ARRET
N°
[ZT]
[G] EPOUSE [ZT]
C/
[J]-[O]
[C]
[C]
[C]
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 31 AOÛT 2022
N° RG 21/05066 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IIAM
ORDONNANCE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS EN DATE DU 07 OCTOBRE 2021
PARTIES EN CAUSE :
APPELANTS
Monsieur [Z] [ZT]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représenté par Me Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 21
Madame [K] [G] épouse [ZT]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentée par Me Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 21
ET :
INTIMES
Madame [F] [X] [B] [J]-[O] épouse [C]
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentée par Me Elodie DEVRAIGNE de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau de BEAUVAIS
Monsieur [T] [N] [P] [C]
[Adresse 3]
[Localité 10]
Représenté par Me Elodie DEVRAIGNE de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau de BEAUVAIS
Monsieur [R] [M] [D] [C]
[Adresse 2]
[Localité 9]
Représenté par Me Elodie DEVRAIGNE de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau de BEAUVAIS
Madame [S] [H] [Y] [L] [C] épouse [U]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Elodie DEVRAIGNE de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau de BEAUVAIS
DEBATS :
A l'audience publique du 28 Avril 2022 devant :
Mme Dominique BERTOUX, Présidente de chambre,
Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,
et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 Juillet 2022.
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de procédure civile.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Vanessa IKHLEF
PRONONCE :
Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 31août 2022.
Le 31 août 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme Dominique BERTOUX, Présidente de chambre a signé la minute avec Madame Charlotte RODRIGUES, Greffier.
DECISION
Par acte d'huissier en date du 9 juillet 2021 , Mme [F] [J]-[O] épouse [C] , M.[T] [C] , M.[R] [C] , Mme [S] [C] épouse [U] ont fait assigner M.[Z] [ZT] et Mme [K] [G] épouse [ZT] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Beauvais aux fins d'obtenir notamment la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire d'un bail commercial en date du 21 janvier 1994, cédé le 30 décembre 1998 aux époux [ZT] ,la libération des lieux , la condamnation solidaire des époux [ZT] au paiement de la somme de 31 477 € outre une indemnité d'occupation .
Par ordonnance en date du 7 octobre 2021 , le président du Tribunal judiciaire de Beauvais a :
-constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail cédé le 30 décembre 1998 .
-ordonné l'expulsion de Mme [K] [G] épouse [I] et de M.[Z] [I] , et de toute personne occupant les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 10] .
-dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution .
-condamné Mme [K] [G] épouse [I] et M.[Z] [I] solidairement à payer à Mesdames [F] [J]-[O] épouse [C] et [S] [C] et MM.[T] et [R] [C] la somme provisionnelle de 34 712 , 97 € au titre des loyers et charges et taxes échus au 31 août 2021 .
-condamné Mme [K] [G] épouse [I] et M.[Z] [I] solidairement à payer à Mesdames [F] [J]-[O] épouse [C] et [S] [C] et MM.[T] et [R] [C] , à compter du 1er septembre 2021 , une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer dû si le contrat de bail n'avait pas été résilié de plein droit et ce , jusqu'à la complète libération des lieux occupés.
-condamné Mme [K] [G] épouse [ZT] et M.[Z] [ZT] aux dépens .
-condamné Mme [K] [G] épouse [I] et M.[Z] [I] à payer à Mesdames [F] [J]-[O] épouse [C] et [S] [C] et MM.[T] et [R] [C] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile .
-rappelé que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision .
Les époux [I] ont interjeté appel de la décision par déclaration enregistrée le 20 octobre 2021 .
Le dossier a fait l'objet d'une fixation à bref délai par ordonnance du 4 janvier 2022 .
Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 11 janvier 2022 , M.[Z] [I] et Mme [K] [G] épouse [ZT] demandent à la Cour de :
-déclarer leurs demandes recevables et bien fondées .
-infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 7 octobre 2021 .
statuant de nouveau ,
-déclarer mal fondée et irrecevables les demandes formées par les consorts [C] .
-constater l'existence de contestations sérieuses quant aux demandes indemnitaires formées .
-débouter les consorts [C] de l'intégralité de leurs demandes .
-condamner les consorts [C] in solidum au paiement entre les mains des époux [I] de la somme de 2 500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens .
Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 11 janvier 2022 , Mme [F] [J]-[O] épouse [C] , M.[T] [C] , M.[R] [C] , Mme [S] [C] épouse [U] demandent à la Cour de :
-confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Beauvais sauf en ce qu'il a ordonné l'expulsion des époux [I] compte tenu de la remise des clés intervenue le 26 octobre 2021 .
-débouter les époux [I] de leurs demandes , fins et conclusions.
Y ajoutant ,
-condamner solidairement M.[Z] [I] et Mme [K] [I] au paiement d'une indemnité de procédure de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
-condamner les mêmes et sous la même solidarité aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de M.Elodie Devraigne , membre de la Selarl Maestro Avocats .
Pour un exposé détaillé des prétentions et moyens des parties , la Cour renvoie à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile .
SUR CE
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande en paiement
Le juge des référés a déclaré que la somme de 30 207 , 48 € visée dans le commandement de payer , actualisée au 31 août 2021 à 34 712, 97 € ne faisait l'objet d'aucune contestation et aucune pièce ne justifiait que les causes du commandement délivré le 10 mai 2021 avaient été acquittées dans le mois de sa délivrance .Il a indiqué qu' il était de principe en cas de demande d'application de la clause résolutoire contenue dans un bail que le juge des référés n'avait pas à relever l'urgence pour constater la résiliation de ce bail et ordonner l'expulsion du locataire , de sorte qu'il ne pouvait être reproché une absence d'urgence relative aux demandes présentées .
Il a souligné que seule la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer et l'application de l'exception d'inexécution du paiement du loyer caractérisée par une impossibilité totale d'utiliser les locaux étaient des moyens de contestation de nature à mettre en échec la mise en oeuvre d'une clause résolutoire contenue dans un contrat de bail , que les époux [I] ne se prévalaient pas d'une mauvaise foi des consorts [C] dans la délivrance du commandement de payer du 10 mai 2021 et ne se plaignaient pas d'une impossibilité d'utiliser les locaux .
Il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire , les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées,et la résiliation du bail .
Les époux [I] exposent que les époux [W] leur ont cédé le 30 décembre 1998 leur droit au bail initialement régularisé le 21 janvier 1994 , qu'ils ont eu un projet de location gérance puis de cession de leur fonds de commerce avec la Sarl Plaisir d'Ivoire ce qui impliquait la cession du droit au bail mais que les consorts [C] s'y s' ont opposés le 22 mars 2010 de sorte que l'opération n'a pu aboutir , que M.[I] qui exploitait en son nom propre initialement le fonds de commerce a cessé toute activité professionnelle , que la Sarl Centre de Vision Picardie dont il était lui même le gérant a été déclarée en liquidation judiciaire .
Ils font valoir que l'assignation a été délivrée en visant l'urgence alors que l'urgence n'est pas établie , que si le juge des référés estimait qu'il ne devait pas être saisi sur ce fondement , la demande était alors mal fondée et ne devait pas recevoir application .Ils ajoutent que que la clause résolutoire ne pouvait s'appliquer en raison de l'article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 qui neutralise toutes sanctions liées au non paiement des loyers et charges , que la demande formée par les consorts [C] , pour la période de mars 2018 jusqu'au 30 avril 2021 devait alors être régie en partie par les dispositions de cette loi .Ils font valoir en outre , que les bailleurs ont de façon abusive et injustifiée formé opposition au projet de cession du fonds de commerce lequel impliquait la cession de bail , que la non réalisation de cette opération a généré pour eux d'importantes difficultés financières , que le bail initial a été régularisé en 1994 et que depuis lors aucune grosse réparation locative n'a jusqu'alors été entreprise par les bailleurs , que ces manquements constituent des moyens de contestation sérieux pour faire obstacle à la demande d'acquisition de la clause résolutoire .
Mme [F] [J]-[O] épouse [C] , M.[T] [C] , M.[R] [C] , Mme [S] [C] épouse [U] exposent que dans le cadre de la cession de bail intervenue le 30 décembre 1998 , ils ont donné leur accord en faveur de la transformation du bail en tous commerces sauf activités donnant lieu à nuisances sonores ou olfactives , qu'ils ont également autorisé la sous location à usage d'habitation d'un appartement situé au dessus de la boutique .
Ils font valoir que les époux [I] se sont abstenus de procéder au paiement régulier de leur loyer et des taxes foncières de sorte qu'ils ont été dans l'obligation de délivrer un commandement de payer , que ce commandement vise un arriéré locatif ayant pris naissance en mars 2018 soit bien avant la pandémie et les difficultés économiques générées par cette dernière , que les époux [I] n'ont pas déféré au commandement dans le délai imparti , qu'ils ont restitué les clefs le 26 octobre 2021, qu'une saisie conservatoire de créance a été effectuée le 15 juin 2021 , et dénoncée aux appelants le 21 juin suivant que cette dernière n'a pas été contestée ce qui démontre qu'ils avaient bien conscience de leur arriéré locatif .
Ils ajoutent que leur assignation rappelait les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile , ainsi que celles des articles 1741 du code civil et L 145 -41 du code de commerce , que l'urgence n'était pas le critère déterminant de la délivrance de l'assignation même si l'arriéré locatif était important , qu'en tout état de cause , le juge des référés saisi d'une demande d'acquisition de la clause résolutoire n'a pas à relever l'urgence .Ils ajoutent que les époux [I] ne peuvent se prévaloir de la loi du 14 novembre 2020 puisque leur arriéré date de mars 2018 , qu'ils ne sont pas de bonne foi et ont refusé de restituer les clefs alors qu'ils n'exploitent plus depuis plusieurs années , la liquidation judiciaire de la Sarl Centre de Vision de Picardie ayant été prononcée le 26 avril 2016 , que par ailleurs , pour bénéficier des dispositions de la loi précitée , ils doivent établir qu'ils répondent aux critères définis en terme de chiffre d'affaires et produire des bilans ce qu'ils ne font pas .Ils soulignent que s'ils s'étaient opposés à toute cession de bail , c'est en raison de l'insalubrité de la partie habitation de l'immeuble , que les époux [I] ont entrepris des travaux mais ne démontrent nullement avoir ensuite demandé leur accord pour le projet de cession.
Selon l'article L 145-41 du Code de Commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux .Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai .
Selon l'article 834 du code de procédure civile , dans tous les cas d'urgence , le président du Tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence , peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend .
L'article 835 du code précité dispose que le président du Tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours , même en présence d'une contestation sérieuse , prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent , soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite .Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable , ils peuvent accorder une provision au créancier , ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire .
Il résulte des pièces produites que par acte du 21 janvier 1994 M.[E] [C] a donné à bail aux époux [W]-Loyer une maison à usage d'habitation et de commerce sise à [Localité 10] comprenant notamment une boutique au rez de chaussée et un appartement au premier étage .Ce bail comportait une clause résolutoire précisant qu'à défaut de paiement du loyer dans les délais impartis , et après commandement de payer resté infructueux pendant un mois , le bail serait résilié immédiatement et de plein droit .
Ce bail a fait l'objet d'une cession par les époux [W] -Loyer aux termes d'un acte authentique du 30 décembre 1998 à M.[Z] [ZT] et Mme [K] [G] épouse [ZT] .
Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré aux époux [ZT] le 10 mai 2021 au titre de loyers impayés de mars 2018 à février 2021 et de taxes foncières demeurées impayées au titre des années 2018, 2019 et 2020 , ainsi que pour des loyers dus au titre des mois de mars 2021 et avril 2021 .Il n'est pas contesté que ce commandement de payer est resté infructueux .
Le juge des référés est compétent pour constater l'acquisition de la clause résolutoire , il n'est donc pas nécessaire de caractériser l'urgence .
Les époux [I] ne peuvent se prévaloir de l'article 14 de la loi du 20 novembre 2020 qui prévoyait que les personnes physiques ou morales exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative en application de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 ne pouvaient encourir toute action , sanction ou voie d'exécution pour un retard dans les paiement des loyers , alors que ce texte était complété par un décret précisant les conditions d'éligibilité à ces mesures et que les époux [I] ne produisent aucune pièce qui établirait qu'ils étaient éligibles à ces dispositions notamment en perte de chiffre d'affaires , que le commandement vise pour partie des loyers impayés depuis 2018 et qu'au surplus les intimés produisent un extrait K bis de la Sarl du Centre de Vision de Picardie dont [Z] [I] était le gérant qui établit que la liquidation de cette société a été prononcée le 26 avril 2016.
Le fait que les bailleurs se soient opposés à la cession du droit au bail en mars 2010 n' établit nullement une mauvaise foi de ceux-ci dans la délivrance du commandement de payer alors qu'il est constant que des travaux de remise en état de la partie habitation, sollicitée par l'autorité administrative n'ont été effectués par les locataires qu'en 2013 , et qu'aucune pièce n'établit que les bailleurs se soient à l'issue de ces travaux , opposés à cette cession , ou aient manqué à leurs obligations.
Il convient donc ainsi que l'a fait le premier juge de constater que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance , la décision sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit droit du bail et en ses autres dispositions, mais de constater que la restitution des clefs est intervenue le 26 octobre 2021 .
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Les époux [I] succombant en leurs prétentions , seront condamnés à payer aux intimés la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de M.[A] [V] .
PAR CES MOTIFS
La Cour , statuant par arrêt contradictoire , en dernier ressort , par mise à disposition au greffe
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions .
Constate que la restitution des clefs des lieux loués a été effectuée le 26 octobre 2021 .
Déboute M.[Z] [ZT] et Mme [K] [G] épouse [ZT] de toutes leurs demandes .
Y ajoutant
Condamne in solidum M.[Z] [ZT] et Mme [K] [G] épouse [ZT] à payer à Mme [F] [J]-[O] , M.[T] [C] , M.[R] [C] , Mme [S] [C] épouse [U] , la somme totale de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
Condamne in solidum M.[Z] [ZT] et Mme [K] [G] épouse [ZT] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de M.Elodie Devraigne membre de la Selarl Maestro Avocats .
Le Greffier,La Présidente,
