ARRET
N°
S.A.R.L. ISLI CONSEIL
C/
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4]
VBJ/SGS
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU QUINZE SEPTEMBRE
DEUX MILLE VINGT DEUX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 19/07672 - N° Portalis DBV4-V-B7D-HRCD
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL D'INSTANCE DE SENLIS DU DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF
PARTIES EN CAUSE :
S.A.R.L. ISLI CONSEIL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Antoine CANAL, avocat au barreau D'AMIENS
Ayant pour avocat plaidant Me LARGILLIERE Mathieu avocat au barreau du VAL D'OISE
APPELANTE
ET
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] Représenté par son Syndic, NEXITY LAMY, sis [Adresse 1], [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Sibylle DUMOULIN de la SCP FRISON ET ASSOCIÉS, avocat au barreau D'AMIENS
Ayant pour avocat plaidant Me Marie MASSON avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
DEBATS :
A l'audience publique du 16 juin 2022, l'affaire est venue devant Mme Christina DIAS DA SILVA, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 septembre 2022.
La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Madame V. BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, Mme Christina DIAS DA SILVA , Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Le 15 septembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Madame V. BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
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DECISION :
La société Isli est copropriétaire des lots 17, 27, 28, 35, 36, 38, 43, 44, 45 et des parkings 50 et 122 au sein de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 3] pour les avoir acquis par dation en paiement de la société Aurencia le22 octobre 2012.
Par acte d'huissier en date du 10 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société Nexity Lamy, a assigné la Sarl Isli Conseil devant le tribunal d'instance de Senlis en paiement des charges de copropriété impayées.
Par jugement en date du 18 septembre 2019, le tribunal d'instance de Senlis a ainsi statué:
-Condamne la société Isli Conseil à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] [Localité 3], représenté par son syndic, la société Nexity Lamy la somme de 7575,11 euros à titre de charges de copropriété impayées arrêtées au 12 novembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 24 juillet 2018,
-Condamne la société Isli Conseil à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] [Localité 3], représenté par son syndic, la société Nexity Lamy la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-Déboute la société Isli Conseil de l'ensemble de ses demandes,
-Déboute les parties du surpkus de leurs demandes,
Condamne la société Isli Conseil aux entiers dépens,
-Dit qu'il y a lieu à exécution provisoire.
La société Isli Conseil a interjeté appel de ce jugement le 30 octobre 2019.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 10 mai 2022, la société Isli demande à la cour de:
In limine litis:
-débouter le syndicat des copropriétaires sollicitant l'irrecevabilité de la demande à titre principal de la société Isli,
A titre principal:
-constater que la société Isli n'est plus propriétaire des lots de copropriété °17-27-28-35-36-37-38-43-44-45 et 46 ainsi que les parkings n°50 et 122, et ce rétroactivement 22 octobre 2012 ;
En conséquence,
-infirmer la décision du Tribunal d'Instance en ce qu'elle a condamné la société Isli au paiement de charges de copropriété afférentes à ces lots ;
-condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7] à la restitution de toutes les sommes éventuellement perçues de la société Isli au titre des lots de copropriété °17-27-28-35-36-37-38-43-44-45 et 46 ainsi que les parkings n°50 et 122
A titre subsidiaire:
-condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7] à la somme de 180 000 euros au titre des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi ;
A titre infiniment subsidiaire:
-fixer le montant de la créance en principal à la somme de 7 355,57 euros.
Sur l'appel incident.
-débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7] de l'ensemble de ses demandes.
En tout état de cause
-condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7] à payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 10 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de dire irrecevables les demandes de la société Isli tendant à constater qu'elle n'est plus copropriétaire, demandant le remboursement des sommes réglées et demandant l'octroi de dommages et intérêts, à défaut dire ces demandes infondées,
En tous les cas débouter la société Isli de toutes ses demandes,
Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts, qu'il a rejeté la somme de 1038.36 euros au titre des frais et qu'il n'a accordé que 400 euros d'article 700.
En conséquence et y ajoutant,
Condamner la société Isli à payer aux syndicats des copropriétaires, les sommes suivantes :
' 8613.47 euros au titre des charges de copropriété et des frais selon décompte arrêté du 01.01.2015 au 12.11.2018 (1257.90 euros de frais et 7355.57 euros de charges), qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de la sommation de payer du 24/07/2018,
A titre subsidiaire :
Si par extraordinaire la cour venait à écarter la demande de condamnation au titre des charges, il lui est demandé de constater la mauvaise foi de la société ISLI et de dire et juger qu'elle a commis une faute en percevant les loyers sans régler les charges en conséquence,
Il est demandé à la Cour de faire application de la théorie de l'enrichissement sans cause,
En conséquence
Il est demandé à la Cour de condamner la société Isli Conseil à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] - [Localité 3] à payer :
' 8613.47 euros selon décompte arrêté du 01.01.2015 au 12.11.2018 qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de la sommation de payer du 24/07/2018,
En tous les cas, il est demandé à la cour de condamner la société Isli Conseil à payer :
' 1000 euros à titre de dommages intérêts, pour résistance abusive,
' 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance
' 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2022 et l'affaire fixée à l'audience des débats le 16 juin 2022.
CECI EXPOSE, LA COUR:
Sur l'absence d'exigibilité des charges de copropriété à l'encontre de la Sarl Isli:
La Sarl Isli conclut au débouté de la demande en paiement des charges de copropriété en faisant valoir que l'acte de vente lui transférant les droits sur les lots en copropriété a été annulé par jugement du tribunal de commerce de Paris du 30 septembre 2019 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 16 février 2021. En conséquence de cet arrêt, l'article 1178 du Code civil prévoyant que le contrat année est censé n'avoir jamais existé, les parties étant remises dans la situation initiale où elle se trouvait avant l'acte annulé, les effets de la nullité de la transmission de propriétés sont rétroactifs. Seule la société Aurencia, demeurée propriétaire est donc redevable des charges de copropriété.
Elle ajoute que le jugement et l'arrêt ont été transmis au service de la publicité foncière qui a procédé aux modifications hypothécaires.
Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, cette demande se fondant sur l'arrêt de la cour intervenu postérieurement au jugement dont appel, qui est un élément nouveau ne constitue nullement une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, quand bien même une procédure avait été initiée en ce sens. Elle est donc recevable.
Il résulte de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 que tout transfert de propriété d'un lot est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire qui suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert (...) cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévue à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.
Ainsi, en application de cet article, seule la notification d'une cession opérée selon le formalisme prévu rend la mutation opposable au syndicat des copropriétaires qui peut donc réclamer le paiement des charges de copropriété au copropriétaire vendeur.
En l'espèce, si la société Isli verse aux débats des documents établissant que Me Saint Louis, avocat, a procédé à l'inscription hypothécaire du jugement prononçant la nullité de la vente et de l'arrêt confirmant cette décision, elle ne justifie par aucune pièce avoir avisé le syndic de ce que la nullité de la vente des droits et biens immobiliers qu'elle avait conclue avec la société Aurencia avait été prononcée par jugement du 30 septembre 2019 par le tribunal de commerce de Paris, lequel avait été confirmé par arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 16 février 2021.
Faute de notification du transfert de propriété des lots à la société Aurencia, conséquence de la nullité de la vente, au syndicat des copropriétaires, la Sarl Isli, seul propriétaire connu du syndicat des copropriétaires est donc redevable des charges de copropriété et le syndicat des copropriétaires est donc recevable à lui en réclamer le paiement.
Sur le montant des charges de copropriété:
L'article 10 de la loi du 10 Juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer d'une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, d'autre part aux charges relatives à l'entretien des parties communes.
L'article 14 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, et d'administration des parties communes et équipements courants de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, et que les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
La société Isli conteste le décompte et relève qu'en tout état de cause le syndicat des copropriétaires fixe le montant de sa créance au titre des charges de copropriété à la somme de 7355,57 euros et celui des frais à 1257.90 euros: la cour ne saurait donc le condamner, le cas échéant à une somme supérieure à 7355,57 euros au titre des charges.
Il résulte des pièces produites qu'à la suite du changement de syndic le décompte établi par le nouveau syndic reprend le solde établi par le précédent pour l'annuler (par crédit) ensuite dès lors qu'elle en tenait compte dans l'établissement de son propre décompte.
Ce décompte inclus, comme l'a relevé le tribunal, des frais qui ne sont justifiés par aucune pièce. Ces frais de mise en demeure, de constitution de dossier assignation et de relecture assignation qui s'élèvent à 1017,52 € doivent donc être déduits du montant réclamé au titres des charges de copropriété.
Sont versés aux débats les procès-verbaux d'assemblée générale portant approbation des comptes et les appels de fonds correspondant.
Après déduction de la somme de 1017,52 euros, le montant des charges dues au 12 novembre 2018, incluant l'appel de charges du 4ème trimestre 2018, s'élève donc à la somme de 7595,95 euros.
Cependant dans le dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires ne réclame que 7355,57 euros au titre des charges
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société Isli au paiement des charges de copropriété mais infirmé sur le montant de la condamnation qui sera prononcée à hauteur de 7355,57 euros, outre intérêts légaux à compter de la sommation de payer du 24 juillet 2018.
Sur la demande reconventionnelle de la société Isli en paiement de 180 000 euros de dommages-intérêts pour trouble de jouissance:
Déboutée de cette demande en première instance faute de preuve, la société Isli soutient devant la cour s'être trouvée dans l'impossibilité de mettre ses lots en location en raison de l'absence d'entretien par la copropriété rendant impossible l'accès aux parties communes.
Pour établir cette impossibilité, à hauteur de cour, sont à nouveau produites des photographies qui seraient en date de 2018. Cependant comme l'a justement relevé le tribunal la simple production de photos qui ne permettent pas la vérification de l'adresse et des dates est insuffisant à établir le préjudice invoqué.
La société Isli ne justifie pas plus d'une demande d'intervention ou de réclamation qui aurait été faite en vain auprès du syndic après que son locataire l'ait mis en demeure par lettre recommandée avec accusé réception du 16 juin 2017.
La cour relève qu'un mois après réception de ce courrier, elle a donné son accord pour la résiliation du bail sans aucune démarche auprès du syndicat des copropriétaires pour exiger des travaux de remise en état et les branchements ou une compensation pour défaut d'exploitation.
Ces éléments sont insuffisants pour établir l'impossibilité alléguée, il convient donc de confirmer le jugement qui a débouté la société Isli de sa demande.
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive:
En s'abstenant de régler les charges dont elle est redevable à l'égard de la copropriété sur plusieurs années, la société Isli a fait montre d'une résistance abusive particulièrement caractérisée qui a contraint la copropriété à engager une procédure et qui a compromis son équilibre budgétaire.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.
La société Isli sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires:
La société Isli succombant en ses demandes, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance et de la condamner aux dépens d'appel.
L'équité commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires. Le tribunal lui a justement alloué la somme de 400 euros pour la procédure de première instance et il lui sera alloué la somme de 2000 euros pour la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort:
Déclare recevable la demande de la société Isli Conseil tendant à voir constater l'absence d'exigibilité des charges de copropriété à son encontre,
Confirme le jugement rendu par la tribunal d'instance de Senlis le 18 septembre 2019 sauf en ce qu'il a condamné la société Isli Conseil à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Nexity Lamy la somme de 7575,11 euros et a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant:
Condamne la société Isli Conseil à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] [Localité 3], représenté par son syndic, la société Nexity Lamy la somme de 7355,57 euros incluant l'appel de charges du 4ème trimestre 2018, outre intérêts légaux à compter du 24 juillet 2018,
Condamne la société Isli Conseil à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] [Localité 3], représenté par son syndic, la société Nexity Lamy la somme de 1000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,
Condamne la société Isli Conseil à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] [Localité 3], représenté par son syndic, la société Nexity Lamy la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Isli Conseil aux dépens de la procédure d'appel.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
