redressement judiciaire a l'égard de la SCI MC3A et désigné maître Sophie Lafarge en qualité de mandataire judiciaire.
Suivant jugement du 21 septembre 2017, ce même tribunal a adopté un plan de redressement sur dix ans par voie de continuation de la SCI MC3A et maître Sophie Lafarge a été désignée en qualité de commissaire à l'exécution du plan.
Se prévalant du non paiement du premier dividende et de ses honoraires, ainsi que de l'existence de nouvelles dettes fiscales postérieures au redressement, maître Sophie Lafarge, en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan, a, par requête déposée le 27 juin 2019, demandé au tribunal de prononcer la résolution du plan de redressement et l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la SCI MC3A.
Suivant jugement du 20 septembre 2019, le tribunal de grande instance d'Amiens a prononcé la résolution du plan de redressement judiciaire du 21 septembre 2017 et prononcé la liquidation judiciaire de la SCI MC3A désignant maître Sophie Lafarge en qualité de liquidateur.
Suivant jugement rectifié du 5 novembre 2019, Mme [F] [A] a été désignée en qualité de juge-commissaire.
Selon déclaration du 25 novembre 2019, la SCI MC3A a relevé appel du jugement du 20 septembre 2019, l'affaire ayant été enregistrée sous le n°RG 19 8084.
Selon déclaration du 3 décembre 2019, la SCI MC3A a relevé appel du jugement rectifié du 5 novembre 2019, l'affaire ayant été enregistrée sous le n° RG 19 8229.
Suivant arrêt du 26 novembre 2020, la cour d'appel d'Amiens a confirmé le jugement du 20 septembre 2019, tel que rectifié par jugement du 5 novembre 2019, en toutes ses dispositions ;
Le 24 février 2021, maître Sophie Lafarge, ès qualités, a fait estimer la valeur de la parcelle litigieuse par l'intermédiaire de maître Antoine Petit, notaire à Naours (Somme), lequel a retenu un montant de 105.000 euros, hors émoluments de négociation, soit 111.300 euros, avec émoluments de négociation.
Suivant jugement du 6 avril 2021, le tribunal judiciaire d'Amiens a notamment ordonné la prorogation du terme du délai de clôture de la liquidation judiciaire de la SCI MC3A au 4 avril 2023, dès lors que le mandataire liquidateur doit procéder à la vente de plusieurs immeubles, dont la débitrice est propriétaire.
Selon requête du 21 septembre 2021, réceptionnée par le greffe du tribunal judiciaire d'Amiens le même jour, maître Sophie Lafarge, ès qualités, a sollicité l'autorisation de vendre de gré a gré la parcelle susvisée au prix de 110.000 euros net vendeur à M. [Y] [N] et à Mme [Z] [X], exposant que ces derniers avaient formulé le 3 août 2021 une offre d'achat à ce prix sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant de 100.000 euros, et ajoutant que M. Eric [K] avait donné son accord écrit par courriel à cette offre le même jour.
Suivant ordonnance du 14 décembre 2021, le juge-commissaire du tribunal judiciaire d'Amiens a autorisé maître Sophie Lafarge, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI MC3A, à vendre amiablement la parcelle de terrain constructible sise [Adresse 3]) cadastrée section [Cadastre 9] d'une contenance de 13 ares et 3 centiares, conjointement avec M. Eric [K], en sa qualité de propriétaire indivis, à M. [Y] [N] et à Mme [Z] [X] avec faculté de substitution au profit de toute personne physique ou morale désignée par ces derniers, au prix de 110.000 euros net vendeur, le tout payable au comptant lors de la signature de l'acte notarié de vente en l'étude de Me Antoine Petit, notaire à Naours (Somme), ou de tout autre notaire.
Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 29 décembre 2021, la SCI MC3A et M. [I] [P] ont interjeté appel de l'ordonnance susvisée du 14 décembre 2021.
Il a été fait application des articles 905 et suivants du code de procédure civile.
Suivant ordonnance du 6 juillet 2022, le juge-commissaire du tribunal judiciaire d'Amiens a notamment ordonné le sursis à statuer sur la requête de M. [I] [P], ès qualités de gérant de la SCI MC3A, sollicitant l'autorisation de vendre de gré à gré la parcelle litigieuse (cadastrée [Cadastre 8]) à M. [S] [J] et Mme [D] [E], épouse [J], au prix de 120.000 euros net vendeur, dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel d'Amiens statuant sur l'appel interjeté contre l'ordonnance du 14 décembre 2021.
Aux termes de leurs conclusions du 3 février 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, les appelants demandent à la cour d'infirmerl'ordonnance rendue le 14 décembre 2021 ayant autorisé maître Sophie Lafarge, conjointement avec M. Eric [K], à vendre la parcelle litigieuse sise [Adresse 4], cadastrée [Cadastre 7], au prix de 110.000 euros net vendeur et d'ordonner la vente du terrain litigieux, sur adjudication judiciaire, avec un prix de départ fixé à 120.000 euros.
Selon avis communiqué aux parties le 10 octobre 2022, le ministère public requiert la confirmation de la décision entreprise estimant qu'elle garantit aussi bien les intérêts de la SCI, que ceux de ses créanciers.
Aux termes de ses dernières conclusions d'intimée du 20 octobre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé détaillé des moyens développés, maître Sophie Lafarge, ès qualités, demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,de déclarer les appelants irrecevables en leur demande tendant à la mise en vente sur adjudication judiciaire de la parcelle sise [Adresse 4], cadastrée [Cadastre 7] et de condamner M. [P] à lui payer, ès qualités, une indemnité d'un montant de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 octobre 2022.
SUR CE
Sur la recevabilité de la demande d'adjudication judiciaire
Le mandataire liquidateur fait valoir l'irrecevabilité de la demande d'adjudication judiciaire des appelants au visa de l'article 564 du code de procédure civile.
Il soutient ainsi qu'en première instance les appelants se sont opposés à la vente amiable mais n'ont pas sollicité la mise en vente de la parcelle par adjudication judiciaire et que cette demande est en conséquence nouvelle en appel dès lors qu'elle ne tend pas aux mêmes fins que celle soumise au premier juge et n'en constitue ni l'accessoire ni la conséquence ni le complément nécessaire.
M. [P] et la SCI MC3A ne formulent aucun moyen sur ce point.
En application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Toutefois en application de l'article 565 du même code les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.
En outre selonl'article 566 du code de procédure civile les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Il ressort des notes d'audience de première instance, ainsi que des motifs de la décision entreprise, que M. [I] [P], ès qualités de gérant de la défenderesse, la SCI MC3A, s'est fermement opposé à la demande du mandataire liquidateur aux fins d'autorisation de vente amiable de la parcelle litigieuse (cadastrée [Cadastre 7]) aux consorts [M], sans formuler de demande incidente, au sens des articles 63 et suivants du code de procédure civile se contentant d'invoquer le fait qu'un engagement avait été pris sur la vente de cette parcelle à deux acquéreurs pour le prix de 50000 euros qui n'a pu aboutir .
L'unique jeu de conclusions des appelants remis au greffe de la cour le 3 février 2022 formule une demande tendant à voir ordonner la vente sur adjudication judiciaire du terrain litigieux, cadastré section [Cadastre 8], avec un prix de départ fixé à 120.000 euros.
M. [P] et la SCI MC3A font valoir qu'il avait été trouvé deux acquéreurs pour la parcelle mais que la vente n'a pu se faire en raison du refus de M. [K], coïndivisaire et de l'inaction du liquidateur qui n'a pas répondu davanatge à sa demande de sortie de l'indivision.
Ils soutiennent que face à cette situation seule une adjudication judiciaire sur la mise à prix de 120000 euros permettra de céder la parcelle au mieux.
Cette demande d'adjudication judiciaire sur une mise à prix plus élevée que le prix de vente retenu par le premier juge, formée à hauteur d'appel ne saurait être considérée comme une demande nouvelle dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que la prétention soumise au premier juge à savoir la vente d'un bien immobilier dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SCI MC3A , seules les modalités de cette vente étant différentes.
Il convient de déclarer cette demande d'adjudication judiciaire recevable.
Sur le sort de la parcelle
Les appelants font valoir qu'ils ont de nombreux acheteurs à proposer au mandataire liquidateur et rappellent que M. [P] s'était engagé à vendre la parcelle litigieuse peu avant la mise en liquidation judiciaire de la SCI MC3A, au prix de 50.000 euros et qu'il avait trouvé deux acheteurs prêts à le payer sans recourir à un prêt immobilier que ces deux acheteurs potentiels ont été présentés à maître Petit notaire auquel ils ont versé un acompte mais que le notaire a tenté en vain de prendre contact avec maître Sophie Lafarge sur ce point et qu'en outre M. [K] s'est opposé au projet de vente à MM. [C] et [C] les deux potentiels acheteurs, dans l'intention de nuire à M. [P] en précipitant la liquidation judiciaire de la SCI MC3A.
Ils font valoir que M. [P] a demandé en vain à maître Sophie Lafarge de mettre en place une procédure de sortie de l'indivision par le biais d'une licitation ou d'une adjudication et que M. [K] a refusé officiellement la proposition de M. [P] de lui payer une soulte de 30.000 euros pour sortir de l'indivision ;
Ils ajoutent que la vente amiable du terrain litigieux au prix de 110.000 euros s'oppose à l'intérêt de la SCI MC3A, tant par sa valeur estimée, que par la présence de M. [K] qui refuse de sortir de l'indivision et que l'ordonnance entreprise a autorisé la vente de la parcelle cadastrée [Cadastre 7] alors que M. [K], pourtant coïndivisaire, n'a pas été appelé dans la cause par Me Sophie Lafarge, si bien que la décision rendue n'est pas exécutable, car inopposable à l'un des coïndivisaires.
Maître Sophie Lafarge soutient pour sa part que la vente autorisée par la décision entreprise relève de sa mission de mandataire liquidateur de réaliser des actifs de la SCI MC3A, dans l'intérêt de celle-ci, comme des créanciers de la procédure collective et que les appelants ne fondent pas juridiquement leur demandes en cause d'appel, ni ne critiquent la motivation de l'ordonnance entreprise;
Elle souligne que le projet de M. [P], antérieurement à la liquidation de la SCI MC3A, consistant à vendre la parcelle en cause à MM. [C] et [C] pour un prix dérisoire de 50.000 euros, ne saurait justifier la remise en cause du prix de vente autorisé de 110.000 euros, supérieur à la valeur de marché du bien concerné, dans le cadre du présent litige.
Elle fait valoir que les intentions réelles des appelants consistent à tenter par tous les moyens, mêmes les plus dilatoires, de retarder les opérations de liquidation judiciaire de la SCI MC3A et le désintéressement des créanciers de la procédure collective, et de dissuader les consorts [M] d'acquérir le bien en cause.
Elle soutient que la problématique de la sortie de M. [K] de l'indivision est sans rapport avec le litige et que la demande, par ailleurs irrecevable comme nouvelle en appel, des appelants tendant à ordonner une adjudication judiciaire avec une mise à prix de 120.000 euros n'est pas sérieuse, sachant qu'un prix de départ supérieur à celui du marché a de très faibles chances d'attirer d'éventuels candidats et que les frais préalables à l'adjudication seraient à la charge de la procédure collective, de sorte qu'elle porterait atteinte aux intérêts de la SCI MC3A et de ses créanciers.
Enfin, s'agissant des pièces produites par les appelants le 18 octobre 2022 relatives à la proposition d'achat des époux [T], maître Sophie Lafarge souligne que cette offre alternative pour un prix de 120.000 euros net vendeur ne lui a pas été adressée en temps utile, étant précisé que les époux [M] sont toujours intéressés par l'acquisition de la parcelle en cause, selon offre d'achat du 24 septembre 2021 que cette offre d'achat ne remet pas en question le caractère parfait de la vente autorisée par l'ordonnance entreprise et que la communication par les appelants de nouvelles pièces, sans mise à jour de leurs conclusions, pose problème, puisque ces pièces tendent à contredire leur demande nouvelle en cause d'appel d'adjudication judiciaire.
Il sera observé en premier lieu que M. [P] et de la SCI MC3A ont déposé le 18 octobre 2022 une série de pièces numérotées 27 à 39, selon bordereau de communication actualisé du même jour relatives à la proposition d'acquisition du terrain d'espèce par les époux [T] pour un montant de 120000 euros net vendeur sans condition suspensive de l'obtention d'un prêt mais sous réserve de l'obtention d'un permis de construire mais sans produire de nouvelles conclusions.
En application de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l'espèce la discussion des moyens et prétentions, ainsi que le dispositif formulés dans l'unique jeu de conclusions déposé le 3 février 2022 pour M. [P] et la SCI MC3A ne se rapportent pas, directement ou indirectement, au contenu desdites pièces n° 27 à 39.
La cour n'est donc saisie en l'espèce d'aucune demande relative à cette proposition de vente amiable et n'est saisie aux termes du dispositif des conclusions des appelants que d'une demande d'adjudication judiciaire sur laquelle seulement il lui appartient de se prononcer.
Selon l'article L642-18 du code de commerce , les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L322-5 à L322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L322-6 et L322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente [...] et le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L322-7, L322-8 à L322-11 et L322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.
En l'espèce les appelants sont mal fondés à se prévaloir de propositions d'achat anciennes, en particulier de celle formulée par MM. [C] et [C] pour un prix de 50.000 euros, alors que la préservation des intérêts de la procédure collective exigent, à l'évidence, de privilégier une offre d'acquisition, telle que celle formulée en septembre 2021 par les consorts [M] et réitérée le 18 octobre 2022, à hauteur d'un prix de 110.000 euros net vendeur, correspondant à l'estimation actualisée au 24 février 2021 de la valeur de marché de la parcelle litigieuse par maîtreAntoine Petit.
Par ailleurs, le refus de M. [K] de consentir à des propositions d'achat qui ne sont plus actuelles, dont celle des consorts [C], l'échec des tentatives de la SCI MC3A de le faire sortir de la coindivision et l'absence d'engagement d'une procédure à cette fin par Me Sophie Lafarge, ès-qualités, au visa des articles 815 et suivants du code civil, sont sans incidence sur litige porté à la connaissance de la cour dans le cadre de la présente instance.
La circonstance que maître Sophie Lafarge, ès qualités, n'ait pas attrait M. [K] en la cause, ni devant le juge-commissaire, ni à hauteur d'appel, n'est pas de nature à empêcher l'exécution de l'ordonnance entreprise, sachant que le mandataire liquidateur justifiait à l'appui de sa requête introductive d'instance du 21 septembre 2021, du consentement préalable du coïndivisaire de la SCI MC3A à la vente de la parcelle d'espèce au prix proposé par les consorts [M] de 110.000 euros net vendeur, selon courriel du 3 août 2021.
Il sera relevé que l'offre d'achat réitérée des consorts [M], pour un prix de 110.000 euros net vendeur et sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de 100.000 euros, préserve tant les intérêts de la procédure collective, que ceux des créanciers de la SCI MC3A.
Une vente sur adjudication judiciaire sur une mise à prix très légèrement supérieure aux suites incertaines ne présente manifestement pas les mêmes avantages.
Enfin, il sera observé à toutes fins utiles qu' il ne suffit pas de soumettre une proposition d'achat à un prix supérieur et sans condition suspensive d'obtention d'un prêt pour qu'elle s'impose nécessairement à la procédure collective, en particulier lorsqu'une proposition antérieure, quoique formulée à des conditions de prix et de financement moins attractives en apparence, a déjà fait l'objet d'une autorisation de vente amiable suivant ordonnance du juge-commissaire, conformément aux articles L642-18, R642-36 et R642-23 précités du code de commerce.
Le caractère non-définitif de cette ordonnance n'empêche pas des considérations élémentaires de sécurité juridique au bénéfice des consorts [M], d'autant que leur offre d'achat n'est pas formulée sous réserve de la délivrance d'un permis de construire, à l'inverse de celle versée aux débats par les appelants .
Dès lors, il convient de débouter les appelants de leur demande d'infirmation et de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
M. [I] [P] et la SCI MC3A, qui succombent en totalité, seront condamnés aux dépens d'appel.
Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge de Me Sophie Lafarge, ès qualités, les frais irrépétibles d'appel non compris dans les dépens, qu'il convient d'évaluer à la somme de1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,
Déclare recevable la demande formée par les appelants tendant à voir ordonner la vente de la parcelle sise [Adresse 4] cadastrée section [Cadastre 7] sur adjudication judiciaire
La dit non fondée;
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, rendue le 14 décembre 2021 par le juge commissaire du tribunal judiciaire d'Amiens;
Y ajoutant,
Condamne M. [I] [P] et la SCI MC3A à payer à Me Sophie Lafarge, ès qualités, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne M. [I] [P] et la SCI MC3A aux dépens d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
