ARRET
N°
[G]
C/
[W]
S.C.I. VICHADEUG
OG
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 03 NOVEMBRE 2022
N° RG 20/05326 - N° Portalis DBV4-V-B7E-H4TY
JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS EN DATE DU 01 SEPTEMBRE 2020
PARTIES EN CAUSE :
APPELANT
Monsieur [E] [G]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Thibaut ROQUES de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS
ET :
INTIMEES
Madame [I] [K] [W] épouse [G]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Noémie FOUQUE de la SELARL DEJANS, avocat au barreau de SENLIS
S.C.I. VICHADEUG, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Serge LEQUILLERIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS, vestiaire : 160
DEBATS :
A l'audience publique du 06 Septembre 2022 devant Mme Odile GREVIN, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2022.
GREFFIER : Mme Charlotte RODRIGUES, assistée de Madame Sophie TRENCART, adjointe administrative faisant fonction
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Odile GREVIN, en a rendu compte à la Cour composée de :
Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Le 03 Novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Charlotte RODRIGUES, Greffier.
DECISION
Par acte sous seing privé en date du 22 octobre 1990 les consorts [U] ont donné à bail rétroactivement au 15 octobre 1990 et pour une durée de neuf années, un local commercial sis [Adresse 2] à M. [E] [G] exerçant la profession de joaillier-bijoutier.
Ce bail a été renouvelé par acte authentique le 7 novembre 2005 rétroactivement au 15 octobre 1999.
Par acte authentique reçu le 22 février 2007 les consorts [U] ont vendu le bien immobilier à la SCI Vichadeug.
Le bail a de nouveau été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 15 octobre 2008 au profit de M. [G] et de son épouse Mme [I] [W].
Par acte extra-judiciaire en date du 15 mai 2017 M. [G] a sollicité le renouvellement du bail commercial à son seul profit, son épouse déclarant renoncer à son droit au bail.
Par acte extrajudiciaire en date du 30 juin 2017, la SCI Vichadeug a fait connaître à M. [G] et à son épouse son refus de procéder au renouvellement du bail commercial.
Par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Senlis en date du 23 janvier 2018 M. [S] a été désigné en qualité d'expert afin d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction.
Son rapport a été déposé le 3 octobre 2018.
Par acte d'huissier en date du 7 février 2018 la SCI Vichadeug a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Senlis M. [G] et son épouse à l'effet notamment de valider le congé délivré le 30 juin 2017 de fixer le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation et de constater la résiliation du bail.
Par jugement du tribunal judiciaire de Senlis en date du 1er septembre 2020, il a été dit n'y avoir lieu de statuer sur la validité du congé donné par la SCI Vichadeug au motif qu'elle n'est pas contestée, la SCI Vichadeug a été déboutée de sa demande de résiliation du bail, à compter du 30 juin 2017 ou à la date de consignation de l'indemnité d'éviction, le bail étant résilié à son terme soit au 14 octobre 2017, la société Vichadeug a été condamnée à payer à M. [G] et son épouse la somme de 33500 euros au titre de l'indemnité d'éviction et du trouble commercial, cette somme étant séquestrée auprès du bâtonnier de l'ordre des avocats de Senlis dès que la décision sera définitive, par ailleurs M. [G] et son épouse ont été condamnés solidairement à payer une indemnité d'occupation de 9000 euros par an, outre les charges sur justificatifs et la compensation judiciaire a été ordonnée entre ces deux condamnations.
Enfin la SCI Vichadeug a été condamnée à payer à M. [G] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire et dont distraction au profit de la SCP Drye De Bailliencourt.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 27 octobre 2020 M. [G] a interjeté appel de cette décision expressément en tous ses chefs.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 27 janvier 2021 M. [G] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 32000 euros majorée de 100 000 euros au titre de frais de rachat d'un fonds de commerce, 67392,03 euros au titre de frais de réinstallation, 4000 euros au titre de frais de déménagement, 3200 euros à titre de frais de remploi et 1500 euros au titre du trouble commercial soit une indemnité totale de 208092,03 euros et de débouter Mme [I] [G] de sa demande de partage par moitié de l'indemnité d'éviction et accessoires. En tout état de cause il demande à la cour de condamner la SCI Vichadeug à lui payer une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Drye-de Bailliencourt & Associés.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 23 avril 2021 la SCI Vichadeug demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter M. [G] de ses demandes et de le condamner au paiement d'une somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et d'ordonner l'exécution provisoire.
Par conclusions notifiées le 14 avril 2022 Mme [I] [W] demande à la cour d'infirmer la décision entreprise des chefs de la condamnation au titre de l'indemnité d'éviction et du trouble commercial et du chef de la condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation et statuant à nouveau de condamner la SCI Vichadeug à payer à M. [G] la somme de 33500 euros au titre de l'indemnité d'éviction et du trouble commercial, de condamner M. [G] à payer à la SCI Vichadeug une indemnité d'occupation de 9000 euros hors taxe par an outre les charges sur justificatifs à compter du 15 octobre 2017 et de condamner la SCI Vichadeug à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de débouter la SCI et M. [G] de leurs demandes plus amples ou contraires.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2022.
MOTIFS
Sur l'indemnité d'éviction
Le premier juge a fixé l'indemnité principale d'éviction au montant estimé par l'expert et non contesté par les parties soit 32000 euros et le trouble commercial à la somme de 1500 euros également selon l'accord des parties.
Il a rejeté cependant les demandes d'indemnités supplémentaires au titre des frais de déménagement, de remploi ou de rachat de fonds de commerce ou de frais de réinstallation ou de déménagement dès lors que ces demandes d'un montant important n'ont pas été soumises à l'appréciation de l'expert et que les pièces communiquées ne permettent nullement de conclure à la certitude d'une réinstallation du fonds exploité dans un autre local au regard de l'âge de M. [G] exploitant personnellement le fonds.
Il a débouté les preneurs de leur demande au titre des frais de remploi qui au regard de l'évaluation faite par ailleurs par l'expert ne peuvent comprendre que des droits de mutation faute pour eux de justifier de la réalité de leur réinstallation
M. [G] soutient que l'évaluation de l'expert a omis certains postes d'indemnisation alors que l'indemnité d'éviction doit réparer tout le préjudice causé par le non renouvellement du bail commercial.
Il fait valoir ainsi qu'ont été omis les frais de réinstallation qui visent à réparer le préjudice causé par la perte des fruits des travaux d'aménagement et d'équipement ou de mise aux normes constatés dans les locaux objet de l'éviction et nécessaires à la poursuite de l'activité dans de nouveaux locaux. Il estime ces frais de réinstallation à la somme de 105000 euros rappelant qu'il a financé l'aménagement de la devanture de la boutique, la vitrine et le présentoir ou l'espace de vente. Il indique avoir trouver un local comparable à celui objet du litige pour 100000 euros et que doivent y être ajoutés les travaux de réaménagement pour l'activité de bijouterie évalués à 67392,03 euros.
Il fait valoir qu'ont également été omis les frais de déménagement dont un coffre-fort lourd au regard de son activité, évalués à 4000 euros.
Il conteste le fait que le premier juge ait pris en compte son âge dans le préjudice subi et ses facultés de réinstallation. Il fait valoir qu'il ne sera en mesure de se réinstaller que s'il est correctement indemnisé de son préjudice.
La SCI Vichadeug confirme qu'il n'existe aucune opposition quant au montant de l'indemnité principale d'éviction évaluée par l'expert à la somme de 32000 euros mais que le débat s'est instauré sur le préjudices connexes qui sont fonction du sort réservé au fonds qui peut être perdu ou simplement déplacé.
Elle soutient ainsi que l'indemnité de remploi n'est pas due lorsqu'il n'est pas justifié d'une réinstallation ou lorsque il y a réinstallation dans des locaux appartenant au locataire pour lesquels aucun frais n'a dû être exposé.
Elle ajoute que dans le cadre d'une réinstallation incertaine l'indemnité de remploi peut-être consignée pendant un an mais qu'il faut alors justifier d'un véritable projet de réinstallation.
Elle fait valoir qu'en l'espèce M. [G] qui pouvait faire valoir ses droits à la retraite et s'était mis depuis cinq années au régime des micro-entrepreneurs ne percevant qu'un revenu mensuel de 800 à 900 euros était dans l'incapacité de financer une réinstallation. Elle fait observer que le seul courrier adressé par une entreprise voisine dont le fonds était à vendre étant à cet égard insuffisant, deux années s'étant écoulées sans que soit rapportée la preuve d'une véritable réinstallation et une activité distincte de celle de M. [G] se poursuivant à l'adresse du fonds voisin.
Elle fait valoir s'agissant des frais d'aménagement que ceux-ci ont été réalisés il y a 29 ans et ont largement été amortis.
Elle soutient que M. [G] ne peut prétendre à l'indemnisation de frais de déménagement aussi imaginaires que la réinstallation et les travaux l'accompagnant.
S'agissant des frais de réinstallation, de réaménagement et de déménagement, Mme [W] épouse de M. [G] soutient que les travaux du fonds de commerce ont été effectués au moyen d'un emprunt remboursé par les époux durant la vie commune et ne comprend pas les frais de déménagement sollicités dès lors que M. [G] se maintient dans les lieux.
En application de l'article L 145-28 du code de commerce tout locataire ayant droit à une indemnité d'éviction bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux tant que l'indemnité ne lui a pas été versée et durant cette période de maintien dans les lieux le preneur est redevable d'une indemnité d'occupation.
En application de l'article L 145-28 du code de commerce l'indemnité d'éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail.
Cette indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession , augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
En l'espèce l'évaluation de l'indemnité principale par l'expert n'est pas contestée.
Il s'agit en présence de la perte du fonds de commerce de la valeur de ce fonds estimé par l'expert.
S'agissant des indemnités accessoires constituées des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur il convient d'observer qu'elles sont dues en cas de perte du fonds ou en cas de déplacement de celui-ci, il convient de retenir qu'elles ne sont pas dues de plein droit et peuvent être écartées à la condition toutefois que le bailleur rapporte la preuve de l'absence de réinstallation du preneur.
L'absence d'intention du preneur de se réinstaller ne se présume pas notamment à raison de son âge.
En l'espèce la SCI Vichadeug ne tire que de l'âge du preneur et de son régime de micro-entrepreneur son intention de prendre sa retraite.
Toutefois il échet d'observer que M. [G] qui s'est maintenu dans les lieux exploite toujours le fonds de commerce de bijouterie- joaillerie.
Il justifie par ailleurs avoir exercé des démarches pour en trouver un autre et avoir fait réaliser des devis en vue de son aménagement.
La preuve de l'intention de M. [G] même âgé désormais de plus de 75 ans de ne pas se réinstaller n'est nullement rapportée par le bailleur auquel elle incombe.
Il convient au regard du rapport d'expertise de fixer l'indemnité de remploi destinée à compenser les frais et droits de mutation pour l'acquisition d'un fonds de même valeur à la somme de 3200 euros, montant qui n'est pas utilement contesté.
L'expert ne s'est pas prononcé sur les frais de réinstallation et les frais de déménagement.
Les frais de réinstallation sont évalués en fonction de la vétusté des aménagements existant dans les locaux objets de l'indemnité d'occupation, en fonction de l'établissement de devis et en tenant compte de la différence de surface entre les anciens et nouveaux locaux .
En l'espèce la cour ne peut retenir la valeur d'un fonds de commerce et ne peut se fonder sur les seules caractéristiques de ce nouveau fonds dont l'achat était seulement envisagé et doit tenir compte de l'ancienneté des aménagements équipant l'actuel fonds de commerce.
Il convient également de tenir compte de la particularité de l'activité exercée par M. [G] qui demande l'instauration de vitrages blindés et d'un système d'alarme.
Il convient au regard des pièces produites, coût des installations existantes et devis pour une nouvelle installation de fixer l'indemnité due à M. [G] à la somme de 20500 euros .
S'agissant des frais de déménagement en l'absence de tout justificatif ils ne peuvent être indemnisés.
Enfin le trouble commercial correspondant au préjudice subi par le preneur du fait de la gestion de l'éviction, l'évaluation de l'expert conforme à l'usage sera entérinée, à défaut de tout élément contraire et étant rappelé que ce préjudice est indemnisé en cas de réinstallation mais aussi en cas d'arrêt d'exploitation.
En conséquence il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les preneurs de leurs demandes d'indemnisation relatives au frais de remploi et aux frais de réinstallation et de condamner la SCI Vichadeug au paiement à ce titre des sommes de 3200 euros et 20500 euros.
Sur les demandes formées par Mme [W]
Madame [W] soutient que M. [G] exploite seul le fonds de commerce depuis le mois de mai 2017 et se maintient dans les lieux nonobstant le refus de renouvellement, continuant son activité et réglant le loyer et les charges conformément aux termes du bail alors qu'elle-même a renoncé à ses droits sur le bail et à la cotitularité du bail par exploit d'huissier en date du 15 mai 2017.
Elle fait valoir qu'il est donc cohérent que la SCI Vichadeug verse à M. [G] seul l'indemnité d'éviction à charge ensuite pour lui de régler seul l'indemnité d'occupation.
Elle fait observer qu'il est prévu dans le projet d'état liquidatif que M. [G] se verra attribuer le fonds de commerce ou l'indemnité d'éviction, projet approuvé par le juge aux affaires familiales et la cour d'appel ayant tranché les désaccords existant entre les parties relatifs à la liquidation de leur régime matrimonial le pourvoi en cassation introduit ne devant pas revenir sur ces chefs.
M. [G] confirme que Mme [W] n'exploite plus le fonds de commerce qu'il a repris seul en mai 2017, et qu'elle ne subit donc aucun préjudice indemnisable.
Le bail commercial a été renouvelé en 2008 au bénéfice des deux époux .
Après avoir été immatriculé en qualité de conjoint collaborateur M. [G] justifie être inscrit à titre personnel au registre du commerce et des sociétés depuis le mois de juin 2017.
Si par acte extrajudiciaire en date du 15 mai 2017 délivré au bailleur Mme [W] a indiqué renoncer au bail tout en sollicitant aux côtés de son époux le renouvellement du bail à supposer que cet acte équivoque puisse valoir congé, ce congé ne pouvait prendre effet avant la fin de la période triennale et donc le terme du bail lui-même le 15 octobre 2017.
Par ailleurs les époux avaient changé de régime matrimonial pour adopter le régime de la communauté universelle en 1998 et le fonds de commerce exploité constitue un actif de la communauté dont il n'est pas justifié qu'elle ait fait l'objet d'un partage définitif.
Les deux époux étant propriétaires du fonds de commerce exploité par tous deux au cours des trois années précédant le renouvellement et co-preneurs du bail commercial, ils avaient tous deux droit au renouvellement
et en particulier l'épouse commune en biens quand bien même elle n'aurait plus été immatriculée en avril 2017.
Par conséquent la SCI Vichadeug a bien notifié à chacun des époux et co-titulaires du bail le refus de renouvellement contre paiement d'une indemnité d'éviction.
Ainsi la SCI Vichadeug est en principe tenue de verser l'indemnité d'éviction aux co-titulaires du bail à son terme.
Il reviendra aux époux en instance de divorce de décider du sort de cette indemnité dans le cadre de la liquidation de leur communauté quand bien même Mme [W] après avoir sollicité le bénéfice de la moitié de l'indemnité d'éviction en première instance, indique qu'elle entend renoncer à ses droits sur cette indemnité en se référant au projet de partage liquidatif.
Par ailleurs les preneurs pouvant tous deux prétendre au paiement de l'indemnité d'éviction ont droit au maintien dans les lieux, ce droit ne prenant fin qu'au versement de l'indemnité d'éviction.
Le preneur est tenu pendant son maintien dans les lieux de payer une indemnité d'occupation qui n'a pas la même nature qu'une indemnité d'occupation de droit commun laquelle a une nature indemnitaire et compensatoire. En effet il ne s'agit pas de réparer le préjudice lié à l'impossibilité de disposer des lieux qui n'existe pas en raison du droit au maintien dans les lieux mais de payer la contrepartie de la jouissance des lieux.
Elle est due à compter de la date d'effet du congé et pendant toute la procédure et est payée par compensation avec l'indemnité d'éviction.
Il sera observé que la compensation ainsi ordonnée n'a pas été remise en cause devant la cour et que l'indemnité d'occupation sera payée par compensation avec l'indemnité d'éviction à due concurrence
Il convient en conséquence de débouter Mme [W] de sa demande tendant à être déchargée de son obligation à la dette à ce titre envers le bailleur.
S'agissant de la contribution à la dette il appartiendra aux époux de décider du sort de ce passif dans le cadre de la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il convient de condamner la SCI Vichadeug aux entiers dépens d'appel et de la condamner à payer à M. [G] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de débouter Mme [W] de sa demande fondée sur le même article.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,
Statuant dans les limites de l'appel,
Confirme la décision entreprise excepté sur le montant de l'indemnité d'éviction;
Statuant à nouveau sur le chef infirmé,
Dit que les preneurs ont droit à l'indemnité de remploi et à l'indemnisation de frais de réinstallation
Fixe le montant de l'indemnité de remploi à la somme de 3200 euros et le montant de l'indemnité au titre des frais de réinstallation à la somme de 20500 euros ;
Dit que ces sommes seront comme l'indemnité principale et l'indemnité au titre du trouble commercial séquestrées auprès du bâtonnier de l'ordre des avocats de Senlis
Y ajoutant,
Condamne la SCI Vichadeug à payer à M. [G] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Déboute Mme [W] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile;
Condamne la SCI Vichadeug aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP Drye De Bailliencourt.
Le Greffier,La Présidente,
