ARRET
N°
[U]
C/
[A]
[A]
VA/VB
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU TREIZE SEPTEMBRE
DEUX MILLE VINGT DEUX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/03993 - N° Portalis DBV4-V-B7E-H2IT
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT
PARTIES EN CAUSE :
Madame [C] [U]
née le 27 Août 1961 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Emmanuel VERFAILLIE, avocat au barreau d'AMIENS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/008125 du 29/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AMIENS)
APPELANTE
ET
Monsieur [Z] [A]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me DELORT substituant Me Antoine TOURBIER de l'AARPI QUENNEHEN-TOURBIER, avocats au barreau d'AMIENS
Madame [M] [A]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me DELORT substituant Me Antoine TOURBIER de l'AARPI QUENNEHEN-TOURBIER, avocats au barreau d'AMIENS
INTIMES
DEBATS :
A l'audience publique du 14 juin 2022, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 septembre 2022.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Le 13 septembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.
*
* *
DECISION :
Selon acte sous-seing-privé daté du 8 janvier 2009, M. et Mme [Z] et [M] [A] ont donné à bail à Mme [C] [U], ayant deux enfants à charge et vivant avec M. [S], une petite maison d'habitation en briques ayant deux chambres au premier étage et deux chambres au second étage au prix de 630 € par mois plus 25 € de provision sur charges.
En 2018, la somme versée par la CAF était de 435 € par mois au titre de l'allocation logement (pièce [U] 13).
L'état des lieux d'entrée indiquait un bon état des lieux pour le clos et le couvert, mais de nombreux points en mauvais état.
M. [A] a fait réaliser des travaux pour un montant de 18 000 € jusqu'en 2015, puis la communication a cessé entre les parties, après le départ de M. [S], a -t-il soutenu (conclusions page 19).
Mme [U], bénéficaire de l'AAH, a fait de multiples démarches à partir de 2012 pour obtenir un logement social, en vain.
En juin 2015, elle a saisi la Direction départementale des territoires et de la mer de l'insalubrité de son logement.
En juin 2016, M. [A] s'est plaint de 'nombreux retards de paiement des loyers'.
Les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un retard de 5 278, 47 € au 31 janvier 2018 (pièce [U] 8) et commandement d'avoir à justifier de l'assurance.
Mme [U] a justifié d'une assurance à compter du 16 février 2018.
Sur la saisine de Mme [U] par acte du 22 août 2018, une ordonnance de référé a désigné un expert en la personne de M. [D], lequel a déposé son rapport le 3 mai 2019, concluant à un logement non décent.
Par acte du 4 septembre 2019, Mme [U] a sollicité la condamnation de M. et Mme [A] à lui payer la somme de 82 530 € (loyers payés entre le 8 janvier 2019, date d'entrée dans les lieux, et le 4 septembre 2019, date de l'assignation), soit en remboursement des loyers indûment versés, soit à titre de dommages et intérêts, ou à tout le moins la somme de 57 771 € (70 % des loyers payés sur la même période).
Elle a sollicité la réduction du loyer de 30 % 'puisqu'une partie du logement n'était pas habitable', l'expert ayant calculé que les deux chambres du 2ème étage n'avaient pas la surface ou la hauteur sous plafond suffisante au regard du Réglement sanitaire départemental.
Elle a sollicité d'être exonérée du paiement des loyers jusqu'à l'exécution complète des travaux préconisés par l'expert, ceux-ci à exécuter dans un délai de 3 mois sous astreinte de 300 € par jour de retard un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.
Elle a soutenu avoir subi un préjudice de jouissance supplémentaire du fait de l'état déplorable du logement et a sollicité à ce titre une somme de 8 000 €.
En réplique les époux [A] ont conclu au débouté intégral des demandes de Mme [U] et sa condamnation à leur payer la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Une autre instance est pendante sur l'action des bailleurs en constat de la résiliation du bail.
Par jugement du 8 juin 2020, la chambre de proximité du tribunal judiciaire d'Amiens a :
-débouté Mme [U] de l'intégralité de ses demandes à l'exception de celles relatives au préjudice de jouissance et de réduction du loyer,
-condamné solidairement M. et Mme [A] à payer à Mme [U] la somme de 5 000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,
-fixé le loyer que doit payer Mme [U] à compter du 4 septembre 2019 à la sommede de 580 €,
-condamné M. et Mme [A] aux dépens et à payer la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [U] a relevé appel du jugement.
Mme [U] a quitté les lieux, selon ses conclusions, sans en donner toutefois la date. Ce serait en juin 2021 après un rendez-vous manqué de restitution des clés fixé au 23 juin 2021 selon les bailleurs et, toujours selon eux, 'sans rendre les clés, sans laisser d'adresse et en laissant un impayé de plus de 10 000 €'.
La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa.
Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 1er octobre 2021 par Mme [U] visant à l' infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à certaines de ses demandes.
Elle sollicite la condamnation de M. et Mme [A] à lui payer la somme de 82 530 € en restitution des loyers ou sous forme de dommages et intérêts compensatoire depuis l'origine du bail ou, à tout le moins, 70% de ces sommes, soit 57 771 €.
Elle réclame la réparation d'un préjudice de jouissance évalué à la somme de 8 000 € pour la période qui va de la conclusion du bail à la réalisation des travaux de 2019 et, en appel, la somme de 12 000 € 'depuis la réalisation de travaux mal effectués en cours d'instance pour supprimer le caractère indécent des lieux jusqu'à la fin de la location.
Elle reprend au dispositif de ses conclusions, sa demande de réalisation des travaux sous astreinte de 300 € par jour un mois après la signification de la décision sur le fondement de l'article 1719 du code civil.
Vu les conclusions récapitulatives n°2 notifiées par M. et Mme [A] le 9 juillet 2021.
Ils sollicitent l'infirmation du jugement sur les deux chefs de condamnation, outre les dépens et les frais irrépétibles mis à leur charge et le rejet de toutes les demandes faites par Mme [U].
L'instruction a été clôturée le 2 février 2022.
MOTIFS
1. Sur la demande de remboursement des loyers depuis le 8 janvier 2019.
Cette demande est faite sans explication sur son fondement juridique et Mme [U] la re-formule à titre subsidiaire sous forme de demande de condamnation à des dommages et intérêts au titre du préjudice né du fait de l'état déplorable du logement, sans autre explication.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne présentant pas de risque pour sa sécurité, prescription précisée par le décret du 30 janvier 2002.
Le non respect d'une disposition légale d'ordre public, ce qui est le cas de l'article 6, dans une relation contractuelle lorsqu'il cause un préjudice à l'autre partie est constitutif d'une faute contractuelle, laquelle génére une obligation de réparation qui peut s'exécuter sous forme de dommages et intérêts, lesquels peuvent être équivalents au montant du prix payé pour une prestation inutile.
Le préjudice s'analyse en une mauvaise jouissance des lieux, autrement dit en un préjudice de jouissance qui peut le cas échant, se prolonger par d'autres conséquence sur la santé, notamment, des occupants.
En premier lieu, en application de l'article 7- 1 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de relever que la demande de Mme [U] est prescrite pour toutes les sommes précédant le 4 septembre 2016, trois ans avant son assignation du 4 septembre 2019.
Il convient d'examiner la demande au fond pour la période non-prescrite.
La cour ne reprendra pas la description du logement faite pièce par pièce par l'expert, M. [D], dans son rapport du 3 mai 2019, longuement reprise en détail et avec exactitude par le premier juge, non critiquée par les parties, indiquant les carences du logement le rendant indéniablement insalubre.
Cette description résulte également des photographies jointes au constat de Maître [G] huissier de justice à [Localité 3] (pièce [U] 24) en date du 7 avril 2021, sauf que celui-ci tient compte des travaux réalisés par M. [A] en 2019.
L'expert est amené à conclure au caractère non décent du logement en ces termes (page 24) :
'Installation électrique dangereuse,
absence de détecteurs incendies au 1er et au 2ème étage,
radiateur de la salle à manger posé sur cales,
plusieurs fenêtres ne ferment pas correctement,
systéme de ventilation ne permettant pas une aération correcte,
présence d' humidité dans la plupart des pièces,
chéneaux, solins, jonctions et murs non étanches provoquant des infiltrations dans le logement,
douche de l'étage fuyarde provoquant des infiltrations en rez-de-chaussée,
marches de caves dégradées pouvant provoquer des chutes.
Les chambres du 2ème étage ne sont pas habitables selon le Réglement saitaire départemental de la Somme. Leur surface est de 6, 3 + 12, 8 m² = 19, 1 m² soit 21 % de la surface habitable mentionnée dans le contrat de location et dans l'état des lieux.
L'état des lieux d'entrée indique un bon état des lieux du clos et du couvert, mais de nombreux éléments sont notés en mauvais état' (rapport page 19).
En réalité l'état des lieux d'entrée (pièce [A] 36) est explicite sur l'état dégradé de nombreux éléments de la maison, notés C ou D dans la colonne correspondante, et il est de fait, qu'entre 2009 et 2015, M. [A] a fait réaliser de nombreux travaux, pour un total de 18 000 €, notamment sur la chaudière, le réseau de chauffage, l'électricité, la salle de bains du 1er étage, l'escalier qui mène du rez-de-chaussée au 1er étage, un nettoyage des chéneaux, le remplacement de la porte d'entrée et le remplacement d' un vélux, et il ne considérait pas ces travaux comme terminés.
A partir de 2015, indique encore l'expert, 'la communication entre M. et Mme [A] et Mme [U] ne fonctionnait plus'. D'après M. et Mme [A], cela correspond au départ de M. [S] avec lequel ils pouvaient communiquer.
De fait, afin de poursuivre l'amélioration de l'habitation, M. et Mme [A] justifient de plusieurs propositions de contact pour'prévoir des travaux donc de faire établir des devis' (lettre du 20 avril 2016 pièce 2, échanges de SMS, pièces 19, pièce 37, pièce 41), sollicitations qui n' ont rien donné et qui montrent que, dans une certaine mesure Mme [U] se satisfaisait de cette situation, sachant qu'elle ne payait plus la part de loyer qui lui incombait (278 € par mois en 2019, pièce [A] 22).
En outre, l'étude des pièces communiquées par les deux parties révéle de la part de Mme [U], alors qu'elle est capable d'écrire à Mme [I] [Y], au Préfet, à M. [L] [E], etc., une absence totale de courrier, ou de SMS, envoyé aux bailleurs aux fins de signalement de dysfonctionnement ou de demande d'intervention à fin de travaux de réparation du logement dans le but de remédier à son insalubrité.
Egalement, dans l'humidité importante régnant dans le logement en 2019, une part de responsabilité doit être reconnue à des faits personnels de Mme [U] ou de ses enfants. L'expert relève (page 8) qu'une bouteille plastique obstruait un chéneau, provenant d'un vélux de chambre, alors qu'un incident de même type avait précédemment fait réagir un voisin auprès de M. [A], en septembre 2018, M. [V] [K], lequel s'était plaint du chéneau obstrué, de ce que ses demandes restaient lettres mortes et de ce que des infiltrations se faisaient désormais dans son mur pignon, ajoutant à sa plainte le laissez-aller de certains occupants -qui lui paraissaient 'très nombreux'- du côté [U], en matière notamment d'évacuation de leurs déchets.
Enfin, la visite des lieux contradictoire avec M. [D] le 10 janvier 2019 a débloqué la situation et M. et Mme [A] ont exécuté la majeure partie des travaux préconisés par l'Expert peu après sa visite pour aboutir à un total de 47 000 € en ce compris les 18 000 € de la première tranche.
Au regard de ces considérations, il convient d'approuver le premier juge qui a rejeté toute demande de remboursement des loyers versés, outre le fait que les deux tiers du loyer étaient versés par la CAF sous la forme d'allocation logement et que Mme [U] n'en tient aucun compte dans le chiffrage de sa demande.
2. Sur la demande de condamnation des bailleurs à la somme de 8 000 € au titre d'un préjudice de jouissance outre la somme de 12 000 € 'depuis la réalisation de travaux mal effectués en cours d'instance pour supprimer le caractère indécent des lieux jusqu'à la fin de la location'.
Cette demande, faite aux pages 18 et 19 des conclusions de Mme [U], correspond au fait d'avoir dû vivre dans un logement 'très humide, souvent glacial, voire dangereux'.
Le tribunal, saisi de sa première formulation (8 000 €), l'a acceptée pour la somme de 5 000 €.
Toutefois, elle n'est pas plus fondée que la demande en restitution des loyers ou en dommages et intérêts compensatoires et ce pour les mêmes raisons.
La demande est prorata temporis irrecevable pour le préjudice de jouissance qui a précédé le 4 septembre 2016, l'article 7-1 précité visant 'toutes les actions dérivant du contrat de bail'.
Elle fait double-emploi avec la demande examinée au point 1 du présent arrêt et reçoit la même objection. Dans la mesure où Mme [U] a dissuadé le bailleur de continuer ses travaux à partir de 2015, elle ne peut lui reprocher ensuite un préjudice de jouissance dont elle est principalement l'auteur, étant précisé que les bailleurs ont repris leurs travaux dès que la situation a été débloquée par le passage de l'expert, M. [D], qui a fait la visite contradictoire des lieux le 10 janvier 2019.
Par ailleurs, les éléments du préjudice sont fort douteux dans la mesure où ils n'ont fait l'objet d'aucune réclamation préalable à l'assignation, ni mise en demeure préalable.
Il est en effet de principe que 'les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable', tout au moins si l'inexécution n'est pas définitive (article 1231 du code civil), ce qui était le cas en l'espèce.
La demande n'était pas fondée.
Le jugement sera infirmé sur ce point.
3. Sur la demande de 1 950, 67 € de dommages et intérêts et sur celle de 500 €.
Il n'est nullement établi, alors que la chose est contestée, que 'des meubles', 'certains meubles' (conclusions [U], page 20) sans autre précision, aient été abimés et non remplacés pendant les travaux qui ont suivi le passage de l'expert, au sujet desquels il n'est produit qu'un 'devis Conforama'; de sorte que la demande doit être rejetée.
Il en est de même pour un supposé surcroit de consommation d'énergie 'correspondant à la période des travaux de 2019" (idem).
Ces demandes sont rejetées.
4. Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte de 300 € par jour de retard un mois après la signification de la décision sur le fondement de l'article 1719 du code civil.
Dans la mesure où Mme [U] a quitté les lieux, selon ses propres affirmations, sans en donner toutefois la date (en juin 2021 selon les bailleurs et, selon eux, sans rendre les clés, sans laisser d'adresse et en laissant un impayé de plus de 10 000 €), cette demande n'a plus d'objet. Elle indique d'ailleurs dans le corps de ses conclusions que cette 'demande n'est plus d'actualité' (page 11), bien qu'elle soit reprise au dispositif.
5. Sur la demande de réduction du loyer.
Mme [U] a sollicité en première instance, sur le fondement de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, la réduction du loyer de 30 % 'puisqu'une partie du logement n'était pas habitable', l'expert ayant calculé que les deux petites chambres du 2ème étage n'avaient pas la surface ou la hauteur sous plafond suffisante au regard du Réglement sanitaire départemental.
En effet, selon M. [D], les deux chambres du 2ème étage ne sont pas habitables selon ce Réglement.
Leur surface est de 6, 3m² + 12, 8 m² = 19, 1 m² soit 21 % de la surface habitable mentionnée dans le contrat de location et dans l'état des lieux, ce qui est plus que le minimul du vingtième prévu par l'article 3-1.
Ce point n'est pas contesté.
Le tribunal a accepté la demande et a réduit le loyer à la somme de 530 € par mois à compter de la date de l'assignation.
Sur ce point également le jugement doit être réformé.
En effet, l'article 3-1 prévoit une procédure précise enserrée dans des conditions strictes. La demande en réduction du loyer pour insuffisance d'au moins un vingtième de la 'surface habitable' doit faire l'objet d'une demande préalable auprès du bailleur et le juge doit être saisi dans les quatre mois de la demande du locataire à défaut de réponse du bailleur dans les deux mois de la même demande.
A défaut d'une telle demande, la réclamation faite en justice n'était pas recevable.
Il sera observé au demeurant que le loyer initial était particulièrement modique pour une maison amiennoise dotée de quatre chambres; que rien n'établit que ces deux petites pièces aient réellement servi de chambres séparées pour deux enfants puisque selon l'attestation CAF (pièce [U] 13), Mme [U] a deux enfants à charge, [J] et [R], et qu'il existe deux chambres au 1er étage, outre qu'aucune plainte n'avait été formée avant la remarque de l'expert à cet égard.
La demande n'était donc pas recevable et le jugement doit être réformé sur ce point.
Mme [U] qui succombe en son appel et en toutes ses prétentions sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer une somme de 2 000 € à M. et Mme [A].
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,
Vu le jugement du 8 juin 2020 rendu par la chambre de proximité du tribunal judiciaire d'Amiens,
Confirme le jugement en ce qu'il a :
-débouté Mme [C] [U] de l'intégralité de ses demandes à l'exception de celles relatives au préjudice de jouissance et de réduction du loyer,
Infirme le jugement en ce qu'il a :
-condamné solidairement M. et Mme [Z] et [M] [A] à payer à Mme [U] la somme de 5 000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,
-fixé le loyer que doit payer Mme [U] à compter du 4 septembre 2019 à la sommede de 580 €,
-condamné M. et Mme [A] aux dépens et à payer la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
Rejette toutes les demandes formées par Mme [C] [U] tant en première instance qu'en appel,
Condamne Mme [C] [U] aux dépens de première instance et d'appel et à payer la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile à M. et Mme [Z] et [M] [A].
LE GREFFIERLE PRESIDENT
